Úvěry FHA 203k: Jak to funguje? | Požadavky 2021

Úvěry FHA 203k: Jak to funguje? | Požadavky 2021

Nalezli jste dům, který se vám líbí, ale je ve špatném stavu? Úvěr 203k může být ideálním způsobem, jak si pořídit dům, který je na hraně.

Úvěr FHA 203k na rekonstrukci se stal oblíbenou volbou úvěru na dnešním trhu, kde mnoho domů potřebuje trochu nebo hodně TLC.

Úvěr 203k umožňuje kupujícímu financovat kupní cenu domu a náklady na rekonstrukci – to vše pomocí jednoho úvěru. Žádné tápání před uzavřením smlouvy ve snaze opravit dům tak, aby na něj banka půjčila. Žádné shánění druhé hypotéky na financování oprav. Nemusíte pět let žít s děravou střešní krytinou, zatímco budete šetřit peníze na její opravu. Úvěr 203k se může postarat o tyto a další opravy jednou úvěrovou transakcí.

Podívejte se na sazby FHA 203k zde.

V tomto článku:

• Přehled programu 203k
• Seznam povolených oprav
• Proces úvěru 203k
• Rozdělení nákladů na 203k
• Maximální výše hypotéky
• 203k požadavky na nabídku dodavatele
• ocenění 203k
• Naši doporučení věřitelé FHA

Dva typy úvěrů FHA 203k

Je důležité si uvědomit, že existují dva pod-typy úvěrového programu 203k: Úplný úvěr 203k a zjednodušený úvěr 203k.

V tomto článku se zaměříme především na úvěr Streamline 203k, protože je nejoblíbenějším typem a bude vyhovovat většině majitelů domů, kteří si chtějí koupit opravenou nemovitost. Navíc program Streamline 203k nabízí mnohem více věřitelů.

O programu FHA 203k se poraďte s věřitelem.

Zde jsou uvedeny základní rozdíly mezi podtypy 203k:

Streamline 203k:

• Není povoleno provádět stavební úpravy
• Na opravy lze financovat maximálně 35 000 USD

Full 203k:

• Stavební úpravy jsou povoleny. Ve skutečnosti může být dům srovnán se zemí a přestavěn. (Pokud je dům zbourán, část stávajícího základového systému musí zůstat na místě.)
• Není stanoven maximální limit oprav, pokud je celý úvěr nižší než maximální výše úvěru FHA pro daný region.

Přehled programu 203k

Tento úvěr je ideální pro někoho, kdo již splňuje podmínky pro úvěr FHA, ale nakonec najde dům, který nebude splňovat podmínky pro financování FHA ve stávajícím stavu. Úvěr 203k pomáhá dlužníkovi otevřít jeden úvěr na zaplacení kupní ceny domu plus nákladů na vylepšení domu. Kupující nakonec získá jeden úvěr FHA s pevnou úrokovou sazbou a dům, který je v mnohem lepším stavu, než když ho našel.

Nejdůležitějším aspektem úvěru Streamline 203k je částka, kterou můžete financovat opravy a která činí maximálně 35 000 dolarů.

Dejte si však pozor, aby vaše nabídka nepřesáhla 30 500 dolarů. Důvodem jsou dodatečné „měkké náklady“ – poplatky za inspekci, dodatečné poplatky za zprostředkování a nepředvídatelné náklady – které z vaší povolené částky sežerou přibližně 4 000 až 5 000 USD. Podívejte se na naši sekci Poplatky 203k níže a stáhněte si pracovní list 203k, který tyto „měkké náklady“ zobrazuje.

Půjčka 203k zřizuje depozitní účet pro náklady na opravy. To umožňuje uzavřít úvěr ještě před zahájením výstavby. To je důležité, protože většina prodávajících nedovolí provést stavbu před uzavřením prodeje. Stejně tak není dobré, aby kupující utápěli peníze v domě, který ještě není jejich. Často je to pokušení, protože mnoho domů potřebuje opravy, aby bylo možné získat financování.

