Cum funcționează un contract de vânzare-cumpărare

admin 0 Comments Articles

Cum funcționează un contract de vânzare-cumpărare

„Pagina anterioară

Pagina anterioară
„

Harry Jensen, Expert în credite ipotecare de încredere cu peste 45 de ani de experiență

Updated November 7, 2020

Un contract pentru act de proprietate, cunoscut și sub numele de contract de teren, este o modalitate de a cumpăra o casă fără a obține un credit ipotecar de la un creditor tradițional, cum ar fi o bancă. Cu un contract pentru act de proprietate, vânzătorul proprietății oferă un împrumut pentru ca cumpărătorul să cumpere proprietatea în conformitate cu termenii descriși într-un contract. Acesta este motivul pentru care un contract pentru act de proprietate este denumit și finanțarea vânzătorului. De obicei, cumpărătorului nu i se cere să facă un avans. Cumpărătorul intră în posesia proprietății și își asumă responsabilitatea pentru aceasta în momentul încheierii tranzacției de cumpărare, dar nu deține în mod legal proprietatea până când nu sunt îndeplinite condițiile contractului, ceea ce se întâmplă de obicei atunci când împrumutul vânzătorului este rambursat integral. Este similar cu cumpărarea unei locuințe folosind un plan de închiriere sau un plan de rate.

Termenii contractului cer de obicei cumpărătorului să efectueze plata lunară a împrumutului pentru o anumită perioadă de timp, precum și să plătească impozitele pe proprietate, asigurarea proprietarului și toate reparațiile și renovările proprietății. În cazul proprietăților dărăpănate, contractul poate impune cumpărătorilor să aducă proprietățile la standarde și să le facă locuibile într-o anumită perioadă de timp.

Chiar dacă cumpărătorul locuiește în proprietate, face o plată lunară a împrumutului către vânzător și este responsabil pentru impozite, asigurări și renovări ale proprietății, cumpărătorul NU deține în mod legal proprietatea cu un contract pentru act de proprietate

Cumpărătorul devine proprietar legal al proprietății doar atunci când sunt îndeplinite condițiile contractului. De exemplu, termenii contractului îi pot cere cumpărătorului să achite împrumutul acordat de vânzător pe o perioadă de douăzeci de ani (împreună cu taxele de proprietate, asigurarea și orice reparații). În cazul în care cumpărătorul respectă termenii contractului, el sau ea primește dreptul legal de proprietate asupra proprietății după douăzeci de ani, atunci când se efectuează plata finală a împrumutului (sau mai devreme, dacă cumpărătorul poate refinanța și achita împrumutul de la vânzător înainte de douăzeci de ani). În cazul în care cumpărătorul nu respectă termenii contractului, cum ar fi ratarea unei plăți a împrumutului sau neplata impozitelor pe proprietate, vânzătorul poate intra în posesia proprietății, îl poate evacua pe cumpărător și poate păstra toți banii pe care cumpărătorul i-a plătit vânzătorului până în acel moment.

Cumpărătorii de locuințe care folosesc contractul pentru acte tind să fie persoane cu venituri mici, cu un profil de credit slab sau persoane care nu pot sau nu doresc să obțină un credit ipotecar de la un creditor tradițional. De obicei, ele funcționează cel mai bine atunci când un cumpărător le folosește ca un pas intermediar pentru a obține o ipotecă obișnuită și a cumpăra o casă. De exemplu, un cumpărător cu un credit slab sau cu o lipsă de istoric de angajare poate folosi un one pentru a cumpăra o casă. După ce profilul de credit al cumpărătorului se îmbunătățește, acesta se poate califica pentru o ipotecă obișnuită și poate folosi veniturile pentru a achita împrumutul vânzătorului, îndeplinind termenii contractului. Spre deosebire de contract, o ipotecă obișnuită are, de obicei, o rată a dobănzii mai mică, iar împrumutatul preia proprietatea legală deplină a proprietății.

Contractul pentru acte de proprietate este oferit de diferite tipuri de vănzători de proprietăți, inclusiv persoane fizice, firme de investiții imobiliare și prin intermediul agențiilor de locuințe non-profit. A existat un grad mai ridicat de fraudă asociat cu tranzacțiile cu contract pentru acte, astfel încât vă recomandăm să lucrați cu o agenție locală de locuințe pentru a vă proteja interesele.

