Servituți de drum: 12 lucruri pe care trebuie să le știți în 2020
În timp ce navigați prin proprietatea funciară și achiziționați proprietăți, este posibil să întâlniți servituți de drum.
O servitute este dreptul legal al unui non-proprietar de a folosi o parte din terenul altei persoane pentru un scop specific.
Servituțile de drum intră adesea în joc atunci când cineva trebuie să aibă acces la proprietatea sa.
Când nu există o cale rutieră între o anumită parcelă de teren și drumurile publice, poate deveni incredibil de dificil să folosiți în mod legal terenul pe care l-ați cumpărat.
În acest blog, vom discuta tot ce trebuie să știți despre servituțile de drum înainte de a cumpăra.
Ce tipuri de servituți există?
Există două tipuri principale de servituți: servituțile aferente și servituțile brute.
Ambele tipuri de servituți pot fi folosite pentru intrare, ieșire, utilități și drenaj.
Iată care sunt diferențele de bază pe care ar trebui să le înțelegeți.
Servituți de uzufruct
Aceste servituți sunt transmise în mod automat împreună cu terenul de care beneficiază atunci când terenul este vândut sau transferat (cu excepția cazului în care se prevede altfel în mod expres).
Există în beneficiul terenurilor învecinate, așa că gândiți-vă la ele ca la o servitute de intrare, ieșire, utilități sau drenaj care traversează o parcelă de teren care separă proprietatea de care beneficiază de un drum public.
Atunci, dacă aveți o parcelă de teren la care nu ați avea acces fără a traversa o parcelă de teren adiacentă, atunci orice servitute de drum ar fi probabil o servitute adiacentă.
Parcela dumneavoastră ar fi „proprietatea dominantă”, deoarece este avantajată de servitute.
Parcela peste care trece servitutea este cunoscută sub numele de „proprietatea aservită.”
Inclusiv dacă proprietatea aservită este vândută sau transferată, acest lucru nu desființează o servitute accesorie (chiar dacă nu este menționată în act!).
Servituți de servitute brută
În loc să aducă beneficii terenului, servituțile brute sunt destinate să aducă beneficii unei persoane sau companii.
De exemplu, o servitute brută poate fi acordată unei companii de utilități de către o țară sau de către un stat pentru a pune în funcțiune linii de transmisie a energiei electrice, telefonice sau de internet.
Acest tip de servitute nu aduce beneficii unei proprietăți, iar compania de utilități nu trebuie să dețină niciun teren în apropiere pentru a o obține.
Servituțile brute nu se execută odată cu terenul, iar aceste servituți sunt pe „proprietăți aservite”, deoarece nu sunt în beneficiul unor proprietăți particulare.
Cu toate acestea, similar cu servituțile accesorii, vânzarea proprietății aservite nu pune capăt servituții brute (chiar dacă acest lucru nu este menționat în act!).
Știați că există și servituți negative?
Majoritatea servituților care ne vin în minte sunt servituți afirmative: acestea îi dau titularului servituții dreptul de a face ceva (cum ar fi utilizarea unei proprietăți pentru intrare sau ieșire).
Dar există și servituți negative.
Acestea îi permit titularului servituții să îl împiedice pe proprietarul fondului aservit să folosească proprietatea într-un anumit mod (cum ar fi construirea într-o anumită zonă).
Cum știți dacă există servituți pe o proprietate?
Pentru că servituțile nu trebuie să fie înscrise în actul de proprietate pentru a exista, poate vă întrebați cum ați putea ști dacă există servituți pe un teren pe care urmează să îl cumpărați.
În unele state, este obligatoriu din punct de vedere legal ca vânzătorii să dezvăluie servituțile de pe proprietatea lor, astfel încât ar trebui să aveți o idee dacă există servituți atunci când încheiați un contract de cumpărare.
Dar, dacă achiziționați o casă deținută de o bancă, atunci este posibil să trebuiască să faceți niște verificări.
Pentru a afla, ați dori să vă împărțiți căutarea în funcție de tipul de servitute.
Servitutea de utilitate:
Acest tip de servitute dă permisiunea companiilor de utilități să instaleze linii electrice, un turn de telefonie mobilă etc. pe proprietatea dumneavoastră.
Sunați compania locală de utilități sau mergeți la biroul de evidență a terenurilor din județ sau la primărie.
Puteți cere unui funcționar să vă arate o hartă cu locațiile servituților.
De asemenea, ați putea obține un studiu al proprietății pentru a arăta locația oricăror servituți de utilități.
