DIGITAL BUILDER
Proč záleží na výběru správné metody dodání ve stavebnictví
Na konci roku 2017 vydal gigant v oblasti spolujízdy, společnost Lyft, kampaň značky se sloganem „Záleží na tom, jak se tam dostanete“. Ačkoli stavebnictví a automobilové služby jsou dvě velmi odlišná odvětví, cení se stejné pocity; cesta je stejně důležitá jako konečný výsledek. Ačkoli konečným cílem projektu je jeho úspěšné dokončení, kroky, které jsou k němu potřeba, jsou pro zisk a životní cyklus projektu rozhodující. Proto je volba správné metody dodání projektu důležitým prvním krokem před zahájením stavby.
Před zahájením stavební zakázky by měla společnost nastavit kurz tím, že prozkoumá metody dodání projektua vybere tu, která nejlépe vyhovuje jejím jedinečným potřebám. Žádný model není dokonalý, všechny mají své výhody i nevýhody. Přesto s největší pravděpodobností existuje optimální metoda dodávky pro vaši společnost nebo projekt. Výběrem té správné pro váš projekt lze snížit celkové riziko a lépe řídit rozpočet a harmonogram.
Existuje mnoho metod dodání projektu, ale většina z nich je variantou pěti modelů, které popíšeme níže. Nejprve se však ponoříme do hloubky faktorů výběru, které byste měli zvážit, abyste se mohli informovaně rozhodnout o metodě dodání projektu.
Faktory, které je třeba zvážit před výběrem metody dodání projektu
Před výběrem metody dodání projektu budete mít pravděpodobně základní představu o tom, proč a co stavíte. Nicméně pevné pochopení základů vašeho projektu před výběrem metody dodání vám pomůže při konečném rozhodování. Obecně začněte porovnávat kritéria, která jsou pro úspěch vašeho projektu nejdůležitější:
- Rozpočet: kolik chcete utratit
- Návrh: jak bude výsledný projekt vypadat a jak bude fungovat
- Rizika: vystavení nebezpečí, finanční ztráty a poškození značky
- Harmonogram: harmonogram dokončení a plateb
- Odbornost vlastníka: zkušenosti společnosti s podobnými projekty
Nikdo nezná potřeby a možnosti společnosti lépe než její jednatelé a manažeři; začněte proto o těchto faktorech diskutovat se svým týmem co nejdříve.
Rozpočet
Stanovte co nejdříve rozpočet a poté jej prodiskutujte s potenciálními členy projekčního a stavebního týmu, abyste zjistili, zda je tato částka reálná. Během tohoto procesu zvažte, kolik je k dispozici prostoru pro změny, které jsou s největší pravděpodobností nevyhnutelným jevem, jakmile je projekt zahájen, a mohou být nákladné, pokud nejsou dobře naplánovány. Při odhadování rozpočtu nezapomeňte, že architekt a dodavatel pravděpodobně zapracují do svých rozpočtů některé náklady na stavební software. Mějte na paměti, že i když tyto nástroje mohou představovat počáteční náklady, jsou určeny k urychlení dodávky a snížení nákladů.
Design
Možná máte základní představu o tom, jak bude váš projekt vypadat, ale je důležité představit si jak celkový design, tak funkčnost vaší budovy. Jak chcete, aby váš areál a půdorys plynul? Dáváte přednost inovativním návrhům a komplexnosti před formou a funkčností? Postavitelnost bude částečně záviset na tom, jaký projekční a stavební tým si vyberete. Myslete také na jedinečné vlastnosti vašeho staveniště, včetně stávajících terénních úprav a celkového vzhledu přilehlých pozemků.
Rizika
Příliš mnoho stavebních rizik může mít za následek zvýšené náklady a dokonce neúspěch projektu. Proto by mělo být před zahájením projektu provedeno důkladné vyhodnocení rizik. Jednou z klíčových otázek, které je třeba zodpovědět v souvislosti s obavami z rizik, je, kdo bude odpovědný za problémy s projektem, které mají za následek nebezpečí během výstavby i mimo ni? Kromě toho, pokud zvažujete metodu realizace projektu, při níž se váš interní tým bude významně podílet na správě projektu, zvažte svou odpovědnost za omezení mezer ve stavebních službách a etapách.
