FHA 203k-lån: Hvordan virker det? | Krav 2021

FHA 203k-lån: Hvordan virker det? | Krav 2021

Har du fundet et hjem, som du elsker, men det er i dårlig stand? 203k-lånet kan være en perfekt måde at købe et hjem, der er lidt groft omkring kanterne.

FHA 203k rehab-lånet er blevet et populært lånevalg på dagens marked, hvor mange hjem har brug for lidt, eller meget, TLC.

Det 203k-lån giver en køber mulighed for at finansiere købsprisen på huset og renoveringsomkostningerne – alt sammen med ét lån. Ingen skrammel rundt før lukning forsøger at reparere huset, så banken vil låne på det. Ingen jagt efter et andet realkreditlån til at finansiere reparationer. Du skal ikke leve med et utæt tag i fem år, mens du sparer penge op til at reparere det. Et 203k-lån kan tage sig af disse reparationer og meget mere med én lånetransaktion.

Tjek FHA 203k-satser her.

I denne artikel:

• Streamline 203k programoversigt
• Liste over tilladte reparationer
• 203k låneproces
• 203k omkostningsfordeling
• Maximalt realkreditbeløb
• 203k krav til entreprenørens bud
• 203k vurdering
• Vores anbefalede FHA långivere

To typer af FHA 203k lån

Det er vigtigt at bemærke, at der er to under-typer af 203k låneprogram: den fulde 203k og den Streamline 203k.

I denne artikel vil vi primært fokusere på Streamline 203k-lånet, da det er den mest populære type, og vil passe til de fleste husejere, der ønsker at købe en fixer-upper. Derudover tilbyder mange flere långivere Streamline 203k-programmet.

Tal med en långiver om FHA 203k-programmet.

Her er nogle grundlæggende forskelle mellem 203k-undertyperne:

Streamline 203k:

• Ingen strukturelle ændringer er tilladt
• Maximum $35.000 kan finansieres til reparationer

Full 203k:

• Strukturelle ændringer er tilladt. Faktisk kan hjemmet jævnes med jorden og genopbygges. (Hvis et hus rives ned, skal en del af det eksisterende fundamentsystem forblive på plads.)
• Ingen maksimal reparationsgrænse, så længe hele lånet er under FHA’s maksimale lånebeløb for regionen.

Streamline 203k Program Overview

Dette lån er perfekt til en person, der allerede er kvalificeret til et FHA-lån, men ender med at finde et hus, der ikke vil kvalificere sig til FHA-finansiering som det er. 203k-lånet hjælper låntageren med at åbne ét lån til at betale for købsprisen på boligen plus omkostningerne til boligforbedringer. Køberne ender med ét FHA-lån med fast rente og et hjem, der er i meget bedre stand, end da de fandt det.

Det vigtigste aspekt af Streamline 203k er det beløb, du kan finansiere til reparationer, som maksimalt er på 35.000 dollars.

Du skal dog være forsigtig med, at dit bud ikke går meget over 30.500 dollars. Det skyldes, at der er ekstra “bløde omkostninger” – inspektionsgebyrer, ekstra oprettelsesgebyrer og uforudsete udgifter – som æder omkring 4.000 til 5.000 dollars af dit tilladte beløb. Se vores afsnit om 203k-gebyrer nedenfor og download 203k-regnearket, der viser disse “bløde omkostninger.”

Det 203k-lån opretter en spærringskonto til reparationsomkostningerne. Dette gør det muligt at lukke lånet, før byggeriet er påbegyndt. Dette er vigtigt, fordi de fleste sælgere ikke vil tillade, at byggeriet udføres før salgsafslutningen. Det er heller ikke en god idé for køberne at sænke penge ned i et hjem, der endnu ikke er deres. Dette er ofte en fristelse, fordi mange huse har brug for reparationer for at kunne opnå finansiering.

Tjek dagens FHA-hypotentiale-renter.

