O que são pontos de desconto hipotecário e como funcionam?
O que são pontos de desconto hipotecário?
Pontos de desconto hipotecário ou “pontos de desconto” permitem-lhe pagar mais nos custos de fecho em troca de uma hipoteca mais baixa. Isto significa que você teria uma taxa adiantada maior, mas que poderia pagar mais mensalmente ao longo da vida do seu empréstimo.
Tipicamente, o custo de um ponto de hipoteca é igual a 1% do valor do empréstimo, e este único ponto baixa a sua taxa de juros em cerca de 0,25%.
Por exemplo, se o valor do seu empréstimo for $300.000 e você for oferecido uma taxa de hipoteca de 3%, você pode comprar um ponto de desconto por $3.000 para obter uma taxa de juros de 2,75% em vez disso.
Se você planeja manter o empréstimo a longo prazo, pontos de hipoteca são uma ótima maneira de economizar dinheiro durante a vida do seu empréstimo.
Verifique suas taxas de hipoteca (26 de março de 2021)
Neste artigo (Pular para…)
- Como os pontos de hipoteca funcionam
- Como os pontos de hipoteca afetam sua taxa de juros
- Pontos de desconto valem a pena?
- Pontos de hipoteca “negativos” (custo de fecho zero)
- Os pontos de hipoteca são dedutíveis nos impostos?
- Quais são as taxas de hipoteca actuais?
Como funcionam os pontos de hipoteca
Quando você verifica as taxas de hipoteca atuais dos emprestadores, você verá frequentemente três números diferentes listados:taxa de juros, APR, e ‘pontos’.’
Pontos – também chamados de ‘pontos de hipoteca’ ou ‘pontos de desconto’ – são taxas usadas especificamente para comprar a sua taxa.
Cada ponto de desconto custa 1% do tamanho do seu empréstimo e normalmente baixa a sua taxa de hipoteca em cerca de 0,25%.
Isto significa que quando você está olhando para uma cotação de taxa que inclui pontos, você teria que pagar adiantado extra para realmente obter a taxa mostrada.
Por exemplo, imagine que você está pegando um empréstimo hipotecário de $300.000. Aqui está como sua taxa de juros pode ser vista com e sem pontos de hipoteca:
| Pontos de hipoteca | Pontos de hipoteca | Taxa de juros | Juros totais pagos durante 30 anos |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155.300 |
As taxas de juros apresentadas são apenas para fins de amostragem. A sua própria taxa de hipoteca e taxas variam. Obtenha uma estimativa de taxa personalizada aqui.
O custo de comprar pontos de desconto soma-se rapidamente. Mas como você pode ver no exemplo acima, as poupanças de longo prazo podem ser substanciais.
No entanto, se você planeja ficar na casa apenas alguns anos, o custo inicial da compra de pontos de hipoteca pode facilmente superar as economias que você realmente ‘faria’ ao comprar a sua taxa. Tenha certeza de que você considera a quantidade de tempo que você planeja para manter o seu empréstimo antes de pagar ou não os pontos de desconto.
Em uma declaração de liquidação, os pontos de desconto são às vezes rotulados como “Taxa de Desconto” ou “Compra de Taxa de Hipoteca”. Eles são diferentes dos “pontos de origem” que são taxas que um banco cobra para configurar o seu empréstimo.
Verifique suas taxas de hipoteca (26 de março de 2021)
Como os pontos de desconto afetam sua taxa de hipoteca
Quando os pontos de desconto são pagos, o banco cobra uma taxa única no fechamento em troca de uma taxa de juros mais baixa para a vida do empréstimo.
No entanto, o tamanho da sua redução de taxa de juros varia de banco para banco.
Esta é uma das razões pelas quais é importante comprar a sua melhor taxa de hipoteca. Diferentes bancos irão oferecer diferentes conjuntos de descontos em troca do pagamento de pontos.
Como regra geral, pagar um ponto de desconto reduz a taxa de hipoteca cotada em 25 pontos base (0,25%). No entanto, pagar dois pontos de desconto nem sempre baixará a sua taxa em 50 pontos base (0,50%), como seria de esperar.
Nem pagará três pontos de desconto necessariamente baixará a sua taxa em 75 pontos base (0,75%).
