Co jsou to hypoteční slevové body a jak fungují?
Co jsou to hypoteční body?
Hypoteční body neboli „discountpoints“ umožňují zaplatit vyšší náklady na uzavření smlouvy výměnou za nižší sazbu hypotéky. Toznamená, že budete mít vyšší počáteční poplatek, ale nižší měsíční splátku po dobu trvání úvěru.
Obvykle se náklady na jeden hypoteční bod rovnají 1 % z výše úvěru a tento jediný bod sníží vaši úrokovou sazbu přibližně o 0,25 %.
Příklad pokud je výše vašeho úvěru 300 000 USD a je vám nabídnuta 3% úroková sazba hypotéky, můžete si koupit jeden slevový bod za 3 000 USD, abyste místo toho získali úrokovou sazbu 2,75 %.
Pokud si plánujete úvěr ponechat dlouhodobě, jsou hypoteční body skvělým způsobem, jak ušetřit peníze po celou dobu trvání úvěru.
Zkontrolujte si úrokové sazby hypoték (26. března 2021)
V tomto článku (Přejít na…)
- Jak fungují hypoteční body
- Jak hypoteční body ovlivňují vaši úrokovou sazbu
- Vyplatí se slevové body?
- „Záporné“ hypoteční body (nulové náklady na uzavření)
- Jsou hypoteční body daňově uznatelné
- Jaké jsou dnešní sazby hypoték?
Jak fungují hypoteční body
Když se podíváte na aktuální sazby hypoték od věřitelů, často uvidíte tři různá čísla:úrokovou sazbu, RPSN a „body“.
Body – nazývané také „hypoteční body“ nebo „slevové body“ – jsou poplatky, které slouží speciálně ke snížení vaší sazby.
Každý slevový bod stojí 1 % z výše vašeho úvěru a obvykle snižuje vaši hypoteční sazbu přibližně o 0,25 %.
To znamená, že když se díváte na nabídku úrokové sazby, která zahrnuje body,museli byste si předem připlatit, abyste skutečně získali uvedenou sazbu.
Představte si například, že si berete hypoteční úvěr ve výši 300 000 USD. Takto by mohla vypadat vaše úroková sazba s hypotečními body a bez nich:
| Hypotéční body | Upfront Cost To Buy Points | Úroková sazba | Celkové úroky zaplacené za 30 let |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155 300 |
Uvedené úrokové sazby jsou pouze vzorové. Vaše vlastní hypoteční sazba a poplatky se budou lišit. Získejte vlastní odhad úrokové sazby zde.
Náklady na nákup diskontních bodů se rychle sčítají. Jak ale vidíte na příkladu výše, dlouhodobé úspory mohou být značné.
Pokud však plánujete zůstat v domě jen několik let, počáteční náklady na nákup hypotečních bodů mohou snadno převýšit úsporu, kterou byste skutečně „získali“ nákupem nižší sazby. Než se rozhodnete, zda zaplatit za slevové body, ujistěte se, že jste zvážili dobu, po kterou si plánujete úvěr ponechat.
Na výpisu z účtu jsou slevové body někdy označeny jako „slevový poplatek“ nebo „odkup úrokové sazby hypotéky“. liší se od „bodů za poskytnutí“, což jsou poplatky, které si banka účtuje za zřízení vašeho úvěru.
Zkontrolujte si úrokové sazby hypoték (26. března 2021)
Jak slevové body ovlivňují úrokovou sazbu hypotéky
Při placení slevových bodů banka vybere jednorázový poplatek při uzavření úvěru výměnou za nižší úrokovou sazbu po celou dobu trvání úvěru.
Velikost snížení úrokové sazby se však liší podle banky.
To je jeden z důvodů, proč je důležité hledat nejlepší úrokovou sazbu hypotéky. Různé banky budou nabízetrůzné sady slev výměnou za zaplacení bodů.
Pravidlem je, že zaplacení jednoho slevového bodu sníží uvedenou hypoteční sazbu o 25 bazických bodů (0,25 %). Zaplacení dvou slevových bodů však ne vždy sníží sazbu o 50 bazických bodů (0,50 %), jak byste očekávali.
Ani zaplacení tří slevových bodů nemusí nutně snížit sazbu o 75 bazických bodů (0,75 %).
