Hvordan en skødekontrakt fungerer

Køb af en bolig med en kontrakt for skøde giver dig mindre juridisk beskyttelse end køb af en bolig med et realkreditlån. Med et realkreditlån har du typisk seks måneder til et år til at løse problemet, før du mister ejendommen, hvis du kommer bagud med dine betalinger eller kommer i restance af en eller anden grund. Med en kontrakt har du måske kun 60 dage til at rette op på eventuelle problemer, før du mister ejendommen, afhængigt af betingelserne i kontrakten og statens ejendomslovgivning.

Rentesatsen på et lån med kontrakt for skøde er typisk 3 % – 6 % højere end renten på et almindeligt realkreditlån. En højere rentesats betyder en højere månedlig realkreditbetaling, plus at du også er ansvarlig for ejendomsskatter og forsikringer, selv om du ikke ejer ejendommen. Nogle kontrakter kræver, at køberen foretager en stor betaling i slutningen af lånet, hvilket også er kendt som en ballonbetaling. Hvis køberen ikke kan betale ballonbetalingen, normalt ved at optage et nyt realkreditlån på ejendommen, misligholder køberen sælgerlånet, og køber mister ejendommen til sælger.

Dertil kommer, at lånebetalinger, der foretages i henhold til kontrakten, typisk ikke medtages i din kreditrapport, så køber kan ikke få en forbedring af sin kreditværdighed ved at foretage rettidige betalinger. Du kan arbejde med sælgeren og kreditbureauerne for at forsøge at få disse betalinger inkluderet i din kredit score, men det sker ikke automatisk, i modsætning til med realkreditbetalinger.

Køb af en bolig ved hjælp af en kontrakt for skøde kræver ikke en ejendomsvurdering, en titelrapport eller en boliginspektion. Dette udsætter køberen for en betydelig risiko, fordi der kan være udestående pantrettigheder (f.eks. en ubetalt ejendomsskat eller et andet realkreditlån) på ejendommen eller betydelige ejendomsskader, som køberen ikke er bekendt med. Hvis du bruger en sådan, skal du hyre en uafhængig ejendomsinspektør til at dokumentere og anslå omkostningerne ved eventuelle reparationer af ejendommen, da du muligvis skal betale for eventuelle renoveringer.

Med en skødekontrakt overtager køberen ikke den juridiske ejendomsret til ejendommen, når købetransaktionen afsluttes. Dette er supervigtigt for købere at forstå. På trods af at du køber og bor i ejendommen, ejer du den ikke juridisk set, før du opfylder kontrakten, hvilket udsætter dig for en betydelig risiko

Tjek desuden med dit amtsregisterkontor og sælgers realkreditselskab for at sikre dig, at der ikke er nogen udestående panterettigheder eller lån i misligholdelse på ejendommen. Disse problemer kan medføre, at sælgeren mister ejendomsretten til ejendommen, og du vil miste besiddelsen af ejendommen. Desuden bliver købstransaktionen og kontrakten om ejendommen ikke automatisk indgivet til dit amtsregisterkontor. Det er i køberens bedste interesse personligt at indgive kontrakten for skødet til dit amtsregisterkontor. Dette giver dig mere beskyttelse i tilfælde af, at du har en tvist med sælgeren.

Brug FREEandCLEAR Lender Directory for at finde långivere, der tilbyder en bred vifte af programmer uden og med lav udbetaling. At købe en bolig med et program med lav udbetaling kan være en bedre mulighed end en kontrakt med skøde.

Det er også vanskeligere for dig at få adgang til den egenkapital, du opbygger i ejendommen, fordi du faktisk ikke ejer den. Selv om du betaler det lån, som sælgeren yder, ned, kan du ikke få adgang til egenkapitalen i ejendommen, før du juridisk set ejer den. Selv om ejendommen kan være betydeligt mere værd end din lånesaldo, kan du ikke sælge ejendommen eller optage et lån på egenkapitalen, før betingelserne i kontrakten er opfyldt, og du overtager den juridiske ejendomsret til ejendommen.

Plus, hvis du misligholder kontrakten, før du overtager ejendommen, er du muligvis ikke berettiget til nogen egenkapital i ejendommen. Hvis du f.eks. køber en bolig med et 20-årigt sælgerlån, og du misligholder lånet i år 19, kan du miste al den egenkapital, du har opnået i de første 19 år af lånet. Med andre ord mister du alle de penge, du har betalt til sælgeren eller investeret i ejendommen indtil dette tidspunkt, og du har ikke mulighed for at få nogle af dine penge tilbage ved at sælge ejendommen, som du ville gøre med et realkreditlån. Ejendomslovgivningen varierer fra stat til stat, så købere kan få mere beskyttelse i tilfælde af misligholdelse af lånet, afhængigt af hvor du bor.

Sælgeren er ansvarlig for at foretage betalingerne på eventuelle pant i ejendommen. Fordi sælgeren bevarer ejendommens ejendomsret, kan han beholde et pant i ejendommen og eventuelt optage et andet pant. Hvis sælgeren misligholder et pant i ejendommen, kan långiveren overtage ejendommen, og køberen kan blive tvunget til at forlade ejendommen uden kompensation.

Den største fordel ved en kontrakt for skøde er, at det normalt ikke kræver, at køberen skal foretage en udbetaling, hvilket gør det mere overkommeligt at købe en bolig. Det har ikke de samme krav til kreditværdighed eller låntagers kvalifikationer som et almindeligt realkreditlån, så det gør det muligt at købe et hjem for folk, der måske ellers ikke ville være kvalificeret. Købetransaktionen kræver ikke en ansøgning om realkreditlån, en vurdering eller en titelrapport. Dette resulterer i lavere lukkeomkostninger og en meget hurtigere lukketid, men udsætter køberen for en betydelig risiko for, at ejendommen har betydelige skader eller udestående pantrettigheder mod den.

Købere skal forstå vilkårene i kontrakten, herunder ejendommens købspris, renten på sælgerlånet, lånets længde, og om lånet kræver en ballonbetaling. Køberne skal forstå præcis, hvad de er ansvarlige for at betale for i henhold til købekontrakten. Ud over at foretage månedlige lånerater til sælger skal køberne typisk betale ejendomsskat, ejerskifteforsikring og eventuelle reparationer af ejendommen. Køberne kan også være ansvarlige for at foretage betydelige renoveringer for at bringe ejendommen i overensstemmelse med lovgivningen inden for en vis tidsramme efter transaktionens afslutning. Sørg for, at du ved, hvilke omkostninger du er ansvarlig for, og at du har råd til dem. Ansæt en uafhængig ejendomsinspektør til at identificere eventuelle reparationer, som ejendommen kræver, fordi du sandsynligvis skal betale for dem, når du overtager boligen.

Sørg for, at sælgeren rent faktisk ejer ejendommen, og at der ikke er nogen udestående panterettigheder mod ejendommen. Du kan gøre dette ved at kontakte dit amtsregisterkontor eller et titelfirma. Du ønsker at sikre dig, at den person, du køber ejendommen af, rent faktisk ejer den og ikke forsøger at snyde dig. Du vil også sikre dig, at der ikke er nogen krav mod ejendommen, som kan forhindre dig i at bo i eller tage lovligt ejerskab af ejendommen i fremtiden. Sørg for, at skødekontrakten er indleveret til dit amtsregisterkontor. Afhængigt af hvilken stat du bor i, sker dette måske eller måske ikke automatisk.