203k-lånet etablerer en deponeringskonto, som opbevarer pengene, så entreprenøren kan få udbetalt ½ af reparationsomkostningerne på forhånd, og ½ når alt arbejdet er afsluttet. Dette sikrer, at kontrahenten har penge nok til at starte, men ikke springer fra projektet, før det er afsluttet.

Reparationsomkostningerne bestemmes af et endeligt, fastlåst tilbud før låneafslutningen. Ved reparationer på i alt mere end 15.000 $ kontrollerer en 203k-inspektør, at arbejdet er færdigt i overensstemmelse med FHA-standarderne, når alt arbejdet er afsluttet. Hvis de samlede omkostninger til dine reparationer er mindre end 15.000 USD, behøver du ikke at få det færdige arbejde inspiceret.

Den bolig, der købes, skal være mindst 1 år gammel. Dette giver mening, for normalt har boliger, der er mindre end et år gamle, ikke brug for væsentlige renoveringer. Desuden skal boligen købes som købers ejerbolig, ligesom med ethvert FHA-lån.

Suden at have en reparationsspaltekonto, fungerer 203k-lånet meget som et standard FHA-købslån. De fleste mennesker, der kvalificerer sig til standard FHA, kan kvalificere sig til et Streamline 203k-lån.

Mere: Komplet guide til lån til boligrenovering

Hvorfor lave et 203k? Er det besværet værd?

Det 203k-lån kan give køberen en fordel for at komme ud på toppen, hvad angår egenkapital. Mange boliger, der har brug for reparation, får en større rabat, end disse reparationer faktisk koster. Årsagen er, at antallet af købere, der ønsker at påtage sig en fixer-upper, er betydeligt lavere end antallet af købere, der ønsker et indflytningsklart hjem. Desuden er de fleste former for finansiering ikke tilgængelige for disse boliger. Sælgeren har enten brug for en 203k-køber eller en kontantkøber. Sælgere er nødt til at reducere deres pris betydeligt for at tiltrække disse købere.

FHA 203k-lånet er et Federal Housing Administration-backed program, der er designet til at hjælpe købere med at få disse hjem.

Den lavere pris betyder ofte, at køberen kan købe huset, betale for reparationer og have øjeblikkelig egenkapital. Dette kan gøre det til en attraktiv mulighed for førstegangsboligkøbere. Hvert hjem og hver situation er forskellig, men med lidt hjælp fra din ejendomsmægler og entreprenør kan du bestemme boligens fremtidige værdi sammenlignet med de samlede omkostninger til at erhverve og reparere boligen.

Spørg en låneansvarlig om 203k-programmet her.

Streamline 203k List of Allowable and Non-allowable Repairs

Mange købere er overraskede over, hvad 203k giver dem mulighed for at gøre. Dette lån kan udelukkende bruges til kosmetiske formål, og ikke kun når et hjem er i alvorlig forfald. Du kan renovere et køkken eller badeværelse og tilføje bekvemmeligheder som granitbordplader og high end-apparater. Reparationerne behøver ikke engang at være nødvendige for at gøre hjemmet berettiget til FHA-finansiering. Med andre ord, hvis et hjem har et funktionelt køkken, men det er forældet, kan køberen bruge et 203k-lån til at ombygge skabe og bordplader, opgradere apparater og lignende med et 203k-lån.

Husk på, at reparationer ikke kan være strukturelle, når du bruger Streamline 203k. Det betyder, at fundamenter, bærende vægge osv. ikke må ændres.

Hvis den ejendom, du kigger på, har brug for strukturelle reparationer for at kvalificere dig til finansiering, skal du bruge en fuld 203k i stedet for en Streamline 203k, eller finde en anden ejendom.

Få et gratis FHA-hypothek tilbud.