Harmonogram
Přesný odhad harmonogramu výstavby je pro realizaci projektu klíčový. Mějte na paměti, že harmonogram a náklady spolu úzce souvisejí; urychlení výstavby se promítá do zvýšených nákladů. Jaké načasování je nutné pro dodržení očekávaného harmonogramu a nákladů? Někdy vlastníci vyžadují možnost urychlit výstavbu ještě před dokončením všech výkresů a podpůrných plánů, například technické dokumentace. Kromě toho jsou někdy harmonogramy odhadovány příliš ambiciózně, což projekt vystavuje nevyhnutelnému překročení a nespokojenosti zúčastněných stran. Bez ohledu na to je mnohem snazší vyhnout se sporům a reklamacím, pokud jsou plány pevně připraveny před zahájením stavby
Odbornost vlastníka
Nakonec zvažte úroveň obeznámenosti vaší společnosti se stavbou, zejména s projektem podobného rozsahu a velikosti, a také to, kolik zaměstnanců je schopno pomoci dohlížet na proces. Uvědomte si, že některá zpoždění výstavby jsou způsobena úzkými místy na úrovni vlastníka. Zajištění správného počtu pracovníků, kromě toho, že mají odborné znalosti, nastaví projekt na hladký průběh a úspěch. Rozsáhlé odborné znalosti sice nejsou pro úspěch projektu rozhodující, ale určitě pomohou naznačit, jaký typ metody dodání je potřeba.
5 základních metod dodání projektu ve stavebnictví
Teď, když jste si stanovili priority a vyhodnotili kritéria výběru, prozkoumejme nejběžnější typy metod dodání projektu. Hlavními účastníky stavebního projektu jsou vlastník (a/nebo zástupce vlastníka), architekt a projektanti a zhotovitel. V závislosti na zvolené metodě dodávky se tyto role mohou trochu překrývat.
Design-Bid-Build (DBB)
Design-bid-build označuje postupné fáze této metody dodávky projektu, která se někdy nazývá „tradiční“. DBB začíná výběrem architekta, který projekt navrhne před tím, než vlastník vybere generálního dodavatele po předložení stavebních nabídek. Výstavba je závěrečnou fází dodávky. Během fáze projektování a plánování může vlastník očekávat dvě smlouvy: jednu na projektování a druhou na výstavbu.
Výhody DBB
Design-bid-build je nejznámější a nejrozšířenější metoda dodávky projektu. Obecně je také nejlevnější, alespoň zpočátku. Nabízí majitelům dostatek příležitostí k poskytování podnětů ohledně vzhledu a funkce budovy, protože projektant/architekt pracuje přímo s majitelem. GC také pracuje přímo pro vlastníka.
Projekt architekta musí splňovat profesní standard péče definovaný organizacemi, jako je Americký institut architektů, a pojišťovnou poskytující projektantovi pojištění za chyby a opomenutí. GK je odpovědný za dodržování plánů projektanta. V důsledku toho je zajištěn jasný postup pro případné soudní spory.
Nevýhody DBB
Vzhledem k tomu, že architekt a GC nespolupracují ve fázi návrhu, může být spolupráce s GC ohledně materiálů a stavebních technik uvedených ve výkresech malá. To může zpomalit proces výstavby nebo vyvolat potřebu zadávání změn. Navíc vzhledem k tomu, že vlastník schvaluje výkresy projektanta, nese následně odpovědnost za případný nesoulad plánů a stavebních specifikací.
Další nevýhodou DBB je, že doba trvání projektu bývá delší kvůli „sériové“ povaze metody dodávky.
