Der komplette Prozess des Leerverkaufs
Der Prozess des Leerverkaufs kann für einige Hauskäufer und -verkäufer verwirrend sein. Es kann schwierig sein zu erklären, wie ein Leerverkauf zustande kommt, und der Prozess der Genehmigung durch einen Kreditgeber kann langwierig sein.
Verkäufer und Haus müssen bestimmte Kriterien erfüllen, um kurz verkauft werden zu können. Alle Informationen über die Finanzen des Verkäufers und den Wert des Hauses müssen gesammelt und dem Kreditgeber zusammen mit anderen Unterlagen in einem Paket vorgelegt werden, außerdem muss ein potenzieller Käufer gefunden werden.
Definition eines Leerverkaufs
Wenn ein Kreditgeber einen Leerverkauf genehmigt, erklärt er sich bereit, die Immobilie für weniger als die ausstehende Hypothek zu verkaufen.
Kreditgeber genehmigen Leerverkäufe in der Regel nur, wenn eine Zwangsvollstreckung unvermeidlich erscheint. Bei einem Leerverkauf muss der Kreditgeber die Immobilie nicht zurücknehmen und die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie tragen, bis sie verkauft werden kann. Außerdem vermeiden sie das Risiko, dass die Immobilie nicht zu einem Preis verkauft werden kann, der hoch genug ist, um ihre Verluste auszugleichen – was bei einer Zwangsversteigerung sehr wahrscheinlich der Fall wäre.
Zwangsversteigerungen liegen im Allgemeinen weit unter dem Marktwert einer Immobilie. Ein Leerverkauf ist eine Chance für einen Kreditgeber, mehr zu erhalten, als er bei einer Zwangsvollstreckung hätte – aber sie werden auch keine Hypothekenverpflichtungen zu Tiefstpreisen freigeben wollen.
Der typische Prozess
Dies ist der typische Leerverkaufsprozess von Seiten der Bank, sobald sie das Paket des Verkäufers erhalten hat:
- Sie bestätigen den Erhalt der Akte. Dies kann länger als 10 Tage dauern; manchmal dauert es einen Monat oder länger.
- Ein Verhandlungsführer wird beauftragt, was bis zu 30 Tage dauern kann.
- Ein Maklerpreisgutachten (BPO) wird in Auftrag gegeben, bei dem ein Makler eine fundierte Meinung über den Wert des Hauses erstellt.Die Banken weigern sich in der Regel, die Ergebnisse des BPO mitzuteilen.
- Ein zweiter Verhandlungsführer kann beauftragt werden, was weitere 30 Tage in Anspruch nimmt.
- Das Dossier wird auf der Grundlage der Pooling- und Dienstleistungsvereinbarung zur Überprüfung geschickt. Dies kann ebenfalls bis zu 30 Tage dauern.
- Die Bank kann dann verlangen, dass alle Parteien eine Erklärung unterzeichnen, die besagt, dass keine der beiden Parteien die andere kennt und dass keine Beziehung zwischen den beiden besteht.
- Die Bank stellt dann ein Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf aus, wenn der Verkauf genehmigt wird.
Die Grundlagen für den Verkäufer
Während es mehr als nur ein paar Voraussetzungen gibt, um für einen Leerverkauf in Frage zu kommen, gewähren die Banken Leerverkäufe im Allgemeinen aus zwei Gründen. Erstens muss sich der Verkäufer in einer finanziellen Notlage befinden, und zweitens muss das Eigenkapital des Hauses nicht ausreichen, um die Hypothek nach Abzug der Abschlusskosten zu tilgen.
Zu den Beispielen für eine Notlage gehören ein geringeres Einkommen aufgrund von Arbeitslosigkeit, Scheidung, ein medizinischer Notfall, Konkurs oder der Tod des Alleinverdieners.
Der Verkäufer muss ein Finanzpaket erstellen, das er der Bank für den Leerverkauf vorlegt. Jede Bank hat ihre eigenen Richtlinien, aber das Verfahren ist von Bank zu Bank ähnlich.
