Așa că ați înființat un QPRT, termenul s-a încheiat, ce se întâmplă acum?
De: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Un qualified personal residence trust (QPRT) este un vehicul de planificare succesorală care permite unui proprietar de locuință să își transfere casa către un trust, păstrând în același timp dreptul de a locui în ea pentru un termen de ani. Această tehnică permite persoanei fizice să transfere casa către beneficiari la un cost redus al impozitului pe donații și să elimine din patrimoniul său un activ a cărui valoare se așteaptă să se aprecieze. Un QPRT este un trust irevocabil în care un fiduciar sau un donator transferă proprietatea fie a unei reședințe principale, fie a unei case de vacanță, fie a unui interes fracționat indivizibil într-o reședință principală sau într-o casă de vacanță. O casă de vacanță este definită, în conformitate cu Internal Revenue Code referitor la această planificare, ca fiind o proprietate utilizată cea mai mare dintre paisprezece zile pe an sau 10% din zilele închiriate altora anual.
Când excluderea succesorală pe viață a fost mai mică și nu a existat portabilitatea scutirii fiecărui soț, utilizarea QPRT-urilor a câștigat în popularitate. Multe dintre aceste trusturi abia acum se apropie de data de încetare și vor necesita o planificare adecvată pentru a asigura o tranziție fără probleme pentru toți cei implicați.
Pentru că nu există o limită privind durata de funcționare a QPRT, nu este neobișnuit să vedem QPRT-uri care au fost create cu 10 sau 15 ani în urmă expirând în cele din urmă astăzi. Trebuie să se facă multă planificare strategică pentru a dezvolta un plan care să ia în considerare aspectele economice și fiscale ale beneficiarilor, precum și cele ale concedentului, în momentul în care expiră termenul inițial al trustului.
Câteva beneficii ale unui QPRT sunt:
1. Principalul beneficiu al QPRT pentru concedent și beneficiari este eventuala reducere a impozitului pe succesiune.
2. Un QPRT permite concedentului să transfere proprietatea către copii la o valoare redusă a impozitului pe donații. Deoarece donația este a unui „interes viitor” în proprietate (ceea ce înseamnă că beneficiarii o pot deține efectiv doar la o anumită dată viitoare), valoarea este redusă în scopul impozitului pe donații.
3. În cazul în care donatorul sau donatorii trăiesc dincolo de durata fiduciei, întreaga valoare de piață a proprietății, inclusiv orice apreciere pe durata fiduciei, este scoasă din patrimoniul donatorului.
4. Donatorul sau donatorii pot continua să folosească și să se bucure de posesia proprietății pe durata fiduciei. În cazul în care Grantorii trăiesc dincolo de durata fiduciei, beneficiarii pot „închiria” proprietatea înapoi Grantorilor pentru o chirie echitabilă pe piață, iar acest lucru va face ca proprietatea să nu revină înapoi în patrimoniul Grantorului în scopul impozitului pe succesiune.
5. Concesionarii pot acționa în calitate de administratori ai QPRT și, astfel, pot controla proprietatea în timpul duratei trustului.
Să ne uităm înainte la expirarea duratei inițiale a QPRT și să cartografiem o tranziție reușită nu numai că va preveni consecințele neprevăzute pentru concedent și pentru noii proprietari, dar va asigura, de asemenea, realizarea intenției inițiale a acestui instrument valoros de planificare succesorală.
Ce opțiuni, decizii și considerații trebuie luate atunci când se încheie durata QPRT? Iată câteva pe care trebuie să le luăm în considerare.
În cazul în care concedentul moare în timpul termenului
Ca o scurtă prezentare generală, dacă concedentul moare în timpul perioadei QPRT, valoarea justă de piață (FMV) a trustului va fi inclusă în averea concedentului în scopuri fiscale. În cazul în care concedentul moare în timpul perioadei de valabilitate a trustului, proprietatea este readusă în patrimoniul concedentului ca și cum QPRT nu ar fi existat niciodată și toate economiile fiscale sunt pierdute. Este important de remarcat, totuși, că am fi avut același rezultat dacă Grantor nu ar fi înființat niciodată trustul. Ca atare, nu vă este mai rău decât dacă ați încerca!
Scenarii la încetarea QPRT
Unul dintre cele mai fundamentale motive pentru a planifica ce să faceți odată ce QPRT expiră este că, la sfârșitul termenului unui QPRT, concedentul nu mai este proprietarul locuinței și pierde controlul asupra proprietății. Înainte de sfârșitul termenului fix, trebuie să revizuiți documentul de încredere pentru QPRT pentru a determina ce se întâmplă cu proprietatea la încetarea QPRT. Proprietatea se transferă direct copiilor, în trust pentru copii sau prevede o perioadă de timp pentru soțul/soția concedentului dreptul de a folosi proprietatea pe viață, cu plata unei chirii, permițând astfel concedentului QPRT să folosească reședința atât timp cât sunt căsătoriți.
