Cum să evitați să plătiți impozite când vindeți o casă, fie că sunteți proprietar, fie că investiți
DISCUȚII: Informațiile din această postare de pe blog sunt destinate a fi folosite doar în scopuri educaționale, nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală. Dacă aveți nevoie de ajutor pentru a determina impozitele aferente vânzării casei dumneavoastră, vă rugăm să consultați un profesionist calificat în domeniul fiscal.
Lucru. Cumpărături. Mâncare în oraș. A lua benzină. Plătiți impozite pe atât de multe lucruri, încât este logic să doriți o scutire de la plata impozitelor atunci când vă vindeți cel mai mare activ: casa dumneavoastră.
Ați ajuns la locul potrivit dacă vă întrebați cum să evitați plata impozitelor la vânzarea unei case. Am stat de vorbă cu un agent imobiliar de top și cu un expert în fiscalitate pentru a vă ajuta să înțelegeți impozitele necesare pentru vânzarea unei case și am adunat cele mai bune modalități de a atenua sau elimina povara fiscală la vânzarea casei dvs.
Câștigurile de capital în domeniul imobiliar, explicate
Dacă îți vinzi casa cu mai mult decât ai cumpărat-o, faci profit. Guvernul consideră acel profit ca fiind un venit impozabil și vrea să te impoziteze pentru aceste câștiguri de capital. Trebuie doar să fiți conștienți de faptul că impozitul pe câștigurile de capital este calculat pe baza profitului brut, nu a celui net.
Experimentatul CPA Robin F. Sansone, de la Rhodes, Young, Black & Duncan, cu sediul în Georgia, explică:
„Dacă vă vindeți casa cu 200.000 de dolari și 50.000 de dolari din acel preț de vânzare sunt folosiți pentru a achita ipoteca existentă și alți 20.000 de dolari sunt folosiți pentru costurile de închidere, este posibil să primiți doar 130.000 de dolari în numerar la închidere. Cu toate acestea, vă calculați câștigul pe baza prețului de vânzare de 200.000 de dolari, NU pe baza numerarului primit de 130.000 de dolari.”
Modul în care IRS decide să impoziteze câștigurile de capital din vânzarea casei dvs. se bazează pe faptul dacă câștigurile dvs. de capital sunt sau nu pe termen lung sau pe termen scurt. Acest lucru separă proprietarul mediu (care vinde o casă din motive precum modernizarea, reducerea sau relocarea) de investitor (care cumpără și vinde un număr de case anual pentru un profit – ceea ce califică veniturile din vânzarea casei ca fiind venituri obișnuite).
Ratele de impozitare a câștigurilor de capital pe termen lung nu sunt mai mari de 15% pentru o persoană fizică medie și pot fi de până la 0% sau de până la 20%, în funcție de venitul dumneavoastră. Aceste rate pe termen lung sunt, în general, mai mici decât ratele standard ale impozitului pe venit.
Câștigurile de capital pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit, astfel încât rata variază în funcție de venitul dumneavoastră anual. Iată o defalcare rapidă a tranșelor de impozit pe venit la data scrierii acestui articol din 2020:
- 35% pentru venituri de peste 207.350$ (414.700$ pentru cuplurile căsătorite care depun în comun)
- 32% pentru venituri de peste 163.300$ (326.600$ pentru cuplurile căsătorite care depun în comun)
- 24% pentru venituri de peste 85$,525 dolari (171.050 dolari pentru cuplurile căsătorite care depun în comun)
- 22% pentru venituri de peste 40.125 dolari (80.250 dolari pentru cuplurile căsătorite care depun în comun)
- 12% pentru venituri de peste 9.875 dolari (19,750 $ pentru cuplurile căsătorite care depun în comun)
- 10% pentru veniturile persoanelor singure cu venituri de 9.875 $ sau mai puțin (19.750 $ pentru cuplurile căsătorite care depun în comun)
Oportunitățile disponibile pentru reducerea sau evitarea impozitelor la vânzarea locuinței dvs. depind de faptul că sunteți sau nu un proprietar care vinde o reședință principală (plus factori precum cât timp ați locuit acolo) sau un investitor care vinde o proprietate de investiții.
Cum să evitați impozitele pe reședința dvs. principală
Din fericire, majoritatea vânzătorilor de case nu vor fi impozitați pentru fiecare dolar de profit obținut din vânzarea casei lor. Acest lucru se datorează faptului că majoritatea vânzătorilor de reședințe primare îndeplinesc liniile directoare pentru a se califica pentru scutirea de impozit pe câștigurile de capital.
