Så du har oprettet et QPRT, og perioden er udløbet, hvad nu?
Af: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
En kvalificeret personlig bopælsfond (QPRT) er et ejendomsplanlægningsinstrument, der giver en husejer mulighed for at overføre sit hjem til en fond, mens han beholder retten til at bo i det i en periode på flere år. Denne teknik gør det muligt for den enkelte at overføre huset til modtagerne til en lavere gaveafgift og fjerne et aktiv, der forventes at stige i værdi, fra sin ejendom. En QPRT er en uigenkaldelig trust, hvortil en Trustor eller Grantor overfører ejerskabet af enten en hovedbolig, et sommerhus eller en uopdelt brøkdel af en andel i enten en hovedbolig eller et sommerhus. Et sommerhus defineres i henhold til Internal Revenue Code vedrørende denne planlægning som en ejendom, der anvendes det største af 14 dage årligt eller 10 % af de dage, der lejes ud til andre årligt.
Da boets livstidsudelukkelse var lavere, og der ikke var nogen overførbarhed af hver ægtefælles fritagelse, blev brugen af QPRT’er mere populær. Mange af disse fonde nærmer sig netop nu deres ophørsdato og vil kræve ordentlig planlægning for at sikre en gnidningsløs overgang for alle involverede.
Da der ikke er nogen grænse for, hvor længe QPRT’en skal løbe, er det ikke ualmindeligt at se QPRT’er, der blev oprettet for 10 til 15 år siden, endelig udløbe i dag. Der skal foretages meget strategisk planlægning for at udvikle en plan, der tager hensyn til de økonomiske og skattemæssige spørgsmål for de begunstigede såvel som for giveren på det tidspunkt, hvor den oprindelige trustperiode udløber.
Et par fordele ved en QPRT er:
1. QPRT’ens største fordel for overdrageren og de begunstigede er den eventuelle reduktion af boafgifterne.
2. En QPRT giver overdrageren mulighed for at overføre ejendommen til børnene til en reduceret gaveafgiftsværdi. Da gaven er en “fremtidig interesse” i ejendommen (hvilket betyder, at modtagerne først kan eje den faktisk på et senere tidspunkt), nedsættes værdien med henblik på gaveafgift.
3. Hvis overdrageren eller overdragerne lever efter trustens løbetid, fjernes ejendommens fulde markedsværdi, herunder en eventuel værditilvækst i trustens løbetid, fra overdragerens bo.
4. Overdrageren eller overdragerne kan fortsat bruge og nyde besiddelsen af ejendommen i trustens løbetid. Hvis Grantors lever efter trustens løbetid, kan de begunstigede “leje” ejendommen tilbage til Grantors til en rimelig markedsleje, og dette vil forhindre, at ejendommen falder tilbage til Grantors bo med henblik på boafgift.
5. Overdragerne kan fungere som administratorer af QPRT’en og dermed kontrollere ejendommen i trustens løbetid.
Hvis man ser frem til udløbet af QPRT’ens oprindelige løbetid og planlægger en vellykket overgang, vil man ikke kun forhindre uforudsete konsekvenser for overdrageren og de nye ejere, men også sikre, at den oprindelige hensigt med dette værdifulde formueplanlægningsinstrument opnås.
Hvilke muligheder, beslutninger og overvejelser skal man gøre sig, når QPRT’ens løbetid udløber? Her er nogle få at overveje.
Hvis overdrageren dør i løbet af perioden
Som en kort oversigt, hvis overdrageren dør inden for QPRT-perioden, vil trustens markedsværdi (FMV) blive inkluderet i overdragerens ejendom med henblik på beskatning. Hvis overdrageren dør i løbet af trustens gyldighedsperiode, bliver ejendommen bragt tilbage i overdragerens bo, som om QPRT’en aldrig havde eksisteret, og alle skattebesparelser går tabt. Det er dog vigtigt at bemærke, at vi ville have haft det samme resultat, hvis overdrageren aldrig havde oprettet trust’en. Som sådan er du ikke dårligere stillet end at prøve!
Scenarier ved QPRT-ophør
En af de mest grundlæggende grunde til at planlægge, hvad der skal ske, når QPRT udløber, er, at ved udløbet af en QPRT-periode er overdrageren ikke længere ejer af boligen og mister kontrollen over ejendommen. Inden udløbet af den faste periode skal du gennemgå trustdokumentet for QPRT’en for at afgøre, hvad der sker med ejendommen ved QPRT’ens ophør. Overføres ejendommen direkte til børnene, i tillid til børnene eller giver en periode for grantors ægtefælle ret til at bruge ejendommen på livstid, lejeafgift, hvorved grantor af QPRT’en får mulighed for at bruge boligen, så længe de er gift.
