Sie haben also einen QPRT gegründet, die Frist ist abgelaufen, was nun?
von: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Ein qualifizierter persönlicher Wohnsitztreuhandfonds (QPRT) ist ein Nachlassplanungsinstrument, das es einem Hausbesitzer ermöglicht, sein Haus auf einen Treuhandfonds zu übertragen, während er das Recht behält, es für eine bestimmte Zeit zu bewohnen. Auf diese Weise kann die betreffende Person das Haus zu einem geringeren Schenkungssteuersatz auf die Begünstigten übertragen und einen Vermögenswert, von dem eine Wertsteigerung erwartet wird, aus ihrem Nachlass herausnehmen. Ein QPRT ist eine unwiderrufliche Treuhandgesellschaft, in die ein Treugeber oder Erblasser das Eigentum an einem Hauptwohnsitz, einem Ferienhaus oder einem ungeteilten Anteil an einem Hauptwohnsitz oder einem Ferienhaus überträgt. Ein Ferienhaus ist nach dem Internal Revenue Code für diese Planung definiert als eine Immobilie, die an mehr als vierzehn Tagen pro Jahr oder an 10 % der jährlich an andere vermieteten Tage genutzt wird.
Als der Freibetrag für Nachlässe zu Lebzeiten niedriger war und es keine Übertragbarkeit des Freibetrags für jeden Ehepartner gab, gewann die Verwendung von QPRTs an Beliebtheit. Viele dieser Trusts nähern sich jetzt ihrem Ablaufdatum und erfordern eine angemessene Planung, um einen reibungslosen Übergang für alle Beteiligten zu gewährleisten.
Da es keine Begrenzung für die Laufzeit des QPRT gibt, ist es nicht ungewöhnlich, dass QPRTs, die vor 10 bis 15 Jahren eingerichtet wurden, heute auslaufen. Es muss viel strategische Planung betrieben werden, um einen Plan zu entwickeln, der die wirtschaftlichen und steuerlichen Belange der Begünstigten sowie die des Erblassers zum Zeitpunkt des Ablaufs der ursprünglichen Treuhandlaufzeit berücksichtigt.
Ein paar Vorteile eines QPRT sind:
1. Der Hauptvorteil des QPRT für den Erblasser und die Begünstigten ist die mögliche Reduzierung der Erbschaftssteuer.
2. Ein QPRT ermöglicht es dem Erblasser, die Immobilie zu einem reduzierten Schenkungssteuerwert an die Kinder zu übertragen. Da es sich bei der Schenkung um ein „zukünftiges Interesse“ an der Immobilie handelt (d.h. die Begünstigten können die Immobilie erst zu einem zukünftigen Zeitpunkt tatsächlich besitzen), wird der Wert für Schenkungssteuerzwecke abgezinst.
3. Wenn der oder die Erblasser über die Laufzeit des Trusts hinaus leben, wird der volle Marktwert der Immobilie, einschließlich aller Wertsteigerungen während der Laufzeit des Trusts, aus dem Nachlass des Erblassers entfernt.
4. Der oder die Erblasser können die Immobilie während der Laufzeit des Trusts weiterhin nutzen und genießen. Wenn die Erblasser über die Laufzeit des Trusts hinaus leben, können die Begünstigten die Immobilie zu einer marktgerechten Miete an die Erblasser „zurückmieten“, wodurch verhindert wird, dass die Immobilie zu Erbschaftssteuerzwecken an den Erblasser zurückfällt.
5. Die Erblasser können als Treuhänder des QPRT fungieren und so während der Laufzeit des Trusts die Kontrolle über die Immobilie ausüben.
Die Vorausschau auf den Ablauf der ursprünglichen Laufzeit des QPRT und die Planung eines erfolgreichen Übergangs verhindert nicht nur unvorhergesehene Folgen für den Erblasser und die neuen Eigentümer, sondern stellt auch sicher, dass die ursprüngliche Absicht dieses wertvollen Nachlassplanungsvehikels erreicht wird.
Welche Optionen, Entscheidungen und Überlegungen müssen getroffen werden, wenn die Laufzeit des QPRT endet?
