Was sind Hypotheken-Rabattpunkte und wie funktionieren sie?
Was sind Hypotheken-Rabattpunkte?
Mit Hypotheken-Rabattpunkten können Sie im Gegenzug für eine niedrigere Hypothekenzahlung mehr an Abschlusskosten zahlen. Das bedeutet, dass Sie eine höhere Vorauszahlung leisten müssen, aber eine niedrigere monatliche Rate über die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens.
In der Regel entsprechen die Kosten für einen Hypothekenpunkt 1 % des Darlehensbetrags, und dieser eine Punkt senkt Ihren Zinssatz um etwa 0,25 %.
Bei einem Darlehensbetrag von 300.000 $ und einem Hypothekenzinssatz von 3 % könnten Sie beispielsweise einen Rabattpunkt für 3.000 $ kaufen, um einen Zinssatz von 2,75 % zu erhalten.
Wenn Sie vorhaben, das Darlehen langfristig zu halten, sind Hypothekenpunkte eine gute Möglichkeit, während der Laufzeit Ihres Darlehens Geld zu sparen.
Überprüfen Sie Ihre Hypothekenzinsen (26. März 2021)
In diesem Artikel (Springe zu…)
- Wie Hypothekenpunkte funktionieren
- Wie Hypothekenpunkte Ihren Zinssatz beeinflussen
- Lohnen sich Rabattpunkte?
- „Negative“ Hypothekenpunkte (keine Abschlusskosten)
- Sind Hypothekenpunkte steuerlich absetzbar?
- Wie hoch sind die heutigen Hypothekenzinsen?
Wie Hypothekenpunkte funktionieren
Wenn Sie die aktuellen Hypothekenzinsen der Kreditgeber prüfen, sehen Sie oft drei verschiedene Zahlen: Zinssatz, effektiver Jahreszins und „Punkte“.
Punkte – auch „Hypothekenpunkte“ oder „Rabattpunkte“ genannt – sind Gebühren, die speziell dazu dienen, Ihren Zinssatz zu senken.
Jeder Rabattpunkt kostet 1 % Ihres Darlehensbetrags und senkt Ihren Hypothekenzins in der Regel um etwa 0,25 %.
Das bedeutet, dass Sie bei einem Zinsangebot, das Punkte enthält, im Voraus mehr bezahlen müssen, um den angezeigten Zinssatz zu erhalten.
Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie nehmen ein Hypothekendarlehen in Höhe von 300.000 $ auf. So könnte Ihr Zinssatz mit und ohne Hypothekenpunkte aussehen:
| Hypothekenpunkte | Vorabkosten für Punkte | Zinssatz | Gesamtzins über 30 Jahre |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155.300 |
Die angegebenen Zinssätze dienen nur als Beispiel. Ihr eigener Hypothekenzins und die Gebühren können variieren. Hier erhalten Sie eine individuelle Zinsschätzung.
Die Kosten für den Kauf von Rabattpunkten summieren sich schnell. Aber wie Sie im obigen Beispiel sehen können, können die langfristigen Einsparungen beträchtlich sein.
Wenn Sie jedoch planen, nur einige Jahre in der Wohnung zu bleiben, können die Vorlaufkosten für den Kauf von Hypothekenpunkten die Einsparungen, die Sie durch den Kauf eines niedrigeren Zinssatzes erzielen, leicht überwiegen. Überlegen Sie sich, wie lange Sie Ihr Darlehen behalten wollen, bevor Sie entscheiden, ob Sie für Rabattpunkte zahlen wollen oder nicht.
Auf der Abrechnung werden Rabattpunkte manchmal als „Discount Fee“ oder „MortgageRate Buydown“ bezeichnet und unterscheiden sich von den „Origination Points“, den Gebühren, die eine Bank für den Abschluss Ihres Darlehens erhebt.
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Wie sich Rabattpunkte auf Ihren Hypothekenzins auswirken
Wenn Rabattpunkte gezahlt werden, erhebt die Bank beim Abschluss eine einmalige Gebühr und erhält im Gegenzug einen niedrigeren Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredits.
