Hvor lavt kan du gå? Et indblik i HERS-scorerne
Da Nick Blue fra Blue Sky Homes, en bygherre og udvikler i Phoenix, besluttede sig for at fokusere på at “fremtidssikre” sit firmas boliger og øge deres energieffektivitet, var hans første skridt at få en HERS-score (Home Energy Rating System). “Vi tænkte: “Lad os tage en test for at se, hvordan vi klarer os,” og vi kunne se, at vi havde meget plads til forbedringer,” siger han.
På det tidspunkt byggede virksomheden blot efter reglerne, og den HERS-score, som den fik midt i 70’erne, afspejlede det. Efter at have arbejdet sammen med en HERS-måler og en tredjeparts energirevisor om forbedringer såsom passiv solorientering, sprayskumisolering og LED-belysning er Blue Sky’s boliger nu alle Energy Star-certificeret og har en gennemsnitlig HERS-score på under 50. “HERS er fantastisk – det er virkelig svært at nå et mål, hvis du ikke kan holde dine entreprenører ansvarlige,” siger Blue.
I dag er næsten hver fjerde nye bolig, der bygges i USA, HERS-klassificeret, og boligerne produceres af både små specialbyggere og store produktionsbyggere, herunder store navne som Lennar, KB Home og Pulte. HERS blev oprindeligt udviklet i 1995 og er det oprindelige system til vurdering af energieffektivitet, og det er godt på vej til at blive almindeligt udbredt. Ved at kvantificere et boligs operationelle CO2-fodaftryk leverer det en vigtig målestok til at hjælpe med at flytte boliger mod større bæredygtighed.
“Man ville aldrig købe en bil uden at prøvekøre den eller vide, hvor mange kilometer pr. gallon den kører, men vi foretager den største investering i vores liv uden nogen af delene – det er et øjeblik med en pærevælling”, siger Sandra Adomatis, en vurderingsmand fra Punta Gorda, Fla.-baseret og forfatter af Residential Green Valuation Tools. “HERS er med til at flytte offentligheden til et marked for boliger med lavt kulstofforbrug.”
Energizing the Market
Selv om det er frivilligt at få en HERS-klassificering, så passer det tredjepartsverificerede program fint sammen med de stadig strengere krav til energibestemmelser. Femten stater – de stater, der har vedtaget International Energy Conservation Code (IECC) 2015-18 – accepterer HERS-scoringer, der opfylder Energy Rating Index-målene (ERI), som en vej til overholdelse af kodekset i stedet for den traditionelle normative tilgang. (Der findes ganske vist en alternativ præstationsvej til overholdelse af kodekset, som er mere omkostningseffektiv end HERS, men HERS’ fordele omfatter forbrugervenlig dokumentation, der kan fungere som et nyttigt markedsføringsværktøj).
Det er også en forudsætning for Energy Star for Homes at opnå en bestemt HERS-score, så HERS er en måde at teste vandene på, før man kaster sig ud i Energy Star, Zero Energy Ready, LEED, Passive House eller andre grønne byggeprogrammer. Klassificeringssystemet dækker nu lav- og højhuse med flere boliger, og det almennyttige Residential Energy Services Network (RESNET) har frigivet en supplerende vandeffektivitetsvurdering, HERS H20. HERS har også et stort potentiale til at klassificere eksisterende boliger, hvilket energiministeriets Home Energy Score tager fat på, men på en mindre robust måde.
Interessant nok var HERS ikke en indsats, der blev ledet af byggeindustrien. I stedet var det finansindustrien – en gruppe af realkreditinstitutter, der gik sammen i begyndelsen af 1980’erne – der ønskede at kunne bestemme energibesparelserne ved energieffektive boliger i forbindelse med beregninger af realkreditlån. Til sidst oprettede RESNET et klassificeringssystem, som er baseret på certificerede HERS-bedømmere til uafhængigt at verificere ydeevnen. I det væsentlige fungerer en HERS-bedømmer som en ekspert i energieffektivitet. “Det første skridt er at finde en kvalificeret HERS-bedømmer og bruge ham som konsulent til at hjælpe dig i processen”, siger Steve Tapio, projektleder og teamleder for byggevidenskab hos New Tradition Homes i staten Washington, som er nr. 149 på den seneste Builder 100-liste. “For dem, der lige er begyndt, kan det være meget skræmmende. Men HERS-bedømmere vil fortælle dig, hvad der vil give dig mest muligt for pengene.”
Et hus’ HERS-score viser, hvordan det er sammenlignet med referencehuset, et hus bygget i 2006 med samme størrelse, form og klimazone, som får en score på 100. Jo lavere scoren er, jo bedre er den. Et hus med en HERS-score på 110 er 10 % mere ineffektivt end referencehuset, og et hus med en HERS-score på 30 er 70 % mere effektivt. (Et hus med nettonulpunkt ville have en HERS-score på 0.) Da referencehuset afspejler 2006-koden, bør et hus, der er bygget til at være i overensstemmelse med koden i dag, automatisk score omkring 70. Den gennemsnitlige HERS-score for boliger i hele landet er 61 ifølge RESNET. Men i Arizona, hvor 63 % af de nybyggede huse er HERS-vurderet, er den gennemsnitlige score 59 – hvilket tyder på, at konkurrencen blandt bygherrerne og muligheden for at “sammenligne æbler med æbler” er drivkraften bag energieffektiviteten på dette marked.