Et andet scenarie, der forekommer oftere, er grantors uvilje til at fortsætte med QPRT’en ved udløbet af QPRT’en. Med en stigning i den tilgængelige fritagelse for ejendomsskat (og en mulig ophævelse af ejendomsskatten i henhold til de nuværende forslag) er behovet for QPRT måske ikke længere af interesse for overdrageren.
I betragtning af økonomiens tilstand er det ikke ualmindeligt, at fast ejendom, der er blevet overført til en QPRT, har oplevet mindre end forventet værdistigning eller endog afskrivning. Som følge heraf kan et af formålene med QPRT – at fjerne fremtidig værditilvækst fra en ejendom – gå tabt. Nogle overdragerne i denne situation kan være tilbøjelige til at “afvikle” (fortryde) QPRT’en. Det er imidlertid måske ikke den bedste løsning.
Hvis du afvikler QPRT’en, vil du have spildt enhver betaling af føderal gaveafgift eller gaveafgiftsfritagelse, som du måtte have brugt ved den oprindelige transaktion. Du vil have spildt dette beløb, fordi du ikke får det tilbage, når du afvikler QPRT.
Dertil kommer, at når QPRT’en ophører, skal du betale de resterende modtagere en rimelig markedsleje til de resterende modtagere. Disse betalinger vil reducere din formue endnu mere. Når det er sagt, hvis du stadig ønsker at afvikle QPRT’en, hvilke muligheder findes der så:
1. Bo i huset huslejefrit, hvilket vil medføre inddragelse af boafgift
2. Restanceinteressenterne overdrager deres interesser tilbage til dig
Begyndernes overvejelser
Begyndere af QPRT’en ved måske ikke, hvordan de skal forvalte ejendommen, eller ønsker måske ikke at påtage sig dette ansvar. En del af planlægningen før opsigelsen bør omfatte bestemmelse af, hvem der skal være ansvarlig for at betale regningerne for boligen, fortsætte ejerskifteforsikringen på ejendommen, foretage forbedringer på ejendommen, indsamle lejeindtægter, hvis ejendommen udlejes, eller arrangere et salg, hvis ejendommen skal sælges. Der skal også oprettes en checkkonto i den eller de nye ejeres navn.
Andre overvejelser, når der er mere end én individuel begunstiget, omfatter: Ønsker de enkelte personer at eje ejendommen som et joint venture, hvor hver ejer indberetter sin pro rata-andel af lejeindtægter og udgifter (eller af salgsprovenuet) på sin individuelle selvangivelse? Hvis ja, hvem skal så stå for bogføringen og informere de andre ejere om deres andel? Hvad vil ejerne gøre, når lejeindtægterne ikke dækker udgifterne, eller når der er behov for forbedringer? Hvor stor en reservefond vil der blive holdt, hvis lejeindtægterne overstiger udgifterne? Hvad vil der ske, hvis en af de enkelte begunstigede dør?
Overførsel af interesser
De nye individuelle ejere ønsker måske at bidrage med deres interesser i boligen til et selskab med begrænset ansvar (LLC). Korrekt planlægning kan sikre, at denne overførsel sker samtidig med afslutningen af QPRT’en. Det administrerende medlem af LLC’et eller trustens administrator vil derefter være ansvarlig for ejendommen, og indkomsten vil strømme igennem på skema K-1’er til ejerne. Hvis ejendommen sælges eller genererer overskydende lejeindtægter, kan et LLC eller en trust foretage udlodninger eller kan oprettes, så midlerne investeres.
Hvis Grantor bliver eller går
Der er behov for yderligere planlægning forud for ophøret af trusten for at beslutte, om grantor ønsker at blive i boligen, og hvis ikke, om boligen skal udlejes til en ekstern part eller sælges. I nogle tilfælde – f.eks. hvis boligen er et sommerhus – ønsker de begunstigede måske at beholde boligen til deres eget brug. Som tidligere nævnt beholder overdrageren ikke længere retten til at bo i boligen, når trustperioden er udløbet.