Aqui está um exemplo de como os pontos de desconto podem funcionar numa hipoteca de $100.000:
- 3,50% com 0 pontos de desconto.Pagamento mensal de $449,
- 3,25% com 1 ponto de desconto.Pagamento mensal de $435. Custo inicial de $1.000
- 3,00% com 2 pontos de desconto. Pagamento mensal de $422. Custo inicial de $2.000
Estimativas de pagamento não incluem impostos sobre propriedades imobiliárias ou seguro residencial. Eles incluem apenas o capital e os juros da hipoteca.
Porque eles fornecem uma taxa de juros mais baixa, pontos de desconto reduzirão seus pagamentos mensais de hipoteca para a vida do empréstimo. No entanto, você precisaria de tempo para que suas taxas baixas se traduzissem em economias reais.
Além disso, os bancos consideram este pagamento como “juros hipotecários pré-pagos”, que são dedutíveis nos impostos para os contribuintes elegíveis. Portanto, para alguns mutuários de hipotecas, há uma vantagem fiscal adicional aos pontos de compra.
No entanto, você não paga pontos de desconto para obter o benefício fiscal. Você paga para obter o desconto da taxa de hipoteca.
Os pontos de desconto da hipoteca valem a pena?
No exemplo acima, o requerente da hipoteca poupa $14 por mês para cada $1,000 gastos em pontos de hipoteca. Para recuperar o custo total de $1.000 dos pontos, o comprador da casa precisaria de fazer 71 pagamentos mensais regulares. Isso levaria quase seis anos.
Peritos em finanças domésticas chamam o tempo que leva para recuperar o seu custo inicial de “breakeven point”.
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Todos os empréstimos hipotecários terão o seu ponto de equilíbrio para a compra de pontos.
Se planeia ficar na sua casa para além do “breakeven point” e – isto é fundamental! – Se você não pensa que vai refinanciar antes do ponto de equilíbrio, pontos de pagamento podem ser uma boa idéia.
Quanto mais tempo você ficar na casa além do ponto de equilíbrio, mais você vai economizar porque a redução da taxa de juros continua gerando economias mensais enquanto você tiver o empréstimo.
Vender a sua casa ou refinanciar a hipoteca antes que o itsbreakeven point possa fazer dos pontos de desconto um desperdício de dinheiro. Neste caso, você faz melhor colocar o dinheiro para o seu pagamento de entrada para aumentar o seu homeequity.
De acordo com Freddie Mac, o empréstimo hipotecário atípico de 30 anos de taxa fixa carrega entre 0,5 e 0,7 pontos de desconto.
As hipotecas com taxa ajustável tendem a ter menos pontos porque os compradores de casas ARM pretendem vender ou refinanciar mais cedo. Os pontos só são pagos se você mantiver o empréstimo por tempo suficiente para realizar economias com a redução da taxa de juros.
Como os pontos de hipoteca afectam a APR
Os bancos por vezes usam a ferramenta de compra de hipoteca conhecida como “APR” para fazer um empréstimo com pontos de desconto mais atractivo do que realmente é.
APR, que significa Taxa Anual de Porcentagem, é um cálculo que pretende mostrar o custo de longo prazo da retenção de uma hipoteca; e pagar pontos reduz os custos de longo prazo na forma de uma taxa de hipoteca mais baixa.
Mas a APR também assume que você vai holdyour empréstimo por 30 anos. Muito frequentemente, você não o fará, o que anula a TAEG matemática.
É por isso que é importante lembrar que a sua TAEG não é a sua taxa de hipoteca. A sua taxa de hipoteca é a sua taxa de hipoteca.
Comparar as estimativas de empréstimo usando o método da “TAEG mais baixa” raramente é um bom plano. Ele usa pontos de desconto contra você.
Se você não está claro quanto você vai pagar para pedir emprestado, peça ao seu agente de empréstimo para lhe mostrar a sua Estimativa de Empréstimo ou uma declaração de isenção de responsabilidade de empréstimo da verdade.
“Negativo “pontos de desconto (empréstimos com custo de fechamento zero)
Outro aspecto útil dos pontos de desconto é que às vezes os emprestadores vão oferecê-los ao contrário.