Podívejte se na dnešní sazby hypoték FHA.

Úvěr 203k zřizuje depozitní účet, na kterém jsou uloženy peníze, takže dodavateli může být vyplacena ½ nákladů na opravu předem a ½ po dokončení všech prací. Tím je zajištěno, že zakázka má dostatek peněz na zahájení, ale nevykašle se na projekt před dokončením.

Náklady na opravu jsou stanoveny na základě finální, pevně stanovené nabídky před uzavřením úvěru. U oprav v celkové hodnotě vyšší než 15 000 USD se inspektor 203k ujistí, že práce jsou po dokončení všech prací dokončeny podle standardů FHA. Pokud jsou celkové náklady na opravy nižší než 15 000 USD, nemusíte nechat dokončené práce zkontrolovat.

Kupovaný dům musí být alespoň 1 rok starý. To dává smysl, protože obvykle domy mladší než jeden rok nepotřebují výraznou sanaci. Kromě toho musí být dům zakoupen jako bydliště, které kupující obývá jako vlastník, stejně jako u jakéhokoli úvěru FHA.

Kromě toho, že má úvěr na opravy vázaný účet, funguje úvěr 203k podobně jako standardní úvěr FHA na koupi. Většina lidí, kteří splňují podmínky pro standardní úvěr FHA, může získat úvěr Streamline 203k.

Více:

Proč si vzít úvěr 203k? Stojí to za tu námahu?

Úvěr 203k může dát kupujícímu výhodu, aby vyšel nahoru, co se týče vlastního kapitálu. Mnoho domů, které potřebují opravu, je zlevněno více, než tyto opravy skutečně stojí. Důvodem je, že počet kupujících, kteří si chtějí vzít opravený dům, je výrazně nižší než množství kupujících, kteří chtějí dům připravený k nastěhování. Také většina typů financování není pro tyto domy dostupná. Prodávající potřebuje buď kupujícího 203k, nebo kupujícího v hotovosti. Prodávající musí výrazně snížit cenu, aby přilákali tyto kupující.

Úvěr FHA 203k je program podporovaný Federální správou bydlení, který má pomoci kupujícím získat tyto domy.

Nižší cena často znamená, že kupující může koupit dům, zaplatit opravy a mít okamžitý kapitál. To z něj může učinit atraktivní možnost pro začínající kupce domů. Každý dům a každá situace je jiná, ale s pomocí realitního makléře a dodavatele můžete určit budoucí hodnotu domu v porovnání s celkovými náklady na pořízení a opravu domu.

Zeptejte se úvěrového pracovníka na program 203k zde.

Streamline 203k Seznam povolených a nepovolených oprav

Mnoho kupujících je překvapeno, co jim program 203k umožňuje. Tento úvěr lze použít výhradně na kosmetické účely, nejen když je dům v těžkém havarijním stavu. Můžete přestavět kuchyň nebo koupelnu, přidat vybavení, jako jsou žulové desky a špičkové spotřebiče. Opravy ani nemusí být nezbytné k tomu, aby byl dům způsobilý pro financování FHA. Jinými slovy, pokud má dům funkční kuchyň, ale je zastaralá, může kupující využít úvěr 203k k přestavbě skříněk a desek, modernizaci spotřebičů a podobně s úvěrem 203k.

Mějte na paměti, že opravy nemohou být stavební při využití úvěru Streamline 203k. To znamená, že nelze měnit základy, nosné zdi apod.

Pokud nemovitost, o kterou se zajímáte, potřebuje stavební opravy, aby se kvalifikovala pro financování, budete muset místo úvěru Streamline 203k použít celý úvěr 203k nebo si najít jinou nemovitost.

Získejte bezplatnou nabídku hypotéky FHA.