En HERS-vurderingsmands ekstra kontrol giver husene et ekstra niveau af kvalitetssikring. “Bygherrer, der vurderer 15.000 boliger om året, har regnet det ud og kan se, at det er en fordel,” siger Ryan Meres, HERS-programdirektør hos RESNET siden 2017. “Det er et ekstra sæt øjne, der kigger efter potentielle energirelaterede problemer, og det kan spare bygherren for tilbagekaldelser, som koster en masse tid og penge.” Bedømmere bruger et akkrediteret softwareprogram til at modellere husets energimæssige ydeevne før opførelsen, komme med anbefalinger til ændringer baseret på bygherrens HERS-mål, foretage to inspektioner (før tørmur og slutinspektion) og udføre lækagesporingstests på kanalsystemet (ideelt set før tørmur) og en blower door-test for hele huset. HERS-måler Stephen Mogowski fra Desert Skies Energy, som arbejder med mere end 200 specialbyggere i Phoenix og Scottsdale, Arizona, siger, at han ser en eller anden form for problem med kanaler eller isolering i ca. hvert andet hus, han tester.
“Man kan ikke tro, at der er så mange problemer i moderne byggeri”, siger Mogowski. “Alt kan se ud som om, det er installeret godt, men hvis man ikke gør rettidig omhu, vil ting blive overset.” Omkostningerne ved at få en HERS-klassificering varierer afhængigt af produktionsvolumen og andre faktorer, men forvent at betale 400 til 800 dollars og opefter.
Beyond Curb Appeal
Bygherrer er typisk motiveret til at få HERS-klassificeringer for at få en fordel eller holde trit med konkurrenterne. Ifølge 2019 Realtors and Sustainability Report sagde 69% af de adspurgte ejendomsmæglere, at fremme af energieffektivitet i lister var meget eller noget værdifuldt, og 59% sagde, at kunderne var i det mindste noget interesserede i bæredygtighed. Mens forbrugernes interesse for sunde, energieffektive boliger er stigende, varierer deres villighed til at betale en præmie for dem. På den positive side fandt en rapport fra 2017 fra North Carolina Building Performance Association en stærk korrelation mellem lavere HERS-scorer og højere salgspris og pris pr. kvadratfod. Ved at se på salget af 3.900 højtydende boliger over en toårig periode viste analysen, at de blev solgt for en gennemsnitlig præmie på 9,5 % på tre metromarkeder i North Carolina. Men hvert lokalt marked er forskelligt.
“I vores område skal vi forsøge at leve op til priserne for boliger af samme størrelse med lignende faciliteter, men energieffektivitet er en vigtig differentiator for os”, siger Tapio fra New Tradition Homes, hvis boliger typisk har HERS-scorer på 50 til 52. “Vi har konsekvent holdt fast i en større markedsandel i forhold til vores konkurrenter i volumen og dollarbeløb. Vores margen er ikke så stor, men vi kompenserer for det i volumen.”
En HERS-score hjælper bygherrerne med at kvantificere deres energibesparende forbedringer over for køberne. “Alle kan sige, at de bygger et energieffektivt hus, men det gør en stor forskel at have en tredjepartscertificering”, siger Jason McAllister fra McAllister Construction, en specialbyggere i Amherst, Ohio, som i øjeblikket arbejder på en underafdeling med 27 rækkehuse, der alle vil være HERS-klassificeret. “Køberen ved, at du ikke bare prøver at lave noget pjat.”
En HERS-score kan let forstås som det, der svarer til en miles-per-gallon-rating for et hjem. Og HERS-certifikatet præciserer de forventede energibesparelser pr. år, så køberne bedre kan forstå de samlede omkostninger ved at være boligejer. Køberne kan også drage fordel af særlige realkreditlån, hvor energibesparelserne krediteres i selve realkreditlånet. “Med et energieffektivt realkreditlån med en lavere rente kan køberne få råd til at købe et dyrere hus”, siger vurderingsmand Adomatis. “Når man lægger tallene sammen, herunder de reducerede forbrugsregninger, kan det faktisk koste mere at købe det billigere hus end det energieffektive.”