Em vez de pagar pontos de desconto para ter acesso a taxas de hipoteca mais baixas, você pode receber pontos do seu credor e usar o dinheiro topay para custos de fechamento e taxas associadas ao seu empréstimo doméstico.
O termo técnico para reverter pontos é um “desconto”
Os requerentes de hipoteca podem normalmente receber até 5 pontos de desconto. No entanto, quanto maior o seu desconto, maior a sua taxa de hipoteca.
Aqui está um exemplo de como os pontos de desconto podem funcionar em uma hipoteca de $100.000 com um prazo de 30 anos:
- 3,50% com 0 pontos de desconto.Pagamento mensal de $449
- 3,75% com 1 ponto de desconto ‘negativo’. Pagamento mensal de $463. Crédito de $1.000 para custos de empréstimo
- 4,00% com 2 pontos de desconto ‘negativos’. Pagamento mensal de $477. Crédito de $2.000 para custos de empréstimo
Estimativas de pagamento não incluem impostos sobre propriedades imobiliárias ou seguro residencial. Eles incluem apenas o capital e os juros da hipoteca.
Os proprietários podem usar descontos para pagar alguns, ou todos, os custos de fechamento do seu empréstimo. Quando você usa descontos para pagar todos os seus custos de fechamento, é conhecido como um empréstimo hipotecário de custo zero de fechamento.
As hipotecas de custo zero de fechamento reduzem a quantidade de dinheiro necessário no seu fechamento. Os abatimentos do credor podem cobrir encargos bancários como taxas de originação juntamente com os custos de encerramento cobrados por terceiros.
Compradores que estão usando hipotecas de baixo ou nenhum pagamento inicial podem achar esta opção atraente – especialmente se eles estão preocupados em manter dinheiro em economias para emergências ou outros eventos de vida.
Quando você faz um financiamento com custo zero de fechamento, você pode ficar o mais líquido possível com todo o seu dinheiro no banco.
Os reembolsos também podem ser bons para o refinanciamento.
Usando descontos, os custos de encerramento completo de um empréstimo podem ser ‘renunciados’, permitindo ao proprietário da casa para refinanciar sem aumentar o valor da hipoteca.
Quando as taxas de hipoteca estão caindo, hipotecas com custo de encerramento zero são uma excelente maneira de baixar sua taxa sem pagar taxas uma e outra vez. Você pode potencialmente refinanciar três vezes em um ano ou mais e nunca pagar taxas ao banco.
Are mortgagepoints tax-dedutíveis?
Pontos de desconto podem ser dedutíveis nos impostos, dependendo de quais deduções você reivindica nos seus impostos de renda federais.
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Para anular pontos de desconto, ou qualquer outro pagamento de juros de hipoteca qualificado, você precisaria discriminar suas deduções usando o Calendário A do Formulário 1040.
Se você fizer a dedução padrão, você não poderá deduzir juros de hipoteca ou pontos de hipoteca.
Os pontos de desconto pagos num empréstimo hipotecário para compra de casa podem ser 100% dedutíveis no ano em que são pagos. Os pontos de desconto em um empréstimo hipotecário de refinanciamento da casa não podem.
A dedução fiscal para pontos pagos em um empréstimo de refinanciamento é distribuída ao longo da vida do empréstimo. Um proprietário que paga pontos em um empréstimo hipotecário de 30 anos pode reivindicar 1/30 dos pontos pagos como adução anualmente.
Consulte sempre um profissional antes de arquivar. Este site não dá conselhos fiscais. Deixe o seu preparador de impostos saber se você gostaria de anular os pagamentos de juros de hipoteca e pontos de desconto.
Quais são as taxas de hipoteca de hoje?
As taxas de hipoteca de hoje estão em mínimos históricos. Os pontos de hipoteca permitem aos mutuários comprar ainda mais baixo a sua taxa de juros, o que pode gerar poupanças significativas.
No entanto, os pontos de hipoteca nem sempre valem a pena. E se você optar por não pagar por eles, ainda é provável que você receba muito no ambiente de taxas ultra-baixas de hoje.
Verifique a sua nova taxa (26 de Março de 2021)