Sollte der Erblasser während der Laufzeit sterben
Wenn der Erblasser während der Laufzeit des QPRT stirbt, wird der Marktwert des Trusts zu Steuerzwecken in den Nachlass des Erblassers einbezogen. Stirbt der Erblasser während der Laufzeit des Trusts, wird das Vermögen wieder in den Nachlass des Erblassers eingebracht, als hätte der QPRT nie existiert, und alle Steuerersparnisse gehen verloren. Es ist jedoch wichtig, darauf hinzuweisen, dass wir das gleiche Ergebnis erzielt hätten, wenn der Erblasser den Trust nie errichtet hätte. Sie sind also nicht schlechter dran, als wenn Sie es versucht hätten!
Szenarien bei Beendigung des QPRT
Einer der wichtigsten Gründe für die Planung, was zu tun ist, wenn der QPRT ausläuft, ist, dass der Erblasser am Ende der Laufzeit des QPRT nicht mehr Eigentümer des Hauses ist und die Kontrolle über die Immobilie verliert. Vor dem Ende der festen Laufzeit müssen Sie das Treuhanddokument für den QPRT überprüfen, um zu bestimmen, was mit der Immobilie bei Beendigung des QPRT geschieht. Geht die Immobilie direkt auf die Kinder über, wird sie treuhänderisch für die Kinder verwaltet oder erhält der Ehegatte des Erblassers für einen bestimmten Zeitraum das Recht, die Immobilie auf Lebenszeit gegen eine Mietgebühr zu nutzen, so dass der Erblasser des QPRT den Wohnsitz so lange nutzen kann, wie er verheiratet ist.
Ein weiteres Szenario, das immer häufiger auftritt, ist die mangelnde Bereitschaft des Erblassers, den QPRT nach Ablauf des QPRT weiterzuführen. Mit einer Erhöhung des verfügbaren Freibetrags für die Erbschaftssteuer (und einer möglichen Aufhebung der Erbschaftssteuer nach den derzeitigen Vorschlägen) ist die Notwendigkeit des QPRT für den Erblasser möglicherweise nicht mehr von Interesse.
In Anbetracht der Wirtschaftslage ist es nicht ungewöhnlich, dass Immobilien, die in ein QPRT übertragen wurden, weniger Wertzuwachs oder sogar Wertverlust erfahren haben als erwartet. Infolgedessen kann einer der Zwecke des QPRT – die Entnahme künftiger Wertsteigerungen aus einem Nachlass – nicht erreicht werden. Einige Erblasser, die sich in dieser Lage befinden, könnten geneigt sein, den QPRT „rückgängig“ zu machen. Das ist jedoch möglicherweise nicht die beste Option.
Wenn Sie den QPRT rückgängig machen, haben Sie die Schenkungssteuer oder die Schenkungssteuerbefreiung, die Sie bei der ursprünglichen Transaktion in Anspruch genommen haben, vergeudet. Sie haben diesen Betrag vergeudet, weil Sie ihn nicht zurückbekommen, wenn Sie das QPRT rückgängig machen.
Außerdem müssen Sie bei Beendigung des QPRT den verbleibenden Begünstigten eine marktgerechte Miete zahlen. Diese Zahlungen werden Ihren Nachlass noch weiter verringern. Wenn Sie das QPRT dennoch auflösen wollen, gibt es folgende Möglichkeiten:
1. Das Haus mietfrei bewohnen, was zu einer Einbeziehung in die Erbschaftssteuer führt
2. Die Inhaber der restlichen Anteile treten ihre Anteile an Sie zurück
Überlegungen der Begünstigten
Die Begünstigten des QPRT wissen möglicherweise nicht, wie sie die Immobilie verwalten sollen, oder wollen die Verantwortung nicht übernehmen. Im Rahmen der Planung vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses sollte festgelegt werden, wer für die Begleichung der Rechnungen für den Wohnsitz, die Fortführung der Hausratversicherung für die Immobilie, die Durchführung von Verbesserungen an der Immobilie, die Einziehung der Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet wird, oder die Vorbereitung eines Verkaufs, wenn die Immobilie verkauft werden soll, verantwortlich ist. Auch ein Girokonto muss auf den Namen des neuen Eigentümers/der neuen Eigentümer eingerichtet werden.