Acceptable Streamline 203k Reparationer:

• Tag, tagrender og nedløbsrør
• HVAC, VVS & Elektrisk
• Forbedringer af handicappedes tilgængelighed
• Stabilisering af blybaseret maling
• Skimmelbekæmpelse/termitreparationer
• Asbestfjernelse (skal udføres af en autoriseret asbestekspert)
• Kælderafslutning/ombygning (ikkekun strukturelle)
• Reparation af kloaksystem/brønd
• Gulvbelægning (ikke inklusive undergulv, som betragtes som strukturelt)
• Køkken/badeværelse ombygninger
• Maling
• Vejderbekæmpelse
• Køb og installation af apparater
• Landskabspleje

Spørg en låneansvarlig om dine foreslåede FHA 203k reparationselementer.

203k Ikke tilladte reparationer

Der er nogle faciliteter, som FHA betragter som “luksus” genstande eller genstande, der ikke er permanent fastgjort til boligen, som ikke er tilladt:

• Grillpladser
• Badehuse
• Dumme baderum
• Dumbwaiters
• Udvendige spabade, saunaer, spas
• Udvendige pejse (selvom indendørs pejse er tilladt)
• Svømmebassiner
• Satellitantenner
• Tennisbaner
• Opgraderinger for at forbedre den kommercielle brug af ejendommen

FHA 203k-låneprocessen

Her er en oversigt over den generelle 203k-låneproces:

1. Køberen finder et hjem, som de kan lide, men som er i forfald.
2. Køberen taler med sin lånesagkyndige om FHA 203k. Selv om de blev forhåndsgodkendt til almindelig FHA- eller konventionel finansiering, skal de højst sandsynligt gengodkendes til et 203k-lån. Lånet professionel udsteder en anden forhåndsgodkendelse baseret på den anslåede købspris og reparationsomkostninger plus andre 203k-relaterede gebyrer.
3. Køberen vil finde en generel entreprenør til at udarbejde et detaljeret bud på alle reparationer. Når buddet er færdigt, modtager køber og långiver en kopi.
4. Der bestilles en vurdering, som vil afspejle boligens fremtidige vurderingsværdi. Det endelige bud bruges af vurderingsmanden til at bestemme bestemmer bestemmer, hvad boligen vil være værd, når alt arbejdet er afsluttet.
5. Långiveren indsender buddet, vurderingen og al låntagers indkomst-, kredit- og aktivdokumentation til underwriting.
6. Underwriteren udsteder en godkendelse, normalt med betingelser, der er nødvendige fra køber og entreprenør.
7. Når alle betingelser er modtaget, underskriver køber de endelige lånedokumenter. Långiveren finansierer lånet. En del af lånemidlerne indsættes på en deponeringskonto, som opbevarer pengene til reparationerne.
8. 50% af reparationsomkostningerne udstedes på forhånd til entreprenøren. De øvrige 50% udbetales til entreprenøren, når alt arbejdet er afsluttet.
9. Asentøren har seks måneder til at afslutte arbejdet.
10. Når arbejdet er afsluttet, udstedes de resterende reparationsomkostninger til entreprenøren.
11. Den spærrede konto lukkes. Køberen har et hjem, der er 100 % færdigt, og ét lån med én rente, der dækkede den oprindelige købspris og alle reparationsomkostninger.

Spørg en kyndig låneansvarlig om 203k-lån her.

Hvem kvalificerer sig til et FHA 203k?

Generelt set kan de fleste mennesker, der kvalificerer sig til et standard FHA-lån, kvalificere sig til et 203k-lån, forudsat at 203k-lånets beløb ikke er væsentligt højere end køberens oprindelige forhåndsgodkendelse. Långiveren kan opkræve en højere rente eller højere gebyrer for 203k-lånet, så sørg sammen med din lånesagkyndige for, at du stadig er kvalificeret.

