Verursacht die Pandemie einen Boom oder eine Blase auf dem Wohnungsmarkt von Las Vegas? | Nevada Public Radio
Die Bauträger verzeichnen Rekordverkäufe von Häusern in Las Vegas, und die Hauspreise erreichten im Juni ein Allzeithoch, was auf einen Anstieg der Wiederverkäufe zurückzuführen ist.
Einige Experten sagen, dass die Koronavirus-Pandemie der Grund dafür ist, aber es könnte auch einfach an den niedrigeren Zinssätzen liegen.
Jonathan Gedde ist der CEO von SimpliFi Mortgage. Er sagte, dass der Anstieg der Verkäufe eine Kombination von Faktoren ist, aber einer der wichtigsten ist die historisch niedrigen Zinssätze.
Die Zinssätze werden von Käufer zu Käufer bestimmt, sagte er, aber jemand mit einer guten Kreditwürdigkeit und einer Menge Geld, um eine Anzahlung zu leisten, könnte einen Zinssatz im Bereich von 2 Prozent bekommen, und diejenigen mit ein paar Dellen in ihrer Kreditauskunft und einer kleineren Anzahlung könnten etwas im Bereich von 3 Prozent bekommen.
Abgesehen von den Zinssätzen bringt die Attraktivität des Lebens in Süd-Nevada die Menschen hierher.
„Wir wachsen als Bevölkerung“, sagte Gedde, „Im Jahr 2019, glaube ich, war es etwas mehr als 10.000 Menschen pro Monat Netto-Bevölkerungswachstum, das ist eine riesige Zahl.“
Mit diesen Faktoren, plus Bemühungen der Regierung, um Geld fließt in der Wirtschaft und die Menschen in ihren Häusern mit erweiterten Hypothek Forbearance Programme zu halten, sieht er keinen Grund für einen Rückgang der Immobilienpreise.
„Ich sehe keine Art von Abschwung im Wohnungsbau“, sagte er, „Wir werden keine massive Anzahl von Zwangsvollstreckungen haben.“
Unterstützung kommt von
John Benedict ist Anwalt und außerordentlicher Professor für das Lied Center for Real Estate der UNLV. Er stimmte zu, dass das Bevölkerungswachstum und die guten Zinssätze die Nachfrage ankurbeln.
„Ich denke, dass auch mehr Rentner ins Netz kommen, allein durch die Demographie der Baby-Boomer“, sagte er, „Unser Gesundheitssystem ist immer stärker geworden, also gibt es eine Menge positiver Gründe, hierher zu ziehen und hier zu leben.“
Aber er stimmte nicht zu, dass Las Vegas keinen Rückgang der Immobilienpreise erleben könnte.
„Ich denke, die Wirtschaftsindikatoren sind gemischt“, sagte Benedict und verwies auf die massive Anzahl von Entlassungen in der Region. „Ich persönlich erwarte eine gewisse Korrektur, aber nichts, was wir 2008, 2009, 2010 gesehen haben, als es einfach ein freier Fall war.“
Die Große Rezession ist den meisten Südnevadanern noch immer im Gedächtnis geblieben. Der Immobiliencrash führte dazu, dass Tausende von Menschen ihre Häuser durch Zwangsvollstreckung verloren und Tausende weitere zu Leerverkäufen gezwungen wurden.
Weder Benedict noch Gedde glauben jedoch, dass der Markt auf eine Immobilienblase und eine Pleite zusteuert, wie sie das Tal während der Rezession erlebte.
Zum einen stellte Gedde fest, dass einige der Darlehensoptionen, die die Menschen in finanzielle Schwierigkeiten brachten, nicht mehr verfügbar sind.
„Die Zinssätze, über die wir heute sprechen, gelten für 30-jährige Hypotheken mit festem Zinssatz, die voll amortisiert, staatlich versichert und staatlich abgesichert sind“, sagte er. „Das sind die Standardkredite, die es seit vielen, vielen Jahrzehnten gibt.“
Darüber hinaus sagte Benedict, dass die Regierung dieses Mal mehr tut, um Geld in die Wirtschaft zu stecken, als sie es tat, als die Große Rezession kam.
„Der Kongress hat dieses Mal nicht gewartet, um zu handeln, er hat das Forbearance-Programm ermöglicht und eine Menge Geld in Umlauf gebracht, um die Wirtschaft zu stützen und es direkt an den durchschnittlichen Arbeitnehmer weiterzuleiten, damit dieser seinen Verpflichtungen nachkommen kann“, sagte er.
Benedict sagte, dass insbesondere das Forbearance-Programm dazu beiträgt, die Wirtschaft am Laufen zu halten und die Menschen in ihren Wohnungen zu halten.
Im Rahmen des Programms können Menschen, die von der Koronavirus-Pandemie betroffen sind, mit ihrem Hypothekenkreditgeber einen Zahlungsaufschub von sechs Monaten aushandeln, und wenn sie nach diesem Zeitraum immer noch betroffen sind, können sie um weitere sechs Monate bitten.
Die Hypothekenverpflichtung verschwindet nicht, aber die Hausbesitzer können diese Zahlungen auf die Zeit nach der Hypothekenlaufzeit verschieben.
Eine Sache, die ein Hausbesitzer nicht tun kann, während er im Aufschub ist, ist die Refinanzierung seines Hauses, was Gedde Leuten, die es können, vorschlägt – mit einem Vorbehalt.
„Es geht wirklich um die Kombination, wie viel man im Verhältnis zu den Kosten des Kredits spart“, sagte er. „Der Break-even-Punkt, d.h. die monatliche Zahlungsersparnis, die Kosten des Kredits geteilt durch die monatliche Zahlungsersparnis, sagt Ihnen, wie lange es dauert, die Refinanzierung auszugleichen, das ist es, was sie wirklich betrachten sollten.“
Er sagte, dass Hausbesitzer den Kredit mindestens so lange haben sollten, wie es dauert, den Prozess zu amortisieren. Gedde sagte, dass die Leute im Allgemeinen einen Break-even-Punkt von etwa 12 Monaten sehen, was es für viele Leute lohnenswert macht.
Niemand weiß, wie lange die Zinssätze niedrig bleiben werden, sagte er, aber sie werden nicht bei 2 Prozent in 10 Jahren sein.
„Den Markt zu timen ist ein bisschen wie ein Irrweg, wenn es sowohl um den Immobilienmarkt als auch um den Zinsmarkt geht. Sie werden es nie genau am niedrigsten Tag von beiden perfekt hinbekommen“, sagte Gedde.
Er sagte, wenn Sie das Haus mögen, das Sie ausgewählt haben, und sich mit dem Kreditgeber wohlfühlen, dann kaufen Sie das Haus.
Weil es im Moment so viel Ungewissheit gibt, sagte Benedict, dass Hauskäufer mit Bauträgern über das sprechen sollten, was als höhere Gewalt bekannt ist, was der rechtliche Begriff für einen Akt Gottes ist.
„Es ist eine faire Frage an einen Bauunternehmer: ‚Können wir uns darauf einigen, dass ich von diesem Vertrag entbunden werde, wenn ich keine Finanzierung bekomme oder den Verkauf nicht abschließen kann oder meinen Arbeitsplatz aufgrund höherer Gewalt verliere'“
Er sagte, dass er diese Art von Formulierung in allen Arten von Verträgen wegen der Pandemie und ihrer Auswirkungen gesehen hat.