FHA 203k Credite: Cum funcționează? | Cerințe 2021

FHA 203k Credite: Cum funcționează? | Cerințe 2021

Ai găsit o casă pe care o iubești, dar este în stare proastă? Împrumutul 203k poate fi o modalitate perfectă de a achiziționa o casă care este puțin cam dură pe margini.

Împrumutul de reabilitare FHA 203k a devenit o alegere de împrumut populară pe piața de astăzi, unde multe case au nevoie de puțin, sau mult, de TLC.

Împrumutul 203k permite unui cumpărător să finanțeze prețul de achiziție al casei și costurile de renovare – toate cu un singur împrumut. Fără să se agite înainte de închidere încercând să repare casa pentru ca banca să o împrumute. Fără a bate trotuarul în căutarea unui al doilea credit ipotecar pentru a finanța reparațiile. Nu trebuie să trăiți cu un acoperiș cu scurgeri de apă timp de cinci ani în timp ce economisiți bani pentru a-l repara. Un împrumut 203k poate avea grijă de aceste reparații și mai mult cu o singură tranzacție de împrumut.

Verificați ratele FHA 203k aici.

În acest articol:

• Prezentare generală a programului Streamline 203k
• Lista reparațiilor permise
• Procesul de acordare a împrumutului 203k
• Repartizarea costurilor 203k
• Mărimea maximă a ipotecii
• 203k cerințele de ofertă ale antreprenorului
• 203k appraisal
• Creditorii FHA recomandați de noi

Două tipuri de împrumuturi FHA 203k

Este important de reținut că există două sub-tipuri de program de împrumut 203k: 203k-ul complet și 203k-ul Streamline.

În acest articol, ne vom concentra în principal pe împrumutul Streamline 203k, deoarece este cel mai popular tip și se va potrivi majorității proprietarilor de locuințe care doresc să cumpere un fix-upper. În plus, mult mai mulți creditori oferă programul Streamline 203k.

Vorbiți cu un creditor despre programul FHA 203k.

Iată câteva diferențe de bază între subtipurile 203k:

Streamline 203k:

• Nu sunt permise modificări structurale
• Major 35.000 de dolari pot fi finanțați pentru reparații

Full 203k:

• Sunt permise modificări structurale. De fapt, casa poate fi nivelată și reconstruită. (Dacă o casă este demolată, o parte din sistemul de fundație existent trebuie să rămână pe loc.)
• Nu există o limită maximă de reparații, atâta timp cât întregul împrumut este sub valoarea maximă a împrumutului FHA pentru regiunea respectivă.

Streamline 203k Program Overview

Acest împrumut este perfect pentru cineva care se califică deja pentru un împrumut FHA, dar ajunge să găsească o casă care nu se califică pentru finanțare FHA așa cum este. Împrumutul 203k îl ajută pe împrumutat să deschidă un singur împrumut pentru a plăti prețul de achiziție al casei, plus costul îmbunătățirilor aduse casei. Cumpărătorii sfârșesc cu un singur împrumut FHA cu rată fixă și o casă care este într-o stare mult mai bună decât atunci când au găsit-o.

Cel mai important aspect al Streamline 203k este suma de bani pe care o puteți finanța pentru reparații, care se ridică la maximum 35.000 de dolari.

Cu toate acestea, aveți grijă ca oferta dvs. să nu depășească cu mult 30.500 de dolari. Acest lucru se datorează faptului că există „costuri soft” suplimentare – taxe de inspecție, taxe de inițiere suplimentare și neprevăzute – care consumă aproximativ 4.000-5.000 de dolari din suma permisă. Vedeți secțiunea noastră 203k Fees (Taxe 203k) de mai jos și descărcați foaia de lucru 203k care arată aceste „soft costs”.”

Primul împrumut 203k stabilește un cont escrow pentru costurile de reparație. Acest lucru permite ca împrumutul să se încheie înainte de începerea construcției. Acest lucru este important deoarece majoritatea vânzătorilor nu vor permite ca lucrările de construcție să fie efectuate înainte de încheierea vânzării. De asemenea, nu este o idee bună pentru cumpărători să bage bani într-o casă care nu este încă a lor. Aceasta este adesea o tentație, deoarece multe case au nevoie de reparații pentru a obține finanțare.