Grație Legii de scutire a contribuabililor din 1997, majoritatea vânzătorilor de case se califică pentru excluderea din secțiunea 121 care scutește profiturile din vânzarea casei de impozitul pe câștigurile de capital. Agentul imobiliar Perrin Cornell, cu sediul în Wenatchee, Washington, explică:
„La vânzarea unei reședințe, un singur proprietar primește o scutire de impozit pe câștigurile de capital de 250.000 de dolari, iar un cuplu primește o scutire de 500.000 de dolari. De exemplu, dacă o persoană singură, cu o ipotecă de 100.000 de dolari, vinde o locuință în valoare de 300.000 de dolari, are un câștig de capital de 200.000 de dolari. Cu această scutire de 250.000 de dolari, nu vor avea niciun fel de câștig impozabil.”
Această scutire nu este automată, totuși. Va trebui să vă calificați pe baza a două teste – proprietate și utilizare. Potrivit IRS, trebuie să:
1. Să dețineți casa și să locuiți în ea ca reședință principală timp de cel puțin doi ani neconsecutivi din perioada de cinci ani anterioară datei vânzării.
CPA Sansone își amintește de o clientă care s-a calificat pentru această scutire, chiar dacă locuința pe care o vindea nu mai era reședința sa principală:
„Am avut o clientă care este singură și locuiește în Georgia. În timp ce copiii ei erau la facultate în
Georgia, ea s-a mutat la o casă în Florida, dar a păstrat casa din Georgia pentru ca copiii ei să locuiască în ea în timpul școlii. După doi ani, a decis să vândă casa din Georgia. Chiar dacă nu mai locuia în casă, ea a locuit acolo cel puțin doi din cei cinci ani anteriori. Prin urmare, i s-a permis să beneficieze de excluderea de 250.000 de dolari la vânzare.”
2. Așteptați cel puțin doi ani înainte de a solicita scutirea între vânzările unei reședințe principale.
Nu puteți obține întotdeauna această scutire doar pentru că vă vindeți reședința principală. Această scutire este permisă doar o dată la doi ani. Dacă ați solicitat-o pentru o altă proprietate în cele 24 de luni care au precedat vânzarea actuală, nu veți putea să o folosiți de două ori pentru a evita câștigurile de capital.
Și așteptați-vă ca IRS să fie neiertător cu privire la minimul de doi ani: ” clientul a deținut proprietatea lor timp de un an, nouă luni și trei săptămâni, așa că nu a putut obține scutirea de impozit pe câștigurile de capital”, își amintește Cornell.
3. Reduceți-vă câștigul de capital prin deducerea costului îmbunătățirilor de capital aduse locuinței dvs. din veniturile obținute din vânzarea locuinței.
Pentru ca o îmbunătățire a locuinței să se califice drept îmbunătățire de capital, trebuie să îndeplinească aceste trei calificări:
- Crește substanțial valoarea proprietății imobiliare (de ex.g. instalarea de noi dulapuri de bucătărie sau construirea unei terase) sau prelungește în mod apreciabil durata de viață utilă a proprietății imobiliare (de exemplu, înlocuirea încălzitorului de apă sau a sistemului HVAC).
- Devine parte a proprietății imobiliare sau este fixată în mod permanent pe proprietatea imobiliară, astfel încât îndepărtarea ar cauza daune materiale proprietății sau articolului în sine.
- Este o instalare/îmbunătățire permanentă. (De exemplu, o piscină temporară, supraterană, față de o piscină îngropată permanentă.)
CPA Sansone explică:
„Pe măsură ce faceți îmbunătățiri în casă de-a lungul anilor, țineți o evidență. Noi, contabilii, iubim foile de calcul și acesta ar fi cel mai simplu mod de a ține evidența acestor îmbunătățiri, cum ar fi un nou sistem HVAC, un nou acoperiș, un nou parchet etc.
„Aceste elemente sunt o parte integrantă a casei care, de obicei, nu sunt eliminate din proprietate atunci când vindeți. Vă rog să rețineți că nu mă refer la faptul că trebuie să țineți evidența de fiecare dată când vă vopsiți casa sau curățați ferestrele. Acestea sunt cheltuieli normale ale proprietății unei case.”
În principiu, dacă înlocuiți orice element important din casă și acest lucru crește valoarea casei dumneavoastră, aceasta este o îmbunătățire de capital. Dar dacă reparați sau îmbunătățiți starea elementelor existente în casă, nu este o îmbunătățire de capital.