Design-Build (DB)
V posledních letech získává design-build na popularitě jako metoda dodávky projektů. Jako jednodušší metoda dodávky pro vlastníky také minimalizuje rizika. Je to však také model, při kterém mají vlastníci nejmenší vliv na projektování, řízení výstavby a výběr obchodních partnerů. V modelu design-build se o návrh a výstavbu stará jedna firma. Vlastník musí vytvořit pouze jednu smlouvu, která pokrývá architekturu, inženýring a výstavbu.
Výhody DB
Při použití modelu design-build musí firmy splnit požadavky na výkon specifikované ve smlouvě s vlastníkem. Intenzivní spolupráce projektanta a stavitele v jedné firmě proto vede k menšímu počtu změnových příkazů a k úspoře nákladů na soudní spory. Kromě toho bývá dodání projektu při použití této metody rychlejší, změny v projektu lze při tomto způsobu dodání rychleji prověřit a provést.
Nevýhody DB
Při DB se vlastníci vzdávají velké části své kontroly nad návrhy a musí být ochotni nechat dodavatele činit většinu rozhodnutí. Také, ačkoli při této metodě dodávky nejsou zodpovědní za prověřování architektonických výkresů, musí si majitelé udělat domácí úkol ohledně výběru správné firmy pro realizaci zakázky a poté vytvořit podrobnou smlouvu specifikující očekávání plnění. V opačném případě nebudou mít vlastníci takovou důvěru v konečnou cenu stavby vzhledem k vývoji návrhu během výstavby.
Řízení výstavby s rizikem (CMR)
Pokud vlastníci potřebují definovaný termín dokončení a cenu, může být řízení výstavby s rizikem preferovanou metodou dodávky projektu. Během návrhu projektu působí správce stavby jako poradce vlastníka. Manažer CMR pak podobně jako generální dodavatel dohlíží na subdodavatele. CMR také přebírá riziko za dodržení termínu a cenových příslibů. Na oplátku vlastník poskytuje pevnou nebo garantovanou maximální cenu (GMP) nebo platbu. Stejně jako u DBB uzavírá vlastník smlouvy pouze se dvěma stranami – v tomto případě s projektantem a manažerem CMR.
Výhody CMR
Podobně jako u projektů DBB pracují vlastníci, kteří se rozhodnou pro CMR, přímo se svými projektanty. Mají také od počátku přístup k pohledu stavitele. Při správném postupu to pomáhá vést k dřívější informovanosti o nákladech a rychlejší realizaci projektu. Celkově lze říci, že majitelé se dříve v průběhu procesu dohodnou na konečné ceně stavby a následné změny mohou být jasně vyčísleny a oceněny.
Nevýhody CMR
Při CMR je majitel stále odpovědný za úplnost, přesnost a detaily projektových plánů. Neshody s projektantem nebo manažerem CMR mohou vést ke zpoždění harmonogramu, zvýšení nákladů a soudním sporům.
Multi-Prime (MP)
Při multi-Prime je projekt rozdělen do tří fází – projektování, inženýring a výstavba. Při realizaci MP uzavírá vlastník samostatné smlouvy s odborníky, kteří vedou jednotlivé fáze projektu. Například jedna smlouva by pravděpodobně zahrnovala architektonickou firmu a její subdodavatele pro inženýring a návrh interiéru. Další smlouvy by vlastník uzavřel s generálním dodavatelem a obchodními dodavateli, jako jsou instalatéři a elektrikáři. Každá z těchto kategorií dodavatelů může dohlížet na práci subdodavatelů, například generálního dodavatele, který řídí tesaře a truhláře. Celkově jsou hlavní dodavatelé „primy“.
Přínosy MP
Pomocí MP získávají vlastníci, kteří mají zkušenosti s procesem projektování a výstavby, větší kontrolu nad svými projekty. MP může být jedinou volbou pro projekty veřejného sektoru v některých státech, které vyžadují maximální kontrolu dodavatelů na všech úrovních.
Nevýhody MP
Je těžké být vlastním generálním dodavatelem, ale to MP vyžaduje. Koordinace všech hlavních dodavatelů ztěžuje stanovení konečných nákladů až do ukončení projektu. Navíc špatná koordinace nebo komunikace s tolika dodavateli může způsobit duplicitu a opomenutí zakázek. V neposlední řadě je v tomto modelu obtížné usměrňovat harmonogramy dodavatelů.
