Straßenbenutzungsrechte: 12 Dinge, die Sie 2020 wissen müssen
Wenn Sie sich mit Grundbesitz und dem Erwerb von Immobilien beschäftigen, werden Sie möglicherweise auf Grunddienstbarkeiten stoßen.
Eine Grunddienstbarkeit ist das Recht eines Nichtbesitzers, einen Teil des Grundstücks einer anderen Person für einen bestimmten Zweck zu nutzen.
Straßengrunddienstbarkeiten kommen oft ins Spiel, wenn jemand Zugang zu seinem Grundstück benötigt.
Wenn es keinen Weg zwischen einem bestimmten Grundstück und öffentlichen Straßen gibt, kann es unglaublich schwierig werden, das gekaufte Land legal zu nutzen.
In diesem Blog besprechen wir alles, was Sie über Grunddienstbarkeiten wissen müssen, bevor Sie kaufen.
Welche Arten von Grunddienstbarkeiten gibt es?
Es gibt zwei Hauptarten von Grunddienstbarkeiten: zugehörige Grunddienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten.
Beide Arten von Grunddienstbarkeiten können für Ein- und Ausgänge, Versorgungseinrichtungen und Entwässerung verwendet werden.
Hier sind die Hauptunterschiede, die Sie verstehen sollten.
Anhängige Dienstbarkeiten
Diese Dienstbarkeiten werden automatisch mit dem Grundstück übertragen, das sie begünstigen, wenn das Grundstück verkauft oder übertragen wird (sofern nicht ausdrücklich anders angegeben).
Sie bestehen zu Gunsten der angrenzenden Grundstücke, man kann sie sich also wie eine Grunddienstbarkeit für Ein- und Ausfahrt, Versorgungsleitungen oder Entwässerung vorstellen, die über ein Grundstück verläuft, das das begünstigte Grundstück von einer öffentlichen Straße trennt.
Wenn Sie also ein Grundstück haben, zu dem Sie keinen Zugang haben, ohne ein angrenzendes Stück Land zu überqueren, dann wären alle Straßendienstbarkeiten wahrscheinlich zugehörige Dienstbarkeiten.
Ihr Grundstück wäre der „herrschende Besitz“, weil es von der Dienstbarkeit begünstigt wird.
Das Grundstück, über das die Grunddienstbarkeit verläuft, wird als „dienender Grundbesitz“ bezeichnet.
Selbst wenn der dienende Grundbesitz verkauft oder übertragen wird, wird eine Grunddienstbarkeit dadurch nicht aufgehoben (auch wenn dies nicht in der Urkunde erwähnt wird!).
Bruttodienstbarkeiten
Anstatt das Land zu begünstigen, sollen Bruttodienstbarkeiten einer Person oder einem Unternehmen zugute kommen.
Eine Grunddienstbarkeit kann beispielsweise einem Versorgungsunternehmen von einem Land oder Staat eingeräumt werden, um Strom-, Telefon- oder Internetleitungen zu verlegen.
Diese Art von Grunddienstbarkeit kommt keinem Grundstück zugute, und das Versorgungsunternehmen muss kein Land in der Nähe besitzen, um sie zu erhalten.
Grunddienstbarkeiten sind nicht mit dem Land verbunden, und diese Grunddienstbarkeiten befinden sich auf „dienenden Grundstücken“, da sie nicht zum Nutzen bestimmter Grundstücke sind.
Wie bei den Grunddienstbarkeiten erlischt die Grunddienstbarkeit jedoch nicht durch den Verkauf des Grundstücks (auch wenn dies nicht in der Urkunde erwähnt wird!).
Wussten Sie, dass es auch negative Grunddienstbarkeiten gibt?
Die meisten Grunddienstbarkeiten, die mir in den Sinn kommen, sind positive Grunddienstbarkeiten: Sie geben dem Inhaber der Grunddienstbarkeit das Recht, etwas zu tun (z. B. ein Grundstück als Zugang oder Ausgang zu nutzen).
Es gibt aber auch negative Grunddienstbarkeiten.
Diese erlauben es dem Inhaber der Grunddienstbarkeit, den Eigentümer des dienenden Grundstücks daran zu hindern, das Grundstück auf eine bestimmte Art und Weise zu nutzen (z.B. innerhalb eines bestimmten Bereichs zu bauen).
