VA Renovation Loan
VA Renovation Loan Guidelines
Die VA Renovation Loan Guidelines sind ein wenig komplizierter als ein reines VA Home Loan. Zunächst beantragen Sie zwei Darlehen – das ursprüngliche Kaufdarlehen und das Renovierungsdarlehen. Die beiden Darlehen werden dann zu einer monatlichen Zahlung zusammengelegt. Alle Änderungen und Reparaturen, die durch das Renovierungsdarlehen abgedeckt sind, werden in den Endwert einbezogen. Dies ist der Fertigstellungswert. Reparaturen können auch nach Abschluss des Kredits durchgeführt werden! Der Darlehensgeber zahlt die Darlehensbeträge an den Bauunternehmer, wenn dieser die Umbaumaßnahmen abschließt. Dazu gleich mehr.
Sie fragen sich vielleicht, wie der Kreditgeber den Gesamtbetrag ermittelt, der für den Kauf des Hauses und die Fertigstellung der Renovierungsarbeiten erforderlich ist. Dazu wird der kleinere der beiden Beträge verwendet, der sich aus den Anschaffungskosten und dem von einem VA-Gutachter ermittelten Fertigstellungswert ergibt. Dies wird als Notice of Value (NOV) bezeichnet. Der Gutachter ermittelt die Anschaffungskosten, indem er den vertraglich vereinbarten Verkaufspreis, die Gesamtkosten für Änderungen und Reparaturen, Inspektionsgebühren, Gebühren für die Aktualisierung des Titels und Genehmigungen zusammenzählt.
Was sind diese Rücklagen? Die Mittel sind ein Polster für den Fall der Fälle. Jeder weiß, dass ein Bauunternehmer, sobald er ein Projekt in Angriff nimmt, Dinge findet, die mehr Geld kosten oder die Dauer der Reparaturen verlängern können. Der maximal zulässige Sicherheitszuschlag beträgt 15 % der Projektkosten. Sie ist zwar nicht vorgeschrieben, aber der Kreditgeber entscheidet auf der Grundlage des Umfangs der auszuführenden Arbeiten, ob ein Sicherheitszuschlag gerechtfertigt ist. Alles Geld, das nach Abschluss der Arbeiten noch übrig ist, muss auf den Hauptsaldo angerechnet werden. Wenn Sie den Sicherheitszuschlag bei Vertragsabschluss aus eigener Tasche bezahlt haben, erhalten Sie das Geld, sobald das Projekt abgeschlossen ist.
Das war eine Menge Information, also lassen Sie uns das in realen Zahlen ausdrücken, damit Sie eine Vorstellung davon bekommen. Das folgende Beispiel finden Sie im Rundschreiben 26-18-6, das im April 2018 veröffentlicht wurde.
Szenario A
Der vertraglich vereinbarte Verkaufspreis beträgt 100.000 $, Änderungen und Reparaturen 75.000 $, eine Rückstellung für Zwischenfälle (10 %) von 7.500 $, eine Inspektion von 250 $ und eine Genehmigung von 250 $, was zu Gesamtanschaffungskosten von 183.000 $ führt. Die Wertmitteilung wird mit 180.000 $ angegeben. Da die 180.000 $ weniger als 183.000 $ sind, werden diese als Anschaffungskosten betrachtet. Daher müssten Sie die zusätzlichen 3.000 $ zum Abschluss mitbringen. Dies gilt nicht als Anzahlung, da die Anschaffungskosten höher sind als der ausgewiesene Marktwert des Hauses.
Szenario B
Der vertraglich vereinbarte Verkaufspreis beträgt 100.000 $, Änderungen und Reparaturen 75.000 $, eine Rückstellung für Zwischenfälle (10 %) von 7.500 $, eine Inspektion von 250 $ und eine Genehmigung von 250 $, so dass sich die gesamten Anschaffungskosten auf 183.000 $ belaufen. Die Wertmitteilung wird mit 190.000 $ angegeben. Der geringere Betrag von 183.000 $ wird als Anschaffungskosten verwendet, so dass der gesamte Betrag zusammen mit der Finanzierungsgebühr finanziert werden kann.
Wie Sie sehen, müssen die Kosten nach Abschluss der Arbeiten unter der Wertmitteilung liegen, um vollständig finanziert zu werden. Alles, was über der NOV liegt, muss zum Zeitpunkt des Abschlusses aus eigener Tasche bezahlt werden.