Un alt scenariu care apare mai des este lipsa de dorință a concedentului de a continua cu QPRT la expirarea acestuia. Odată cu o creștere a scutirii disponibile pentru impozitul pe succesiune (și posibila abrogare a impozitului pe succesiune conform propunerilor actuale, este posibil ca necesitatea QPRT să nu mai fie de interes pentru Grantor.
Dată starea economiei, nu este neobișnuit ca bunurile imobiliare care au fost transferate într-un QPRT să fi înregistrat o apreciere mai mică decât cea anticipată sau chiar o depreciere. În consecință, unul dintre scopurile QPRT – eliminarea aprecierii viitoare a unei proprietăți – poate rămâne nerealizat. Unii concedenți aflați în această situație pot fi înclinați să „desfacă” (să anuleze) QPRT-ul. Cu toate acestea, este posibil ca aceasta să nu fie cea mai bună opțiune.
Dacă derulați QPRT, veți fi irosit orice plată a impozitului federal pe donații sau scutire de impozit pe donații pe care ați fi putut să o utilizați la tranzacția inițială. Veți fi risipit acea sumă, deoarece nu o veți primi înapoi atunci când veți desface QPRT.
În plus, atunci când QPRT încetează, va trebui să plătiți beneficiarilor rămași o chirie echitabilă de piață. Aceste plăți vă vor reduce și mai mult averea. Acestea fiind spuse, dacă totuși doriți să desfaceți QPRT-ul, ce opțiuni există:
1. Locuiți în casă fără chirie, ceea ce va determina includerea impozitului pe succesiune
2. Deținătorii de interese restanți vă cedează înapoi interesele lor
Considerații ale beneficiarilor
Beneficiarii QPRT pot să nu știe cum să administreze proprietatea sau pot să nu dorească să își asume această responsabilitate. O parte a planificării premergătoare rezilierii ar trebui să includă determinarea persoanei care va fi responsabilă de plata facturilor pentru reședință, de continuarea asigurării proprietarilor de locuințe pentru proprietate, de efectuarea de îmbunătățiri la proprietate, de colectarea veniturilor din chirii dacă proprietatea este închiriată sau de organizarea unei vânzări dacă proprietatea urmează să fie vândută. De asemenea, trebuie înființat un cont curent pe numele noului (noilor) proprietar(i).
Alte considerații atunci când există mai mult de un beneficiar individual includ: Persoanele fizice doresc să dețină proprietatea ca o asociere în participațiune, fiecare proprietar raportând partea sa proporțională din veniturile și cheltuielile de închiriere (sau din încasările din vânzări) în declarația sa fiscală individuală? Dacă da, cine se va ocupa de ținerea evidenței și de informarea celorlalți proprietari cu privire la partea lor? Ce vor face proprietarii atunci când veniturile din închiriere nu acoperă cheltuielile sau când sunt necesare îmbunătățiri? Cât de mult va fi păstrat un fond de rezervă în cazul în care veniturile din chirii sunt mai mari decât cheltuielile? Ce se va întâmpla în cazul în care unul dintre beneficiarii individuali decedează?
Transfer de interese
Noii proprietari individuali ar putea dori să contribuie cu interesele lor în reședință la o societate cu răspundere limitată (SRL). O planificare adecvată poate asigura că acest transfer are loc simultan cu încetarea QPRT. Membrul administrator al LLC sau administratorul fiduciar al trustului ar fi apoi responsabil de proprietate, iar venitul ar fi transferat în anexa K-1 către proprietari. În cazul în care proprietatea este vândută sau generează un venit de închiriere în exces, un LLC sau un trust poate face distribuții sau poate fi configurat astfel încât fondurile să fie investite.
Dacă concedentul rămâne sau pleacă
Este necesară o planificare suplimentară înainte de încetarea trustului pentru a decide dacă concedentul dorește să rămână în reședință și, în caz contrar, dacă reședința ar trebui să fie închiriată unei părți externe sau vândută. În unele cazuri – de exemplu, dacă reședința este o casă de vară – beneficiarii ar putea dori să păstreze reședința pentru uz propriu. După cum s-a menționat anterior, concedentul nu mai păstrează dreptul de a locui în reședință odată cu expirarea termenului de fiducie.
Dacă concedentul dorește să continue să ocupe reședința după expirarea termenului inițial al QPRT, concedentul trebuie să plătească beneficiarului rămas, la valoarea justă de piață, o chirie pentru utilizarea reședinței, altfel riscă includerea impozitului pe succesiune. Un broker imobiliar independent sau un evaluator trebuie consultat pentru a determina chiria echitabilă de piață pe baza chiriei pentru reședințe comparabile. La fiecare reînnoire a contractului de închiriere, condițiile de închiriere ar trebui revizuite pentru a se asigura că sunt comparabile cu cele de pe piață.
