Investiții imobiliare

Investiții imobiliare

Când vă gândiți la investiții imobiliare, primul lucru care vă vine probabil în minte este casa dumneavoastră. Bineînțeles, investitorii imobiliari au o mulțime de alte opțiuni atunci când vine vorba de alegerea investițiilor, și nu toate sunt proprietăți fizice.

Imobiliarele au devenit un vehicul de investiții popular în ultimii aproximativ 50 de ani. Iată o privire asupra unora dintre cele mai importante opțiuni pentru investitorii individuali, împreună cu motivele pentru a investi.

Proprietăți de închiriat

Dacă investiți în proprietăți de închiriat, deveniți un proprietar – deci trebuie să vă gândiți dacă vă veți simți confortabil în acest rol. În calitate de proprietar, veți fi responsabil pentru lucruri precum plata ipotecii, a impozitelor pe proprietate și a asigurărilor, întreținerea proprietății, găsirea chiriașilor și rezolvarea oricăror probleme.

Dacă nu angajați un manager imobiliar care să se ocupe de detalii, a fi proprietar este o investiție practică. În funcție de situația în care vă aflați, a avea grijă de proprietate și de chiriași poate fi o muncă 24 de ore din 24, 7 zile din 7 – și una care nu este întotdeauna plăcută. Cu toate acestea, dacă vă alegeți cu atenție proprietățile și chiriașii, puteți scădea riscul de a avea probleme majore.

Un mod în care proprietarii fac bani este prin colectarea chiriei. Cât de mare este chiria pe care o puteți percepe depinde de locul în care se află chiria. Cu toate acestea, poate fi dificil să determinați cea mai bună chirie, deoarece, dacă cereți prea mult, veți alunga chiriașii, iar dacă cereți prea puțin, veți lăsa bani pe masă. O strategie comună este de a percepe o chirie suficientă pentru a acoperi cheltuielile până la plata ipotecii, moment în care majoritatea chiriei devine profit.

O altă modalitate principală prin care proprietarii fac bani este prin apreciere. Dacă proprietatea dvs. își apreciază valoarea, ați putea să o vindeți cu profit (la momentul potrivit) sau să vă împrumutați pe baza capitalului propriu pentru a face următoarea investiție. În timp ce bunurile imobiliare tind să se aprecieze, nu există garanții.

Prețuri istorice

Bucătăria imobiliară a fost mult timp considerată o investiție solidă, și pe bună dreptate. Înainte de 2007, datele istorice privind locuințele făceau să pară că prețurile ar putea continua să urce la nesfârșit. Cu puține excepții, prețul mediu de vânzare al locuințelor din SUA a crescut în fiecare an între 1963 și 2007 – începutul Marii Recesiuni.

Acest grafic de la Federal Reserve Bank of St. Louis arată prețurile medii de vânzare între 1963 și 2019 (cele mai recente date disponibile). Zonele care sunt umbrite în gri deschis indică recesiunile din SUA.

Desigur, cel mai semnificativ declin al pieței imobiliare înainte de pandemia COVID-19 a coincis cu Marea Recesiune. Rezultatele crizei coronavirusului nu s-au văzut încă. Pe fondul închiderilor, al distanțării sociale și al cifrelor uluitoare ale șomajului, este probabil că vânzările de locuințe vor scădea semnificativ. Deși acest lucru nu înseamnă neapărat că prețurile locuințelor vor urma exemplul, va schimba cel puțin modul în care oamenii cumpără și vând proprietăți imobiliare – cel puțin pe termen scurt.

Flipping Houses

La fel ca și comercianții de o zi care sunt la leghe distanță de investitorii buy-and-hold, flipperii imobiliari sunt o rasă complet diferită de proprietarii de case buy-and-rent. Flipperii cumpără proprietăți cu intenția de a le deține pentru o perioadă scurtă de timp – adesea nu mai mult de trei-patru luni – și de a le vinde rapid pentru un profit.

Există două abordări principale pentru a schimba o proprietate:

1. Reparați și actualizați. Cu această abordare, cumpărați o proprietate despre care credeți că va crește în valoare cu anumite reparații și actualizări. În mod ideal, finalizați lucrările cât mai repede posibil și apoi vindeți la un preț care depășește investiția dvs. totală (inclusiv renovările).
2. Păstrați și revindeți. Acest tip de flipping funcționează diferit. În loc să cumpărați o proprietate și să o reparați, cumpărați pe o piață în creștere rapidă, păstrați timp de câteva luni și apoi vindeți cu profit.

Cu oricare dintre cele două tipuri de flipping, riscați să nu reușiți să vă debarasați de proprietate la un preț care să vă aducă un profit. Acest lucru poate reprezenta o provocare, deoarece flipperii nu păstrează, în general, suficienți bani pregătiți pentru a plăti ipotecile pe proprietăți pe termen lung. Cu toate acestea, flipping-ul poate fi un mod profitabil de a investi în imobiliare dacă este făcut în mod corect.

