Pohled do hloubky na koupi bytu vs. pronájem bytu – Jednoduché rady ohledně bytů
Hledáte nový domov? Nevíte, zda si chcete byt pronajmout nebo koupit? Jste obeznámeni s výhodami jednotlivých možností?
Výběr mezi koupí bytu nebo pronájmem bytu může být složitý a stresující. Je třeba se zabývat mnoha finančními aspekty a životním stylem.
Podívejme se na výhody a nevýhody každého přístupu, abyste mohli učinit správné rozhodnutí pro vás a vaši rodinu.
Co je to byt?
Ty jsou definovány spíše specifickým vlastnickým uspořádáním než typem bydlení. Když si koupíte byt, přebíráte vlastnictví jednotlivé jednotky spolu s právem užívat společné prostory.
Nepřímo nevlastníte exteriér budovy, komunitní zařízení ani okolní pozemky. O vlastnictví se dělíte s ostatními vlastníky.
S bydlením v bytovém domě jsou spojeny také poplatky za údržbu, které se platí každý měsíc sdružení vlastníků bytů (HOA). Tyto poplatky jdou na úhradu vybavení a údržby nemovitosti.
Vlastníci nemovitostí v režimu Condo musí splácet hypotéku. To jim však v průběhu let pomáhá vytvářet vlastní kapitál. Majitelé bytů mají také možnost generovat pasivní příjem pronájmem svého bytu, když se odstěhují.
Co je to byt?
Byt je samostatná bytová jednotka, která tvoří součást větší budovy nebo bytového komplexu.
Na rozdíl od bytů nelze vlastnit samostatný byt. Tyto jednotky jsou vymezeny běžnými nájemními smlouvami mezi vlastníkem a nájemníkem.
Můžete si koupit celý bytový komplex, ale ne jednotlivý byt (ty mohou být drahé).
Bytování v bytě se může zdát levnější než koupě bytu. Je zde méně výdajů a žádné poplatky za údržbu. Bohužel nájemníci nevytvářejí vlastní kapitál a nemohou v budoucnu generovat příjmy z pronájmu.
Podívejme se na náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a pronájmem, včetně počátečních i průběžných výdajů.
Počáteční náklady – vlastnictví vs. pronájem
Výběr koupě bytu nebo pronájmu bytu závisí na tom, kolik kapitálu máte k dispozici. Koupě jakéhokoli druhu nemovitosti vyžaduje značnou akontaci:
- V USA: 20 % u konvenčních úvěrů a 3,5-10 % u nekonvenčních úvěrů.
- V Kanadě je minimální záloha 5 %. S novými pravidly pro hypotéky je však ideální více než 5 %.
Pokud nemáte k dispozici takový objem peněz, můžete si půjčit od přátel a rodiny nebo se uskromnit a začít šetřit.
Musíte také počítat s náklady na uzavření bytu, které se mohou pohybovat v řádech několika tisíc dolarů.
Na druhou stranu, pokud si byt pronajímáte, žádné počáteční náklady kromě kauce za pronájem nemáte. Ty obvykle odpovídají jednomu nebo dvěma měsíčním nájmům.
Jen z tohoto důvodu je pronájem bytu pro většinu lidí mnohem dostupnější. Nájemci mohou tento životní styl využít také jako prostředek k našetření na hypoteční vklad.
Průběžné náklady – vlastnictví vs. pronájem
Chcete-li porovnat průběžné náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti, musíte přesně pochopit, za co platíte.
Ačkoli se může zdát, že je těžké ušetřit na kauci, vlastnictví bytu oproti pronájmu má své finanční výhody. Vše závisí na trhu, na kterém kupujete, a na vybavení, které vaše budova nabízí.
Proto je důležité, abyste rozuměli hlavním měsíčním výdajům spojeným s vlastnictvím bytu.
Vlastnictví – poplatky za byt – Spolu se splátkami hypotéky představují poplatky za byt největší výdaje spojené s životním stylem v bytě. Poplatky se platí měsíčně společenství vlastníků bytových jednotek. Pokrývají údržbu budovy a další výdaje, jako je pojištění, parkování a pohotovostní fond. Tyto peníze nikdy nedostanete zpět, takže platby bytových poplatků nejdou na zvýšení vašeho vlastního kapitálu.
Vlastnictví – daně z nemovitosti – Když vlastníte nemovitost, jste zodpovědní za daně z nemovitosti. Pokud uvažujete o tom, že se vydáte touto cestou, je důležité, abyste si před koupí bytu ověřili sazby daní a pravidla ve vaší místní jurisdikci.
Vlastnictví – Pojištění nemovitosti – Vlastnictví bytu je spojeno s řadou dalších výdajů, včetně pojištění nemovitosti nebo bytu. V porovnání s nájmem vychází pojištění nemovitosti u bytu přibližně na stejnou cenu jako pojištění nájmu.
Nájem – Měsíční platby nájemného – Jedná se o jediný náklad spojený s nájmem bytu. Na rozdíl od bytu nejdou platby nájemného na splácení vlastního majetku. Je však předvídatelná a ve většině měst existují limity, o kolik se může každý rok zvýšit.
