Sollten wir ein von einer Bank erworbenes Haus oder ein reguläres Haus kaufen?
Wenn es darum geht, wie einfach es ist, ein Haus zu kaufen, macht es einen Unterschied, ob der Großteil der Häuser auf dem Markt Zwangsversteigerungen sind. Wenn ein normaler Verkäufer auf einem Markt verkauft, der von Häusern in Bankbesitz dominiert wird, müssen normale Verkäufer über den Preis mit Zwangsvollstreckungen konkurrieren, was bedeutet, dass der Verkäufer den Preis für sein Haus an den Preis für Häuser in Bankbesitz anpassen muss.
Einige Vermögensverwalter, die in den Immobilienabteilungen der Banken arbeiten, die Zwangsvollstreckungen bearbeiten, bestehen darauf, dass ihre Makler ihren Bestand wie jedes andere Haus vermarkten; einige ziehen es vor, dass die Makler nicht offenlegen, dass es sich um Zwangsvollstreckungen handelt. Das liegt daran, dass Zwangsvollstreckungen mit einem Stigma behaftet sind. Fairerweise muss man aber sagen, dass die Bank einfach versucht, auf dem freien Markt zu konkurrieren.
Bankeigene Häuser und Offenlegung
Wenn Sie ein Haus kaufen, wissen die Eigentümer normalerweise, dass sie Ihnen Einzelheiten über die Geschichte des Hauses mitteilen können. Sie können herausfinden, ob die Küchenspüle jemals verstopft war, wann das Dach zuletzt erneuert wurde und ob es irgendwelche Mängel gibt, die bei einer Hausinspektion möglicherweise nicht entdeckt werden. Wenn Sie ein Haus im Besitz einer Bank kaufen, sind Sie auf sich allein gestellt. Sie kaufen einen unbekannten Faktor mit sehr geringen Regressansprüchen.
Wie-ist-Zustand
Banken führen selten Reparaturen an Häusern in ihrem Portfolio durch. Sie zahlen in der Regel nicht für eine Schädlingsinspektion und geben den Käufern auch kein Dachzertifikat oder eine Kanalisationsinspektion. Wenn bei der Inspektion Ihres Hauses ein größeres Problem festgestellt wird und Sie einen Antrag auf Reparatur stellen, wird die Bank diesen höchstwahrscheinlich ignorieren. Ein normaler Verkäufer hingegen ist viel eher bereit, über eine Reparaturanfrage zu verhandeln und die Probleme für Sie zu beheben.
Verhandeln, um ein Haus von der Bank zu kaufen
Einige Banken sehen sich ein Angebot erst dann an, wenn der Käufer ein Hypothekengenehmigungsschreiben des von der Bank gewählten Kreditgebers vorlegt, was bedeutet, dass es noch länger dauern kann, bis ein Angebot überhaupt abgegeben wird. Aufgrund der Menge an Angeboten, die von den Vermögensabteilungen bearbeitet werden, kann es manchmal bis zu zwei Wochen oder länger dauern, bis man eine Antwort erhält.
Wenn die Bank ein Angebot annimmt, erstellt sie oft einen Bankzusatz, der das von Ihnen eingereichte Angebot in der Praxis ersetzt. Der Bankzusatz kann 10 Seiten oder mehr umfassen. Fast alle wichtigen Punkte, die den Käufer schützen, werden geändert. Wenn Sie ein Haus kaufen, das sich im Besitz der Bank befindet, sollten Sie den Vertrag von Ihrem Anwalt prüfen lassen, da die Formulierungen manchmal schwer zu verstehen sind.
Banken verlangen Gebühren für Verzögerungen beim Abschluss
In Nordkalifornien wird die Transaktion oft von einer Treuhandgesellschaft in Südkalifornien abgewickelt. Die Entfernung verzögert den Papierkram. Wenn der Kreditgeber des Käufers ein paar Tage braucht, um die Unterlagen freizugeben, erhebt die Bank außerdem oft eine Gebühr vom Käufer. Normale Verkäufer sind in der Regel nachsichtiger und entspannter, was Fristverlängerungen angeht.