Acum, elementele care nu se vor califica ca îmbunătățiri de capital includ lucruri precum revopsirea, etanșarea aleii, reparații ale aparatelor electrocasnice și așa mai departe.
NOTA: Există două excepții care vă fac neeligibil pentru această scutire de impozit pe câștigurile de capital în totalitate, chiar dacă îndepliniți alte calificări. Nu sunteți eligibil pentru scutirea de impozit pe câștigurile de capital dacă:
- Ați achiziționat proprietatea printr-un schimb 1031 (mai multe despre acestea mai târziu).
- Sunteți supus impozitului de expatriere (care se aplică dacă renunțați la cetățenie și vă mutați în afara țării).
Cum să evitați impozitele pe proprietatea dvs. de investiții
Investitorii care nu se pot califica pentru scutirea de impozit pe câștigurile de capital au în continuare opțiuni pentru a economisi impozite atunci când vând o proprietate de investiții.
Deoarece aceste aranjamente de evitare a impozitelor sunt destul de complexe, ar trebui să apelați la ajutorul unui avocat specializat în imobiliare sau al unui profesionist în fiscalitate priceput în domeniul imobiliar, astfel încât să nu cădeți victimă a întregii birocrații.
Utilizați schimbul 1031
Schimbul 1031 este unul dintre cele mai comune instrumente folosite de investitorii pricepuți pentru a evita ciclul anual nesfârșit de impozite masive pe tranzacțiile lor imobiliare.
„Un schimb 1031, denumit în mod obișnuit „schimb similar”, vă permite să schimbați o proprietate de investiții cu alta fără a recunoaște câștigul la momentul schimbului. Cu toate acestea, veți dori să lucrați îndeaproape cu contabilul dumneavoastră pentru a structura schimbul în mod corespunzător pentru a evita impozitele”, spune CPA Sansone.
Nu trebuie să fiți o corporație care investește mult timp pentru a profita de un schimb 1031; chiar și investitorii individuali pot amâna impozitele prin intermediul unui schimb. Dar proprietățile dvs. de investiții vor trebui să îndeplinească cerințe specifice. Conform fișei informative 1031 a IRS:
- „Ambele proprietăți trebuie să fie deținute pentru a fi utilizate în cadrul unei activități comerciale sau al unei afaceri sau pentru investiții.” Cu alte cuvinte, reședința dvs. principală, a doua casă sau casa de vacanță nu se va califica pentru impozite amânate printr-un schimb 1031, similar.
- „Ambele proprietăți trebuie să fie suficient de asemănătoare pentru a se califica drept „similar”. O proprietate asemănătoare este o proprietate de aceeași natură, caracter sau clasă. Calitatea sau clasa nu contează. Majoritatea bunurilor imobiliare vor fi similare altor bunuri imobiliare.” Practic, acest lucru înseamnă că nu puteți să amânați impozitul pe câștigurile de capital la vânzarea unei proprietăți și apoi să vă folosiți profiturile pentru a investi în schimb pe piața bursieră. Trebuie să achiziționați mai multe proprietăți imobiliare dacă amânați impozitele într-un schimb similar.
Există, de asemenea, mai multe reguli pe care trebuie să le respectați atunci când utilizați un schimb 1031:
- Trebuie să identificați până la trei proprietăți pe care să le achiziționați prin schimb în termen de 45 de zile de la vânzarea proprietății inițiale.
- De asemenea, trebuie să încheiați achiziția unei noi proprietăți în termen de 180 de zile de la data încheierii vânzării proprietății originale.
- Se recomandă să folosiți un intermediar calificat (QI) atunci când faceți un schimb. QI este o companie terță care păstrează banii pentru acele 45 până la 180 de zile în timp ce aranjați achiziționarea unei noi proprietăți. Nu aveți voie să păstrați singuri banii atunci când folosiți un schimb 1031.
Este important să nu angajați orice QI pe care îl întâlniți – aveți nevoie de unul cu reputație care să se ocupe de toți acei bani, chiar și pentru această perioadă scurtă de timp.
Serviciul fiscal avertizează că unii QI fie au declarat faliment, fie au fost în imposibilitatea de a-și îndeplini obligațiile financiare, lăsându-vă pe dvs. și banii dvs. blocați într-o încurcătură juridică și financiară.
Și nu vă așteptați ca regulile schimbului 1031 să se îndoaie din cauza problemelor QI-ului dvs. Dacă nu reușiți să îndepliniți cerințele de 45 de zile sau 180 de zile, veți fi impozitat imediat pe veniturile obținute din vânzarea proprietății dvs. de investiții.