Verificați ratele ipotecare FHA de astăzi.

Împrumutul 203k stabilește un cont escrow care deține banii astfel încât antreprenorul să poată fi plătit ½ din costurile de reparație în avans și ½ când toate lucrările sunt finalizate. Acest lucru asigură faptul că antreprenorul are suficienți bani pentru a începe, dar nu renunță la proiect înainte de finalizare.

Costurile de reparații sunt determinate de o ofertă finalizată, stabilită în piatră, înainte de încheierea împrumutului. Pentru reparații care totalizează mai mult de 15.000 de dolari, un inspector 203k se asigură că lucrările sunt complete conform standardelor FHA atunci când toate lucrările sunt finalizate. Dacă costul total al reparațiilor dvs. este mai mic de 15.000 de dolari, nu va fi nevoie ca lucrările finalizate să fie inspectate.

Casa care se achiziționează trebuie să aibă cel puțin 1 an vechime. Acest lucru are sens, deoarece, în mod normal, casele cu o vechime mai mică de un an nu au nevoie de o reabilitare semnificativă. În plus, casa trebuie să fie achiziționată ca reședință ocupată de proprietar a cumpărătorului, la fel ca în cazul oricărui împrumut FHA.

În afară de faptul că are un cont escrow pentru reparații, împrumutul 203k funcționează foarte asemănător cu un împrumut standard de cumpărare FHA. Majoritatea persoanelor care se califică pentru FHA standard se pot califica pentru un împrumut Streamline 203k.

Mai mult: Ghid complet pentru împrumuturile de renovare a locuinței

De ce să faceți un 203k? Merită deranjul?

Împrumutul 203k poate oferi cumpărătorului un avantaj pentru a ieși în avantaj în ceea ce privește capitalul propriu. Multe case care au nevoie de reparații sunt reduse mai mult decât costă de fapt acele reparații. Motivul este că numărul de cumpărători care doresc să preia o reparație este semnificativ mai mic decât numărul de cumpărători care doresc o casă gata de mutat. De asemenea, majoritatea tipurilor de finanțare nu sunt disponibile pentru aceste case. Vânzătorul are nevoie fie de un cumpărător 203k, fie de un cumpărător în numerar. Vânzătorii trebuie să își reducă semnificativ prețul pentru a atrage acești cumpărători.

Creditul FHA 203k este un program susținut de Administrația Federală a Locuințelor, conceput pentru a ajuta cumpărătorii să obțină aceste case.

Prețul mai mic înseamnă că, de multe ori, cumpărătorul poate achiziționa casa, poate plăti pentru reparații și poate avea capital instantaneu. Acest lucru poate face ca aceasta să fie o opțiune atractivă pentru cumpărătorii de case pentru prima dată. Fiecare casă și situație este diferită, dar cu puțin ajutor din partea agentului imobiliar și a antreprenorului, puteți determina valoarea viitoare a casei în comparație cu costul total de achiziționare și reparare a casei.

Întrebați un ofițer de credite despre programul 203k aici.

Lista de reparații permise și nepermise din programul 203k

Mulți cumpărători sunt surprinși de ceea ce le permite 203k să facă. Acest împrumut poate fi folosit exclusiv în scopuri cosmetice, nu doar atunci când o casă este în stare gravă de degradare. Puteți remodela o bucătărie sau o baie, adăugând facilități precum blaturi de granit și aparate electrocasnice de înaltă calitate. Reparațiile nici măcar nu trebuie să fie necesare pentru ca locuința să fie eligibilă pentru finanțare FHA. Cu alte cuvinte, dacă o casă are o bucătărie funcțională, dar este învechită, cumpărătorul ar putea folosi un împrumut 203k pentru a remodela dulapurile și blaturile, pentru a moderniza aparatele și altele asemenea, cu un împrumut 203k.

Rețineți că reparațiile nu pot fi structurale atunci când folosiți Streamline 203k. Acest lucru înseamnă că fundațiile, zidurile portante etc. nu pot fi modificate.

Dacă proprietatea la care vă uitați are nevoie de reparații structurale pentru a se califica pentru finanțare, va trebui să utilizați un 203k complet în loc de un Streamline 203k, sau să găsiți o altă proprietate.

Obțineți o ofertă gratuită de ipotecă FHA.