Servitutea privată:
Servituțile private se prezintă adesea sub forma unei poteci, a unui drum de acces, a unei căi de acces, a unei canalizări sau a unui acces solar.
Dacă titlul dvs. conține servituți private, atunci ar trebui să obțineți copii ale documentelor reale de servitute atunci când cumpărați proprietatea.
Vă veți putea găsi un număr de referință pe aceste documente.
Secretarul comitatului vă poate ajuta, de asemenea, să localizați aceste servituți private în registrele publice, astfel încât să puteți obține o copie pe care să o păstrați împreună cu actul de proprietate.
Servituți de necesitate:
Aici este locul unde poate deveni confuz pentru proprietarii de terenuri sau potențialii cumpărători.
Câteodată, o servitute legală nu trebuie să fie consemnată în scris pentru a exista.
Dacă este absolut necesar să traversezi terenul cuiva pentru un scop legitim (cum ar fi accesul la casa acestuia), atunci poate exista o „servitute de necesitate.”
În acest caz, nu puteți interfera cu drepturile legale ale vecinului dumneavoastră.
Dacă observați că se întâmplă acest lucru, este posibil să aveți nevoie să vorbiți cu un avocat pentru a afla care sunt opțiunile dumneavoastră.
Servituți de necesitate:
O servitute de necesitate este similară cu o servitute de necesitate în sensul că permite cuiva să aibă acces la terenul altuia pentru un anumit scop (cum ar fi accesul la casa sa).
Cu toate acestea, de obicei, intră în joc numai după o anumită perioadă de timp.
De exemplu, servituțile rutiere prescriptive pot fi create dacă ați folosit o parte din proprietatea unui vecin pentru acces fără o servitute formală în ultimii 20 de ani.
Acest lucru permite, în esență, titularului servituții să posede în mod negativ o parte din lotul aservit pentru un scop specific.
Diferite state au reguli și reglementări diferite.
Cel mai bun lucru pe care îl puteți face este să căutați „servituți” în indexul legilor din statul dumneavoastră, astfel încât să puteți înțelege hotărârile judecătorești privind servituțile prescriptive.
După cum puteți vedea, există o serie de servituți diferite care pot exista pe proprietatea dumneavoastră și nu toate vor putea fi ușor de căutat în registrele publice.
Pentru a fi absolut sigur că ați găsit toate servituțile de pe proprietatea dumneavoastră, cel mai bine este să faceți o cercetare a titlului de proprietate.
Ce pot face dacă nu-mi plac oamenii pe proprietatea mea?
Proprietarii nu pot interveni în scopul unei servituți legale.
De exemplu, dacă o companie de electricitate cu o servitute de utilitate publică a întins fire pe dreptul său de trecere, nu aveți voie din punct de vedere legal să le dați jos sau să le blocați calea.
Interferința cu o servitute vă poate face răspunzător pentru daune și supus unei acțiuni în instanță.
Dacă simțiți că cineva intră ilegal pe proprietatea dvs. sau aveți motive întemeiate să contestați servitutea, atunci ar trebui să vorbiți cu un avocat imobiliar local cu experiență.
Acesta vă poate oferi sfaturi cu privire la cel mai bun mod de a proceda (mai ales dacă nu există nimic în scris).
De ce există servituțile de drum?
Servituțile de drum există în scopul intrării și ieșirii – dreptul de a intra și ieși de pe o proprietate.
Această necesitate apare atunci când o parcelă de teren nu se învecinează cu un drum public, deținut de guvern.
Dacă achiziționați un teren care este el însuși „blocat”, atunci veți avea nevoie de o servitute de drum pentru a avea acces la drumul public pentru a intra și ieși de pe proprietatea dumneavoastră.
Cumpărătorii de case și terenuri ar trebui să condiționeze cumpărarea proprietății de a avea acces și ieșire la un drum public.
Dacă nu aveți acest lucru, atunci nu ați putea folosi terenul sau casa pe care ați cumpărat-o.
Puteți să vă asigurați că veți avea acest lucru obținând o expertiză funciară înainte de a încheia contractul de vânzare a proprietății.
Pentru a avea acces fără servitute, cel puțin o limită a proprietății trebuie să coincidă exact, fără lacune sau abateri, cu marginea unei șosele.
Aceasta este cunoscută sub numele de linia de drept de trecere.
Dacă aceste linii nu coincid, atunci dumneavoastră (în calitate de cumpărător) trebuie să fiți sigur că proprietatea în cauză are o servitute care îi oferă cumpărătorului dreptul legal de a trece peste orice proprietate aflată între proprietatea sa și drumul public.