Tady je příklad, jak mohou diskontní body fungovat u hypotéky na 100 000 USD:
- 3,50 % s 0 diskontními body. měsíční splátka 449 USD.
- 3,25 % s 1 diskontním bodem. měsíční splátka 435 USD. Počáteční náklady ve výši 1 000 USD
- 3,00%s 2 slevovými body. Měsíční splátka 422 USD. Počáteční náklady 2 000 USD
Odhady splátek nezahrnují daň z nemovitosti ani pojištění majitele domu. Zahrnují pouze jistinu hypotékya úroky.
Protože slevové body poskytují nižší úrokovou sazbu, sníží vaše měsíční splátky hypotéky po celou dobu trvání úvěru. Budete však potřebovat čas, aby se nízké sazby promítly do skutečných úspor.
Banky navíc považují tuto platbu za „předplacený hypoteční úrok“, který je pro oprávněné daňové poplatníky daňově odpočitatelný. Pro některé dlužníky hypoték je tedy nákup bodů navíc daňově výhodný.
Zvýhodněné body však neplatíte proto, abyste získali daňovou úlevu. Platíte proto, abyste získali slevu na hypoteční sazbě.
Vyplatí se slevové body u hypoték?
V uvedeném příkladu žadatel o hypotéku ušetří 14 dolarů měsíčně za každých 1 000 dolarů vynaložených na hypoteční body. Aby získal zpět celé náklady na body ve výši 1 000 USD, musel by kupující bydlení provést 71 pravidelných měsíčních splátek. To by trvalo téměř šest let.
Experti na financování bydlení nazývají dobu, za kterou se vám vrátí počáteční náklady, „bodem zvratu“.
Každý hypoteční úvěr má svůj vlastní bod zlomu pro nákup bodů.
Pokud plánujete zůstat ve svém doměpo dosažení bodu zlomu a – to je klíčové! – pokud si nemyslíte, že budete refinancovat před dosažením bodu zlomu, může být placení bodů dobrý nápad.
Čím déle zůstanete v domě za bodem zlomu, tím více ušetříte, protože snížení úrokové sazby pokračuje v generování měsíčních úspor, dokud máte úvěr.
Prodej domu nebo refinancování hypotéky před jejím bodem zlomu může způsobit, že se slevové body stanou vyhozenými penězi. V takovém případě uděláte lépe, když peníze vložíte do akontace a zvýšíte tak vlastní kapitál domu.
Podle údajů společnosti Freddie Mac nese typický 30letý hypoteční úvěr s pevnou úrokovou sazbou 0,5 až 0,7 diskontního bodu.
Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou bývají zatíženy menším počtem bodů, protože kupující domů s ARM hodlají dříve prodat nebo refinancovat. Body se vyplatí pouze v případě, že si úvěr ponecháte dostatečně dlouho, abyste dosáhli úspory ze snížení úrokové sazby.
Jak hypoteční body ovlivňují RPSN
Banky někdy používají nástroj pro nákup hypoték známý jako „RPSN“, aby úvěr se slevovými body vypadal atraktivněji, než ve skutečnosti je.
APR, což je zkratka pro roční procentní sazbu nákladů, je výpočet, který má ukázat dlouhodobé náklady na držení hypotéky; a placení bodů snižuje dlouhodobé náklady v podobě nižší úrokové sazby hypotéky.
Ale RPSN také předpokládá, že budete mít úvěr po dobu 30 let. Velmi často tomu tak není, což matematiku RPSN ruší.
Proto je důležité si uvědomit, že RPSN není úroková sazba hypotéky. Vaše hypoteční sazba je vaše hypoteční sazba.
Srovnávání odhadů úvěrů metodou „nejnižší RPSN“ je málokdy dobrý plán. Využívá slevové body proti vám.
Pokud vám není jasné, kolik za půjčku zaplatíte, požádejte svého úvěrového pracovníka, aby vás provedl úvěrovým odhadem nebo prohlášením o pravdivosti úvěru.
„Záporné“ slevové body (úvěry s nulovými náklady na uzavření)
Dalším užitečným aspektem slevových bodů je, že věřitelé je někdy nabízejí v obráceném pořadí.
