Den komplette short sale-proces
Den korte salgsproces kan være forvirrende for nogle boligkøbere og -sælgere. Det kan være svært at forklare, hvordan et short sale er opstået, og processen med at modtage godkendelse fra en långiver kan være langvarig.
En sælger og hjem skal begge opfylde visse kriterier for at blive solgt kort. Alle oplysninger om sælgerens økonomi og hjemmets værdi skal indsamles og præsenteres for långiveren sammen med andre elementer i en pakke, samt at have en potentiel køber.
Definition af et short sale
Når en långiver godkender et short sale, accepterer de at sælge ejendommen for mindre end den udestående realkreditsaldo mod den.
Långivere vil generelt kun godkende short sale, når tvangsauktion synes at være uundgåelig. Ved et short sale behøver långiveren ikke at tage ejendommen tilbage og afholde udgifterne til vedligeholdelse af den, indtil den kan sælges. De undgår også at risikere, at ejendommen ikke vil blive solgt igen til en pris, der er høj nok til at indhente deres tab – som det mere end sandsynligt ville ske ved en tvangsauktion.
Salg på tvangsauktion er generelt meget lavere end ejendommens markedsværdi. Et short sale er en chance for en långiver for at få mere, end den ville have fået ved en tvangsauktion – men de vil heller ikke frigive nogen realkreditforpligtelser til en lav pris.
Den typiske proces
Dette er den typiske short sale-proces fra bankens side af tingene, når de modtager sælgerens pakke:
- De bekræfter modtagelsen af sagen. Dette kan tage længere tid end 10 dage; nogle gange er det en måned eller mere.
- En forhandler tildeles, hvilket kan tage op til 30 dage.
- En mæglerprisoption (BPO) bestilles, hvor en mægler genererer en kvalificeret udtalelse om boligens værdi.Bankerne vil generelt nægte at dele resultaterne af BPO’en.
- En anden forhandler kan blive tilknyttet, hvilket tager yderligere 30 dage.
- Dokumentet sendes til gennemgang på grundlag af pooling- og serviceaftalen. Dette kan også tage op til 30 dage.
- Banken kan derefter anmode om, at alle parter underskriver en “arm’s-length”-erklæring, som er et dokument underskrevet af køber og sælger, der erklærer, at ingen af parterne kender den anden, og at der heller ikke er nogen form for forudgående forhold mellem de to.
- Banken vil derefter udstede et brev om godkendelse af short sale, hvis salget er godkendt.
Det grundlæggende for sælgeren
Mens der er mere end et par krav for at kvalificere sig til et short sale, bevilger bankerne generelt short sale af to grunde. Den ene er, at sælgeren skal opleve økonomiske vanskeligheder, og den anden er, at der ikke er nok egenkapital i boligen til at betale realkreditlånet efter lukkeomkostningerne.
Nogle eksempler på vanskeligheder omfatter reduceret indkomst fra arbejdsløshed, skilsmisse, en medicinsk nødsituation, konkurs eller død af den eneste indkomstgiver.
Sælgeren skal udarbejde en økonomisk pakke til indsendelse til banken for det korte salg. Hver bank har sine egne retningslinjer, men proceduren er ens fra bank til bank.
Sælgerens pakke
En sælgers short sale-pakke vil højst sandsynligt bestå af:
- Et godkendelsesbrev til din agent om at tale med banken.
- En foreløbig afsluttende erklæring.
- En udfyldt finansiel erklæring eller anmodning om realkreditstøtte (RMA).
- Et hardship-brev fra sælgeren.
- Skattedeklarationer for de foregående to år.
- W-2s for de foregående to år.
- Lønsedler for de sidste 30 dage.
- To måneders kontoudtog fra banken.
- En sammenlignende markedsanalyse eller en liste over de seneste sammenlignelige salg i området.
Skrive et tilbud og indsende det til banken
Som køber skal du bede din agent om en liste over sammenlignelige salg, før du skriver et short sale-tilbud. Banken vil gerne modtage et tilbud, der ligger så tæt på det skyldige beløb som muligt.
Den korte salgslistepris afspejler muligvis ikke markedsværdien. Faktisk kan ejendommen være prissat under sammenlignelige salg i et forsøg på at tilskynde til flere tilbud. Nogle short sales kan begynde før et tilbud, men bankerne vil oftest starte proceduren efter modtagelse af et accepteret købstilbud.
Når sælgeren accepterer tilbuddet, sender børsmægleren børsnoteringsaftalen, det udførte købstilbud, køberens forhåndsgodkendelsesbrev, en kopi af depositumschecken og bevis for midler til banken. De vil også indsende sælgerens short sale-pakke.
Den korte salgsproces vil blive forsinket, hvis pakken er ufuldstændig. De sender den måske ikke tilbage til dig, idet de forsøger at reducere så meget af omkostningerne for dem selv som muligt.
Banken
Købere kan vente længe på at få et svar på et short sale-salg fra en bank. Det er vigtigt, at den børsnoterende agent ringer regelmæssigt til banken og fører omhyggelige notater om fremskridtene.
Nogle short sales får en godkendelse på to til otte uger. Andre kan i gennemsnit tage 90 til 120 dage. En top short sale agent kan hjælpe med at fremskynde processen en smule ved at holde sig orienteret om tilbuddets fremskridt og holde banken ansvarlig.
Det er bydende nødvendigt at tjekke ind hos banken mindst en eller to gange om ugen. Det er ofte også nødvendigt at anerkende inkompetente forhandleres adfærd og anmode om en afløser. Vær aldrig bange for at forsvare dig selv eller eskalere dine handlinger opad i ledelseskæden i banken.
Nogle sidste tips
Købere kan blive trætte af at vente på godkendelse af short sale og true med at bakke ud, hvis de ikke får et svar inden for en bestemt tidsperiode. Processen kan være frustrerende – både køber og sælger agenter kan være nødt til at arbejde for at berolige køber og sælger, at tålmodighed er nødvendig, da ventetiden kan være langvarig.
En liste agent vil ofte have en vis idé om, hvornår godkendelsen vil ankomme, da filen sendes til endelig gennemgang. På det tidspunkt vil køberne måske gerne starte låneprocessen og anden due diligence, så de har et forspring, hvis banken kun giver et par uger til at lukke.