Teilungsklage Kalifornien
Eine Teilungsklage in Kalifornien kommt zustande, wenn ein Miteigentümer einer Immobilie verkaufen will, die anderen Miteigentümer aber ihre Eigentumsrechte nicht verkaufen wollen. Partition bedeutet Teilung. Die gegnerischen Miteigentümer haben laut Gesetz das absolute Recht, die Immobilie zu teilen und ihren Anteil mit dem Rechtsmittel der „Teilung“ zu verkaufen.
Was ist eine Teilungsklage?
Eine Teilungsklage ist eine Klage, die den Verkauf von Eigentum vor Gericht erzwingt, egal ob es sich um ein Gebäude, ein Haus oder einen Bauernhof handelt – alles, was mit einer Immobilie verbunden ist, kann in Kalifornien durch Miteigentum geteilt und verkauft werden. Die kalifornische Gesetzgebung sieht ein schriftliches Verfahren nach dem Zivilgesetzbuch vor, das zu befolgen ist, wenn die Eigentumsverhältnisse aufgelöst oder geändert werden.Immobilien und ihre Rechte gehören zum Land. Zum Grundeigentum gehören Dienstbarkeiten, Mieten und Schulden oder Gewinne sowie alle von Menschenhand geschaffenen Dinge wie Einbauten und Zäune. Ein Käufer erwirbt die Immobilie und/oder die Eigentumsrechte. Dies wird auch als „Bündel von Rechten“ bezeichnet. Die Aufteilung des Eigentums kann komplex und schwierig werden.
Wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilie mit anderen Miteigentümern aufzulösen oder zu kaufen, ist es wichtig, dass jeder Eigentümer genau weiß, welchen Anteil er tatsächlich besitzt. Genauso wichtig ist es, zu definieren, wofür die Immobilie genutzt wird: für Gewinn oder Vergnügen, vielleicht für beides. Was war der Zweck der Immobilie? Die genaue Festlegung des Zwecks (bewirtschaftetes Grundstück) spart Zeit und Geld, wenn einer der Eigentümer später eine Teilung beschließt.
Wer kann eine Teilung beantragen?
Das Verfahren für eine Teilung ist gesetzlich geregelt. Das kalifornische Gesetz Civil Procedure Code section 872.210 besagt, dass jeder, der sein Eigentum, das er gemeinsam mit einer anderen Person besitzt, auflösen möchte, das Recht hat, seinen Anteil zu verkaufen, wenn er dies wünscht. Die Voraussetzungen für eine Teilung sind:
● Erbschaft, d.h. in der Regel Familienmitglieder, die Immobilien und persönliches Eigentum erben.
● Geschiedenes/gemeinsames Eigentum von Ehegatten.
● Investierte Eigentumspartner mit getrennten Werten des Eigentums an Immobilien und persönlichem Eigentum. Teilung durch konkurrierendes Interesse bedeutet, dass die Eigentümer das Recht haben, per Gesetz zu verkaufen, wenn sie es wünschen. Es handelt sich um ein absolutes Eigentumsrecht. Es gibt Ausnahmen von dieser Regel:
1) schriftlicher/vertraglicher Verzicht auf das Teilungsrecht oder
2) Gemeinschaftseigentum: Eigentum eines Ehepaares. Diese Aufteilung ist möglich, erfolgt aber erst nach einer Scheidung vor dem Familiengericht.
Wie Sie eine Teilungsklage vermeiden können, indem Sie die Eigentumsarten verstehen
Die Kenntnis der Eigentumsarten, die zu Teilungsklagen führen können, kann Ihnen helfen, einen Rechtsstreit zu vermeiden. Sprechen Sie mit unseren kalifornischen Immobilienanwälten, um die Teilungsklage zu stoppen, bevor es dazu kommt.
● Gemeinschaftseigentum – Gemeinschaftseigentum kann nur durch die Absicht der Parteien begründet werden und liegt vor, wenn zwei oder mehr Personen gleichermaßen berechtigt sind, ein ungeteiltes Interesse an einer bestimmten Immobilie zu nutzen, zu genießen und zu besitzen. Die Miteigentümerschaft ist ein Recht auf Überleben. Das bedeutet, dass nach dem Tod eines Mitpächters seine Rechte und Interessen auf den oder die überlebenden Pächter übergehen, ohne dass ein Nachlassverfahren erforderlich ist. Denken Sie daran, dass diese Art von Mietverhältnissen absichtlich geschaffen wird und allen Eigentümern/Mietern klar ist.