Přijatelné opravy v rámci programu Streamline 203k:

• Střechy, okapy a svody
• Vzduchotechnika, Instalatérství & Elektrika
• Zlepšení přístupnosti pro osoby se zdravotním postižením
• Stabilizace nátěrů na bázi olova
• Opravy proti plísním/termitům
• Odstranění azbestu (musí být provedeno odborníkem s licencí na azbest)
• Dokončení/přestavba suterénu (nepouze stavební)
• Oprava septického systému/jímky
• Podlahy (kromě podkladu, který je považován za stavební)
• Přestavba kuchyně/koupelny
• Malování
• Větrání
• Nákup a instalace spotřebičů
• Úpravy terénu

Zeptejte se úvěrového pracovníka na navrhované položky oprav FHA 203k.

Nepovolené opravy 203k

Některé vybavení FHA považuje za „luxusní“ položky nebo položky, které nejsou trvale připevněny k domu, a které nejsou povoleny:

• Barbecue pits
• Bathhouses
• Dumbwaiters
• Exterior hot tubs, sauny, lázně
• Venkovní krby (i když vnitřní krby jsou povoleny)
• Plavecké bazény
• Satelitní antény
• Tenisové kurty
• Úpravy pro zlepšení komerčního využití nemovitosti

Proces půjčky FHA 203k

Tady je rozpis obecného procesu půjčky 203k:

1. Kupující najde dům, který se mu líbí, ale je v havarijním stavu.
2. Kupující se poradí se svým úvěrovým specialistou o úvěru FHA 203k. Přestože byl předem schválen pro běžné financování FHA nebo konvenční financování, s největší pravděpodobností potřebuje být znovu schválen pro úvěr 203k. Úvěrový profesionál vydá další předběžné schválení na základě odhadované kupní ceny a nákladů na opravy a dalších poplatků souvisejících s úvěrem 203k.
3. Kupující najde generálního dodavatele, který vypracuje podrobnou nabídku všech oprav. Po dokončení nabídky obdrží kupující a věřitel její kopii.
4. Objedná se odhad, který bude odrážet budoucí odhadní cenu domu. Konečnou nabídku použije odhadce k určení toho, jakou hodnotu bude mít dům po dokončení všech prací.
5. Věřitel předloží nabídku, odhad a veškerou dokumentaci o příjmech, úvěru a majetku dlužníka k upisování.
6. Upisovatel vydá souhlas, obvykle s podmínkami, které musí splnit kupující a dodavatel.
7. Po obdržení všech podmínek podepíše kupující konečné úvěrové dokumenty. Věřitel úvěr financuje. Část prostředků z úvěru se vloží na vázaný účet, na kterém jsou uloženy peníze na opravy.
8. 50 % nákladů na opravu se vydá dodavateli předem. Zbývajících 50 % bude zhotoviteli vyplaceno po dokončení všech prací.
9. Zhotovitel má šest měsíců na dokončení prací.
10. Po dokončení prací jsou zhotoviteli vydány zbývající náklady na opravu.
11. Účet úschov je uzavřen. Kupující má 100% dokončený dům a jeden úvěr s jednou úrokovou sazbou, který pokryl původní kupní cenu a všechny náklady na opravu.

Na úvěry 203k se zeptejte kompetentního úvěrového pracovníka zde.

Kdo se kvalifikuje pro úvěr FHA 203k?

Všeobecně platí, že většina lidí, kteří se kvalifikují pro standardní úvěr FHA, se může kvalifikovat pro úvěr 203k, pokud částka úvěru 203k není výrazně vyšší než původní předschválená částka kupujícího. Věřitel si může za úvěr 203k účtovat vyšší úrokovou sazbu nebo vyšší poplatky, proto se u svého úvěrového specialisty ujistěte, že jste stále způsobilí.