Hvis overdrageren ønsker at fortsætte med at bebo boligen efter udløbet af den oprindelige QPRT-periode, skal overdrageren betale til den resterende begunstigede til en rimelig markedsværdi leje for brugen af boligen, ellers risikerer han at blive omfattet af boafgift. En uafhængig ejendomsmægler eller vurderingsmand bør konsulteres for at bestemme den rimelige markedsleje på grundlag af lejen for sammenlignelige boliger. Ved hver fornyelse af lejekontrakten bør lejevilkårene gennemgås for at sikre, at de er sammenlignelige med markedet.
Giveren og den nye ejer bør underskrive en lejeaftale inden udløbet af QPRT-perioden. Det bør fremgå af lejekontrakten, hvem der er ansvarlig for betaling af forsyningsselskaber (normalt lejer) og udgifter til vedligeholdelse og reparation, f.eks. havearbejde, snerydning og sikkerhed. Ejerne er generelt ansvarlige for betaling af ejendomsskatter, ejerskifteforsikring, større reparationer og forbedringer.
Lejebetalingerne betragtes som en indkomst for modtageren. Modtageren vil naturligvis kunne bruge lejeudgifter og afskrivninger til at reducere skattebiddet af lejeindtægterne. Men lad os antage, at der i fremtiden ikke er nogen boafgift. Vil det give mening for overdrageren at blive boende i boligen og betale husleje? Overdrageren bør måske overveje andre muligheder for at bo, som kan spare ham penge eller give ham fradrag i indkomstskatten. For eksempel kan overdrageren have mindre dyre alternativer såsom ældreboliger eller køb af en mindre bolig. For at give mulighed for fleksibilitet bør der derfor ikke være en langvarig lejekontrakt på plads.
Ejendomsudgifter
Forud for udløbet af den første periode er det afgørende at sikre, at der er tilstrækkelige midler til rådighed til at betale alle ejendomsudgifter. Medmindre giveren har til hensigt at udleje ejendommen på lang sigt og dermed give de begunstigede en løbende kilde til midler til at betale ejendomsudgifterne, skal de nye ejere sørge for at betale regningerne – herunder ejendomsskatter og forsikringer. Hvis midlerne ikke er umiddelbart tilgængelige, kan det være nødvendigt at udleje ejendommen på kort sigt til overdrageren eller en tredjepart.
Cost Basis
I henhold til gældende lov, hvis en person beholder en bolig i sit navn indtil sin død, øges omkostningsgrundlaget med henblik på at bestemme gevinsten ved et salg til værdien på dødsdatoen. Dette reducerer den skattepligtige gevinst, der skal indberettes af arvingerne, når ejendommen efterfølgende sælges på bekostning af at blive inkluderet i efterkommernes ejendom med henblik på boafgift. QPRT’ernes mulighed for at overføre ejendom med et overførselsgrundlag og ikke med en stigning i grundlaget gør dem ideelle for arvinger, der ønsker at beholde ejendommen i generationer. Det er vigtigt at føre optegnelser over grundlaget, da de vil være nødvendige for at beregne afskrivninger, hvis ejendommen udlejes, eller for at bestemme kapitalgevinster, hvis ejendommen sælges. I henhold til IRC Section 1015(a) er ejendommens grundlag ejendommens oprindelige grundlag for overdrageren plus eventuelle forbedringer, der er foretaget. Hvis den nye trust kvalificerer sig som en grantor trust, og boligen er grantors hovedbolig, kan udelukkelsen af kapitalgevinster være tilgængelig i henhold til IRC Section 121.
Insurance
Et af de vigtigste skridt for administratoren at følge ved afslutningen af QPRT-perioden er at overføre ejendomsretten og ejerskabet af boligen til de resterende begunstigedes navne for at sikre den korrekte titulering og forsikring af aktivet. Boligejerens forsikringspolice skal justeres, når QPRT-perioden udløber; derfor skal de begunstigede kontakte forsikringsselskabet inden opsigelsen. Der skal oprettes en ny forsikringspolice med angivelse af de nye ejere (enten den nye trust eller de individuelle ejere) som forsikrede for at dække ansvar, herunder for udlejning af ejendommen (selv om det er til overdrageren) og for skader på eller tab af boligen. Da ikke alle forsikringsselskaber har de samme krav eller processer for forsikring af ejendomme, hvis de opbevares i en trust, er det vigtigt at kontakte en forsikringsmægler, der forstår de komplekse forhold, der er involveret. Lejeren (selv om det er koncessionsgiveren) skal tegne en huslejeforsikring for at dække sit personlige ansvar og indholdet. Hvis boligen ikke skal udlejes, men beholdes af de enkelte begunstigede til eget brug, kan de måske tilføje dækning for personligt ansvar og indhold til boligejerforsikringen.