REIT-uri

Un fond de investiții imobiliare (REIT) este creat atunci când se formează o corporație (sau un fond) pentru a folosi banii investitorilor pentru a cumpăra, opera și vinde proprietăți producătoare de venit. REIT-urile sunt cumpărate și vândute la bursele principale, la fel ca acțiunile și fondurile tranzacționate la bursă (ETF-uri).

Pentru a se califica ca REIT, entitatea trebuie să plătească 90% din profiturile sale impozabile sub formă de dividende către acționari. Făcând acest lucru, REIT-urile evită plata impozitului pe profit, în timp ce o companie obișnuită ar fi impozitată pe profiturile sale, reducând astfel randamentele pe care le-ar putea distribui acționarilor săi.

La fel ca acțiunile obișnuite care plătesc dividende, REIT-urile sunt potrivite pentru investitorii care doresc un venit regulat, deși oferă, de asemenea, posibilitatea de apreciere. REIT-urile investesc într-o varietate de proprietăți, cum ar fi centrele comerciale (aproximativ un sfert din toate REIT-urile sunt specializate în acestea), centrele medicale, ipotecile și clădirile de birouri. În comparație cu alte tipuri de investiții imobiliare, REIT-urile au avantajul de a fi foarte lichide.

Grupuri de investiții imobiliare

Grupurile de investiții imobiliare (REIG) sunt un fel de mici fonduri mutuale pentru proprietăți de închiriat. Dacă doriți să dețineți o proprietate de închiriat, dar nu vreți să aveți grija de a fi proprietar, un grup de investiții imobiliare poate fi soluția pentru dumneavoastră.

O companie va cumpăra sau va construi un set de clădiri, adesea apartamente, apoi va permite investitorilor să le cumpere prin intermediul companiei, alăturându-se astfel grupului. Un singur investitor poate deține una sau mai multe unități de spațiu de locuit de sine stătător. Dar compania care operează grupul de investiții gestionează toate unitățile și se ocupă de întreținere, publicitate și găsirea de chiriași. În schimbul acestui management, compania ia un procent din chiria lunară.

Există mai multe versiuni de grupuri de investiții. În versiunea standard, contractul de închiriere este pe numele investitorului, iar toate unitățile pun în comun o parte din chirie pentru a se proteja împotriva vacanțelor ocazionale. Acest lucru înseamnă că veți primi suficient pentru a plăti ipoteca chiar dacă unitatea dvs. este goală.

Calitatea unui grup de investiții depinde în întregime de compania care îl oferă. În teorie, este o modalitate sigură de a intra în investiții imobiliare, dar grupurile pot percepe genul de comisioane ridicate care bântuie industria fondurilor mutuale. Ca în cazul tuturor investițiilor, cercetarea este esențială.

Societăți în comandită imobiliară

O societate în comandită imobiliară (RELP) este similară unui grup de investiții imobiliare. Este o entitate formată pentru a cumpăra și a deține un portofoliu de proprietăți sau, uneori, doar o singură proprietate. Cu toate acestea, RELP-urile există pentru un număr finit de ani.

Un manager imobiliar experimentat sau o firmă de dezvoltare imobiliară servește ca partener general. Se caută apoi investitori externi pentru a furniza finanțare pentru proiectul imobiliar, în schimbul unei cote de proprietate în calitate de parteneri limitați. Partenerii pot primi distribuții periodice din veniturile generate de proprietățile RELP-ului, dar adevărata răsplată vine atunci când proprietățile sunt vândute – cu noroc, cu un profit considerabil – și RELP-ul se dizolvă pe parcurs.

Fonduri mutuale imobiliare

Fondurile mutuale imobiliare investesc în principal în REIT-uri și în societăți de exploatare imobiliară. Acestea oferă posibilitatea de a obține o expunere diversificată la proprietăți imobiliare cu o sumă relativ mică de capital. În funcție de strategia lor și de obiectivele de diversificare, acestea oferă investitorilor o selecție de active mult mai largă decât cea care poate fi obținută prin cumpărarea de REIT-uri individuale.

Ca și REIT-urile, aceste fonduri sunt destul de lichide. Un alt avantaj semnificativ pentru investitorii de retail este reprezentat de informațiile analitice și de cercetare furnizate de fond. Acestea pot include detalii despre activele achiziționate și perspectiva conducerii cu privire la viabilitatea și performanța unor investiții imobiliare specifice și ca clasă de active. Investitorii mai speculativi pot investi într-o familie de fonduri mutuale imobiliare, supraponderând tactic anumite tipuri de proprietăți sau regiuni pentru a maximiza randamentul.

De ce să investești în imobiliare?

Imobiliarele pot îmbunătăți profilul de risc și randament al portofoliului unui investitor, oferind randamente competitive ajustate la risc. În general, piața imobiliară este una cu o volatilitate scăzută, în special în comparație cu acțiunile și obligațiunile.