Poměr mezi koupí a pronájmem bytu
Při všech těchto výdajích se pravděpodobně ptáte, kdy je pronájem výhodnější než koupě.
Pravdou je, že výhodnost koupě bytu oproti pronájmu velmi závisí na tom, kde chcete bydlet. Zatímco v některých lokalitách je cenově výhodnější pronájem, v jiných je mnohem levnější koupě.
K tomu, abyste se mohli rozhodnout, musíte analyzovat poměr ceny a nájmu ve vaší lokalitě. Pojďme se na tento poměr podívat a zjistit, jak jej můžete využít ve svůj prospěch.
Co je to poměr ceny k nájmu?“
Poměr ceny k nájmu je poměr průměrných cen bytů dělený průměrným nájemným ve vaší lokalitě. Výpočet je jednoduchý: vydělte průměrnou cenu bytu ve vaší oblasti průměrným ročním nájemným.
Jakmile tento údaj získáte, můžete jej použít k porovnání se stanovenými prahovými hodnotami:
- 1-10: koupě je mnohem výhodnější než pronájem
- 10-15: koupě je o něco výhodnější než pronájem, ale faktory jako renovace se mohou přiklonit k pronájmu
- 16- 20: koupě je o něco výhodnější než pronájem: nákup je jen o něco lepší než pronájem
- 21+: pronájem je lepší než nákup
Ačkoli je tento poměr užitečný, je důležité si uvědomit, že koupě nemovitosti umožňuje v průběhu času budovat vlastní kapitál.
Výhody pronájmu bytu
Přestože pronájem není ideální pro každého, existují určité výhody spojené s tím, že nejste vlastníkem domu.
- Pronájem je snazší měnit lokalitu a přijímat nové pracovní příležitosti. Když vlastníte byt, musíte počítat s tím, že abyste se mohli přestěhovat, musíte projít procesem prodeje svého bytu. To činí pronájem atraktivním pro některé mileniály, kteří jsou závislí na mobilitě za prací.
- Pronájem může být méně stresující než vlastnictví bytu, přičemž veškeré větší rekonstrukce a opravy jsou na odpovědnosti pronajímatele.
- Na některých realitních trzích může být pronájem cenově dostupnější. To se liší podle města a častěji podle jednotlivých čtvrtí. Je třeba prověřit každou nemovitost a lokalitu zvlášť.
- Při pronájmu bytu nejste zodpovědní za poplatky za byt.
Výhody koupě bytu
Koupě bytu je skvělý způsob, jak si zajistit finanční budoucnost a zabezpečit bydlení na další roky. Výhod ve srovnání s pronájmem je celá řada:
Finanční výhody
- Kondomy jsou cenově dostupnější než jiné formy bydlení. Díky tomu jsou na dosah začínajícím zájemcům o bydlení.
- Vlastnictví kondomu vám umožní budovat vlastní kapitál a využít růstu trhu s nemovitostmi.
- Kondomy vám umožní generovat příjem z pronájmu tím, že se sami stanete pronajímatelem, když se rozhodnete odstěhovat.
- Ještě lepší volbou mohou být kondomy v předvýstavbě. Zahrnují nižší poplatky za byt a přístup k novému vybavení. Jsou také cenově dostupnější než byty v zavedených čtvrtích.
Výhody životního stylu
- Vlastnictví bytu vám umožní bydlet v centrální lokalitě poblíž centra města a pracovních center.
- Životní styl v bytě vám umožní přístup k bazénům, posilovnám, saunám, salonkům. To jsou aktiva, která si možná sami nemůžete dovolit.
- Životní styl v bytě je často spojen se zvýšenou socializací a pocitem komunitního ducha.
Kolik si můžete dovolit?
Rozhodli jste se koupit byt? Gratulujeme, učinili jste skvělou volbu. Než se však ponoříte do hlubin, je důležité udělat krok zpět a zjistit, kolik si jako kupující prvního bydlení můžete dovolit.
Poznámka – Poskytovatelé hypotečních úvěrů používají pro stanovení hypotečních limitů některé známé kvalifikační ukazatele. Tato pravidla vám mohou pomoci stanovit rozpočet tak, aby vám nepřerostl přes hlavu. Koneckonců to poslední, co chcete, je být „na dně“.
Níže uvádíme několik zásad, které byste měli mít při stanovování rozpočtu na paměti:
- Měsíční splátky hypotéky by neměly překročit 28 % vašeho hrubého měsíčního příjmu.
- Celkové platby za bydlení (daň z nemovitosti, pojištění atd.) by neměly překročit 32 % vašeho hrubého měsíčního příjmu.
- Celkové splátky dluhů (platby za bydlení, kreditní karty atd.) by neměly přesáhnout 40 procent vašeho hrubého měsíčního příjmu.
Závěr
I když koupě bytu není pro každého, je to univerzální a dostupná forma bydlení.
Namísto plýtvání penězi na nájem nebo dlouholetého čekání na rodinný dům může koupě bytu vyplnit mezeru mezi tím nejlepším z obou světů. Koupí bytu si zajistíte dlouhodobou finanční budoucnost.