Rozdělovací žaloba Kalifornie
Kalifornská rozdělovací žaloba se podává v případě, že jeden ze spoluvlastníků nemovitosti chce nemovitost prodat, ale ostatní spoluvlastníci svá vlastnická práva prodat nechtějí. Rozdělení znamená rozdělení. Protichůdní spoluvlastníci mají ze zákona absolutní právo rozdělit nemovitost a prodat svůj podíl pomocí právního prostředku „Partition“. Naši advokáti nabízejí špičkové právní služby, jak vyhrát žalobu na rozdělení.
Co je to žaloba na rozdělení?
Žaloba na rozdělení je žaloba, která si u soudu vynucuje prodej vlastnictví. ať už se jedná o budovu, dům nebo farmu, cokoli, co se váže k nemovitosti, může být v Kalifornii rozděleno a prodáno spoluvlastnictvím. Kalifornská legislativa má písemný postup podle občanského zákoníku, který je třeba dodržet při zrušení nebo změně vlastnictví. nemovitost a její práva jdou s pozemkem. K nemovitému majetku patří věcná břemena, nájemné a dluhy nebo zisky a všechny věci vytvořené člověkem, jako je příslušenství a ploty. Kupující kupuje nemovitost a/nebo vlastnická práva. Tomu se také říká „svazek práv“. Rozdělení vlastnictví se může stát složitým a obtížným.
Je důležité, abyste se při rozhodování o zrušení nebo koupi nemovitosti s ostatními spoluvlastníky ujistili, že každý vlastník plně chápe, jakou část/podíl vlastně vlastní. Stejně tak je důležité definovat, k čemu je nemovitost využívána pro zisk nebo pro potěšení, případně pro obojí. K jakému účelu byla nemovitost určena? Přesné vymezení záměru (obhospodařovaný majetek) ušetří čas a peníze, pokud se jeden z vlastníků později rozhodne pro rozdělení.
Kdo může podat návrh na rozdělení?
Proces rozdělení je stanoven. V kalifornském zákoně Civil Procedure Code, § 872.210, se uvádí, že každý, kdo chce zrušit vlastnictví, které je ve spoluvlastnictví s jinou osobou, má zákonné právo prodat svůj podíl, pokud si to přeje. Oprávnění k rozdělení jsou:
● Dědictví, které obvykle dědí členové rodiny, kteří dědí nemovitý a osobní majetek.
● Rozvedené/společné nemovitosti ve vlastnictví manželů.
● Investiční partneři s oddělenými hodnotami vlastnictví nemovitého a osobního majetku. Rozdělení podle souběžného podílu je takové, kdy mají vlastníci ze zákona právo prodat, pokud se tak rozhodnou. Jedná se o absolutní vlastnické právo. Z tohoto pravidla existují výjimky:
1) vzdali se práva na rozdělení písemně/smluvně nebo
2) společné jmění manželů: ve vlastnictví manželského páru. K tomuto rozdělení může dojít, ale probíhá až po rozvodu u rodinného soudu.
Jak se vyhnout žalobě na rozdělení pochopením typů vlastnictví
Pochopení typů vlastnictví, které mohou vést k žalobě na rozdělení, vám může pomoci dále se vyhnout žalobě. Obraťte se na naše kalifornské právníky v oblasti nemovitostí a zastavte rozdělovací žalobu dříve, než k ní dojde.
● Společný nájem – společný nájem může vzniknout pouze na základě záměru stran a existuje tehdy, když dvě nebo více osob mají stejný nárok na nerozdělený podíl na konkrétní nemovitosti, který mohou užívat, požívat a vlastnit. Společný nájem je právem pozůstalosti. To znamená, že po smrti jednoho ze společných nájemců přecházejí jeho práva a podíl na pozůstalého nájemce nebo nájemce bez nutnosti dědického řízení. Nezapomeňte, že tento typ nájmu vzniká úmyslem a je jasný všem vlastníkům/nájemcům.