Rozdělení nákladů na úvěr 203k

Níže jsou uvedeny některé další poplatky, které můžete u úvěru 203k očekávat:

• Poplatky za inspekci 203k: 2 inspekce po 150 USD. Ty zajišťují, že práce jsou prováděny podle standardů FHA.
• 203k Poplatek za aktualizaci titulu: 150 USD. Tento poplatek chrání vlastnické právo pro případ, že by stavitel na nemovitost vložil zástavní právo za sporné platby týkající se stavebních prací na domě. Pokud jsou na domě umístěna jakákoli zástavní práva, tento poplatek zajišťuje, že úvěr FHA zůstane na prvním místě na titulu.
• 203k Doplňkový poplatek za zřízení: 1,5 % nákladů na rekonstrukci nebo 350 USD, podle toho, která částka je vyšší. Tento poplatek je účtován za dodatečnou práci spojenou se zřízením a správou depozitního účtu.
• 203k Kontingenční rezerva: Obvykle se jedná o 10 % konečné nabídky na opravu, ale může činit až 20 %. Tato částka se drží na depozitním účtu 203k pro případ překročení nákladů na projekt.

Vzorový rozpis všech poplatků naleznete níže v části HUD-92700.

Co když překročím limit nákladů na opravy?

Pokud se zdá, že vaše opravy přesáhnou přibližně 30 500 USD, zjistěte, zda se na některou z vašich oprav vztahuje program energeticky úsporné hypotéky (EEM). Pokud ano, může vám věřitel povolit překročit limit 203k ve výši způsobilých nákladů EEM, pokud jsou pod limitem EEM, obvykle 8000 USD.

Pokud se vaše opravy nekvalifikují pro EEM a vaše nabídka přesahuje limit 203k, budete muset položky oprav z nabídky odstranit. Při uzavření smlouvy nemůžete přinést hotovost, abyste zaplatili další položky nabídky z vlastní kapsy.

Nejsou stanoveny žádné minimální náklady na opravy pro Streamline 203k. Může se však stát, že se vám nevyplatí platit dodatečné poplatky za opravy v hodnotě pouhých několika set dolarů.

Své dotazy k úvěru FHA 203k můžete položit zde.

Úvěry 203k a bytové domy

Typicky jsou úvěry 203k určeny pro rodinné domy, ale jsou povoleny i pro bytové domy. U bytových domů jsou práce povoleny pouze v interiéru a současně mohou být opravovány maximálně 4 další jednotky v bytovém komplexu.

203k Construction Period

Zhotovitel musí potvrdit, že práce budou zahájeny do 30 dnů od uzavření úvěru a musí být dokončeny do 6 měsíců. Vzhledem k tomu, že úvěr Streamline 203k je určen na nestavební opravy, může být nutné, aby zhotovitel potvrdil, že dlužníci nebudou po dobu opravy vystěhováni na dobu delší než 30 dní.

Maximální výše hypotéky

Jaká je maximální výše úvěru u úvěru 203k?

Maximální výše hypotéky je u úvěru 203k stejná jako u standardních úvěrů FHA. Zjistěte si na webových stránkách HUD, jaká je maximální částka pro váš okres.

Kromě tohoto omezení nesmí výše úvěru 203k přesáhnout:

• Kupní cenu plus náklady na rekonstrukci, po odečtení částky 3.5 % zálohy
• Nebo 110 % očekávané tržní hodnoty po dokončení všech prací, snížené o 3,5 % zálohy

Řekněme, že dům má před opravami hodnotu 100 000 USD a dlužník chce financovat 20 000 USD nákladů na obnovu včetně poplatků. Maximální základní výše úvěru před počátečním pojištěním hypotéky je:

• 120 000 USD – 3,5% akontace= 115 800 USD

Pokud odhad uvádí, že po provedení všech oprav bude mít dům hodnotu pouze 105 000 USD, maximální výše úvěru vychází ze 110 % budoucí odhadní ceny:

• 115 500 USD (110 % z 105 000 USD) – 3. Maximální výše úvěru je 10 000 USD.5% akontace = 111 457 USD

Pracovní list HUD-92700 „203k Worksheet“

V rámci procesu 203k budete muset podepsat pracovní list FHA 203k Worksheet, nazývaný také HUD-92700. Tento formulář je rozpisem všech nákladů na úvěr, poplatků 203k, kupní ceny, nabídkové částky na opravu, konečné výše úvěru atd. Tento formulář vám poskytne váš věřitel.