Imobiliarele sunt, de asemenea, atractive în comparație cu sursele mai tradiționale de randament al veniturilor. Această clasă de active se tranzacționează de obicei cu o primă de randament față de titlurile de Trezorerie ale SUA și este deosebit de atractivă într-un mediu în care ratele Trezoreriei sunt scăzute.

Diversificare și protecție

Un alt beneficiu al investiției în proprietăți imobiliare este potențialul său de diversificare. Imobiliarele au o corelație scăzută și, în unele cazuri, negativă, cu alte clase majore de active – ceea ce înseamnă că, atunci când acțiunile sunt în scădere, imobiliarele sunt adesea în creștere. Acest lucru înseamnă că adăugarea de proprietăți imobiliare într-un portofoliu poate reduce volatilitatea acestuia și poate oferi un randament mai mare pe unitate de risc. Cu cât investiția imobiliară este mai directă, cu atât mai bună este acoperirea: Vehiculele mai puțin directe, tranzacționate la bursă, cum ar fi REIT-urile, vor reflecta performanța generală a pieței bursiere.

Pentru că sunt susținute de cărămidă și mortar, proprietățile imobiliare directe comportă, de asemenea, mai puține conflicte principal-agent, sau măsura în care interesul investitorului depinde de integritatea și competența managerilor și a debitorilor. Chiar și formele mai indirecte de investiții comportă o anumită protecție. REIT-urile, de exemplu, impun ca un procent minim din profituri (90%) să fie plătit sub formă de dividende.

Acoperirea împotriva inflației

Capacitatea de acoperire împotriva inflației a proprietăților imobiliare provine din relația pozitivă dintre creșterea produsului intern brut (PIB) și cererea de proprietăți imobiliare. Pe măsură ce economiile se extind, cererea de bunuri imobiliare determină creșterea chiriilor, iar acest lucru, la rândul său, se traduce prin valori mai mari ale capitalului. Prin urmare, imobiliarele tind să mențină puterea de cumpărare a capitalului, ocolind o parte din presiunea inflaționistă asupra chiriașilor și încorporând o parte din presiunea inflaționistă, sub forma aprecierii capitalului.

Puterea efectului de levier

Cu excepția REIT-urilor, investiția în imobiliare oferă unui investitor un instrument care nu este disponibil investitorilor de pe piața bursieră: efectul de levier. Dacă doriți să cumpărați o acțiune, trebuie să plătiți întreaga valoare a acțiunii în momentul în care plasați ordinul de cumpărare – cu excepția cazului în care cumpărați în marjă. Și chiar și în acest caz, procentul pe care îl puteți împrumuta este totuși mult mai mic decât în cazul proprietăților imobiliare, datorită acelei metode magice de finanțare, ipoteca.

Majoritatea ipotecilor convenționale necesită un avans de 20%. Cu toate acestea, în funcție de locul în care locuiți, ați putea găsi un credit ipotecar care necesită doar 5%. Acest lucru înseamnă că puteți controla întreaga proprietate și capitalul pe care îl deține, plătind doar o fracțiune din valoarea totală. Bineînțeles, mărimea ipotecii dvs. afectează cantitatea de proprietate pe care o aveți de fapt în proprietate, dar o controlați în momentul în care actele sunt semnate.

Acest lucru este ceea ce încurajează flipperii imobiliari și proprietarii de imobile deopotrivă. Aceștia pot contracta o a doua ipotecă pe casele lor și pot face plăți inițiale pentru alte două sau trei proprietăți. Fie că le închiriază pe acestea, astfel încât chiriașii să plătească ipoteca, fie că așteaptă oportunitatea de a le vinde pentru un profit, ei controlează aceste active, în ciuda faptului că au plătit doar o mică parte din valoarea totală.

Concluzia

Bucătăria imobiliară poate fi o investiție solidă și una care are potențialul de a oferi un venit constant și de a construi avere. Cu toate acestea, un dezavantaj al investiției în imobiliare este ilichiditatea: dificultatea relativă de a converti un activ în numerar și numerarul într-un activ.

În comparație cu o tranzacție cu acțiuni sau obligațiuni, care poate fi finalizată în câteva secunde, o tranzacție imobiliară poate dura luni de zile pentru a se încheia. Chiar și cu ajutorul unui broker, simpla găsire a contrapărții potrivite poate însemna câteva săptămâni de muncă. Desigur, REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare oferă o mai bună lichiditate și prețuri de piață. Dar acestea vin cu prețul unei volatilități mai mari și al unor beneficii de diversificare mai mici, deoarece au o corelație mult mai mare cu piața bursieră generală decât investițiile imobiliare directe.

Ca în cazul oricărei investiții, păstrați-vă așteptările realiste și asigurați-vă că vă faceți temele și cercetările înainte de a lua orice decizie.