Forårsager pandemien et boom eller en boble på boligmarkedet i Las Vegas? | Nevada Public Radio
Bygherrer oplever et rekordsalg af boliger i Las Vegas, og huspriserne nåede et historisk højt niveau i juni på grund af en stigning i videresalg.
Nogle eksperter siger, at coronavirus-pandemien er kernen i det, men det kan også bare være lavere renter.
Jonathan Gedde er administrerende direktør for SimpliFi Mortgage. Han sagde, at stigningen i salget er en kombination af faktorer, men en af de vigtigste er de historisk lave rentesatser.
Rentesatserne bestemmes fra køber til køber, sagde han, men en person med stor kredit og en masse penge til at lægge i en udbetaling kunne få en rente i 2 procent området, og dem med et par dings på deres kredit rapport og mindre udbetaling kunne få noget i 3 procent området.
Bortset fra rentesatser, er det tiltrækningskraft af at leve i Southern Nevada bringer folk her.
“Vi vokser som befolkning,” sagde Gedde, “I 2019, tror jeg, var det lidt over 10.000 mennesker om måneden netto befolkningsvækst, hvilket er et stort antal.”
Med disse faktorer, plus bestræbelser fra regeringen for at holde penge flyder i økonomien og folk i deres hjem med udvidede realkreditlån eftergivelsesprogrammer, ser han ikke en grund til et dyk i boligpriserne.
“Jeg kan ikke se nogen form for nedgang i boligmarkedet,” sagde han, “Vi kommer ikke til at have et massivt antal tvangsauktioner.”
Support kommer fra
John Benedict er advokat og adjungeret professor for UNLV’s Lied Center for Real Estate. Han var enig i, at befolkningsvækst og gode renter driver efterspørgslen.
“Jeg tror også, at der kommer flere pensionister online bare på grund af demografien for babyboomerne,” sagde han. “Vores sundhedssystem er blevet stærkere og stærkere, så der er mange positive grunde til at flytte og bo her.”
Men han var uenig i, at Las Vegas måske ikke vil opleve et fald i boligpriserne.
“Jeg tror, at de økonomiske indikatorer er blandede,” sagde Benedict og pegede på det massive antal afskedigelser, som regionen har lidt under. “Jeg forventer personligt en vis korrektion, men ikke noget, som vi så i 2008, 2009 og 2010, hvor det bare var et frit fald.”
Den store recession hænger stadig i de fleste sydlige Nevadans’ bevidsthed. Boligkrakket fik tusindvis af mennesker til at miste deres hjem til tvangsauktion og tvang tusindvis af andre til at sælge kort.
Derimod mener hverken Benedict eller Gedde, at markedet er på vej mod en boligboble og et bust, som dalen så i recessionen.
For det første bemærkede Gedde, at nogle af de lånemuligheder, der fik folk i økonomiske problemer, ikke længere er tilgængelige.
“De satser, vi taler om i dag, er på 30-årige fastforrentede realkreditlån, der er fuldt amortiserede, statsforsikrede og statsgaranterede,” sagde han. “Det er de standardlån, der har eksisteret i mange, mange årtier.”
Dertil kommer, at Benedict sagde, at regeringen gør mere for at sætte penge ind i økonomien denne gang, end den gjorde, da den store recession ramte.
“Kongressen har ikke ventet med at handle denne gang og har givet mulighed for at indføre et program for eftergivelse af lån, der sætter en masse penge i omløb for at støtte økonomien og lade dem gå direkte til den gennemsnitlige arbejdstager, så vedkommende kan opfylde sine forpligtelser”, sagde han.
Benedict sagde, at især programmet for eftergivelse af lån er med til at holde økonomien kørende og holde folk i deres hjem.
I henhold til programmet kan folk, der er blevet ramt af coronavirus-pandemien, forhandle med deres realkreditinstitut om at udskyde betalingerne i seks måneder, og hvis de stadig er ramt efter denne periode, kan de bede om yderligere seks måneder.
Den realkreditforpligtelse forsvinder ikke, men boligejerne kan hæfte disse betalinger på bagsiden af pantet tidsperiode.
En ting en boligejer kan ikke gøre, mens de er i forbearance er at refinansiere deres hjem, som Gedde foreslår folk, der kan – gøre – med et forbehold.
“Det handler virkelig om kombinationen af, hvor meget du sparer i forhold til udgiften til lånet,” sagde han. “Break-even-punktet, hvilket betyder den månedlige betalingsbesparelse, omkostningerne ved lånet divideret med den månedlige betalingsbesparelse fortæller dig, hvor lang tid det tager at gøre op for refinansieringen, der er det, de virkelig bør kigge på.”
Han sagde, at boligejere bør have lånet i mindst så længe, som det tager at break-even fra processen. Gedde sagde, at folk generelt ser et break-even punkt på omkring 12 måneder, hvilket gør det værd for mange mennesker.
Ingen ved, hvor længe renterne vil forblive lave, sagde han, men de vil ikke være på 2 procent i 10 år.
“Timing af markedet er lidt af et fjols ærinde, når det kommer til både ejendomsmarkedet og rentemarkedet. Du vil aldrig få det perfekt på den nøjagtige laveste dag på nogen af dem,” sagde Gedde.
Han sagde, at hvis du kan lide det hjem, du har valgt, og er komfortabel med långiveren, så køb hjemmet.
Da der er så meget usikkerhed lige nu, sagde Benedict, at boligkøbere bør tale med udviklere om det, der er kendt som en force majeure, hvilket er den juridiske betegnelse for en Guds handling.
“Det er et rimeligt spørgsmål at sige til en bygherre, “Kan vi have en forståelse for, at hvis jeg ikke kan få finansiering eller ikke kan gennemføre dette salg eller jeg mister mit job alt sammen på grund af en force majeure, at jeg bliver fritaget fra denne kontrakt,””
Han sagde, at han har set denne type sprog i alle former for kontrakter på grund af pandemien og dens virkninger.