● Tenancy in Common – Tenancy in Common wird durch einen Grundbesitz geschaffen, der von zwei oder mehr Personen ohne Recht auf Überleben gehalten wird. Bei der Tenancy in Common geht ihr Anteil auf die Erben über.
● Tenancy by Entirety- Bei der Tenancy by Wholety sind nur zwei Personen Eigentümer/Mieter und müssen verheiratet sein. Die Teilung erfolgt infolge einer Scheidung.
● Tenancy in Severalty – Tenancy in Severalty bedeutet, dass eine Person Eigentümer der Immobilie ist. Es gibt kein Miteigentum neben dem Interesse der anderen, das abgetrennt wird.
Kalifornische Teilungsverfahren durch Gesetz definiert
Eine Teilungsklage bittet die Gerichte, die Teilung oder den Verkauf der Immobilie zu erzwingen. Es gibt drei Arten der Teilung:
Sachliche Teilung:
Dies geschieht, wenn die Parteien zusammenkommen und eine Einigung erzielt wird. Sie beschließen, ihre Eigentumsrechte gerecht aufzuteilen, und zwar in getrennte Einzelteile, einen Bruchteil der Immobilie.
Teilung durch Schätzung:
Die Immobilie wird geschätzt und verkauft. Der Erlös wird gerecht aufgeteilt. Dies würde bei einem Einfamilienhaus geschehen, da man das Haus nicht in zwei Hälften teilen kann. Wenn einer der Eigentümer den anderen auskaufen möchte, kann dies nach der Schätzung der Immobilie geschehen.
Teilung durch Urteil:
Das Zwischenurteil überlässt die Entscheidung dem Richter.
Der Richter muss einige Elemente festlegen, bevor er die Teilung der Immobilie zulässt.
1) Er entscheidet über das mutmaßliche Interesse jeder Partei an der Immobilie und ordnet die Teilung an; und
2) die Art der Teilung durch Naturalien oder den Verkauf der Immobilie. Teilungsklage durch Zwischenurteil (Rechtsprechungsbeispiel):
Summer vs. Superior Court of San Francisco.
Drei Miteigentümer hatten eine Anlageimmobilie in San Francisco. Eine von ihnen beantragte die Teilung der Immobilie, und der Richter gab ihr in der Verhandlung das Recht, die Immobilie privat zu verkaufen. Zwei andere Miteigentümer legten gegen den Antrag Berufung ein (das Interesse der Eigentümer wurde nicht bewertet, um in der Zukunft ermittelt zu werden). Das Berufungsgericht hob die Entscheidung der unteren Instanz (des Erstgerichts) auf. Warum ist dieser Fall wichtig?
1) Die Beauftragung eines Anwalts mit der Erstellung eines Geschäftsplans und der Gründung einer Partnerschaft/Gesellschaft kann Zeit und Geld sparen. Letztendlich kann ein Anwalt die Auflösung einer Immobiliengesellschaft und Miteigentümerschaft weniger belastend machen. Der oben genannte Rechtsstreit begann 2016 und endete 2018.
2) Das kalifornische Verfahren erfordert, dass die Interessen jedes Miteigentümers festgestellt werden, bevor eine Teilungsanordnung gemäß Civil Code Procedure 872.720 (a) erteilt werden kann.
Bei Stone & Sallus bieten wir eine kostenlose Beratung an. Unsere Anwälte sind qualifiziert und verfügen über umfassende Kenntnisse in den folgenden Bereichen: Wirtschafts-, Immobilien- und Erbrecht in Kalifornien. Wir kennen die lokalen und bundesstaatlichen Gesetze, die die Aufteilung von Eigentum regeln. Die Anwälte von Stone & Sallus sind bereit, die beste Strategie zur Teilung Ihres Eigentums zu bewerten und zu maximieren, um Ihre Prozessziele zu erreichen.
Beste Methode zur Vermeidung einer Teilung
Mediation ist ein großartiges Instrument, das die Eigentümer zusammenbringt, um zu versuchen, die Probleme zu lösen, ohne dass hohe Anwaltskosten anfallen. Es ist immer am besten, zu versuchen, eine Lösung zu finden, um Stress, Zeit und Kosten einer Teilungsklage zu vermeiden. Wenn die Einigung scheitert, wenden Sie sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt, der Sie beraten kann, wie Sie eine Teilungsklage gewinnen können.