Reparații Streamline 203k acceptabile:

• Tobine, jgheaburi și burlane
• HVAC, Instalatii sanitare & Electricitate
• Ambunătățiri de accesibilitate pentru persoanele cu dizabilități
• Stabilizarea vopselelor pe bază de plumb
• Diminuarea mucegaiului/reparații cu termite
• Îndepărtarea azbestului (trebuie să fie făcută de un expert autorizat în azbest)
• Finisarea/remodelarea subsolului (nonstructurală numai)
• Reparații ale sistemului septic/reparații ale puțului
• Pardoseli (fără a include pardoseala, care este considerată structurală)
• Remodelări ale bucătăriei/baia
• Vopsitorie
• Curățenie
• Achiziționarea și instalarea de aparate
• Lansare

Întrebați un ofițer de credite despre elementele de reparații FHA 203k propuse.

203k Reparații nepermise

Există unele facilități pe care FHA le consideră a fi elemente de „lux” sau elemente care nu sunt fixate permanent pe casă, care nu sunt permise:

• Barbete cu grătar
• Cazare de baie
• Dumbwaiters
• Căzi cu hidromasaj exterioare, saune, spa
• Seminee exterioare (deși sunt permise șemineele interioare)
• Piscine de înot
• Plante de satelit
• Curte de tenis
• Alterări pentru îmbunătățirea utilizării comerciale a proprietății

Procesul de împrumut FHA 203k

Iată o defalcare a procesului general al împrumutului 203k:

1. Cumpărătorul găsește o casă care îi place, dar care este în stare proastă.
2. Cumpărătorul vorbește cu profesionistul său de credite despre FHA 203k. Deși au fost pre-aprobați pentru o finanțare obișnuită FHA sau convențională, cel mai probabil trebuie să fie reaprobați pentru un împrumut 203k. Profesionistul de credite emite o altă preaprobare pe baza prețului de achiziție estimat și a costurilor de reparații, plus alte taxe legate de 203k.
3. Cumpărătorul va găsi un antreprenor general care să elaboreze o ofertă detaliată a tuturor reparațiilor. Când oferta este completă, cumpărătorul și creditorul primesc o copie.
4. Se comandă o evaluare, care va reflecta viitoarea valoare evaluată a casei. Licitația finală este folosită de evaluator pentru a determina stabilește cât va valora casa după ce toate lucrările vor fi finalizate.
5. Creditorul înaintează licitația, evaluarea și toată documentația privind venitul, creditul și activele împrumutatului către subscriere.
6. Subscriitorul emite o aprobare, de obicei cu condițiile necesare din partea cumpărătorului și a antreprenorului.
7. După ce toate condițiile sunt primite, cumpărătorul semnează documentele finale ale împrumutului. Creditorul finanțează împrumutul. O parte din fondurile împrumutului sunt plasate într-un cont escrow, care păstrează banii pentru reparații.
8. 50% din costurile de reparații sunt emise în avans către antreprenor. Ceilalți 50% vor fi plătiți antreprenorului atunci când toate lucrările sunt finalizate.
9. Antreprenorul are la dispoziție șase luni pentru a finaliza lucrările.
10. Când lucrările sunt finalizate, restul costurilor de reparație sunt emise către antreprenor.
11. Contul escrow este închis. Cumpărătorul are o casă care este 100% completă și un singur împrumut cu o singură rată a dobânzii care a acoperit prețul inițial de achiziție și toate costurile de reparații.

Întrebați aici un ofițer de credite avizat despre împrumuturile 203k.

Cine se califică pentru un FHA 203k?

În general, majoritatea persoanelor care se califică pentru un împrumut FHA standard se pot califica pentru un împrumut 203k, cu condiția ca suma împrumutului 203k să nu fie semnificativ mai mare decât preaprobarea inițială a cumpărătorului. Creditorul poate percepe o rată a dobânzii mai mare sau comisioane mai mari pentru împrumutul 203k, așa că asigurați-vă împreună cu profesionistul dvs. de împrumut că încă vă calificați.