• Găsește agențiile locale pentru locuințe din zona ta PROGRAME DE STAT

Cumpărarea unei locuințe cu un contract pentru act de proprietate vă oferă mai puțină protecție juridică decât cumpărarea unei locuințe cu o ipotecă. Cu o ipotecă, dacă rămâneți în urmă cu plățile sau intrați în incapacitate de plată din orice motiv, aveți de obicei la dispoziție între șase luni și un an pentru a rezolva problema înainte de a pierde proprietatea. Cu un contract, este posibil să aveți la dispoziție doar șaizeci de zile pentru a corecta orice problemă înainte de a pierde proprietatea, în funcție de termenii contractului și de legile imobiliare ale statului.

Taxa dobânzii la un împrumut cu contract pentru act de proprietate este de obicei cu 3% – 6% mai mare decât rata la un credit ipotecar obișnuit. O rată a dobânzii mai mare înseamnă o rată lunară mai mare a creditului ipotecar, în plus, sunteți, de asemenea, responsabil pentru taxele de proprietate și asigurare, chiar dacă nu dețineți proprietatea. Unele contracte impun cumpărătorului să facă o plată mare la sfârșitul împrumutului, cunoscută și sub numele de plată globală. În cazul în care cumpărătorul nu poate face plata balonului, de obicei prin obținerea unei noi ipoteci asupra proprietății, cumpărătorul intră în incapacitate de plată a împrumutului vânzătorului și cumpărătorul pierde proprietatea în favoarea vânzătorului.

În plus, plățile de împrumut efectuate în cadrul contractului nu sunt de obicei incluse în raportul de credit, astfel încât cumpărătorul nu poate obține o creștere a scorului de credit prin efectuarea plăților la timp. Puteți lucra cu vânzătorul și cu birourile de credit pentru a încerca ca aceste plăți să fie incluse în scorul dvs. de credit, dar acest lucru nu se întâmplă în mod automat, spre deosebire de plățile ipotecare.

Cumpărarea unei case folosind un contract pentru act de proprietate nu necesită o evaluare a proprietății, un raport de titlu sau o inspecție a casei. Acest lucru expune cumpărătorul la un risc semnificativ, deoarece pot exista sarcini restante (cum ar fi o factură neplătită a impozitului pe proprietate sau o a doua ipotecă) asupra proprietății sau daune semnificative asupra proprietății de care cumpărătorul nu are cunoștință. Dacă folosiți unul, angajați un inspector imobiliar independent care să documenteze și să estimeze costul oricăror reparații ale proprietății, deoarece s-ar putea să vi se ceară să plătiți pentru orice renovare.

Cu un contract pentru act de proprietate, cumpărătorul nu preia titlul legal al proprietății atunci când se încheie tranzacția de cumpărare. Acest lucru este super important pentru cumpărători să înțeleagă. În ciuda faptului că ați cumpărat și locuiți în proprietate, nu o dețineți din punct de vedere legal până când nu îndepliniți contractul, ceea ce vă expune la riscuri semnificative

În plus, verificați la biroul de înregistrare din comitatul dumneavoastră și la compania de credite ipotecare a vânzătorului pentru a vă asigura că nu există sarcini restante sau împrumuturi în neplată pe proprietate. Aceste probleme ar putea face ca vânzătorul să piardă dreptul de proprietate, iar dumneavoastră să pierdeți posesia proprietății. În plus, tranzacția de cumpărare a proprietății și contractul nu sunt înregistrate automat la biroul de înregistrare din județul dumneavoastră. Este în interesul cumpărătorului să depună personal contractul de vânzare-cumpărare la biroul de înregistrare din județul dumneavoastră. Acest lucru vă oferă mai multă protecție în cazul în care aveți un litigiu cu vânzătorul.

Utilizați FREEandCLEAR Lender Directory pentru a găsi creditori care oferă o gamă largă de programe fără avans sau cu avans redus. Cumpărarea unei locuințe cu un program de avans redus poate fi o opțiune mai bună decât un contract de acte.

Este, de asemenea, mai dificil pentru dvs. să accesați capitalul pe care îl acumulați în proprietate, deoarece nu o dețineți efectiv. Chiar dacă achitați împrumutul pe care vi-l oferă vânzătorul, nu puteți accesa capitalul propriu al proprietății până când nu o dețineți în mod legal. Deși proprietatea poate valora semnificativ mai mult decât soldul împrumutului, nu puteți vinde proprietatea sau contracta un împrumut de capital propriu până când termenii contractului nu sunt finalizați și nu luați titlul legal de proprietate al proprietății.