Místo placení slevových bodů, abyste získali přístup k nižším hypotečním sazbám, můžete od svého věřitele získat body a peníze použít na úhradu nákladů na uzavření a poplatků spojených s úvěrem na bydlení.
Technický termín pro reverzní body je „sleva“.
Žadatelé o hypotéku mohou obvykle získat až 5 bodů ve formě slevy. Čím vyšší je však sleva, tím vyšší je sazba hypotéky.
Uveďme si příklad, jak mohou slevové body fungovat u hypotéky na 100 000 USD se splatností úvěru 30 let:
- 3,50 % s 0 slevovými body. měsíční splátka 449 USD
- 3,75 % s 1 „záporným“ slevovým bodem. Měsíční splátka 463 USD. 1 000 USD úvěr na náklady úvěru
- 4,00 %s 2 „zápornými“ slevovými body. Měsíční splátka 477 USD. 2 000 USD úvěr na náklady úvěru
Odhady splátek nezahrnují daň z nemovitosti ani pojištění domácnosti. Zahrnují pouze jistinu hypotékya úroky.
Majitelé domů mohou využít slevy na úhradu některých nebo všech nákladů na uzavření úvěru. Pokud použijete slevu na úhradu všech nákladů na uzavření úvěru, jedná se o tzv. hypoteční úvěr s nulovými náklady na uzavření úvěru.
Hypotéky s nulovými náklady na uzavření úvěru snižují objem hotovosti potřebné při uzavření úvěru. Slevy věřitele mohou pokrýt bankovní poplatky, jako jsou poplatky za poskytnutí hypotéky spolu s náklady na uzavření účtovanými třetími stranami.
Kupující, kteří využívají hypotéky s nízkou nebo žádnou akontační splátkou, mohou tuto možnost považovat za atraktivní – zejména pokud se obávají, že budou mít peníze na úsporách pro případ nouze nebo jiných životních událostí.
Když provedete refinancování s nulovými náklady na uzavření, můžete zůstat maximálně likvidní s veškerou hotovostí v bance.
Rebaty mohou být výhodné i pro refinancování.
Pomocí rabatů lze „odpustit“ náklady na úplné uzavření úvěru, což umožní majiteli domu refinancovat, aniž by se zvýšila výše jeho hypotéky.
Když sazby hypoték klesají, hypotéky s nulovými náklady na uzavření jsou vynikajícím způsobem, jak si snížit sazbu bez opakovaného placení poplatků. Potenciálně můžete refinancovat třikrát za rok nebo více a nikdy nezaplatit bance poplatky.
Jsou body za hypotéku daňově uznatelné?
Slevové body mohou být daňově uznatelné v závislosti na tom, jaké odpočty si uplatníte ve federálních daňových přiznáních.
Chcete-li si odepsat slevové body nebo jakékoli jiné kvalifikované platby úroků z hypotéky, musíte si odečíst jednotlivé odpočty pomocí rozpisu A formuláře 1040.
Pokud využijete standardní odpočet, nebudete si moci odečíst hypoteční úroky ani hypoteční body.
Slevové body zaplacené z hypotečního úvěru na koupi domu lze odečíst ve výši 100 % v roce, kdy byly zaplaceny. Diskontní body na hypoteční úvěr na refinancování bydlení nikoliv.
Daňový odpočet bodů zaplacenýchna refinanční úvěr je rozložen na celou dobu trvání úvěru. Majitel domu, který platí body na 30letý hypoteční úvěr, může ročně uplatnit 1/30 zaplacených bodů jako odpočet.
Před podáním žádosti se vždy poraďte s odborníkem. Tyto webové stránky neposkytují daňové poradenství. Informujte svého daňového poradce, zda si chcete odepsat splátky úroků z hypotéky a slevové body.
Jaké jsou dnešní sazby hypoték?
Dnešní sazby hypoték jsou na historickém minimu. Hypoteční body umožňují dlužníkům ještě více snížit úrokovou sazbu, což může přinést obrovskéúspory.
Hypotéční body se však ne vždy vyplatí. A pokud se rozhodnete za ně neplatit, stále pravděpodobně získáte v dnešním prostředí ultra nízkých sazeb skvělou nabídku.
Ověřte si svou novou sazbu (26. března 2021)
.