Principais questões fiscais para os investidores imobiliários ao abrigo da nova legislação fiscal
O projecto de lei fiscal final acordado pela Câmara e pelo Senado confere várias alterações significativas para os investidores imobiliários. Assumindo um contribuinte individual nas taxas marginais mais elevadas, aqui está um resumo das principais disposições.
As taxas de imposto podem descer para os investidores de primeiro escalão
Hoje, a renda líquida de aluguéis é tributada a 39,6%, mais um imposto de 3,8% de Affordable Care Act (ACA) para investidores passivos. Tudo isso é 43,4% para investidores passivos, 39,6% para investidores ativos.
Acima da conta final, os investidores qualificados para a nova dedução de 20%, o lucro líquido dos aluguéis seria efetivamente tributado a 29,6%, mais o imposto ACA de 3,8% para investidores passivos. No total, isto é, 33,4% para um investidor passivo e 29,6% para um investidor ativo – aproximadamente uma redução de 10 pontos percentuais.
Muitos investidores imobiliários devem se qualificar para a dedução de 20%. Mas a renda que não se qualifica – como a renda de aluguel de terrenos em muitos casos – seria tributada à alíquota máxima do imposto de renda marginal de 37%, mais o imposto ACA de 3,8% para investidores passivos para uma alíquota máxima de 40,8%.
Para se qualificar para a dedução total de 20 por cento, a empresa deve pagar um montante mínimo de salário – geralmente o dobro da dedução desejada – ou ter um investimento mínimo em bens corpóreos, depreciáveis utilizados no comércio ou negócio – como um edifício – mas não incluindo tais itens como terrenos ou bens de inventário. As regras podem ser melhor entendidas com vários exemplos:
- Partir do princípio de que um estacionamento não depreciável, financiado com capital próprio, comprado por $1.000 gera $140 de renda bruta antes de pagar aos seus empregados $40 de renda líquida de $100 – um retorno de 10 por cento. A dedução de 20% seria de $20 e seria totalmente admissível porque não seria mais do que 50% do salário da empresa de $40. Assim, apenas $80 dos $100 seriam tributáveis a qualquer taxa aplicável.
- Se o mesmo investimento fosse financiado pela dívida, naturalmente, haveria despesas com juros e o montante do lucro líquido seria reduzido, juntamente com uma redução na dedução de 20 por cento. Essa dedução menor atenderia claramente ao teste salarial neste caso.
- Se os mesmos $40 fossem pagos a empreiteiros independentes, nenhum benefício estaria disponível, pois os pagamentos a empreiteiros independentes não contam como salários. Nesse caso, a totalidade dos $100 do rendimento líquido seria tributável.
- No entanto, se o esforço suposto de pagar salários de $30 ao proprietário, o rendimento líquido restante seria de $70 e uma dedução de 20% de $14 pareceria cumprir o teste salarial, porque era menos de 50% do total de salários pagos. O rendimento do proprietário seria a soma de 30 dólares do salário e 56 dólares do rendimento empresarial qualificado. Com efeito, haveria uma dedução de 14% em vez de uma dedução de 20%. No entanto, não é totalmente claro se esta abordagem será aprovada.
- Even se nenhum salário fosse pago, se a instalação não fosse um parque de estacionamento mas fosse uma estrutura de estacionamento totalmente automatizada depreciável (em terreno alugado) originalmente comprada por $1.000, e gerasse os mesmos $140 de renda bruta e $100 de renda líquida após pagar $40 a empreiteiros independentes para manter a instalação, a dedução de 20 por cento seria os mesmos $20. Seria totalmente permissível, expondo apenas $80 a impostos. Isto porque $20 não excederia 2,5 por cento do preço de compra original (base não ajustada) de $1.000 da estrutura – que neste caso seria $25,
- Abater, se o investimento fosse financiado pela dívida e incorresse em deduções de juros, o montante da renda líquida seria reduzido, assim como a dedução de 20 por cento. Parece que a dedução de 2,5% do preço de compra não seria reduzida, mesmo se o imóvel fosse comprado com dívida, incluindo a dívida sem recurso. Assim, parece haver ainda mais margem de manobra para usufruir da dedução de 20% da renda líquida.
- Even se a estrutura estivesse em processo de desvalorização, a “base” de $1.000 sobre a qual é calculada a dedução de 2,5% não seria reduzida por nenhuma dedução de depreciação (a base é a base do imóvel “não ajustado”) até o vencimento da vida útil do imóvel (por exemplo, 39,5 anos) ou 10 anos, o que for mais longo. O imóvel teria de continuar a ser utilizado no comércio ou negócio do contribuinte.
Como se pode ver, um investimento imobiliário teria de ser muito rentável antes de 20% do seu lucro líquido ser mais de 2,5% da base do custo original, não ajustado, do imóvel tangível subjacente. A regra dos 2,5 por cento equivale a ver um retorno “normal” do capital investido de 12,5 por cento. Isto é, se 20 por cento do rendimento líquido é suposto ser aproximadamente 2,5 por cento multiplicado pelo custo original do activo, o aparente retorno “normal” do custo original do activo pareceria ser 12,5 por cento. Observe também que o contribuinte pode usar, como limite, a soma de 2,5% dos ativos e 25% dos salários.
