De ce cumpărătorii folosesc ipoteci generale
Cumpărătorii, în special pe piețele imobiliare comerciale, folosesc ipoteci generale din mai multe motive. Creditorii fac bani făcând împrumuturi. În cazul în care cifrele funcționează și obțin suficiente garanții, creditorii comerciali vor iniția ipoteci globale utilizate în investițiile în proprietăți comerciale. Poate că următoarea dvs. investiție ar fi mai bine servită folosind o ipotecă globală.
Trebuie să consolidați proprietățile pentru o refinanțare
Un investitor poate deține mai multe proprietăți finanțate la momente diferite și cu condiții ipotecare foarte diferite. Dacă ratele sunt scăzute, ar putea fi posibilă gruparea proprietăților în vederea refinanțării cu o ipotecă globală. Procedând astfel, plățile ar putea fi mai mici în ansamblu. De asemenea, aceasta ar putea permite proprietarului să scoată numerar care să fie utilizat pentru investiții ulterioare. În special dacă un investitor deține mai multe locuințe cumpărate la momente diferite, la rate ipotecare diferite, aceasta poate fi o opțiune dacă există o anumită echitate. Pentru proprietățile deținute de ceva timp, ar putea arăta astfel:
- Proprietatea A valoare 165.000 de dolari, soldul împrumutului 125.000 de dolari la 6.5%, plată 847 dolari/lună
- Proprietatea B valoare 172.000 dolari, soldul împrumutului 122.000 dolari la 6,75%, plată 809 dolari
- Proprietatea C valoare 149.000 dolari, soldul împrumutului 118.000 dolari la 6,75%, plată 809 dolari
- Proprietatea C valoare 149.000 dolari, soldul împrumutului 118.000 dolari la 6,75%.0%, plata 746 $
- Valoarea totală este de 468.000 $, totalul datorat este de 365.000 $, plățile totale de 2.402 $
- Capitalul propriu este de aproximativ 23%, deci un împrumut este posibil.
- Noua ipotecă globală de 365.000 $ la rata actuală de 5.Rata de 0% reprezintă o plată de 1.959 $
- Creșterea cu 443 $ a fluxului de numerar lunar
Creșterea finanțării pentru noi achiziții
Să presupunem că un investitor dorește să dezvolte sau să reabiliteze o proprietate comercială. Suma de numerar necesară pentru achiziție și lucrări este mai mare decât cea care poate fi împrumutată doar pentru acea proprietate. Cumpărătorul ar putea pune la dispoziție alte proprietăți într-o tranzacție ipotecară imobiliară globală. În condițiile potrivite, cumpărătorul ar putea obține mai mult decât fondurile necesare pentru noul proiect. După cum puteți vedea în exemplul anterior, lucrăm cu proprietăți deținute de ceva timp sau care au avut avansuri mari. Noul împrumut va avea nevoie de capitaluri proprii semnificative, mai ales dacă se ia numerar.
Condiții mai bune de împrumut
Prin includerea altor proprietăți într-o ipotecă globală, creditorul este mai bine protejat cu o valoare suplimentară ca garanție. Acest lucru poate fi folosit frecvent ca un instrument pentru a negocia rate mai bune ale dobânzii sau alți termeni de împrumut. În cazul în care o plată mai mică permite un flux de numerar pozitiv din chirii, aceasta ar putea fi calea de urmat. Să presupunem că au crescut cheltuielile, poate impozitele. Utilizând această abordare, investitorul ar putea reveni la fluxul de numerar anterior sau aproape de acesta cu o ipotecă globală.
Vânzătorii pot bloca o proprietate suplimentară în hârtii de reținere
În cazul în care vinde o proprietate și i se cere să preia o parte din finanțare, un vânzător își poate proteja mai bine poziția dacă îl poate determina pe cumpărător să folosească o altă proprietate pe care o deține ca garanție suplimentară pentru împrumut. Poate că un investitor în case de închiriat unifamiliale cu un portofoliu semnificativ încearcă să treacă la investiții în apartamente.
Se găsește un proiect, dar vânzătorul trebuie să preia o parte din finanțare. El poate face acest lucru numai dacă cumpărătorul folosește alte câteva proprietăți pentru a oferi vânzătorului o garanție sporită. După cum putem vedea, există motive de afaceri foarte solide pentru a utiliza o ipotecă imobiliară globală. Dacă unele sau toate aceste criterii sunt prezente, cumpărătorii, vânzătorii și creditorii ar trebui să ia în considerare această alternativă.
.