Was ist, wenn Sie bereits Eigentümer Ihres Hauses sind und eine Refinanzierung wünschen? Die Szenarien sind die gleichen. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Sie Ihre derzeitige Hypothek vollständig abbezahlen müssen, indem Sie das bestehende Darlehen refinanzieren. Um die Anschaffungskosten für eine Refinanzierung zu ermitteln, addieren Sie einfach die Rückzahlung des bestehenden Kredits, die Gesamtkosten für Reparaturen und Umbauten, Inspektionsgebühren, Gebühren für die Aktualisierung des Eigentumsrechts und Genehmigungen. Liegt die Gesamtsumme über der Wertmitteilung, müssen Sie die zusätzlichen Kosten entweder aus eigener Tasche bezahlen oder die Projektkosten reduzieren. Liegt die Gesamtsumme unter der Notice of Value, haben Sie den zusätzlichen Vorteil, dass Sie die Abschlusskosten mit einbeziehen oder eine Auszahlung von bis zu 100 % des Darlehenswerts in Anspruch nehmen können.
Home Purchase Option
– Eine großartige Option zur Verbesserung von Zwangsversteigerungen oder Leerverkäufen
– Verbesserung von veralteten Häusern
– Kauf eines neuen VA-Hauses, das einige Reparaturen benötigt.
Home Refinance Option
– Verbessern Sie ein bestehendes Haus, anstatt in eine neue Immobilie umzuziehen.
-Renovierung eines VA-Hauses, das ein wenig TLC benötigt.
Ok, Sie haben Ihre Finanzierung, Sie haben Ihr Darlehen – was nun? Sie beginnen mit Ihrem Projekt! Der Teil des Darlehens, der für die Renovierung vorgesehen ist, wird auf einem Treuhandkonto verwahrt. Sie müssen dem Kreditgeber gegenüber nachweisen, dass die Reparaturen fristgerecht und in akzeptabler Weise durchgeführt werden. Sobald der Kreditgeber diese Nachweise erhält, wird er die Mittel an Ihr Bauunternehmen auszahlen.
Reden wir über Ihr Bauunternehmen. Für den VA-Renovierungskredit gibt es bestimmte Anforderungen an den Auftragnehmer. Vielleicht kennen Sie einen Bauunternehmer, der gute Arbeit leistet und zufällig ein Freund von Ihnen ist, so dass Sie wissen, dass er vertrauenswürdig ist. Es ist wichtig zu wissen, dass der von Ihnen gewählte Bauunternehmer registriert sein und eine gültige VA-Builder-Identifikationsnummer besitzen muss, bevor die VA-Note of Value ausgestellt wird. Außerdem müssen Sie eine Geschäftsbeziehung mit dem Bauunternehmer unterhalten. Das heißt, keine Freunde oder Familienmitglieder. Es darf kein potenzieller Interessenkonflikt zwischen Ihnen und dem Bauunternehmer bestehen. Der Bauunternehmer muss eine Haftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 100.000 $ abschließen und einen detaillierten Kostenvoranschlag für die Reparaturen vorlegen, in dem er die Kosten für Arbeit und Material getrennt ausweist.
Was passiert, wenn Sie sich inmitten Ihrer Renovierungsarbeiten für einige Änderungen entscheiden? Dann müssen Sie einen Änderungsauftrag erstellen. Sie dürfen alle Änderungen vornehmen, die Sie wünschen, solange Sie sie aus eigener Tasche bezahlen. Alle Entscheidungen, die Sie nach Abschluss der Bewertung treffen, können nicht mehr in das neue Darlehen übernommen werden. Wenn Sie sich für eine Änderung entscheiden, muss diese dem Gutachter zur Genehmigung vorgelegt werden, bevor die Arbeiten beginnen können. Er muss nämlich sicherstellen, dass der Änderungsauftrag den Wert des ursprünglichen Gutachtens nicht mindert.
Der Kreditgeber ist letztlich dafür verantwortlich, das Projekt zu überwachen und sicherzustellen, dass es ordnungsgemäß und wie im Arbeitsumfang angegeben ausgeführt wird. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Wert des Hauses erhalten bleibt. Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, schickt der Kreditgeber den VA-Honorargutachter für eine abschließende Inspektion zum Objekt zurück. Sie stellen sicher, dass die Arbeiten den Mindestanforderungen an die Immobilie entsprechen.
Wow! Das war eine Menge an Informationen. Die wichtigsten Dinge, die Sie sich merken sollten, sind die folgenden.
1. Mit einem VA-Renovierungsdarlehen können Sie ein Haus kaufen, an dem noch einige Arbeiten vorgenommen werden müssen, bevor Sie einziehen können. Das Darlehen umfasst den ursprünglichen Kaufpreis und die Kosten für Renovierungen, Umbauten und Reparaturen in einem einzigen Darlehen.
3. Die Arbeiten können nach dem Abschluss abgeschlossen werden, so dass Sie die Reparaturen nicht aus eigener Tasche bezahlen müssen, bevor Sie einziehen können.
4. Jeder, der sich für ein VA Home Loan qualifiziert, qualifiziert sich auch für ein VA Renovation Loan. Dies gilt auch dann, wenn Sie derzeit ein VA- oder konventionelles Darlehen besitzen. Es ist eine perfekte Option, wenn Sie Ihr derzeitiges Haus refinanzieren und einige dringend benötigte Reparaturen vornehmen möchten.