Considerați utilizarea unui charitable remainder trust
O altă opțiune, mai puțin cunoscută, pentru a evita plata impozitelor la vânzarea unei proprietăți de investiții este prin intermediul unui charitable remainder trust (CRT). Această opțiune este cea mai potrivită pentru pensionarii care sunt dispuși să doneze casa către organizația caritabilă preferată, cum ar fi o biserică sau o universitate.
În esență, un charitable remainder trust vă permite să donați o proprietate de investiții către organizația caritabilă pe care o alegeți, punând-o într-un CRT, care permite organizației caritabile să vândă proprietatea la o rată de impozitare de 0%.
Dar nu donați pur și simplu întreaga casă către organizația caritabilă.
Un CRT oferă o mulțime de beneficii, inclusiv economisirea de taxe. Cu un CRT puteți:
- Evita să plătiți orice impozit pe câștigul de capital la vânzarea casei dumneavoastră.
- Generați un flux de venit pe toată durata vieții dumneavoastră – și chiar a copiilor dumneavoastră, cu o structurare adecvată.
- Diversificarea activelor de investiții.
- Evitarea potențială a unor impozite succesorale mari, (deoarece, din punct de vedere tehnic, nu mai face parte din patrimoniul dumneavoastră).
- Donați un cadou considerabil organizației dumneavoastră caritabile preferate.
Un CRT plasează veniturile din vânzare într-un trust care investește banii și vă plătește un venit pentru restul vieții dumneavoastră. Puteți chiar să scrieți termenii fiduciei pentru a plăti acel venit din investiții copiilor dvs. după decesul dvs.
Vă veți primi, de asemenea, o deducere din impozitul pe venit în scopuri caritabile care vă permite să vă reduceți venitul brut ajustat cu până la 30%. Asta vă pune și mai mulți bani în portofel.
Agentul Cornell explică mai detaliat cum funcționează:
„Să spunem că doriți să donați veniturile din vânzarea casei dvs. către alma mater sau către un spital. Ați face o evaluare a casei, apoi ați transfera-o într-un trust scutit de impozit. Universitatea sau spitalul vinde apoi proprietatea și vă plătește anual o parte din valoarea acesteia ca venit, în mod normal în jur de 5% sau până la 10% din valoarea sa evaluată.
„Așadar, veți obține o deducere fiscală pentru contribuția caritabilă, să spunem valoarea de 200.000 de dolari a casei, plus că veți primi 1.500 de dolari pe lună ca venit de la trust, ceea ce nu este o afacere rea.”
După ce toți beneficiarii trustului au trecut în neființă, investiția rămasă în trust merge la organizația caritabilă. Așadar, faceți un cadou unei organizații caritabile și obțineți o deducere fiscală pentru acest cadou pe care o puteți aplica împotriva impozitului pe venit atât pentru anii anteriori, cât și pentru anii viitori.
În plus, veți primi acel venit din trust pe viață sau pentru un anumit număr de ani (în funcție de termenii CRT). Singurul care pierde cu adevărat în acest aranjament este Fiscul.
Faceți din locuința dvs. fix-upper reședința dvs. principală
House flippers cumpără de obicei o casă, o repară și o vinde într-un interval de 12 luni. Dar – atunci veți fi în cârlig pentru câștiguri de capital. În schimb, ați putea alege să vă vindeți sau să vă închiriați reședința principală actuală și să vă mutați în proprietatea de investiții pentru cel puțin doi ani. Acest lucru vă oferă suficient timp pentru a eșalona costurile de construcție și calendarul reparațiilor.
De asemenea, vă pregătește să profitați de scutirea de impozit pe câștigurile de capital pentru casa pe care o transformați, astfel încât să nu pierdeți o mare parte din profiturile dvs. la Fisc.
Să luați puțin (sau mult!) înapoi de la Fisc
Nimeni nu se supără să plătească taxe pentru a ajuta la finanțarea țării noastre. Dar atunci când Fiscul vrea să ia o bucățică uriașă din veniturile obținute (din vânzarea unei case cumpărate cu venituri pentru care ați fost deja impozitat), se poate simți ca o exagerare.
Dar cu o planificare financiară inteligentă, cu ajutorul unui expert fiscal și cu ajutorul unui agent imobiliar priceput, vă puteți vinde casa fără să renunțați la prea mulți bani pentru Unchiul Sam până la urmă.