Zde si můžete ověřit, zda splňujete podmínky pro úvěr 203k.

Potřebujete na úvěr 203k zálohu?

Ano. Stejně jako u standardního úvěru FHA budete muset složit zálohu.

Jaký je požadavek na zálohu u úvěru 203k?

Záloha je stejná jako u standardního úvěru FHA. Musíte složit zálohu ve výši 3,5 % celkové kupní ceny plus náklady na opravy.

Jaké jsou požadavky na nabídku u úvěru 203k?

Jedním z nejnáročnějších aspektů úvěru 203k je přimět dodavatele, aby vypracoval řádnou nabídku. Mnoho dodavatelů nikdy nedodávalo nabídku na opravu pro účely financování 203k, takže jsou často překvapeni požadavky. Před získáním nabídky na práce 203k se ujistěte, že je dodavatel ochoten pracovat a přepracovávat nabídku, dokud nebude dokonalá. Pokud se váš dodavatel zdá být obezřetný, najděte si jiného dodavatele. Neúplná nabídka může vaši transakci 203k zhatit.

Nabídka se nesmí změnit, ani se nemohou zvýšit náklady na opravu po uzavření úvěru. Ujistěte se, že váš dodavatel dodal solidní nabídku a v žádném případě projekt nepodcenil. Je lepší nabídku nadhodnotit. Veškeré peníze, které se nepoužijí na opravy, se po dokončení prací použijí zpět na jistinu vašeho úvěru.

Tady je seznam položek, které jsou v nabídce obvykle potřeba:

• Jméno, adresa, telefonní číslo a aktuální číslo licence dodavatele
• Jméno kupujícího
• Adresa nemovitosti, na které mají být práce provedeny
• Náklady na povolení, pokud existují
• Nabídka, ve které bude uvedeno, že práce budou zahájeny do 30 dnů od uzavření úvěru a všechny práce budou provedeny do 6 měsíců od uzavření úvěru
• Potvrzení zhotovitele, že obdrží 50 % prostředků na opravu při uzavření úvěru a druhých 50 % po dokončení všech prací
• Prohlášení že kupující nebude z domu vystěhován na dobu delší než 30 dní
• Práce a materiál musí být v nabídce rozděleny do samostatných položek
• Daň musí být v nabídce rozdělena
• Konečná částka v nabídce musí odpovídat částce ve smlouvě 203k mezi majitelem a zhotovitelem.
• Podpis a datum kupujícího a zhotovitele

Bezplatnou nabídku hypotéky FHA získáte zde.

Nejlépe je mít na práci jen 1 nebo 2 dodavatele, protože budete potřebovat samostatné nabídky pro každého dodavatele. Získání všech požadovaných podkladů od více dodavatelů se může ukázat jako časově velmi náročné.

Pokud však generální dodavatel nemá zvláštní licenci pro tyto oblasti, budete potřebovat další dodavatele pro elektroinstalaci/instalatérství/sanaci plísní. Například generální dodavatel, který má pouze licenci stavebního podnikatele, nemůže na projektu 203k provádět ani drobné elektrikářské práce.

Stáhněte si náš PDF vzor a upravitelnou tabulku kontrolního seznamu nabídek, která vám a vašemu dodavateli (dodavatelům) pomůže pochopit přesné požadavky na nabídku a další potřebné dokumenty. Tato tabulka je obzvláště užitečná, pokud na vašem projektu pracuje více dodavatelů.

Jaké položky potřebuji od dodavatele?

Kromě správné nabídky je zde uvedeno několik věcí, které může váš dodavatel potřebovat. Váš věřitel může požadovat více nebo méně dokumentace v závislosti na svých pokynech.