Woher weiß man, ob es Grunddienstbarkeiten auf einem Grundstück gibt?
Da Grunddienstbarkeiten nicht in der Urkunde vermerkt sein müssen, um zu existieren, fragen Sie sich vielleicht, woher Sie wissen können, ob auf einem Grundstück, das Sie kaufen wollen, Grunddienstbarkeiten vorhanden sind.
In einigen Bundesstaaten ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Verkäufer Grunddienstbarkeiten auf ihren Grundstücken offenlegen müssen. Sie sollten also wissen, ob Grunddienstbarkeiten vorhanden sind, wenn Sie einen Kaufvertrag abschließen.
Wenn Sie jedoch ein Haus im Besitz einer Bank kaufen, müssen Sie möglicherweise eine Due-Diligence-Prüfung durchführen.
Um das herauszufinden, sollten Sie Ihre Suche nach der Art der Dienstbarkeit unterteilen.
Dienstbarkeit:
Diese Art der Dienstbarkeit gibt Versorgungsunternehmen die Erlaubnis, Stromleitungen, einen Mobilfunkmast usw. auf Ihrem Grundstück zu installieren.
Rufen Sie Ihr örtliches Versorgungsunternehmen an oder gehen Sie zum Grundbuchamt des Bezirks oder zum Rathaus.
Bitten Sie einen Sachbearbeiter, Ihnen eine Karte mit den Standorten der Dienstbarkeiten zu zeigen.
Sie können auch eine Vermessung des Grundstücks anfordern, um die Lage der Dienstbarkeiten zu ermitteln.
Private Grunddienstbarkeit:
Private Grunddienstbarkeiten bestehen oft in Form eines Weges, einer Einfahrt, eines Abwasserkanals oder eines Solarzellenanschlusses.
Wenn Ihr Titel private Grunddienstbarkeiten enthält, sollten Sie sich beim Kauf der Immobilie Kopien der tatsächlichen Grunddienstbarkeitsdokumente besorgen.
Auf diesen Dokumenten finden Sie eine Referenznummer.
Der Bezirksbeamte kann Ihnen auch dabei helfen, diese privaten Dienstbarkeiten in den öffentlichen Aufzeichnungen zu finden, so dass Sie eine Kopie erhalten können, die Sie zusammen mit Ihrer Urkunde aufbewahren können.
Dienstbarkeit durch Notwendigkeit:
Hier kann es für Grundstückseigentümer oder potenzielle Käufer verwirrend werden.
Manchmal muss eine Grunddienstbarkeit nicht schriftlich festgehalten werden, um zu existieren.
Wenn es absolut notwendig ist, das Land eines anderen für einen legitimen Zweck zu durchqueren (z. B. für den Zugang zu dessen Haus), dann kann eine „Grunddienstbarkeit“ vorliegen.
In diesem Fall dürfen Sie die gesetzlichen Rechte Ihres Nachbarn nicht beeinträchtigen.
Wenn Sie bemerken, dass dies der Fall ist, sollten Sie mit einem Anwalt sprechen, um Ihre Möglichkeiten zu erkunden.
Dienstbarkeiten auf Vorrat:
Eine Dienstbarkeit auf Vorrat ähnelt einer Dienstbarkeit auf Vorrat insofern, als sie jemandem den Zugang zu einem fremden Grundstück zu einem bestimmten Zweck (z. B. Zugang zu seinem Haus) gestattet.
Sie tritt jedoch in der Regel erst nach einer bestimmten Zeitspanne in Kraft.
Eine Grunddienstbarkeit kann beispielsweise entstehen, wenn Sie einen Teil des Grundstücks eines Nachbarn in den letzten 20 Jahren ohne formelle Grunddienstbarkeit genutzt haben.
Dies erlaubt dem Inhaber der Grunddienstbarkeit im Wesentlichen, einen Teil des dienenden Grundstücks für einen bestimmten Zweck in Besitz zu nehmen.
In verschiedenen Staaten gibt es unterschiedliche Regeln und Vorschriften.
Am besten schlagen Sie den Begriff „Grunddienstbarkeit“ im Verzeichnis Ihrer Landesgesetze nach, damit Sie die Gerichtsentscheidungen zu Grunddienstbarkeiten nachvollziehen können.