Weitere Überlegungen, wenn es mehr als einen einzelnen Begünstigten gibt, umfassen: Wollen die Personen die Immobilie als Gemeinschaftsunternehmen besitzen, wobei jeder Eigentümer seinen anteiligen Anteil an den Mieteinnahmen und Ausgaben (oder an den Verkaufserlösen) in seiner individuellen Steuererklärung angeben muss? Wenn ja, wer ist dann für die Buchführung und die Information der anderen Eigentümer über ihren Anteil zuständig? Was werden die Eigentümer tun, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben nicht decken oder Verbesserungen erforderlich sind? Wie viel Rücklage wird gebildet, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben übersteigen? Was geschieht, wenn einer der einzelnen Begünstigten stirbt?
Übertragung von Anteilen
Die neuen einzelnen Eigentümer möchten möglicherweise ihre Anteile an der Wohnung in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) einbringen. Bei richtiger Planung kann sichergestellt werden, dass diese Übertragung gleichzeitig mit der Beendigung des QPRT erfolgt. Das geschäftsführende Mitglied der LLC oder der Treuhänder der Treuhandgesellschaft wäre dann für die Immobilie verantwortlich, und die Einkünfte würden über Schedule K-1s an die Eigentümer fließen. Wenn die Immobilie verkauft wird oder überschüssige Mieteinnahmen generiert, kann eine LLC oder ein Trust Ausschüttungen vornehmen oder so eingerichtet werden, dass die Gelder investiert werden.
Wenn der Erblasser bleibt oder geht
Zusätzliche Planung ist vor der Beendigung des Trusts erforderlich, um zu entscheiden, ob der Erblasser in der Residenz bleiben will und wenn nicht, ob die Residenz an eine externe Partei vermietet oder verkauft werden soll. In manchen Fällen – z. B. wenn es sich bei der Wohnung um ein Sommerhaus handelt – möchten die Begünstigten die Wohnung vielleicht für ihre eigene Nutzung behalten. Wie bereits erwähnt, hat der Erblasser nach Ablauf der Laufzeit des Trusts nicht mehr das Recht, in der Wohnung zu wohnen.
Will der Erblasser die Wohnung nach Ablauf der ursprünglichen QPRT-Laufzeit weiterhin bewohnen, muss er dem Restnutznießer eine Miete zum Marktwert für die Nutzung der Wohnung zahlen, andernfalls riskiert er die Einbeziehung in die Erbschaftssteuer. Ein unabhängiger Immobilienmakler oder Gutachter sollte hinzugezogen werden, um die marktübliche Miete auf der Grundlage der Miete für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln. Bei jeder Erneuerung des Mietvertrags sollten die Mietbedingungen überprüft werden, um sicherzustellen, dass sie mit dem Markt vergleichbar sind.
Der Konzessionsgeber und der neue Eigentümer sollten vor Ablauf der Laufzeit des QPRT einen Mietvertrag abschließen. Im Mietvertrag sollte festgehalten werden, wer für die Zahlung der Nebenkosten (in der Regel der Mieter) und der Wartungs- und Reparaturkosten wie Gartenpflege, Schneeräumung und Sicherheit zuständig ist. Die Eigentümer sind in der Regel für die Zahlung der Grundsteuer, die Versicherung der Hausbesitzer, größere Reparaturen und Verbesserungen verantwortlich.
Die Mietzahlungen gelten als Einkommen des Empfängers. Natürlich kann der Empfänger die Mietkosten und die Abschreibung nutzen, um die Steuerlast der Mieteinnahmen zu verringern. Aber nehmen wir einmal an, dass es in Zukunft keine Erbschaftssteuer gibt. Ist es dann für den Erblasser sinnvoll, in der Wohnung zu bleiben und Miete zu zahlen? Der Erblasser sollte vielleicht andere Wohnmöglichkeiten in Betracht ziehen, die ihm Geld sparen oder Einkommenssteuerabzüge ermöglichen würden. So könnte der Erblasser beispielsweise weniger kostspielige Alternativen wie Seniorenwohnungen oder den Kauf einer kleineren Wohnung in Betracht ziehen. Um Flexibilität zu gewährleisten, sollte daher kein langwieriger Mietvertrag abgeschlossen werden.
