Veroorzaakt de pandemie een Las Vegas huizenmarkt boom of bubble? | Nevada Public Radio
De ontwikkelaars zien een recordverkoop van woningen in Las Vegas en de huizenprijzen bereikten in juni een recordhoogte als gevolg van een sterke stijging van de wederverkoop.
Sommige deskundigen zeggen dat de pandemie van het coronavirus aan de basis ligt, maar het zou ook gewoon de lagere rente kunnen zijn.
Jonathan Gedde is de CEO van SimpliFi Mortgage. Hij zei dat de stijging van de verkoop is een combinatie van factoren, maar een van de belangrijkste is de historisch lage rentetarieven.
Interest tarieven worden bepaald koper tot koper, zei hij, maar iemand met een groot krediet en veel geld te zetten in een aanbetaling zou kunnen krijgen een rente in de 2 procent bereik en die met een paar dings op hun credit verslag en kleinere aanbetaling zou kunnen krijgen iets in de 3 procent bereik.
Naast de rente, de aantrekkelijkheid van het leven in Zuid-Nevada brengt mensen hier.
“We groeien als een bevolking,” zei Gedde, “In 2019, geloof ik, was het iets meer dan 10.000 mensen per maand netto bevolkingsgroei, wat een enorm aantal is.”
Met die factoren, plus inspanningen van de overheid om geld in de economie te laten stromen en mensen in hun huizen te houden met uitgebreide programma’s voor uitstel van hypotheek, ziet hij geen reden voor een dip in de huizenprijzen.
“Ik zie geen enkele vorm van neergang gebeuren in huisvesting,” zei hij, “We gaan geen massale aantallen executies krijgen.”
Support komt van
John Benedict is een advocaat en een adjunct-professor voor UNLV’s Lied Center for Real Estate. Hij was het ermee eens dat bevolkingsgroei en goede rentetarieven de vraag stimuleren.
“Ik denk dat er ook meer gepensioneerden online komen, alleen al door de demografie van de babyboomers,” zei hij, “Ons gezondheidszorgsysteem is sterker en sterker geworden, dus er zijn veel positieve redenen om te verhuizen en om hier te wonen.”
Maar hij was het er niet mee eens dat Las Vegas misschien geen daling van de huizenprijzen zal zien.
“Ik denk dat de economische indicatoren gemengd zijn,” zei Benedict, wijzend op het massale aantal ontslagen dat de regio heeft geleden, “Ik verwacht persoonlijk enige correctie, maar niets zoals we zagen in 2008, 2009, 2010, toen het gewoon een vrije val was.”
De Grote Recessie blijft nog steeds hangen in de gedachten van de meeste Zuid-Nevadans. De huizencrash zorgde ervoor dat duizenden mensen hun huis kwijtraakten door executie en duizenden meer gedwongen werden om kort te verkopen.
Noch, noch Benedict noch Gedde geloven dat de markt op weg is naar een huizenbubbel en buste zoals de Valley tijdens de recessie zag.
Voor een ding merkte Gedde op dat sommige van de leningsopties die mensen in financiële problemen brachten, niet meer beschikbaar zijn.
“De tarieven waar we het vandaag over hebben, zijn op hypotheken met een vaste rente van 30 jaar die volledig zijn afgelost, door de overheid zijn verzekerd, door de overheid worden gedekt,” zei hij, “Dit zijn de brood-en-boter standaardleningen die al vele, vele decennia bestaan.”
Daarnaast zei Benedict dat de overheid deze keer meer doet om geld in de economie te stoppen dan toen de Grote Recessie toesloeg.
“Je hebt het Congres dat deze keer niet wacht om te handelen, dat het forbearance-programma toestaat, dat veel geld in omloop brengt om de economie een soort van te ondersteunen en het rechtstreeks naar de gemiddelde werknemer laat gaan, zodat die persoon aan zijn verplichtingen kan voldoen,” zei hij.
Benedict zei dat met name het forbearance-programma helpt om de economie draaiende te houden en mensen in hun huizen te houden.
In het kader van het programma kunnen mensen die zijn getroffen door de coronavirus pandemie met hun hypotheekverstrekker onderhandelen over uitstel van betaling voor zes maanden en als ze na die periode nog steeds zijn getroffen, kunnen ze om nog eens zes maanden vragen.
De hypotheekverplichting verdwijnt niet, maar huiseigenaren kunnen die betalingen op de achterkant van de hypotheekperiode tackelen.
Eén ding dat een huiseigenaar niet kan doen terwijl ze in forbearance zijn, is hun huis herfinancieren, wat Gedde mensen voorstelt die dat kunnen – doen – met een voorbehoud.
“Het gaat echt om de combinatie van hoeveel je bespaart in verhouding tot de kosten van de lening,” zei hij, “Het break-even punt, wat betekent dat de maandelijkse betaling besparingen, de kosten van de lening gedeeld door de maandelijkse betaling besparingen vertelt je hoe lang het duurt om goed te maken voor de herfinanciering dat is wat ze echt moeten kijken naar.”
Hij zei huiseigenaren moeten de lening voor ten minste zo lang als het duurt om break-even van het proces. Gedde zei over het algemeen mensen zien een break-even punt van ongeveer 12 maanden, waardoor het de moeite waard voor veel mensen.
Niemand weet hoe lang de rente laag zal blijven, zei hij, maar ze zullen niet op 2 procent in 10 jaar.
“Timing van de markt is een beetje een dwaze boodschap als het gaat om zowel de onroerend goed markt en de rentemarkt. U bent nooit van plan om het te krijgen perfect op de exacte laagste dag op een van beide, “Gedde said.
Hij zei dat als je van het huis dat u hebt geselecteerd en zijn comfortabel met de geldschieter dan koop het huis.
Omdat er zo veel onzekerheid op dit moment, Benedict zei huizenkopers moeten praten met ontwikkelaars over wat bekend staat als een overmacht, dat is de juridische term voor een daad van God.
“Het is een eerlijk verzoek om tegen een bouwer te zeggen: ‘Kunnen we een afspraak hebben dat als ik de financiering niet kan krijgen of deze verkoop niet kan voltooien of ik mijn baan verlies allemaal als gevolg van een overmacht dat ik van dit contract wordt ontheven,'”
Hij zei dat hij dat soort taal in allerlei contracten heeft gezien vanwege de pandemie en de effecten ervan.