Wie Sie sehen, gibt es eine Reihe verschiedener Grunddienstbarkeiten, die auf Ihrem Grundstück bestehen können, und nicht alle sind in den öffentlichen Aufzeichnungen leicht auffindbar.
Um absolut sicher zu sein, dass Sie alle Grunddienstbarkeiten auf Ihrem Grundstück gefunden haben, lassen Sie am besten eine Titelrecherche durchführen.
Was kann ich tun, wenn ich keine Leute auf meinem Grundstück mag?
Grundstückseigentümer können den Zweck einer gesetzlichen Grunddienstbarkeit nicht beeinträchtigen.
Wenn zum Beispiel ein Elektrizitätswerk mit einer Grunddienstbarkeit Leitungen über sein Wegerecht verlegt hat, dürfen Sie diese nicht entfernen oder den Weg versperren.
Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigen, können Sie für Schäden haftbar gemacht und vor Gericht verklagt werden.
Wenn Sie das Gefühl haben, dass jemand unrechtmäßig Ihr Grundstück betritt, oder wenn Sie gute Gründe haben, die Grunddienstbarkeit anzufechten, sollten Sie mit einem erfahrenen örtlichen Immobilienanwalt sprechen.
Er kann Sie beraten, wie Sie am besten vorgehen sollten (insbesondere, wenn es nichts Schriftliches gibt).
Warum gibt es Grunddienstbarkeiten?
Straßendienstbarkeiten dienen dem Zweck der Ein- und Ausfahrt – dem Recht, ein Grundstück zu betreten und zu verlassen.
Dieser Bedarf entsteht, wenn ein Grundstück nicht an eine öffentliche, in staatlichem Besitz befindliche Straße angrenzt.
Wenn Sie ein Grundstück erwerben, das an sich „eingeschlossen“ ist, dann benötigen Sie eine Straßendienstbarkeit, um die öffentliche Straße zu betreten und zu verlassen.
Käufer von Häusern und Grundstücken sollten den Kauf des Grundstücks davon abhängig machen, dass sie Zugang und Ausgang zu einer öffentlichen Straße haben.
Wenn Sie dies nicht haben, können Sie das gekaufte Grundstück oder Haus nicht nutzen.
Sie können sicherstellen, dass Sie diese Möglichkeit haben, indem Sie vor dem Kauf des Grundstücks eine Vermessung durchführen lassen.
Um Zugang ohne Grunddienstbarkeit zu haben, muss mindestens eine Grenze des Grundstücks lückenlos mit dem Rand einer Straße übereinstimmen.
Dies wird als Vorfahrtslinie bezeichnet.
Wenn diese Linien nicht übereinstimmen, müssen Sie (als Käufer) sicher sein, dass das betreffende Grundstück eine Grunddienstbarkeit hat, die dem Käufer das Recht gibt, das zwischen seinem Grundstück und der öffentlichen Straße liegende Grundstück zu überqueren.
Wenn Sie vorhaben, auf dem Grundstück zu wohnen, dann sollten Sie neben der Grunddienstbarkeit auch das Recht auf Versorgungsleitungen und -rohre mit einbeziehen.
Ansonsten ist es nicht nur schwierig, auf dem Grundstück zu wohnen, sondern es verliert auch stark an Wert.
Sie würden es wahrscheinlich schwer haben, das Grundstück zu verkaufen, wenn Sie jemals diesen Wunsch hätten.
Wie legt man eine Dienstbarkeit an?
Dienstbarkeiten werden in der Regel in Dokumenten angelegt (obwohl sie das nicht müssen).
Dienstbarkeiten können in Urkunden, Dienstbarkeitsvereinbarungen, Teilungserklärungen und Wohnungseigentumserklärungen angelegt werden.
Alle diese Arten von Dienstbarkeiten werden wie Urkunden oder Hypotheken in den Grundbüchern eingetragen.
Wenn Sie eine Dienstbarkeit einrichten möchten, ist es am besten, eine Dienstbarkeit in einer Vereinbarung oder Erklärung (und nicht in einer Urkunde) einzurichten, da Sie so alle mit Dienstbarkeiten verbundenen Fragen klären können.
Nachdem Sie das Dokument aufgesetzt haben, lassen Sie es von einem öffentlichen Notar in Anwesenheit von zwei Zeugen beglaubigen.