Finalmente, observe também que para investidores com rendimentos conjuntos abaixo de $315.000 ou arquivadores únicos abaixo de $157.500, os requisitos salariais ou de ativos não se aplicariam. Esse benefício é eliminado rapidamente, contudo, à medida que a renda aumenta para $415.000/$207.500,
Baseado nos exemplos descritos abaixo e no potencial de “agrupamento”, conforme descrito nos regulamentos da Seção 199A, os custos para cumprir essas regras provavelmente aumentarão no nível da entidade e no nível individual para fornecer aos investidores as informações necessárias para serem elegíveis para a dedução descrita acima.
As exigências salariais ou patrimoniais descritas acima não se aplicariam aos acionistas que recebessem uma parte da renda do aluguel de imóveis através de trusts de investimentos imobiliários (REIT) como dividendos ordinários de REIT. Assumindo que o REIT atende aos mesmos requisitos de renda e de teste de ativos que os atuais, esses dividendos ordinários se qualificariam automaticamente para uma redução de 20 por cento nas mãos do acionista. No total, os dividendos ordinários de REIT seriam tributados a uma taxa de 33,4%. Isto é significativamente melhor do que a taxa máxima de 43,4% de imposto sobre os dividendos de REIT ordinários nos termos da lei atual.
Além disso, este tratamento parece se aplicar aos REITs hipotecários que reúnem e coletam a renda de juros de hipotecas imobiliárias.
Assim, por exemplo, um REIT proprietário de estacionamentos operados por empreiteiros independentes, e consequentemente não pagando nenhum salário, poderia passar através de sua renda líquida para investidores de REIT, que seriam elegíveis para uma dedução de 20% da renda, mesmo que o REIT não tivesse nenhum investimento em propriedade depreciável e não pagasse nenhum salário.
Além disso, uma restrição na conta de obter os benefícios para as empresas que prestam serviços em determinadas áreas profissionais – como a saúde – não se aplicaria ao REIT e, portanto, não poderia causar a desqualificação de um REIT de assistência médica.
Perdas Ativas limitadas
De acordo com um conjunto de provisões ainda pouco claras em escopo e significado, as perdas ativas estariam sujeitas a novas limitações, limitando sua capacidade de serem usadas contra a renda de salários ou taxas ou renda da carteira.
Despesa de juros ainda dedutíveis, mas a depreciação pode mudar
A maior parte dos investimentos imobiliários são fortemente endividados. De acordo com a lei atual, os juros comerciais são totalmente dedutíveis. De acordo com a lei final, novos limites são impostos às deduções de juros comerciais de empresas e negócios pass-through que não se qualificam para uma pequena exceção do contribuinte. No entanto, os negócios ou negócios imobiliários podem irrevogavelmente optar por ser isentos dessas regras. Em troca, serão aplicadas regras de depreciação mais restritivas. Em geral, os proprietários devem usar depreciação linear de 30 anos (não a regra dos 27,5 anos) para imóveis residenciais e linha reta de 40 anos (não a regra dos 39 anos) para imóveis não residenciais, com outras regras para itens específicos.
Para negócios imobiliários ou negócios que não optem por sair das limitações de juros comerciais, as regras geralmente limitarão as deduções de juros líquidos a 30 por cento dos lucros antes dos juros. Para os primeiros quatro anos após a promulgação (anos fiscais após 31 de dezembro de 2017, e antes de 1 de janeiro de 2022) essa regra será aplicada também adicionando amortização e depreciação para torná-la equivalente a 30 por cento da regra do EBITDA, e não 30 por cento do EBIT. Após esse período, a regra do EBIT será aplicada. Os juros não permitidos geralmente serão transportados indefinidamente e poderão ser utilizados em anos posteriores se satisfizerem a norma aplicável para aquele ano. No entanto, existe uma isenção da limitação para os contribuintes com receita bruta anual média para o período de três anos tributáveis que termina com o ano tributável anterior que não exceda $25 milhões.
Mudanças em espécie conservadas para imóveis e língua da zona de oportunidade acrescentada
A dedução das permutas “em espécie” isentas de impostos de imóveis para arrendamento é conservada na secção 1031 do código fiscal.
O TCJA também promulgou legislação adicional para investidores que procuram adiar e excluir certos itens de ganhos de capital com a introdução de Zonas de Oportunidade Qualificadas.
Alterações dos juros transportados
De acordo com a lei atual, os ganhos de capital repassados aos detentores de juros sobre lucros recebidos pela prestação de serviços (os chamados “juros transportados”) são tratados como todos os outros ganhos de capital.
De acordo com a lei final, os juros transportados em certas atividades – gerais, private equity, private equity imobiliário, hedge funds e empresas similares – somente obteriam tratamento de ganhos de capital se os ativos geradores do ganho fossem detidos por um período de detenção de 3 anos, superior ao período de detenção de 1 ano da lei atual. Parece que esta regra se aplica ao ativo gerador do ganho, seja ele uma participação societária ou os ativos subjacentes.
Pode ser apropriado considerar possíveis modificações estruturais ou de transação para maximizar os benefícios após os impostos sob esta regra.
Por favor, veja o gráfico abaixo para detalhes de como o tratamento fiscal sob a lei atual difere do relatório da conferência para várias áreas-chave que impactam o investimento imobiliário.