203k Defalcare a costurilor

Iată câteva comisioane suplimentare pe care vă puteți aștepta să le plătiți cu un împrumut 203k:

• 203k Taxe de inspecție: 2 inspecții la 150 $ fiecare. Acestea asigură că lucrările sunt efectuate conform standardelor FHA.
• 203k Taxa de actualizare a titlului: 150 $. Această taxă protejează titlul de proprietate în cazul în care constructorul pune sarcini asupra proprietății pentru plăți litigioase privind lucrările de construcție a casei. În cazul în care se plasează orice privilegii pe casă, această taxă asigură că împrumutul FHA va rămâne pe prima poziție pe titlu.
• 203k Taxa suplimentară de inițiere: 1,5% din costurile de reabilitare sau 350 de dolari, oricare dintre acestea este mai mare. Această taxă este percepută pentru munca suplimentară implicată în crearea și gestionarea contului escrow.
• 203k Contingency Reserve: Aceasta este de obicei de 10% din oferta finală de reparații, dar poate ajunge până la 20%. Aceasta este păstrată în contul escrow 203k în caz de depășire a costurilor proiectului.

Pentru un exemplu de defalcare a tuturor taxelor, consultați secțiunea HUD-92700 de mai jos.

Ce se întâmplă dacă depășesc limita costurilor de reparație?

Dacă se pare că veți depăși aproximativ 30 500 de dolari în reparații, vedeți dacă unele dintre reparațiile dvs. se califică pentru programul Energy Efficient Mortgage (EEM). În caz afirmativ, creditorul dvs. vă poate permite să depășiți limita 203k cu suma costurilor eligibile EEM, cu condiția ca acestea să fie sub limita EEM, de obicei 8.000 de dolari.

Dacă reparațiile dvs. nu se califică pentru EEM și oferta dvs. depășește limita 203k, va trebui să eliminați elementele de reparații din ofertă. Nu vi se permite să aduceți bani în numerar la închidere pentru a plăti din buzunar elementele suplimentare din ofertă.

Nu există un cost minim de reparații pentru un Streamline 203k. Cu toate acestea, s-ar putea să nu fie rentabil să plătiți taxele suplimentare 203k pentru reparații în valoare de doar câteva sute de dolari.

Puneți întrebările dvs. despre FHA 203k aici.

203k și condominii

În mod obișnuit, împrumuturile 203k sunt pentru casele unifamiliale, dar sunt permise și pentru condominii. Pentru condominii, lucrările sunt permise doar la interior și nu mai mult de 4 alte unități din complexul de condominii pot fi supuse reparațiilor 203k în același timp.

Perioada de construcție 203k

Antreprenorul trebuie să certifice că lucrările vor începe în termen de 30 de zile de la încheierea împrumutului și trebuie să fie finalizate în termen de 6 luni. Deoarece Streamline 203k este pentru reparații nestructurale, este posibil ca antreprenorul să trebuiască să certifice că debitorii nu vor fi strămutați pentru mai mult de 30 de zile în timpul perioadei de reparații.

Suma maximă a ipotecii

Care este suma maximă a împrumutului pentru un împrumut 203k?

Suma maximă a ipotecii este aceeași pentru 203k ca și pentru împrumuturile FHA standard. Verificați site-ul web al HUD pentru a afla suma maximă pentru județul dumneavoastră.

În plus față de această limitare, suma împrumutului 203k nu trebuie să depășească:

• Prețul de achiziție plus costurile de reabilitare, minus 3.5% avans
• Sau, 110% din valoarea de piață preconizată odată ce toate lucrările sunt finalizate, minus 3,5% avans

De exemplu, să spunem că o casă valorează 100.000 de dolari înainte de reparații și că împrumutatul dorește să finanțeze 20.000 de dolari în costuri de reabilitare, inclusiv taxele. Valoarea maximă a împrumutului de bază înainte de asigurarea ipotecară inițială este:

• 120.000$ – 3,5% avans= 115.800$

Dacă evaluarea afirmă că locuința va valora doar 105.000$ după efectuarea tuturor reparațiilor, valoarea maximă a împrumutului se bazează pe 110% din valoarea viitoarei evaluări:

• 115.500$ (110% din 105.000$) – 3,5% din valoarea viitoarei evaluări.5% avans = 111.457 $

HUD-92700 „203k Worksheet”

Ca parte a procesului 203k, va trebui să semnați FHA 203k Worksheet, numit și HUD-92700. Acest formular este o defalcare a tuturor costurilor împrumutului, a taxelor 203k, a prețului de achiziție, a valorii ofertei de reparații, a valorii finale a împrumutului etc. Creditorul dvs. vă va furniza acest formular.