În plus, dacă nu respectați contractul înainte de a intra în posesia proprietății, este posibil să nu aveți dreptul la niciun fel de capital propriu în proprietate. De exemplu, dacă cumpărați o locuință cu un împrumut pe 20 de ani de la vânzător și nu vă achitați de plata împrumutului în anul 19, este posibil să pierdeți toată echitatea pe care ați dobândit-o în primii 19 ani de împrumut. Cu alte cuvinte, pierdeți toți banii pe care i-ați plătit vânzătorului sau pe care i-ați investit în proprietate până în acel moment și nu aveți posibilitatea de a vă recupera o parte din bani prin vânzarea proprietății, așa cum ați face în cazul unui credit ipotecar. Legislația imobiliară variază în funcție de stat, astfel încât cumpărătorii pot beneficia de mai multă protecție în cazul neachitării împrumutului, în funcție de locul în care locuiți.

Vânzătorul este responsabil de efectuarea plăților pentru orice ipotecă asupra proprietății. Deoarece vânzătorul păstrează titlul de proprietate, acesta poate păstra o ipotecă asupra proprietății și, eventual, poate contracta o a doua ipotecă. În cazul în care vânzătorul nu plătește o ipotecă asupra proprietății, creditorul ar putea intra în posesia proprietății, iar cumpărătorul ar putea fi obligat să părăsească proprietatea fără despăgubiri.

Principalul beneficiu al unui contract pentru act de proprietate este că, de obicei, nu necesită ca cumpărătorul să facă un avans, ceea ce face ca achiziționarea unei case să fie mai accesibilă. Nu are același punctaj de credit sau aceleași cerințe de calificare a împrumutatului ca o ipotecă obișnuită, astfel încât face posibilă cumpărarea unei case pentru persoanele care nu s-ar putea califica altfel. Tranzacția de cumpărare nu necesită o cerere de ipotecă, o evaluare sau un raport de titlu. Acest lucru are ca rezultat costuri de închidere mai mici și un termen de închidere mult mai rapid, dar expune cumpărătorul la un risc semnificativ ca proprietatea să aibă daune semnificative sau privilegii restante împotriva acesteia.

Cumpărătorii trebuie să înțeleagă termenii contractului, inclusiv prețul de cumpărare a proprietății, rata dobânzii la împrumutul vânzătorului, durata împrumutului și dacă împrumutul necesită o plată globală. Cumpărătorii trebuie să înțeleagă exact ceea ce sunt responsabili să plătească în cadrul contractului de vânzare-cumpărare. Pe lângă plățile lunare ale împrumutului către vânzător, cumpărătorilor li se cere, de obicei, să plătească impozitul pe proprietate, asigurarea proprietarilor de locuințe și orice reparații la proprietate. Cumpărătorii pot fi, de asemenea, responsabili pentru efectuarea unor renovări semnificative pentru a aduce proprietatea la standarde într-un anumit interval de timp după încheierea tranzacției. Asigurați-vă că știți care sunt costurile de care sunteți responsabil și că vă puteți permite să le suportați. Angajați un inspector imobiliar independent pentru a identifica orice reparații de care are nevoie proprietatea, deoarece probabil că va trebui să le plătiți atunci când veți intra în posesia locuinței.

Asigurați-vă că vânzătorul deține de fapt proprietatea și că nu există sarcini restante asupra proprietății. Puteți face acest lucru contactând biroul de înregistrare din comitatul dumneavoastră sau o companie de titluri de proprietate. Vreți să vă asigurați că persoana de la care cumpărați proprietatea este de fapt proprietarul acesteia și că nu încearcă să vă jefuiască. De asemenea, doriți să vă asigurați că nu există creanțe asupra proprietății care v-ar putea împiedica să locuiți sau să dețineți legal proprietatea în viitor. Asigurați-vă că contractul de vânzare-cumpărare este depus la biroul de înregistrare din județul dumneavoastră. În funcție de statul în care locuiți, acest lucru se poate întâmpla sau nu în mod automat.

Resurse conexe FREEandCLEAR

• Comparație între programele ipotecare fără avans și cu avans redus

Surse

Myslajek, Cristal. „Riscuri și realități ale contractului de vânzare-cumpărare”. Federal Reserve Bank Of Minneapolis, 1 ianuarie 2009. Web.

Despre autor

.