203k Fordeling af omkostninger

Her er nogle ekstra gebyrer, du kan forvente at betale med et 203k-lån:

• 203k Inspektionsgebyrer: 2 inspektioner på 150 dollars hver. Disse sikrer, at arbejdet udføres i overensstemmelse med FHA-standarderne.
• 203k Gebyr for opdatering af titel: 150 dollars. Dette gebyr beskytter titlen i tilfælde af, at bygherren sætter pant i ejendommen for omstridte lønninger vedrørende byggearbejdet på boligen. Hvis der placeres panterettigheder på boligen, sikrer dette gebyr, at FHA-lånet forbliver i første position på ejendomsretten.
• 203k Supplemental Origination Fee: 1,5 % af rehabiliteringsomkostningerne eller 350 USD, alt efter hvad der er størst. Dette gebyr opkræves for det ekstra arbejde, der er forbundet med at oprette og administrere den deponerede konto.
• 203k Contingency Reserve: Dette er normalt 10 % af det endelige reparationstilbud, men kan være så højt som 20 %. Dette holdes på 203k escrow-kontoen i tilfælde af omkostningsoverskridelser på projektet.

For en eksempelvis opdeling af alle gebyrer, se afsnittet HUD-92700 nedenfor.

Hvad sker der, hvis jeg overskrider grænsen for reparationsomkostninger?

Hvis det ser ud til, at du vil overstige ca. 30.500 USD i reparationer, skal du se, om nogle af dine reparationer er kvalificeret til Energy Efficient Mortgage (EEM)-programmet (Energy Efficient Mortgage). Hvis det er tilfældet, kan din långiver tillade dig at overskride 203k-grænsen for de EEM-berettigede omkostninger, forudsat at de er under EEM-grænsen, typisk $8000.

Hvis dine reparationer ikke kvalificerer sig til EEM, og dit bud er over 203k-grænsen, skal du fjerne reparationsposter fra dit bud. Du har ikke lov til at medbringe kontanter ved afslutningen for at betale for yderligere budposter ud af egen lomme.

Der er ingen minimumsreparationspris for en Streamline 203k. Det er dog muligvis ikke omkostningseffektivt at betale de ekstra 203k-gebyrer for blot et par hundrede dollars i reparationer.

Stil dine FHA 203k-spørgsmål her.

203k og ejerlejligheder

Typisk er 203k-lån til enfamiliehuse, men de er også tilladt for ejerlejligheder. For ejerlejligheder er arbejdet kun tilladt på det indvendige, og ikke mere end 4 andre enheder i ejerlejlighedskomplekset kan gennemgå 203k-reparationer på samme tid.

203k byggeperiode

Aftrahenten skal attestere, at arbejdet vil begynde inden for 30 dage efter låneafslutning og skal være afsluttet inden for 6 måneder. Da Streamline 203k er til ikke-strukturelle reparationer, skal entreprenøren muligvis attestere, at låntagerne ikke vil blive forflyttet i mere end 30 dage i løbet af reparationsperioden.

Maximalt realkreditbeløb

Hvad er det maksimale lånebeløb for et 203k-lån?

Det maksimale realkreditbeløb er det samme for 203k som for standard FHA-lån. Tjek HUD’s hjemmeside for det maksimale beløb for dit amt.

Ud over denne begrænsning må 203k-lånebeløbet ikke overstige:

• Købsprisen plus rehabiliteringsomkostninger, minus 3.5% udbetaling
• Og 110% af den forventede markedsværdi, når alt arbejde er afsluttet, minus 3,5% udbetaling

For eksempel, lad os sige, at et hjem er $100.000 værd før reparationer, og låntageren ønsker at finansiere i $20.000 i rehabiliteringsomkostninger, herunder gebyrer. Det maksimale grundlånebeløb før upfront-hypoteksforsikring er:

• $120.000 – 3,5% udbetaling = $115.800

Hvis vurderingen fastslår, at boligen kun vil være $105.000 værd efter alle reparationer, er det maksimale lånebeløb baseret på 110% af den fremtidige vurderede værdi:

• $115.500 (110% af $105.000) – 3.5% udbetaling = $111.457

The HUD-92700 “203k Worksheet”

Som en del af 203k-processen skal du underskrive FHA 203k Worksheet, også kaldet HUD-92700. Denne formular er en opdeling af alle låneomkostninger, 203k-gebyrer, købspris, reparationsbudbeløb, det endelige lånebeløb osv. Din långiver vil give dig denne formular.