Dacă intenționați să locuiți pe proprietate, atunci ar trebui să includeți, de asemenea, dreptul la liniile și conductele de utilități, în plus față de servitutea de drum.
Fără acest lucru, nu numai că terenul este dificil de locuit, dar își pierde foarte mult din valoare.
Probabil că v-ar fi greu să vindeți proprietatea dacă ați avea vreodată această dorință.
Cum se creează o servitute?
De obicei, servituțile sunt create în documente (deși nu este necesar să fie așa).
Servituțile pot fi create în acte de proprietate, acorduri de servitute, declarații de lotizare și declarații de condominiu.
Toate acestea sunt înregistrate în registrele funciare, la fel ca și actele de proprietate sau ipotecile.
Dacă sunteți interesat să creați o servitute, cea mai bună practică este să creați o servitute într-un acord sau o declarație (mai degrabă decât într-un act de proprietate), deoarece acest lucru vă va ajuta să abordați toate aspectele referitoare la servituți.
După ce ați întocmit documentul, faceți-l autentifica de către un notar public, în prezența a doi martori.
Care este diferența dintre un drum privat și o servitute?
O servitute de drum oferă cuiva dreptul de a trece peste proprietatea altcuiva pentru a avea acces la propria proprietate.
Nu toate servituțile sunt servituți de drum.
De exemplu, unele servituți aferente sunt folosite de companiile de utilități pentru a amplasa turnuri de telefonie mobilă pe terenurile oamenilor.
Pentru a fi scurt, în timp ce toate drumurile private sunt, de asemenea, servituți, nu toate servituțile sunt drumuri private.
Rutele private oferă acces în același mod în care o face o servitute de drum și nu a apărut confuzia până când unele cazuri în instanțele de stat nu au început să încerce să definească sensul de „drum privat”.
Cum este definit un drum privat va varia de la o jurisdicție la alta.
Cu toate acestea, atât drumurile private cât și drumurile private de servitute de drum sunt similare în sensul că o municipalitate nu are dreptul de a utiliza sau de a reglementa niciuna dintre ele fără consimțământul proprietarului terenului sau impunerea unui statut.
Cine este responsabil pentru întreținerea unei servituți de drum?
Legile care guvernează servituțile pot fi complicate.
Cu toate acestea, legile sunt destul de clare cu privire la cine este responsabil pentru întreținerea unei servituți odată ce aceasta este în vigoare.
Persoana sau partea care utilizează servitutea (cunoscută și sub numele de titularul servituții) este adesea cea care are obligația de a o întreține.
Deși proprietarii servituții nu sunt proprietarii terenului în sine, ei ar trebui să îl întrețină pe măsură ce îl utilizează.
Proprietarul terenului (titularul servituții) va păstra cele mai multe drepturi asupra acestuia.
Atunci, ce înseamnă acest lucru când vine vorba de o servitute de drum?
Proprietarii servituții vor putea în continuare să curețe tufișurile sau să asfalteze un drum neasfaltat.
Cu toate acestea, ei nu pot bloca nici o utilizare sau bucurie a titularului servituții.
De asemenea, ei nu au nici o datorie sau obligație de a întreține sau repara îmbunătățirile servituții.
Ei pot face acest lucru dacă doresc, dar nu sunt obligați în nici un fel să o facă.
Cum se conturează o servitute?
Servituțile de servitute sunt acordate pentru scopuri specifice într-o anumită locație (intrare, ieșire, utilități, drenaj etc.).
O servitute de drum este prevăzută pentru intrare și ieșire.
În cele mai multe cazuri, acordurile de servitute descriu adesea locația specifică în care servitutea poate fi utilizată pe proprietățile aservite.
Așa că, dacă aveți o servitute de drum, nu veți putea trece cu mașina pe proprietatea vecinului dvs. oriunde doriți.
Se va contura un loc specific, astfel încât titularul servituții să nu poată exercita în mod excesiv puterea oferită de servitute.
Există restricții privind modul în care poate fi utilizată servitutea de drum?
În general, servituțile trebuie să fie utilizate în scopurile lor inițiale.
Cu toate acestea, dacă este nevoie de schimbări, atunci utilizările lor pot fi modificate pentru a se potrivi unei dezvoltări rezonabile.
Toate acestea pentru a spune că, doar pentru că ați acordat o servitute de drum (în calitate de proprietar de servitute) nu înseamnă că un titular de servitute este capabil să o folosească pentru orice dorește.