Verificați aici eligibilitatea dvs. pentru 203k.

Aveți nevoie de un avans la un împrumut 203k?

Da. Ca și în cazul unui împrumut FHA standard, va trebui să faceți un avans.

Care este cerința de avans pentru un 203k?

Avansul este același ca la un împrumut FHA standard. Trebuie să puneți în jos 3,5% din prețul total de achiziție plus costurile de reparație.

Care sunt cerințele pentru oferta 203k?

Unul dintre cele mai dificile aspecte ale unui împrumut 203k este de a face ca antreprenorul să elaboreze o ofertă adecvată. Mulți antreprenori nu au furnizat niciodată o ofertă de reparații în scopul unei finanțări 203k, așa că sunt adesea surprinși de cerințe. Înainte de a primi o ofertă pentru lucrările 203k, asigurați-vă că antreprenorul dvs. este dispus să lucreze și să refacă oferta până când aceasta este perfectă. Dacă antreprenorul dvs. pare reticent, găsiți un alt antreprenor. O ofertă incompletă vă poate omorî tranzacția 203k.

Oferta nu se poate schimba și nici costurile de reparații nu pot crește după încheierea împrumutului. Asigurați-vă că antreprenorul dvs. a furnizat o ofertă solidă și că nu a subevaluat proiectul în niciun fel. Este mai bine să supraevaluați oferta. Toți banii care nu sunt folosiți pentru reparații se aplică înapoi la principiul împrumutului dumneavoastră după finalizarea lucrărilor.

Iată o listă de elemente necesare în general în ofertă:

• Numele antreprenorului, adresa, numărul de telefon și numărul actual al licenței
• Numele cumpărătorului
• Adresa proprietății unde urmează să fie efectuate lucrările
• Costurile autorizației, dacă este cazul
• Ofertă pentru a declara că lucrările vor începe în termen de 30 de zile de la încheierea împrumutului și că toate lucrările vor fi efectuate în termen de 6 luni de la încheierea împrumutului
• Recunoașterea de către antreprenor că va primi 50% din fondurile pentru reparații la încheierea împrumutului și restul de 50% atunci când toate lucrările sunt finalizate
• Declarație cumpărătorul nu va fi strămutat din locuință pentru mai mult de 30 de zile
• Lucrările și materialele trebuie să fie defalcate pe articole separate în ofertă
• Impozitele trebuie să fie defalcate în ofertă
• Suma finală a ofertei trebuie să se potrivească cu suma din acordul proprietar-contractor 203k.
• Semnătura și data cumpărătorului și a antreprenorului

Obțineți o ofertă gratuită de ipotecă FHA aici.

Este cel mai bine să aveți doar 1 sau 2 antreprenori la locul de muncă, deoarece veți avea nevoie de oferte separate pentru fiecare antreprenor. Obținerea întregii documentații necesare de la mai mulți antreprenori se poate dovedi foarte consumatoare de timp.

Cu toate acestea, veți avea nevoie de antreprenori suplimentari pentru electricitate/plomberie/remediere a mucegaiului dacă antreprenorul general nu este licențiat în mod specific în aceste domenii. De exemplu, un antreprenor general care are doar o licență de antreprenor nu poate face nici măcar lucrări electrice minore în cadrul unui proiect 203k.

Download our Bid Checklist Spreadsheet PDF Sample and Editable Spreadsheet to help you and your contractor(s) to understand the exact bid requirements and other documents needed. Această foaie de calcul este utilă mai ales dacă aveți mai mulți antreprenori pentru proiectul dumneavoastră.

Ce elemente am nevoie de la antreprenor?

În plus față de o ofertă corectă, iată câteva lucruri pe care antreprenorul dumneavoastră ar putea fi nevoit să le furnizeze. Creditorul dumneavoastră poate solicita mai multă sau mai puțină documentație, în funcție de liniile directoare ale acestuia.