Men 40 år efter, at disse realkreditinstitutter mødtes første gang, er det rimeligt at sige, at boligmarkedet stadig har svært ved at værdisætte HERS og energieffektivitetsforbedringer i almindelighed. Mange boligvurderingsmænd er ikke uddannet i, hvordan man gør dette, og realkreditinstitutterne er ikke altid klar over eller villige til at tilbyde statsstøttede energieffektive realkreditprodukter, og dermed er det op til bygherren at uddanne køberen. For at hjælpe med en præcis vurdering kan en HERS-måler eller en kyndig bygherre udfylde Appraisal Institute’s Residential Green and Energy Efficient Addendum til vurderingsrapporten for at hjælpe med en præcis vurdering. RESNET arbejder også på en programmeringsgrænseflade, så ejendomsannoncer på MLS (Multiple Listing Service) automatisk kan indeholde HERS-scoringer, hvilket burde være med til at øge den generelle opmærksomhed.
Hvordan man sænker scoren
Der er mange måder at skære ned på et hjems energiforbrug på, fra at skygge den sydlige eksponering til at tilføje solpaneler, men nogle strategier er meget mere omkostningseffektive end andre.
Selv i mere moderate klimaer er isolering og lufttætning vigtige for at opretholde en ensartet, behagelig temperatur. En omhyggelig lufttætning på de rigtige steder er den “lavthængende frugt”, siger Matt Gingrich, direktør for kvalitetssikring og uddannelse hos Energy Diagnostics, som foretager HERS-klassifikationer for bygherrer i Indiana, Illinois og Michigan. På andenpladsen kommer isolering.
“Din isoleringspakke er det, der øger omkostningerne og øger komforten, så du vil gerne sikre dig, at bygningens skal er rigtig godt udført”, siger Mogowski fra Desert Skies Energy. Han anbefaler sprayskumisolering, som udvider sig for at skabe en lufttæt pasform uden de hulrum og huller, der opstår med glasfiberbatts, især til loftsrum med kanalsystemer. “Om sommeren kan et ukonditioneret loftsrum blive op til 130 til 150 grader varmt i vores område. Ved at bruge sprayskum og flytte den termiske barriere til tagdækket er al varmegenvinding væk fra kanalsystemet”, siger han.
For dem, der er bekymrede over omkostningerne, kan Mogowski lave en værdi-engineering, så R-værdien er lavere, men stadig langt bedre end konventionel isolering. Specialbyggeren Tony Fiore fra Fiore Construction, der arbejder i Floridas Charlotte og Sarasota counties, byggede et modelhus med en HERS-score på -58 ved hjælp af R-30 sprayskum til taget (se sidebar, modsatte side). Sprøjteskum kan også anvendes selektivt til at løse vanskelige opgaver som f.eks. isolering af rand- og båndbjælker.
Advanced framing, med 2×6-rammer med 24 tommer mellemrum, reducerer den nødvendige mængde tømmer og gør det muligt for et hjem at have mere isolering. “Vi er i stand til at tilføje 30 % mere isolering ved at bruge avanceret indramning”, siger McAllister, der blev certificeret som Passivhusbygger i 2014. Han vælger at lave huse med HERS-scoringer i midten af 40’erne i stedet for Passive House for at bringe “det samlede energiforbrug så lavt, som vi kan få det uden at sprænge banken, med standardprodukter og lokalt indkøbte materialer, med det mål at gøre dette på et produktionsbyggerniveau.” Han sørger for at isolere alle de udvendige hovedstykker fuldt ud for at undgå kuldebroer.
En anden måde at øge R-værdien på er at bygge vægge med staggered-stud-vægge, hvilket skaber en termisk pause mellem det udvendige og det indvendige af vægsamlingen. “Vi har fundet ud af, at den mest omkostningseffektive måde at opbygge en kuvert på er at lave 2×6-vægge med 2×4-stolper forskudt med 24 tommer i midten på den indvendige og udvendige kant af pladen, kombineret med celluloseisolering”, siger Luis Imery, hvis Atlanta-baserede firma både opbygger skræddersyede huse og foretager HERS-vurderinger (af andre bygherres projekter). “Konstruktionsmetoden øger væggenes R-værdi med 20 % uden at øge omkostningerne – det giver samme ydeevne som at tilføje isolering med hård skumisolering.” Imery Group bruger også AeroBarrier aerosolforseglingssystemet til at sikre, at boligerne er lufttætte. Deres skræddersyede huse, som typisk har HERS-scoringer i midten af 50’erne, omfatter energigenvindingsventilatorer til at cirkulere frisk luft og kanaliserede og kanalløse mini-splits til opvarmning og køling.
“Det vigtige at huske på er, at hver enkelt komponent påvirker alt i huset, så man kan flytte rundt på dollars for at betale for tingene”, tilføjer Imery. “Du kan f.eks. bruge mere på isolering, men så kan du spare på mindre varme- og køleenheder. Huset ender med at koste omtrent det samme, men du bygger et bedre hus.”
Nick Blue fra Blue Star Homes er enig og bemærker, at det er “nyttigt for enhver bygherre at vide, hvor de står i første omgang, og derefter kan de træffe deres egen beslutning om cost-benefit-afvejninger. Men alle bygherrer bør vide, hvor effektive deres boliger er.”