Integrovaná dodávka projektu (IPD)
Integrovaná dodávka projektu je nejvíce nastupující metodou dodávky ve stavebnictví s důrazem na týmovou práci a spolupráci. Při zavádění IPD je hlavním cílem integrované metody rozložit odpovědnost, zodpovědnost a rizika (a odměny) mezi zúčastněné strany stavební zakázky. Ve spojení se štíhlým řízením výstavby může dojít k obrovským úsporám plýtvání a nákladů. V rámci IPD mají vlastník, projektant a generální dodavatel jednu smlouvu.
Přínosy IPD
Pokud je tento proces efektivně organizován, má vlastník k dispozici všechny smluvní účastníky tohoto procesu ještě před zahájením stavebního projektu. Také vlastník poskytuje podobné pobídky pro projekční a stavební týmy, aby sladil cíle všech a zvýšil úspěšnost projektu. Digitální nástroje speciálně navržené pro výstavbu a týmovou spolupráci mohou znásobit celkový úspěch projektu a zajistit největší návratnost investic.
Nevýhody IPD
IPD je „nováčkem“ na trhu a v současné době má nejmenší podíl na trhu a někdy může být jeho zavedení zpočátku dražší. Vzhledem k tomu, kolik zúčastněných stran je zapojeno, je správné sestavení smlouvy IPD na začátku procesu časově náročné. Přiměřená odměna členům týmu nemusí nutně odpovídat stejnému úsilí. Navíc vlastníci, kteří se rozhodnou pro tuto metodu, musí být spokojeni s rozhodováním na úrovni instinktů o tom, zda budou jednotliví členové týmu dobře spolupracovat.
Matrice pro rozhodování
V hodinách matematiky vyučující často zdůrazňují užitečnost vytvoření obrázku nebo diagramu při řešení problému. Přesně to dělají mnohá státní ministerstva dopravy při rozhodování o dodávkách projektů složitých infrastrukturních zakázek. Je to myšlenka, kterou mohou firmy přizpůsobit projektům zahrnujícím budovy stejně jako podnikatelské areály kombinující stavby, upravená prostranství a vozovky.
Například program řízení dopravních staveb Coloradské univerzity v Boulderu nastiňuje rozhodovací proces následovně: Nejprve zvažte různé způsoby dodání a načrtněte cíle a omezení projektu. Za druhé zhodnoťte „primární faktory výběru“, jako je harmonogram dodávky, složitost, úroveň návrhu a náklady.
Poté si osvojte myšlení „vyhověl/nevyhověl“ a zhodnoťte:
- zkušenosti a dostupnost pracovníků
- míru dohledu a kontroly, kterou metoda nabízí
- zkušenosti a úroveň konkurence, kterou můžete očekávat od zhotovitelů
U posledního bodu si položte otázku, kdo je pro vaši práci k dispozici a jaké jsou jeho preference ohledně metod dodávky.
Nakonec se podívejte na diagram CU pro výběr způsobu dodání projektu tak, že přejdete na modrý odkaz „klikněte zde“ v horní části stránky. Nyní můžete začít přemýšlet o tom, jak vizualizovat rozhodovací matici.
Připravte svůj projekt na úspěch pomocí správné metody dodání projektu
Nikdy nebudou dva projekty stejné, což znamená, že je třeba zvolit správnou metodu dodání projektu případ od případu. Při pečlivém vyhodnocení kritérií, která jsou pro úspěch vašeho projektu nejdůležitější, a při důkladném pochopení dostupných modelů je pravděpodobnější, že učiníte informované rozhodnutí o dodávce projektu, které bude odpovídat vašim jedinečným potřebám. Záměrným výběrem optimální cesty pro váš projekt dosáhnete vyšších zisků, dokončíte stavbu včas a budete moci rychleji přejít k dalšímu projektu.
.