Immobilienkosten
Vor Ablauf der anfänglichen Laufzeit muss sichergestellt werden, dass ausreichende Mittel für die Bezahlung aller Immobilienkosten zur Verfügung stehen. Sofern der Erblasser nicht beabsichtigt, die Immobilie langfristig zu vermieten, um den Begünstigten eine kontinuierliche Geldquelle zur Begleichung der Immobilienkosten zur Verfügung zu stellen, müssen die neuen Eigentümer für die Begleichung der Rechnungen sorgen – einschließlich Grundsteuer und Versicherung. Wenn keine Mittel zur Verfügung stehen, kann es erforderlich sein, die Immobilie kurzfristig an den Erblasser oder einen Dritten zu vermieten.
Kostenbasis
Nach geltendem Recht wird die Kostenbasis für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns auf den Wert zum Zeitpunkt des Todes erhöht, wenn jemand ein Haus bis zu seinem Tod in seinem Namen behält. Dadurch verringert sich der steuerpflichtige Gewinn, der von den Erben zu melden ist, wenn die Immobilie später auf Kosten der Einbeziehung in den Nachlass des Nachkommens zu Erbschaftssteuerzwecken verkauft wird. Die Möglichkeit von QPRTs, Immobilien mit einer Übertragungsbasis und nicht mit einer Basiserhöhung zu übertragen, macht sie ideal für Erben, die die Immobilie über Generationen hinweg behalten wollen. Es ist wichtig, Aufzeichnungen über die Bemessungsgrundlage zu führen, da sie für die Berechnung der Abschreibung benötigt werden, wenn die Immobilie vermietet wird, oder um Kapitalgewinne zu ermitteln, wenn die Immobilie verkauft wird. Gemäß IRC Section 1015(a) ist die Basis der Immobilie die ursprüngliche Basis des Grantors zuzüglich aller vorgenommenen Verbesserungen. Wenn der neue Trust die Voraussetzungen für einen Grantor Trust erfüllt und das Wohnhaus der Hauptwohnsitz des Grantors ist, kann der Ausschluss von Veräußerungsgewinnen gemäß IRC Section 121 in Anspruch genommen werden.
Versicherung
Einer der wichtigsten Schritte, die der Treuhänder am Ende der Laufzeit des QPRT zu befolgen hat, ist die Übertragung des Eigentums an dem Wohnhaus auf den Namen der verbleibenden Begünstigten, um die korrekte Titulierung und Versicherung des Vermögenswertes sicherzustellen. Die Versicherungspolice für das Wohnhaus muss am Ende der Laufzeit des QPRT angepasst werden; daher müssen die Begünstigten den Versicherer vor der Kündigung kontaktieren. Es muss eine neue Police abgeschlossen werden, in der die neuen Eigentümer (entweder die neue Treuhandgesellschaft oder die einzelnen Eigentümer) als Versicherte genannt werden, um die Haftpflicht zu decken, auch für die Vermietung der Immobilie (selbst wenn diese an den Erblasser erfolgt) und für Schäden an oder den Verlust der Wohnung. Da nicht alle Versicherungsgesellschaften die gleichen Anforderungen oder Verfahren für die Versicherung von treuhänderisch verwaltetem Eigentum haben, ist es wichtig, sich an einen Versicherungsmakler zu wenden, der sich mit den damit verbundenen Komplexitäten auskennt. Der Mieter (auch wenn es sich um den Erblasser handelt) muss eine Wohngebäudeversicherung abschließen, um seine persönliche Haftung und den Hausrat zu versichern. Wenn die Wohnung nicht vermietet werden soll, sondern von den einzelnen Begünstigten für ihre eigene Nutzung behalten wird, können sie möglicherweise die Hausratversicherung um eine Haftpflicht- und Hausratversicherung ergänzen.