O Processo Completo de Vendas Curtas

O Processo Completo de Vendas Curtas

O processo de vendas curtas pode ser confuso para alguns compradores e vendedores de casas. Pode ser difícil explicar como se origina uma venda a descoberto, e o processo de receber aprovação de um credor pode ser longo.

Um vendedor e uma casa precisam ambos de cumprir certos critérios para serem vendidos a descoberto. Todas as informações sobre as finanças do vendedor e o valor da casa precisarão ser coletadas e apresentadas ao credor junto com outros itens em um pacote, bem como ter um potencial comprador.

Definindo uma venda curta

Quando um credor aprova uma venda curta, ele está concordando em vender a propriedade por menos do que o saldo hipotecário pendente contra ela.

Os credores geralmente só aprovarão vendas curtas quando a execução da hipoteca parecer ser inevitável. Com uma venda a descoberto, o credor não tem que aceitar a propriedade de volta e suportar as despesas de manutenção até que ela possa ser vendida. Eles também evitarão o risco de que o imóvel não volte a ser vendido a um preço suficientemente alto para recuperar suas perdas – como seria mais do que provável em uma execução hipotecária.

Vendas em leilão de execução hipotecária são geralmente muito mais baixas do que o valor de mercado de um imóvel. Uma venda curta é uma chance para um credor receber mais do que teria em uma execução hipotecária – mas eles não vão querer liberar nenhuma obrigação de hipoteca a preços muito baixos, ou.

O Processo Típico

Este é o típico processo de venda curta do fim das coisas do banco, uma vez que eles recebem o pacote do vendedor:

• Eles confirmam o recebimento do arquivo. Isto pode levar mais de 10 dias; às vezes, é um mês ou mais.
• É designado um negociador, que pode levar até 30 dias.
• É ordenada uma opção de preço de corretor (BPO), onde um corretor gera uma opinião educada sobre o valor da casa.Os bancos geralmente se recusarão a compartilhar os resultados do BPO.
• Um segundo negociador pode ser designado, o que pode levar até 30 dias.
• O arquivo é enviado para revisão com base no acordo de pooling e serviços. Isso também pode levar até 30 dias.
• O banco pode então solicitar que todas as partes assinem uma declaração juramentada, que é um documento assinado pelo comprador e pelo vendedor declarando que nenhuma das partes conhece a outra, nem existe qualquer tipo de relação pré-existente entre as duas.
• O banco então emitirá uma carta de aprovação de venda curta se a venda for aprovada.

O básico para o vendedor

Embora existam mais do que alguns requisitos para se qualificar para uma venda curta, os bancos geralmente concedem vendas curtas por dois motivos. Um, o vendedor deve estar passando por dificuldades financeiras e dois, não há equidade suficiente na casa para pagar a hipoteca após os custos de fechamento.

Alguns exemplos de dificuldades incluem a redução da renda do desemprego, divórcio, uma emergência médica, falência, ou a morte do único provedor de renda.

O vendedor deve preparar um pacote financeiro para submissão ao banco de venda a descoberto. Cada banco tem suas próprias diretrizes, mas o procedimento é similar de banco para banco.

O pacote do vendedor

O pacote de venda a descoberto do vendedor consistirá muito provavelmente em:

• Uma carta de autorização para o seu agente falar com o banco.
• Uma declaração de encerramento preliminar.
• Uma declaração financeira completa ou pedido de assistência hipotecária (RMA).
• Uma carta de dificuldade do vendedor.
• Reembolsos fiscais dos dois anos anteriores.
• W-2s dos dois anos anteriores.
• Tipos de pagamento dos últimos 30 dias.
• Dois meses de extractos bancários.
• Uma análise comparativa do mercado ou lista de vendas comparáveis recentes na área.

Escrever uma oferta e submetê-la ao banco

Como comprador, peça ao seu agente uma lista de vendas comparáveis antes de escrever uma oferta de venda curta. O banco vai querer receber uma oferta o mais próximo possível do valor devido.

O preço de venda a descoberto pode não refletir o valor de mercado. Na verdade, o preço do imóvel pode estar abaixo de vendas comparáveis, num esforço para encorajar múltiplas ofertas. Algumas vendas a descoberto podem começar antes de uma oferta, mas na maioria das vezes os bancos iniciarão o procedimento após o recebimento de uma oferta de compra aceita.

Após o vendedor aceitar a oferta, o agente de listagem enviará o contrato de listagem, a oferta de compra executada, a carta de pré-aprovação do comprador, uma cópia do cheque nominal e o comprovante de fundos para o banco. Eles também enviarão o pacote de venda curta do vendedor.

O processo de venda curta será atrasado se o pacote estiver incompleto. Eles podem não enviá-lo de volta para você, tentando reduzir ao máximo o custo para eles mesmos.

O Banco

Os compradores podem esperar muito tempo para obter uma resposta de venda curta de um banco. É importante que o agente de listagem ligue regularmente para o banco e mantenha notas cuidadosas do progresso.

algumas vendas a descoberto obtenham aprovação em duas a oito semanas. Outras podem demorar em média 90 a 120 dias. Um agente de vendas curtas de topo pode ajudar a acelerar um pouco o processo, mantendo-se informado do progresso da oferta e responsabilizando o banco.

Check in with the bank at least once or twice a week is imperative. Reconhecer o comportamento de negociadores incompetentes e solicitar um substituto também é muitas vezes necessário. Nunca tenha medo de defender por si mesmo, ou escalar suas ações na cadeia de gerenciamento do banco.

Algumas Dicas Finais

Os negociadores podem ficar cansados de esperar por uma aprovação de venda curta e ameaçar desistir se não obtiverem uma resposta dentro de um período de tempo especificado. O processo pode ser frustrante – ambos os agentes compradores e vendedores podem precisar trabalhar para assegurar ao comprador e vendedor que a paciência é necessária, pois a espera pode ser longa.

Um agente de listagem frequentemente terá alguma idéia de quando a aprovação chegará, pois o arquivo é enviado para a revisão final. Nesse momento, os compradores podem querer iniciar o processo de empréstimo e outras diligências para que tenham um avanço no caso do banco permitir apenas algumas semanas para fechar.