Understanding The Title Commitment
TITLE COMMITMENTS: WAT ZIJN DAT?
Een verbintenis voor een titelverzekering (“Title Commitment”) biedt een koper en geldschieter voorwaarden voor de wijze waarop de uiteindelijke titelpolis zal worden afgegeven. Titelverzekering biedt bescherming voor kopers en kredietverstrekkers tegen bepaalde gebreken of fouten in de titel van een onroerend goed. Er zijn vier belangrijke onderdelen (genaamd “Schedules”) van de titel verbintenis.
WAT IS IN ELK SCHEMA VAN DE TITELVERBINTENIS?
Een makelaar moet goed op de hoogte zijn van de titelverbintenis, zodat hij zijn cliënt kan doorverwijzen naar de juiste delen van de verbintenis om te beoordelen. Afgifte van de titel verbintenis is een belangrijk onderdeel van het sluitingsproces voor een koper, omdat het toont de koper wat voor soort dekking die ze gaan om te ontvangen en ook de beperkingen (de zogenaamde “uitzonderingen”) op die dekking.
Schema A
Schema A van de verbintenis vertegenwoordigt DETAILS van de transactie. In afdeling 1 van schema A worden de soorten polissen opgesomd die zullen worden afgegeven (eigendomsbewijs van de eigenaar en/of eigendomsbewijs van de leninggever). Wanneer een makelaar een koper vertegenwoordigt, moet hij dit deel van schema A controleren om er zeker van te zijn dat de naam van de koper en de verkoopprijs correct zijn vermeld. Sectie 2 van Schema A toont het type belang dat de koper gaat verwerven in het onroerend goed, die in de meeste verkopen moet altijd “Fee Simple.”
Sectie 3 laat zien wie de juridische eigenaar van het onroerend goed is na een zoekopdracht in de registers van onroerend goed. Sectie 3 is belangrijk voor zowel de verkopende en lijst agenten om te controleren om ervoor te zorgen dat de namen hier vermeld overeenkomen met de verkoper op het contract. Als er extra mensen hier vermeld, dat heeft het contract niet ondertekend, dan heb je waarschijnlijk niet over een geldig bindend contract. Er zijn vele redenen waarom dit niet kan overeenkomen en zij omvatten typisch kwesties zoals: een overlijden of een scheiding in de keten van eigendomstitel, faillissement of huwelijken sinds de aankoop van het onroerend goed. In alle gevallen, iets getoond in deze sectie die niet overeenkomt met het contract betekent dat de listing agent en verkopers moeten nauw samenwerken met hun escrow-team op Texas National Title te helpen werken door middel van eventuele problemen. De agenten werken aan het verkrijgen van extra handtekeningen op het contract zo snel mogelijk.
Sectie 4 van Schema A toont de juridische beschrijving. Bij het omgaan met onroerend goed is het de juridische beschrijving die de transactie controleert, niet het fysieke adres van het pand. Juridische documenten die worden geregistreerd bij het sluiten moet altijd beschrijven het onroerend goed door de beschrijving gevonden in sectie 4. Makelaars moeten deze sectie bekijken om er zeker van te zijn dat wat hier wordt weergegeven is wat de partijen bedoelen over te dragen bij het sluiten.
Schema B
Dit schema is gericht aan de koper en geldschieter die een titelpolis zullen ontvangen. Dit schema bevat de uitzonderingen op de polis die zal worden afgegeven. Een uitzondering is iets dat niet zal worden gedekt in de titel beleid en Schedule B omvat zowel standaard uitzonderingen en eigenschap specifieke uitzonderingen. Een “standaard uitzondering” is een uitzondering die door het Texas Department of Insurance is uitgevaardigd. Dit zijn uitzonderingen op de dekking die in elke titelpolis van de eigenaar of de kredietgever voorkomen. Deze uitzonderingen veranderen niet. Een specifieke uitzondering is een uitzondering die van invloed is op het te verzekeren onroerend goed en die niet standaard in alle Texaanse titelpolissen voorkomt. Specifieke uitzonderingen zijn onder meer: beperkingen, erfdienstbaarheden, minerale afscheidingen, en setback eisen. Een kopersagent moet zijn cliënt aanmoedigen om schema B in detail door te nemen, omdat schema B een koper informeert over mogelijke gebruiksbeperkingen of bezwaringen op het onroerend goed.
Schema C
Schema C kan worden gezien als het “Clear To Close” schema, omdat de items die hier worden vermeld, vóór of bij het sluiten moeten worden aangepakt, zodat een titelbedrijf zijn polissen kan financieren en afgeven. We noemen ze VEREISTEN. In dit deel staan zaken als: hypotheek-, belasting-, uittreksels van vonnissen, en taxatie pandrechten. Schema C vermeldt ook alle vereisten waaraan moet worden voldaan om tot het sluiten te komen. Dit schema is belangrijk voor zowel kopers als verkopers, omdat het aangeeft waaraan voldaan moet worden voordat er gesloten kan worden. Een verkoper moet speciale aandacht besteden aan dit schema, omdat het de checklist is van taken die hij moet oplossen om op tijd te kunnen sluiten. Veel “eenvoudige” zaken zijn gemakkelijk op te lossen door taken die het afsluitende team afhandelt tijdens het afsluitingsproces. Meestal gaat het om zaken als het aanvragen van een verklaring van aflossing van een bestaand onderpand of het opsporen van gewaarmerkte kopieën van documenten. De meer complexe zaken zullen vereisen deelname van de verkoper en de listing agent om te kunnen krijgen tot het sluiten op tijd. Daarom is het belangrijk voor de listing agent om nauw samen te werken met hun vertrouwde sluiten team bij Texas National Title om er zeker van alles is op track.
Schema D
Dit schema is in de eerste plaats voor openbaarmaking doeleinden. Dit schema geeft een overzicht van de partijen die een aandeel hebben in een deel van de titelpremies, waaronder underwriters en titelagenten.
Inzicht in de titelverbintenis is een belangrijk onderdeel van het afsluitproces voor een makelaar. De titel verbintenis zet het kader voor hoe soepel een transactie kan gaan (of niet in sommige gevallen). Werken met een van onze fantastische closing teams bij Texas National Title is een geweldige manier om ervoor te zorgen dat u een zeer deskundig team aan uw zijde heeft om uw klanten door een transactie heen te helpen. Wij, van Texas National Title, zijn er om uw titelpartner te zijn en uw deals gesloten te krijgen!
Het hierin opgenomen materiaal is uitsluitend bedoeld voor informatieve en educatieve doeleinden. Het mag niet worden gebruikt als een vervanging voor juridisch advies. Indien juridisch advies vereist of gewenst is, moet een beroep worden gedaan op de diensten van een bekwame advocaat. De inhoud van dit document is eigendom van Texas National Title, Inc., tenzij anders vermeld of vermeld in links van derden. Reproductie zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Texas National Title is verboden.