Porque é que os Compradores usam Hipotecas Cobertas
Compradores, particularmente nos mercados imobiliários comerciais, usam Hipotecas Cobertas por uma série de razões. Os financiadores fazem dinheiro fazendo empréstimos. Se os números funcionarem e eles obtiverem segurança suficiente, os financiadores comerciais darão origem a hipotecas globais usadas em investimentos imobiliários comerciais. Talvez o seu próximo investimento seria melhor servido usando uma hipoteca global.
Você precisa consolidar propriedades para um refinanciamento
Um investidor pode possuir múltiplas propriedades financiadas em momentos diferentes e com termos de hipoteca muito diferentes. Se as taxas são baixas, poderia ser possível agrupar propriedades para refinanciamento com uma hipoteca global. Ao fazer isso, os pagamentos poderiam ser mais baixos no agregado. Também poderia permitir ao proprietário retirar dinheiro para ser usado para mais investimentos. Particularmente se um investidor tem várias casas compradas em diferentes momentos a diferentes taxas de hipoteca, esta pode ser uma opção se houver alguma equidade. Para propriedades mantidas por um tempo, pode parecer assim:
- Propriedade Um valor $165.000, saldo do empréstimo $125.000 a 6.5%, pagamento $847/mth
- Propriedade B valor $172.000, saldo do empréstimo $122.000 a 6,75%, pagamento $809
- Propriedade C valor $149.000, saldo do empréstimo $118.000 a 6.0%, pagamento $746
- Valor total é $468.000, total devido é $365.000, total de pagamentos de $2.402
- Património é aproximadamente 23%, portanto um empréstimo é possível.
- Património total é de $365.000 a 5.0% taxa é pagamento de $1.959
- Aumento de $443 no fluxo de caixa mensal
Aumento do Financiamento para Novas Aquisições
Compre que um investidor queira desenvolver ou reabilitar uma propriedade comercial. A quantidade de dinheiro necessária para a compra e o trabalho é maior do que a que pode ser emprestada somente nessa propriedade. O comprador pode fornecer outros imóveis em uma transação de hipoteca de um imóvel. Sob as condições certas, o comprador poderia obter mais do que os fundos necessários para o novo projeto. Como você pode ver no exemplo anterior, estamos trabalhando com imóveis de propriedade por algum tempo ou tivemos grandes adiantamentos. O novo empréstimo precisará de capital próprio significativo, especialmente se retirar dinheiro.
Melhores condições de empréstimo
Ao incluir outros imóveis numa hipoteca global, o credor fica melhor protegido com valor extra como garantia. Isto pode ser usado frequentemente como uma ferramenta para negociar melhores taxas de juros ou outros termos de empréstimo. Se um pagamento mais baixo permitir um fluxo de caixa positivo dos aluguéis, este pode ser o caminho a seguir. Suponha que as despesas tenham aumentado, talvez os impostos. Usando esta abordagem o investidor poderia voltar ou aproximar-se do fluxo de caixa anterior com uma hipoteca geral.
Os vendedores podem bloquear em propriedade extra no papel de retenção
Se vender uma propriedade e pedir para assumir parte do financiamento, um vendedor pode proteger melhor a sua posição se conseguir que o comprador use outra propriedade que possui como garantia adicional para o empréstimo. Talvez um único investidor familiar com uma carteira significativa esteja a tentar mudar-se para um investimento em apartamentos.
Um projeto é encontrado, mas o vendedor deve retomar parte do financiamento. Eles só podem fazer isso se o comprador usar algumas outras propriedades para dar ao vendedor maior segurança. Como podemos ver, existem motivos comerciais muito sólidos para usar uma hipoteca de um imóvel. Se alguns ou todos estes critérios estiverem presentes, compradores, vendedores e financiadores devem considerar esta alternativa.