• Aktuální licence
• Pojištění odpovědnosti, pojištění proti chybám a opomenutím, a záruku
• Životopis zhotovitele s uvedením pracovních zkušeností
• Pojištění odpovědnosti zaměstnance, pokud má zhotovitel zaměstnance nebo najímá subdodavatele
• Písemné obchodní reference, v nichž je uvedeno, že zhotovitel má dobrou pověst u předchozích klientů
• Část smlouvy mezi majitelem domu a zhotovitelem 203k
• W9

Zkontrolujte dnešní sazby FHA.

Další formuláře 203k

Kromě nabídky budete muset potvrdit a podepsat tyto formuláře:

• HUD-92700 203k Worksheet (poskytuje věřitel)
• FHA 203k Homeowner/Contractor Agreement (musí odpovídat nabídkovým částkám v dolarech a od každého dodavatele je potřeba jeden)
• Self Help Agreement (pokud provádíte práce sami a jste kvalifikovaní)
• 203k Borrower’s Acknowledgement (poskytuje věřitel)

Upravitelné verze těchto dokumentů, a další formuláře ke stažení naleznete na naší stránce Formuláře ke stažení pro hypotéky.

Můžu refinancovat a opravit svůj dům pomocí programu 203k?

Ano. 203k refinancování funguje stejně jako program pro nákup. Namísto kupní ceny uvedené v pracovním listu 203k budou „kupní cenou“ v podstatě náklady na splacení stávajícího úvěru. Obecně se náklady na opravu přičítají k částce zůstatku stávajícího úvěru, aby se určila celková výše nového úvěru. Při refinancování však nová výše úvěru nesmí překročit 110 % budoucí odhadní ceny.

Při refinancování 203k nesmí dlužník získat žádnou hotovost. Veškeré finanční prostředky musí jít dodavateli provádějícímu práce a stávajícímu věřiteli na splacení stávající hypotéky.

O projektu 203k se poraďte s úvěrovým specialistou.

Ocenění 203k

Ocenitel bude potřebovat konečnou nabídku opravy pro stanovení budoucí odhadní ceny domu. Ujistěte se, že jste rozhodli o všech opravách a všechny tyto opravy jsou v nabídce. Pokud si opravy rozmyslíte až po dokončení odhadu, může to mít za následek zpoždění kvůli přepisování odhadu (a rozčilení odhadců).

Můžu si u úvěru FHA 203k provést práce sám?

V některých případech je to povoleno. Věřitelé mohou vyžadovat dokumentaci, že jste kvalifikovaní k provedení práce a můžete ji provést včas. Obvykle to znamená, že máte licenci jako zhotovitel nebo v podobné profesi, protože je těžké jinak doložit, že máte dostatek zkušeností k provedení práce.

Pokud prokážete, že jste kvalifikovaní, můžete financovat pouze náklady na materiál a ještě budete muset předložit podrobnou nabídku na materiál, který plánujete nakoupit.

Získejte nabídku úrokové sazby hypotéky 203k zde.

Konzultant 203k

Konzultant 203k není pro Streamline 203k vyžadován. Pokud potřebujete plnohodnotný úvěr 203k, najmete si poradce schváleného HUD.

Úvěr 203k Streamline: vhodný pro mnoho kupujících

Přestože úvěr 203k zahrnuje několik dalších skoků a překážek než standardní úvěr FHA, může být skvělým nástrojem pro koupi domu, který má potenciál. Nenechte se vyděsit pravidly a požadavky, protože váš úvěrový specialista by měl znát úskalí úvěru 203k.

Pro jistotu se zeptejte svého úvěrového specialisty, kolik úvěrů 203k za poslední rok poskytl a kolik jich zpracovali jeho pracovníci. Zkušenosti na straně poskytovatele úvěru mohou dlužníkovi ušetřit spoustu času a bolesti hlavy. Najděte si úvěrového pracovníka, který jich za poslední rok udělal alespoň 2 nebo 3.

S trochou pomoci od svého věřitele a s vědomím, co můžete očekávat, můžete koupit dům a opravit ho podle svých potřeb a přání. Za několik málo měsíců můžete bydlet ve svém opraveném a upraveném vysněném domě.

O hypotéku FHA 203k můžete požádat zde.