Tjek din 203k berettigelse her.

Har du brug for en udbetaling på et 203k-lån?

Ja. Som med et standard FHA-lån skal du foretage en udbetaling.

Hvad er kravet om udbetaling på et 203k?

Den udbetaling er den samme som ved et standard FHA-lån. Du skal lægge 3,5 % af den samlede købspris plus reparationsomkostningerne.

Hvad er kravene til 203k-buddet?

Et af de mest udfordrende aspekter ved et 203k-lån er at få entreprenøren til at udarbejde et ordentligt bud. Mange entreprenører har aldrig leveret et reparationstilbud med henblik på 203k-finansiering, så de er ofte overraskede over kravene. Før du får et tilbud på 203k-arbejde, skal du sikre dig, at din entreprenør er villig til at arbejde og omarbejde tilbuddet, indtil det er perfekt. Hvis din entreprenør virker forsigtig, skal du finde en anden entreprenør. Et ufuldstændigt bud kan dræbe din 203k-transaktion.

Et bud kan ikke ændres, og reparationsomkostningerne kan heller ikke stige efter låneafslutning. Sørg for, at din entreprenør har leveret et solidt bud og ikke har underbudt projektet på nogen måde. Det er bedre at overvurdere buddet. Alle penge, der ikke bruges til reparationer, anvendes tilbage til dit låneprincip, når arbejdet er afsluttet.

Her er en liste over punkter, der generelt er nødvendige på tilbuddet:

• Aftalervirksomhedens navn, adresse, telefonnummer og nuværende licensnummer
• Køberens navn
• Ejendomsadresse, hvor arbejdet skal udføres
• Godkendelsesomkostninger, hvis der er nogen
• Bud for at angive, at arbejdet vil blive påbegyndt inden for 30 dage efter lånets indgåelse, og at alt arbejde vil blive udført inden for 6 måneder efter indgåelsen
• Aftale med entreprenøren om, at han/hun vil modtage 50 % af reparationsmidlerne ved lånets indgåelse og de andre 50 %, når alt arbejde er afsluttet
• Erklæring at køberen ikke vil blive flyttet fra boligen i mere end 30 dage
• Labor og materialer skal opdeles på separate poster i tilbuddet
• Skatten skal opdeles i tilbuddet
• Det endelige tilbudsbeløb skal svare til beløbet på 203k-aftalen mellem ejer og entreprenør.
• Køber og entreprenørens underskrift og dato

Få et gratis FHA-hypothek tilbud her.

Det er bedst at have kun 1 eller 2 entreprenører på opgaven, fordi du skal bruge separate tilbud for hver entreprenør. Det kan være meget tidskrævende at få al den nødvendige dokumentation fra flere entreprenører.

Du får dog brug for yderligere entreprenører til el/vVS/skimmelsanering/skimmelsanering, hvis hovedentreprenøren ikke er specifikt autoriseret på disse områder. For eksempel kan en totalentreprenør, der kun har en entreprenørlicens, ikke udføre selv mindre el-arbejde på et 203k-projekt.

Download vores PDF-eksempel på vores tilbudstjekliste for regneark og redigerbart regneark for at hjælpe dig og din(e) entreprenør(er) med at forstå de nøjagtige tilbudskrav og andre nødvendige dokumenter. Dette regneark er især nyttigt, hvis du har flere entreprenører på dit projekt.

Hvilke elementer har jeg brug for fra entreprenøren?

Ud over et korrekt tilbud er der her nogle ting, som din entreprenør muligvis skal levere. Din långiver kan kræve mere eller mindre dokumentation afhængigt af deres retningslinjer.

• Gældende licens
• Hansvarsforsikring, fejl- og undladelsesforsikring, og en kaution
• Aktørens CV, der viser erhvervserfaring
• Arbejdsmandsforsikring, hvis entreprenøren har ansatte eller ansætter underleverandører
• Skriftlige forretningsreferencer, der angiver, at entreprenøren er i god rapport med tidligere kunder
• Aktørens del af 203k-husejer/entreprenøraftale
• W9

Tjek dagens FHA-satser.