Was ist der Unterschied zwischen einer Privatstraße und einer Dienstbarkeit?
Eine Grunddienstbarkeit gibt jemandem das Recht, das Grundstück eines anderen zu überqueren, um zu seinem eigenen zu gelangen.
Nicht alle Grunddienstbarkeiten sind Grunddienstbarkeiten für Straßen.
Zum Beispiel werden einige dazugehörige Grunddienstbarkeiten von Versorgungsunternehmen genutzt, um Mobilfunkmasten auf dem Grundstück anderer Leute zu errichten.
Kurz gesagt, sind zwar alle privaten Straßen auch Grunddienstbarkeiten, aber nicht alle Grunddienstbarkeiten sind private Straßen.
Privatstraßen bieten denselben Zugang wie eine Grunddienstbarkeit, und erst als einige staatliche Gerichte versuchten, die Bedeutung des Begriffs „Privatstraße“ zu definieren, kam es zu Verwirrung.
Wie eine Privatstraße definiert wird, ist von Land zu Land unterschiedlich.
Allerdings sind sowohl Grunddienstbarkeiten als auch Privatstraßen insofern ähnlich, als eine Gemeinde kein Recht hat, eine von beiden ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers oder die Verhängung einer Satzung zu nutzen oder zu regulieren.
Wer ist für die Instandhaltung einer Grunddienstbarkeit verantwortlich?
Die Gesetze, die Dienstbarkeiten regeln, können kompliziert sein.
Die Gesetze sind jedoch ziemlich eindeutig, wenn es darum geht, wer für die Instandhaltung einer einmal eingerichteten Dienstbarkeit verantwortlich ist.
Die Person oder Partei, die die Dienstbarkeit nutzt (auch als Inhaber der Dienstbarkeit bekannt), ist oft derjenige, der die Pflicht hat, sie instand zu halten.
Die Eigentümer der Dienstbarkeit sind zwar nicht die Eigentümer des Grundstücks selbst, aber sie sollten es instand halten, wenn sie es nutzen.
Der Grundbesitzer (Eigentümer der Grunddienstbarkeit) behält die meisten Rechte daran.
Was bedeutet das nun für eine Straßendienstbarkeit?
Die Eigentümer der Grunddienstbarkeit können immer noch Gestrüpp wegräumen oder eine ungepflasterte Straße pflastern.
Sie können jedoch nicht die Nutzung oder den Genuss des Inhabers der Grunddienstbarkeit blockieren.
Sie sind auch nicht verpflichtet, die Verbesserungen der Grunddienstbarkeit zu warten oder zu reparieren.
Sie können dies tun, wenn sie es wünschen, aber sie sind in keiner Weise dazu verpflichtet.
Wie ist eine Grunddienstbarkeit abgegrenzt?
Dienstbarkeiten werden für bestimmte Zwecke an einem bestimmten Ort eingeräumt (Zufahrt, Ausfahrt, Versorgungseinrichtungen, Entwässerung usw.).
Eine Straßendienstbarkeit wird für die Zufahrt und Ausfahrt eingeräumt.
In den meisten Fällen wird in Dienstbarkeitsverträgen die genaue Stelle angegeben, an der die Dienstbarkeit auf dem dienenden Grundstück genutzt werden kann.
Wenn Sie also eine Grunddienstbarkeit für eine Straße haben, können Sie nicht durch das Grundstück Ihres Nachbarn fahren, wo immer Sie wollen.
Es wird ein bestimmter Ort festgelegt, damit der Inhaber der Grunddienstbarkeit die durch die Grunddienstbarkeit gewährte Befugnis nicht übermäßig ausüben kann.
Gibt es Einschränkungen für die Nutzung von Grunddienstbarkeiten für Straßen?
Im Allgemeinen müssen Grunddienstbarkeiten für ihre ursprünglichen Zwecke verwendet werden.
Wenn jedoch Änderungen erforderlich sind, kann ihre Verwendung geändert werden, um einer angemessenen Entwicklung zu entsprechen.
Nur weil Sie (als Eigentümer) eine Grunddienstbarkeit für eine Straße eingeräumt haben, bedeutet das nicht, dass der Inhaber der Grunddienstbarkeit sie für jeden beliebigen Zweck nutzen kann.