De exemplu, dacă a avut loc un eveniment (concert, festival, etc.) care are loc în apropiere, titularul de servitute nu ar putea folosi drumul sau aleea ca parcare cu plată pentru proprietate (făcând astfel bani de pe urma ei).
Dispus aceasta, titularii de servitute ar trebui să poată folosi și să se bucure de acord în limite rezonabile, iar una sau două nopți de oameni care parchează pe alee pentru o petrecere privată ar putea să nu reprezinte o problemă.
11. Servitutea poate avea un impact asupra oricăror renovări sau adăugiri?
Aceasta poate fi o întrebare foarte importantă pentru cumpărătorii de terenuri care doresc să achiziționeze o casă sau un teren cu intenția de a construi.
În acest caz, este deosebit de important să știți ce servituți există pe proprietate, astfel încât să nu creați complicații juridice inutile care să interfereze cu dreptul titularului de servitute de a utiliza și de a se bucura de ceea ce este descris în servitute.
Pot fi reziliate servituțile?
Da, servituțile pot fi reziliate în câteva moduri diferite, în funcție de cine o face.
Iată ce trebuie să știți.
De către titularul servituții
Titularul servituții poate rezilia servitutea prin executarea, livrarea și înregistrarea unei eliberări scrise a servituții, cunoscută și sub numele de act de renunțare, prin care se transmite servitutea înapoi la proprietarul servituții.
De comun acord
Dacă atât titularul servituții, cât și proprietarul servituții sunt de acord, atunci pot semna și înregistra o reziliere a servituții.
Acest document ar trebui să conțină o renunțare scrisă la servitute (un act de renunțare) de către titularul servituții care transmite servitutea înapoi proprietarului servituții.
Prin doctrina fuziunii
Dacă titularul servituții devine proprietarul ambelor proprietăți (peste care se întinde servitutea), atunci există o „unitate a două titluri.”
Proprietarii nu au nevoie de o servitute pe propria proprietate și, astfel, servitutea va fi dispărut prin fuziune.
Gânduri finale
O servitute de drum vă dă dreptul de a accesa o parte a proprietății altcuiva pentru a intra și a ieși de pe proprietatea dumneavoastră.
Sunt acordate în mod obișnuit proprietarilor care au proprietăți fără ieșire la mare, ceea ce înseamnă că nu ar putea ajunge la proprietatea lor fără o servitute de drum.
Reguli privind servituțile variază în funcție de stat, de municipalitate și de tipul de utilizare implicat.
De aceea, este important să faceți cercetări cu privire la proprietatea pe care o cumpărați pentru a înțelege dacă aveți nevoie de servituți SAU dacă există în prezent servituți pe proprietatea dumneavoastră.
Consultați-vă agentul imobiliar sau un avocat imobiliar local cu experiență care vă poate ajuta cu aceste detalii.
Dacă informațiile referitoare la o servitute de drum nu există deja în documentele pentru proprietatea dvs., este posibil să fie nevoie să căutați mai multe informații în registrele județului local sau să efectuați o cercetare a titlului de proprietate.
Am pierdut ceva? Anunțați-ne în comentarii.
Pentru mai multe informații despre cumpărarea, vânzarea sau investiția în terenuri libere, consultați celelalte resurse ale noastre de mai jos.
Suntem aici pentru a vă ajuta pe parcursul întregului proces de cumpărare și vânzare de terenuri!
Dacă doriți să cumpărați terenuri la prețuri accesibile, puteți consulta pagina noastră de Listări.
Dacă citirea acestui articol v-a făcut să vă interesați de investiții în terenuri, puteți consulta articolul nostru despre Cum să începeți să investiți în terenuri.
Și dacă doriți să vindeți terenuri, vizitați pagina noastră despre cum să vă vindeți terenul.
Dacă sunteți în căutarea unui teren gratuit, consultați oferta noastră de terenuri gratuite.
Disclaimer: nu suntem avocați, contabili sau consilieri financiari, iar informațiile din acest articol sunt doar în scop informativ. Acest articol se bazează pe propriile noastre cercetări și experiențe și facem tot ce ne stă în putință pentru a-l menține exact și actualizat, dar poate conține erori. Vă rugăm să vă asigurați că consultați un profesionist juridic sau financiar înainte de a lua orice decizie de investiție.
- Autor
- Postări recente
- 12 moduri de a ține departe de terenul dumneavoastră pe cei care intră pe teren în 2021 – 24 martie 2021
- Abstract of Title: 11 lucruri pe care trebuie să le știți în 2021 – 20 martie 2021
- Addendum vs. Amendment: 10 Lucruri (în 2021) pe care trebuie să le știți – 14 martie 2021