Hvorfor køberne bruger blanketlån
Købere, især på markedet for erhvervsejendomme, bruger blanketlån af en række årsager. Långivere tjener penge på at lave lån. Hvis tallene fungerer, og de får tilstrækkelig sikkerhed, vil kommercielle långivere udstede blanketpantebreve, der anvendes til investeringer i erhvervsejendomme. Måske ville din næste investering være bedre tjent med et blanketpantebrev.
Du skal konsolidere ejendomme med henblik på en refinansiering
En investor kan eje flere ejendomme, der er finansieret på forskellige tidspunkter og med meget forskellige realkreditvilkår. Hvis renten er lav, kan det være muligt at samle ejendomme med henblik på refinansiering med et blanketpantebrev. Derved kan betalingerne blive lavere samlet set. Det kunne også give ejeren mulighed for at tage kontanter ud, som kan bruges til yderligere investeringer. Især hvis en investor har flere boliger, der er købt på forskellige tidspunkter til forskellige realkreditrenter, kan dette være en mulighed, hvis der er en vis egenkapital. For ejendomme, der har været i besiddelse i et stykke tid, kan det se således ud:
- Ejendom A værdi $165.000, lånesaldo $125.000 til 6.5%, betaling $847/mdr.
- Ejendom B værdi $172.000, lånesaldo $122.000 til 6,75%, betaling $809
- Ejendom C værdi $149.000, lånesaldo $118.000 til 6.0%, betaling $746
- Total værdi er $468.000, samlet gæld er $365.000, samlede betalinger på $2.402
- Ejendomsværdien er ca. 23%, så et lån er muligt.
- Ny blanket pant på $365.000 til nuværende 5.0% sats er betaling på $1.959
- $443 stigning i det månedlige cash flow
Øge finansiering til nye erhvervelser
Sæt, at en investor ønsker at udvikle eller renovere en erhvervsejendom. Det kontantbeløb, der er nødvendigt for købet og arbejdet, er større end det beløb, der kan lånes på den pågældende ejendom alene. Køberen kunne stille andre ejendomme til rådighed i en blanket ejendomslånetransaktion. Under de rette betingelser kunne køberen få mere end de nødvendige midler til det nye projekt. Som du kan se i det foregående eksempel, arbejder vi med ejendomme, der har været ejet i et stykke tid eller har haft store udbetalinger. Det nye lån vil kræve en betydelig egenkapital, især hvis der tages kontant ud.
Bedre lånebetingelser
Gennem at inkludere andre ejendomme i et blanketpantebrev er långiveren bedre beskyttet med ekstra værdi som sikkerhed. Dette kan ofte bruges som et redskab til at forhandle bedre rentesatser eller andre lånebetingelser. Hvis en lavere betaling giver mulighed for et positivt cashflow fra huslejerne, kan dette være den rigtige vej at gå. Antag, at udgifterne er steget, måske skatter. Ved hjælp af denne fremgangsmåde kunne investoren komme tilbage til eller tæt på det tidligere cashflow med et blanketlån.
Sælgere kan låse ekstra ejendom i holdingpapir
Hvis sælger sælger en ejendom og bliver bedt om at overtage en del af finansieringen, kan en sælger beskytte sin position bedre, hvis han kan få køberen til at bruge en anden ejendom, som han ejer, som yderligere sikkerhed for lånet. Måske forsøger en investor af enfamiliehuse til udlejning med en betydelig portefølje at gå over til investering i lejligheder.
Et projekt er fundet, men sælger skal tage noget af finansieringen tilbage. Det kan de kun gøre, hvis køberen bruger nogle andre ejendomme til at give sælgeren øget sikkerhed. Som vi kan se, er der meget sunde forretningsmæssige grunde til at anvende et blanketlån til ejendomme. Hvis nogle af eller alle disse kriterier er til stede, bør købere, sælgere og långivere overveje dette alternativ.