Kompletní proces zkráceného prodeje
Proces zkráceného prodeje může být pro některé kupující a prodávající matoucí. Může být obtížné vysvětlit, jak krátký prodej vzniká, a proces získání souhlasu od věřitele může být zdlouhavý.
Prodávající i dům musí splňovat určitá kritéria, aby mohl být prodán nakrátko. Je třeba shromáždit všechny informace týkající se financí prodávajícího a hodnoty domu a předložit je věřiteli spolu s dalšími položkami v balíčku, stejně jako mít potenciálního kupce.
Definice zkráceného prodeje
Když věřitel schválí zkrácený prodej, souhlasí s prodejem nemovitosti za nižší cenu, než je nesplacený zůstatek hypotéky vůči ní.
Věřitelé obvykle schválí zkrácený prodej pouze tehdy, když se zdá, že je exekuce nevyhnutelná. Při zkráceném prodeji nemusí věřitel převzít nemovitost zpět a nést náklady na její údržbu do doby, než ji bude možné prodat. Vyhnou se také riziku, že se nemovitost znovu neprodá za dostatečně vysokou cenu, aby se jim vrátily ztráty – což je v případě exekuce více než pravděpodobné.
Prodej v dražbě je obvykle mnohem nižší než tržní hodnota nemovitosti. Zkrácený prodej je pro věřitele šancí, jak získat více, než by získal v případě exekuce – ale ani oni se nebudou chtít zbavit žádných hypotečních závazků za nejnižší ceny.
Typický proces
Toto je typický proces zkráceného prodeje ze strany banky, jakmile obdrží balíček od prodávajícího:
- Potvrdí přijetí spisu. To může trvat déle než 10 dní; někdy je to měsíc i více.
- Je přidělen vyjednavač, což může trvat až 30 dní.
- Je objednána makléřská cenová varianta (BPO), kdy makléř vytvoří kvalifikovaný názor na hodnotu domu.Banky zpravidla odmítají výsledky BPO poskytnout.
- Může být přidělen druhý vyjednavač, což může trvat dalších 30 dní.
- Soubor je odeslán k posouzení na základě smlouvy o sdružení a službách. To může rovněž trvat až 30 dní.
- Banka pak může požadovat, aby všechny strany podepsaly „čestné prohlášení“, což je dokument podepsaný kupujícím a prodávajícím, v němž se uvádí, že žádná ze stran nezná tu druhou, ani mezi nimi neexistuje žádný druh již existujícího vztahu.
- Banka poté vydá dopis o schválení prodeje nakrátko, pokud je prodej schválen.
Základy pro prodávajícího
Přestože existuje více než jen několik požadavků, které je třeba splnit pro prodej nakrátko, banky obvykle prodej nakrátko povolují ze dvou důvodů. Za prvé, prodávající musí mít finanční potíže a za druhé, v domě není dostatek vlastního kapitálu na splacení hypotéky po úhradě nákladů na uzavření.
Mezi příklady potíží patří snížení příjmu v důsledku nezaměstnanosti, rozvodu, naléhavé zdravotní situace, bankrotu nebo úmrtí jediného živitele.
Prodávající musí připravit finanční balíček, který předloží bance pro krátký prodej. Každá banka má své vlastní pokyny, ale postup je v jednotlivých bankách podobný.
Balíček prodávajícího
Balíček prodávajícího pro krátký prodej bude s největší pravděpodobností obsahovat:
- Pověřovací dopis pro vašeho zástupce k jednání s bankou.
- Předběžné závěrečné prohlášení.
- Vyplněný finanční výkaz nebo žádost o hypoteční pomoc (RMA).
- Dopis o obtížích prodávajícího.
- Daňová přiznání za předchozí dva roky.
- W-2 za předchozí dva roky.
- Výplatní pásky za posledních 30 dní.
- Dva měsíce výpisů z bankovního účtu.
- Srovnávací analýza trhu nebo seznam nedávných srovnatelných prodejů v dané oblasti.
Sepsání nabídky a její předložení bance
Jako kupující požádejte svého agenta o seznam srovnatelných prodejů ještě předtím, než napíšete nabídku na krátký prodej. Banka bude chtít obdržet nabídku, která se bude co nejvíce blížit dlužné částce.
Cena při krátkém prodeji nemusí odrážet tržní hodnotu. Ve skutečnosti může být cena nemovitosti nižší než cena srovnatelných prodejů ve snaze podpořit více nabídek. Některé zkrácené prodeje mohou začít ještě před podáním nabídky, ale banky nejčastěji zahajují řízení po obdržení přijaté nabídky na koupi.
Po přijetí nabídky prodávajícím zašle makléř bance smlouvu o prodeji, realizovanou nabídku na koupi, dopis o předběžném schválení kupujícího, kopii šeku na zálohu a doklad o finančních prostředcích. Rovněž předloží prodávajícímu balíček pro zkrácený prodej.
Pokud je balíček neúplný, proces zkráceného prodeje se zpozdí. Může se stát, že vám ho nepošlou zpět a budou se snažit co nejvíce snížit náklady pro sebe.
Banka
Kupující mohou dlouho čekat na odpověď banky ohledně prodeje nakrátko. Je důležité, aby zprostředkovatel prodeje pravidelně volal bance a pečlivě si zaznamenával průběh.
Některé prodeje nakrátko získají schválení za dva až osm týdnů. Jiným to může trvat v průměru 90 až 120 dní. Špičkový agent pro prodej nakrátko může pomoci proces trochu urychlit tím, že bude banku informovat o průběhu nabídky a vést ji k odpovědnosti.
Nejméně jednou až dvakrát týdně je nutné banku kontrolovat. Často je také nutné rozpoznat chování nekompetentních vyjednavačů a požádat o výměnu. Nikdy se nebojte hájit své zájmy nebo eskalovat své jednání směrem k vedení banky.
Několik rad na závěr
Kupující mohou být unaveni čekáním na schválení zkráceného prodeje a pohrozit, že pokud nedostanou odpověď ve stanovené lhůtě, vycouvají. Tento proces může být frustrující – agenti kupujícího i prodávajícího možná budou muset pracovat na tom, aby kupujícího i prodávajícího ujistili, že je třeba trpělivosti, protože čekání může být zdlouhavé.
Zprostředkovatel prodeje má často určitou představu o tom, kdy schválení dorazí, protože spis je odeslán ke konečnému posouzení. V té chvíli by kupující mohli chtít zahájit proces vyřizování úvěru a dalších náležitostí, aby měli náskok pro případ, že banka povolí uzavřít smlouvu až za několik týdnů.
.