● Společný nájem – společný nájem vzniká tak, že pozemek drží dvě nebo více osob bez práva na pozůstalost. Tenancy in common jejich podíl přechází na jeho/její dědice.
● Tenancy by Entirety- Tenancy by wholety jsou pouze dvě osoby ve vlastnictví/nájmu a musí být manželé. K rozdělení dochází v důsledku rozvodu.
● Tenancy in Severalty- Tenancy in severalty je případ, kdy nemovitost vlastní jedna osoba. Neexistuje žádné spoluvlastnictví kromě podílu ostatních, odděleného.
Kalifornské rozdělovací řízení definované zákonem
Rozdělovací žaloba žádá soud, aby vynutil rozdělení nebo prodej majetku. Existují tři typy rozdělení:
Dělení in natura:
Dochází k němu, když se strany sejdou, je dosaženo dohody. Rozhodnou se spravedlivě rozdělit svá vlastnická práva na jednotlivé samostatné části, zlomky nemovitosti.
Dělení na základě ocenění:
Nemovitost je oceněna a prodána. Výtěžek si spravedlivě rozdělí. K tomu by došlo u rodinného domu s tím, že dům nelze rozdělit na polovinu. Pokud chce jeden z vlastníků vykoupit druhého, lze to udělat po ocenění nemovitosti.
Dělení rozsudkem:
Příkazní rozsudek ponechává rozhodnutí na soudci.
Soudce musí před povolením rozdělení nemovitosti určit prvky.
1) Rozhodnout o domnělém podílu jednotlivých stran na nemovitosti a nařídit rozdělení a
2) Druh rozdělení v naturáliích nebo prodej nemovitosti. Žaloba na rozdělení předběžným opatřením (příklad judikatury):
Summer vs. Superior Court of San Francisco.
Tři spoluvlastníci měli investiční nemovitost v San Franciscu. Jedna z nich podala žádost o rozdělení a u soudu jí soudce přiznal právo nemovitost soukromě prodat. Proti návrhu se odvolali další dva spoluvlastníci, (podíl vlastníků nebyl vyhodnocen, aby mohl být v budoucnu určen). Odvolací soud zrušil rozhodnutí soudu nižší instance (soudu prvního stupně). Proč je tento případ důležitý?
1) Najmutí právníka, který vytvoří podnikatelský plán a pomůže vytvořit partnerství/subjekt, může ušetřit čas a peníze. V konečném důsledku může advokát způsobit, že zrušení partnerství a spoluvlastnictví nemovitosti nebude takovou zátěží. Výše uvedený soudní proces začal v roce 2016 a skončil v roce 2018.
2) Kalifornské postupy vyžadují, aby byl před vydáním rozhodnutí o rozdělení stanoven podíl každého ze spoluvlastníků, jak vyplývá z postupu podle občanského zákoníku 872.720 (a).
U společnosti Stone & Sallus nabízíme bezplatnou konzultaci. Naši advokáti jsou zkušení a mají velké znalosti v těchto oblastech: obchodní právo, právo nemovitostí a dědické právo v Kalifornii. Rozumíme místním a státním zákonům, které se týkají rozdělení majetku. Advokáti z kanceláře Stone & Sallus jsou připraveni vyhodnotit a maximálně využít naše zkušenosti pro nejlepší strategii rozdělení majetku a dosažení vašich cílů v soudním sporu.
Nejlepší metoda, jak se vyhnout rozdělení
Mediace je skvělý nástroj, který spojuje vlastníky a snaží se vyřešit problémy, aniž by došlo k vysokým soudním poplatkům. Vždy je nejlepší pokusit se o dohodu, pokud je to možné, abyste se vyhnuli stresu, času a nákladům spojeným s rozdělovací žalobou. Pokud se schůzka nepodaří, obraťte se na zkušeného právního zástupce a získejte návod, jak vyhrát rozdělovací žalobu.