Supplerende 203k-formularer

Ud over tilbuddet skal du anerkende og underskrive disse formularer:

• HUD-92700 203k Worksheet (leveres af långiver)
• FHA 203k Homeowner/Contractor Agreement (skal matche buddollarbeløb, og der skal bruges en fra hver entreprenør)
• Self Help Agreement (hvis du selv udfører arbejdet og er kvalificeret)
• 203k Borrower’s Acknowledgement (leveres af långiver)

For editerbare versioner af disse dokumenter, og flere formularer, der kan downloades, kan du se vores side med downloadbare realkreditformularer.

Kan jeg refinansiere og reparere mit hjem med et 203k?

Ja. 203k-refinansieringen fungerer ligesom købsprogrammet. I stedet for at købsprisen er på 203k-arbejdsskemaet, vil “købsprisen” i det væsentlige være omkostningerne til at betale det eksisterende lån af. Generelt lægges reparationsomkostningerne til beløbet for den eksisterende lånesaldo for at bestemme det samlede nye lånebeløb. Ved refinansiering kan det nye lånebeløb dog ikke overstige 110% af den fremtidige vurderede værdi.

Ingen kontanter må gå til låntageren ved en 203k-refinansiering. Alle midler skal gå til entreprenøren, der udfører arbejdet, og til den nuværende långiver for at betale det eksisterende realkreditlån.

Tjek med en låneansvarlig om dit 203k-projekt.

Den 203k-vurdering

Vurderingsmanden skal bruge det endelige reparationstilbud for at bestemme den fremtidige vurderede værdi af boligen. Vær sikker på, at du har besluttet dig for alle reparationer, og at alle disse reparationer er med i buddet. Hvis du ændrer mening om reparationer, efter at vurderingen er færdig, kan det resultere i forsinkelser på grund af omskrivninger af vurderingen (og oprevne vurderingsmænd).

Kan jeg selv udføre arbejdet med et FHA 203k-lån?

I nogle tilfælde er det tilladt. Långiverne kan kræve dokumentation for, at du er kvalificeret til at udføre arbejdet, og at du kan gøre det i tide. Normalt betyder det, at du er licenseret som entreprenør eller i et lignende erhverv, da det er svært at othequrwise dokumentere, at du har haft nok erfaring til at udføre arbejdet.

Hvis du kan bevise, at du er kvalificeret, kan du kun finansiere omkostningerne til materialerne, og du skal stadig afgive et detaljeret tilbud på de materialer, du planlægger at købe.

Få dit 203k-hypothekernes rentetilbud her.

Den 203k-konsulent

En 203k-konsulent er ikke påkrævet for en Streamline 203k. Hvis du har brug for et fuldt 203k-lån, skal du ansætte en HUD-godkendt konsulent.

Streamline 203k-lån: Den rigtige pasform for mange købere

Selv om 203k indebærer et par flere spring og forhindringer end standard FHA-lånet, kan det være et fantastisk værktøj til at købe et hjem, der har potentiale. Bliv ikke skræmt væk af reglerne og kravene, for din långiver bør kende ins og outs af 203k-lånet.

For at være på den sikre side skal du spørge din låneansvarlige, hvor mange 203k-lån han eller hun har lavet i det seneste år, og hvor mange behandlingsmedarbejderne har lavet. Erfaring fra långiverens side kan spare en masse tid og hovedpine for låntageren. Find en låneansvarlig, der har lavet mindst 2 eller 3 af dem i det seneste år.

Med lidt hjælp fra din långiver, og hvis du ved, hvad du kan forvente, kan du købe et hjem og ordne det op efter dine behov og ønsker. I løbet af få måneder kan du være i dit reparerede og rørte drømmehjem.

Ansøg om dit FHA 203k-hypotheklån her.