Wenn zum Beispiel eine Veranstaltung (Konzert, Festival usw.) in der Nähe stattfindet, kann der Inhaber der Grunddienstbarkeit die Straße oder die Einfahrt nicht als gebührenpflichtigen Parkplatz für das Grundstück nutzen (und damit Geld verdienen).
Das heißt, dass die Inhaber der Grunddienstbarkeit in der Lage sein sollten, die Vereinbarung in einem vernünftigen Rahmen zu nutzen und zu genießen, und dass ein oder zwei Nächte, in denen Leute auf der Einfahrt für eine private Party parken, kein Problem darstellen.
11. Können sich Grunddienstbarkeiten auf Renovierungen oder Anbauten auswirken?
Dies kann eine wichtige Frage für Grundstückskäufer sein, die ein Haus oder ein Grundstück mit der Absicht zu bauen erwerben wollen.
In diesem Fall ist es besonders wichtig zu wissen, welche Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück bestehen, damit Sie keine unnötigen rechtlichen Komplikationen schaffen, die das Recht des Inhabers der Grunddienstbarkeit beeinträchtigen, das, was in der Grunddienstbarkeit beschrieben ist, zu nutzen und zu genießen.
Können Grunddienstbarkeiten gekündigt werden?
Ja, Grunddienstbarkeiten können auf verschiedene Weise beendet werden, je nachdem, wer dies tut.
Hier ist, was Sie wissen müssen.
Durch den Inhaber der Grunddienstbarkeit
Der Inhaber der Grunddienstbarkeit kann die Grunddienstbarkeit beenden, indem er eine schriftliche Freigabe der Grunddienstbarkeit, auch bekannt als Abtretungsurkunde, ausfertigt, zustellt und einträgt, mit der die Grunddienstbarkeit an den Eigentümer der Grunddienstbarkeit zurückübertragen wird.
In gegenseitigem Einvernehmen
Wenn sowohl der Inhaber der Grunddienstbarkeit als auch der Eigentümer der Grunddienstbarkeit einverstanden sind, können sie eine Kündigung der Grunddienstbarkeit ausfertigen und eintragen lassen.
Dieses Dokument sollte eine schriftliche Freigabe der Grunddienstbarkeit (eine Abtretungsurkunde) durch den Inhaber der Grunddienstbarkeit enthalten, mit der die Grunddienstbarkeit an den Eigentümer der Grunddienstbarkeit zurück übertragen wird.
Durch die Doktrin der Verschmelzung
Wird der Inhaber der Grunddienstbarkeit Eigentümer beider Grundstücke (über die die Grunddienstbarkeit verläuft), dann besteht eine „Einheit von zwei Titeln“
Eigentümer haben keinen Bedarf an einer Grunddienstbarkeit auf ihrem eigenen Grundstück, und somit ist die Grunddienstbarkeit nicht mehr vorhanden.
Abschließende Überlegungen
Eine Grunddienstbarkeit gibt Ihnen das Recht, einen Teil des Grundstücks eines anderen zu betreten, um Ihr eigenes Grundstück zu betreten und zu verlassen.
Sie wird in der Regel an Grundstückseigentümer vergeben, deren Grundstück von der Straße eingeschlossen ist, was bedeutet, dass sie ihr Grundstück ohne eine Grunddienstbarkeit nicht erreichen könnten.
Die Regeln für Grunddienstbarkeiten variieren je nach Staat, Gemeinde und Art der Nutzung.
Daher ist es wichtig, dass Sie sich über die Immobilie, die Sie kaufen wollen, informieren, um herauszufinden, ob Sie eine Grunddienstbarkeit benötigen ODER ob sich derzeit eine Grunddienstbarkeit auf Ihrem Grundstück befindet.
Wenden Sie sich an Ihren Immobilienmakler oder einen erfahrenen örtlichen Immobilienanwalt, der Ihnen bei diesen Details helfen kann.
Wenn die Informationen über eine Grunddienstbarkeit nicht bereits in den Dokumenten für Ihr Grundstück enthalten sind, müssen Sie möglicherweise weitere Informationen bei Ihrem örtlichen Bezirksamt einholen oder eine Titelsuche durchführen lassen.
Haben wir etwas übersehen? Lassen Sie es uns in den Kommentaren wissen.
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