Constituitorul și noul proprietar ar trebui să încheie un contract de închiriere înainte de expirarea termenului QPRT. Contractul de închiriere ar trebui să precizeze cine este responsabil pentru plata utilităților (în general chiriașul) și pentru cheltuielile de întreținere și reparații, cum ar fi grădinăritul, deszăpezirea și securitatea. Proprietarii sunt, în general, responsabili pentru plata impozitelor imobiliare, a asigurării proprietarilor, a reparațiilor majore și a îmbunătățirilor.
Plățile de închiriere sunt considerate venit pentru beneficiar. Desigur, beneficiarul va putea folosi cheltuielile de închiriere și amortizarea pentru a reduce impactul fiscal al venitului de închiriere. Dar, să presupunem că, în viitor, nu există impozit pe succesiune. Va avea sens ca donatorul să rămână în reședință și să plătească chirie? Creditorul ar putea dori să ia în considerare alte opțiuni de locuire care i-ar permite să economisească bani sau să genereze deduceri din impozitul pe venit. De exemplu, concedentul poate avea alternative mai puțin costisitoare, cum ar fi locuințele pentru persoanele în vârstă sau achiziționarea unei reședințe mai mici. Prin urmare, pentru a permite flexibilitate, nu ar trebui să existe un contract de închiriere îndelungat.
Cheltuieli legate de proprietate
Înainte de sfârșitul termenului inițial, este esențial să se asigure că sunt disponibile fonduri adecvate pentru a plăti toate cheltuielile legate de proprietate. Cu excepția cazului în care concedentul intenționează să închirieze proprietatea pe termen lung, oferind astfel beneficiarilor o sursă permanentă de fonduri pentru a plăti cheltuielile legate de proprietate, noii proprietari vor trebui să se ocupe de plata facturilor – inclusiv a impozitelor imobiliare și a asigurărilor. În cazul în care fondurile nu sunt disponibile imediat, poate fi necesară închirierea proprietății pe termen scurt către concedent sau către o terță parte.
Baza de cost
În conformitate cu legislația actuală, dacă cineva deține o locuință pe numele său până la deces, baza de cost în scopul determinării câștigului la o vânzare este majorată la valoarea de la data decesului. Acest lucru reduce câștigul impozabil raportabil de către moștenitori atunci când proprietatea este vândută ulterior, în detrimentul includerii acesteia în patrimoniul urmașului în scopul impozitului pe succesiune. Capacitatea QPRT-urilor de a transfera proprietatea cu o bază de reportare, nu cu o creștere a bazei, le face ideale pentru moștenitorii care doresc să păstreze proprietatea timp de mai multe generații. Este important să păstrați înregistrări pentru bază, deoarece acestea vor fi necesare pentru calcularea deprecierii în cazul în care proprietatea este închiriată sau pentru a determina câștigurile de capital în cazul în care proprietatea este vândută. În conformitate cu secțiunea 1015(a) din IRC, baza proprietății este baza inițială a concedentului plus orice îmbunătățiri aduse. În cazul în care noul trust se califică drept un grantor trust, iar reședința este reședința principală a concedentului, excluderea câștigurilor de capital poate fi disponibilă în conformitate cu secțiunea 121 din IRC.
Asigurare
Unul dintre cei mai importanți pași pe care trebuie să îi urmeze fiduciarul la sfârșitul perioadei de valabilitate a QPRT este să transfere titlul și proprietatea reședinței pe numele beneficiarilor restanți pentru a asigura titulatura și asigurarea corectă a bunului. Polița de asigurare a proprietarului de locuință va trebui să fie ajustată atunci când se încheie termenul QPRT; prin urmare, beneficiarii trebuie să contacteze compania de asigurări înainte de reziliere. Trebuie încheiată o nouă poliță în care să fie desemnați noii proprietari (fie noul trust, fie proprietarii individuali) ca asigurați pentru a acoperi răspunderea, inclusiv pentru închirierea proprietății (chiar dacă aceasta se face către concedent) și pentru deteriorarea sau pierderea reședinței. Deoarece nu toate companiile de asigurări au aceleași cerințe sau procese pentru asigurarea proprietății în cazul în care aceasta este deținută în trust, este important să contactați un broker de asigurări care să înțeleagă complexitățile implicate. Chiriașul (chiar dacă este concedentul) va trebui să obțină o asigurare pentru chiriași pentru a-și acoperi răspunderea personală și conținutul. În cazul în care reședința nu urmează să fie închiriată, ci mai degrabă păstrată de beneficiarii individuali pentru uz propriu, aceștia ar putea să poată adăuga la polița de asigurare a proprietarului de locuință o acoperire pentru răspundere personală și conținut.
.