• Licență în vigoare
• Asigurare de răspundere civilă, asigurare de erori și omisiuni, și o obligațiune
• Curriculum vitae al antreprenorului care să arate experiența de lucru
• Asigurare împotriva accidentelor de muncă în cazul în care antreprenorul are angajați sau angajează subcontractori
• Referințe de afaceri scrise care să ateste că antreprenorul este în relații bune cu clienții anteriori
• Partea antreprenorului din contractul 203k Homeowner/Contractor
• W9

Verificați ratele FHA de astăzi.

Formulare suplimentare 203k

În plus față de ofertă, va trebui să confirmați și să semnați aceste formulare:

• HUD…92700 203k Worksheet (furnizat de creditor)
• FHA 203k Homeowner/Contractor Agreement (trebuie să se potrivească cu sumele în dolari din ofertă și este nevoie de unul de la fiecare antreprenor)
• Self Help Agreement (dacă faceți singuri lucrările și sunteți calificați)
• 203k Borrower’s Acknowledgement (furnizat de creditor)

Pentru versiuni editabile ale acestor documente, și mai multe formulare care pot fi descărcate, consultați pagina noastră Downloadable Mortgage Forms.

Pot să îmi refinanțez și să îmi repar casa cu un 203k?

Da. Refinanțarea 203k funcționează la fel ca programul de cumpărare. În loc ca prețul de achiziție să figureze pe foaia de calcul 203k, „prețul de achiziție” va fi, în esență, costul de achitare a împrumutului existent. În general, costurile de reparație sunt adăugate la valoarea soldului împrumutului existent pentru a determina valoarea totală a noului împrumut. Cu toate acestea, la refinanțare, noua valoare a împrumutului nu poate depăși 110% din viitoarea valoare evaluată.

Niciun numerar nu poate merge la împrumutat cu o refinanțare 203k. Toate fondurile trebuie să ajungă la antreprenorul care face lucrările și la actualul creditor pentru a achita ipoteca existentă.

Verificați cu un ofițer de credite despre proiectul dvs. 203k.

Evaluarea 203k

Evaluatorul va avea nevoie de oferta finală de reparații pentru a determina viitoarea valoare evaluată a casei. Asigurați-vă că ați decis asupra tuturor reparațiilor și că toate aceste reparații se regăsesc în ofertă. Dacă vă răzgândiți cu privire la reparații după ce evaluarea este finalizată, acest lucru poate duce la întârzieri datorate rescrierii evaluării (și la evaluatori supărați).

Pot face eu însumi lucrările cu un împrumut FHA 203k?

În unele cazuri, acest lucru este permis. Creditorii ar putea solicita documente care să ateste că sunteți calificat să faceți lucrarea și că o puteți face în timp util. De obicei, acest lucru înseamnă că sunteți licențiat ca antreprenor sau într-o profesie similară, deoarece este greu de documentat în alt mod că aveți suficientă experiență pentru a face lucrarea.

Dacă puteți dovedi că sunteți calificat, puteți finanța doar costul materialelor și va trebui totuși să furnizați o ofertă detaliată pentru materialele pe care intenționați să le achiziționați.

Obțineți o ofertă detaliată pentru rata ipotecii 203k aici.

Consultantul 203k

Un consultant 203k nu este necesar pentru un Streamline 203k. Dacă aveți nevoie de un împrumut 203k complet, veți angaja un consultant aprobat de HUD.

Streamline 203k Loan: The Right Fit for Many Buyers

Chiar dacă 203k implică câteva salturi și obstacole în plus față de împrumutul standard FHA, acesta poate fi un instrument excelent pentru a cumpăra o casă care are potențial. Nu vă speriați de reguli și cerințe, deoarece profesionistul dvs. de creditare ar trebui să cunoască toate aspectele legate de împrumutul 203k.

Pentru a fi în siguranță, întrebați-l pe ofițerul dvs. de credite câte împrumuturi 203k a făcut în ultimul an și câte a făcut personalul de procesare. Experiența din partea creditorului poate economisi mult timp și dureri de cap pentru împrumutat. Găsiți un ofițer de credite care a făcut cel puțin 2 sau 3 dintre acestea în ultimul an.

Cu puțin ajutor din partea creditorului dumneavoastră și știind la ce să vă așteptați, puteți cumpăra o casă și o puteți repara conform nevoilor și dorințelor dumneavoastră. În câteva luni scurte ați putea fi în casa dvs. de vis reparată și retușată.

Aplicați pentru ipoteca FHA 203k aici.