Das Paket des Verkäufers
Das Paket des Verkäufers für den Leerverkauf besteht höchstwahrscheinlich aus:
- Einem Ermächtigungsschreiben für Ihren Vertreter, mit der Bank zu sprechen.
- Eine vorläufige Abschlusserklärung.
- Eine ausgefüllte Finanzaufstellung oder ein Antrag auf Hypothekenhilfe (RMA).
- Ein Härtefallschreiben des Verkäufers.
- Steuererklärungen für die letzten zwei Jahre.
- W-2s für die letzten zwei Jahre.
- Gehaltsabrechnungen für die letzten 30 Tage.
- Zwei Monate Kontoauszüge.
- Eine vergleichende Marktanalyse oder eine Liste der jüngsten vergleichbaren Verkäufe in der Gegend.
Schreiben Sie ein Angebot und reichen Sie es bei der Bank ein
Bitten Sie als Käufer Ihren Makler um eine Liste vergleichbarer Verkäufe, bevor Sie ein Angebot für einen Leerverkauf schreiben. Die Bank möchte ein Angebot erhalten, das dem geschuldeten Betrag so nahe wie möglich kommt.
Der Listenpreis für den Leerverkauf entspricht möglicherweise nicht dem Marktwert. Es kann sogar sein, dass der Preis für die Immobilie unter dem vergleichbarer Verkäufe liegt, um mehrere Angebote zu erhalten. Einige Leerverkäufe können bereits vor der Abgabe eines Angebots eingeleitet werden, aber die Banken leiten das Verfahren in den meisten Fällen erst nach Eingang eines akzeptierten Kaufangebots ein.
Nachdem der Verkäufer das Angebot angenommen hat, schickt der Makler den Notierungsvertrag, das ausgefüllte Kaufangebot, die Vorabgenehmigung des Käufers, eine Kopie des Ernsthaftigkeitsschecks und den Nachweis der Finanzierung an die Bank. Sie reichen auch das Paket des Verkäufers für den Leerverkauf ein.
Der Leerverkaufsprozess wird verzögert, wenn das Paket unvollständig ist. Es kann sein, dass die Bank es nicht an Sie zurückschickt, um die Kosten für sich selbst so gering wie möglich zu halten.
Die Bank
Käufer können lange warten, bis sie eine Antwort von einer Bank erhalten. Es ist wichtig, dass der Immobilienmakler regelmäßig bei der Bank anruft und die Fortschritte sorgfältig notiert.
Einige Leerverkäufe werden innerhalb von zwei bis acht Wochen genehmigt. Bei anderen kann es im Durchschnitt 90 bis 120 Tage dauern. Ein guter Makler für Leerverkäufe kann dazu beitragen, den Prozess ein wenig zu beschleunigen, indem er sich über die Fortschritte des Angebots informiert und die Bank zur Rechenschaft zieht.
Eine Rücksprache mit der Bank mindestens ein- oder zweimal pro Woche ist unerlässlich. Oft ist es auch notwendig, das Verhalten inkompetenter Verhandlungsführer zu erkennen und um einen Ersatz zu bitten. Scheuen Sie sich nicht, für sich selbst einzutreten oder Ihre Aktionen in der Managementkette der Bank nach oben zu eskalieren.
Einige abschließende Tipps
Käufer können des Wartens auf die Genehmigung des Leerverkaufs überdrüssig werden und damit drohen, auszusteigen, wenn sie nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine Antwort erhalten. Der Prozess kann frustrierend sein – sowohl der Käufer als auch der Verkäufer müssen darauf hinwirken, dass Käufer und Verkäufer geduldig sind, da die Wartezeit sehr lang sein kann.
Ein Immobilienmakler hat oft eine ungefähre Vorstellung davon, wann die Genehmigung eintreffen wird, da die Akte zur abschließenden Prüfung geschickt wird. Zu diesem Zeitpunkt sollten Käufer mit der Kreditvergabe und anderen Due-Diligence-Prüfungen beginnen, damit sie einen Vorsprung haben, falls die Bank nur ein paar Wochen bis zum Abschluss gewährt.