Der Umfang der Zinsreduzierung variiert jedoch je nach Bank.
Das ist einer der Gründe, warum es wichtig ist, sich nach dem besten Hypothekenzins umzusehen. Verschiedene Banken bieten unterschiedliche Rabatte für die Zahlung von Punkten an.
Als Faustregel gilt, dass die Zahlung eines Rabattpunkts den angegebenen Hypothekenzins um 25 Basispunkte (0,25 %) senkt. Die Zahlung von zwei Rabattpunkten führt jedoch nicht immer zu einer Senkung des Zinssatzes um 50 Basispunkte (0,50 %), wie Sie es erwarten würden.
Auch die Zahlung von drei Rabattpunkten senkt den Zinssatz nicht unbedingt um 75 Basispunkte (0,75 %).
Hier ein Beispiel, wie Rabattpunkte bei einer Hypothek von 100.000 $ wirken können:
- 3,50% mit 0 Rabattpunkten.Monatliche Zahlung von 449 $.
- 3,25% mit 1 Rabattpunkt.Monatliche Zahlung von 435 $. Vorabkosten von 1.000 $
- 3,00% mit 2 Rabattpunkten. Monatliche Zahlung von 422 $. Vorabkosten von 2.000 $
Die geschätzten Zahlungen enthalten keine Grundsteuer und keine Hausratversicherung. Sie enthalten nur die Hypothekenschuld und die Zinsen.
Da sie einen niedrigeren Zinssatz bieten, senken Rabattpunkte Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen während der gesamten Laufzeit des Darlehens. Es wird jedoch einige Zeit dauern, bis sich die niedrigen Zinsen in echte Einsparungen verwandeln.
Außerdem betrachten die Banken diese Zahlung als „vorausbezahlte Hypothekenzinsen“, die von der Steuer absetzbar sind. Für einige Hypothekarkreditnehmer bietet der Kauf von Punkten also einen zusätzlichen Steuervorteil.
Allerdings zahlt man nicht für Rabattpunkte, um die Steuervergünstigung zu erhalten. Sie zahlen, um die Hypothekenzinsen zu senken.
Lohnen sich Rabattpunkte für Hypotheken?
Im obigen Beispiel spart der Hypothekenantragsteller 14 $ pro Monat für jede 1.000 $, die er für Hypothekenpunkte ausgibt. Um die vollen Kosten von 1.000 $ für die Punkte zurückzubekommen, müsste der Hauskäufer 71 regelmäßige monatliche Zahlungen leisten. Das würde fast sechs Jahre dauern.
Finanzierungsexperten bezeichnen die Zeit, die benötigt wird, um die Vorlaufkosten zu decken, als „Break-even-Punkt“.
Jedes Hypothekendarlehen hat seinen eigenen Break-even-Point für den Kauf von Punkten.
Wenn Sie vorhaben, über den Break-even-Punkt hinaus in Ihrem Haus zu bleiben, und – das ist der Schlüssel! –
Je länger Sie über den Break-even-Punkt hinaus in Ihrer Wohnung bleiben, desto mehr werden Sie sparen, weil die Zinssenkung weiterhin monatliche Einsparungen bringt, solange Sie das Darlehen haben.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder die Hypothek refinanzieren, bevor der Break-even-Punkt erreicht ist, können Rabattpunkte eine Geldverschwendung sein. In diesem Fall wäre es besser, das Geld in die Anzahlung zu stecken, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.
Laut Freddie Mac werden für ein typisches 30-jähriges Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz zwischen 0,5 und 0,7 Rabattpunkte berechnet.
Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz sind in der Regel mit weniger Punkten verbunden, da Käufer von ARM-Hypotheken beabsichtigen, diese früher zu verkaufen oder zu refinanzieren. Punkte machen sich nur dann bezahlt, wenn Sie den Kredit lange genug behalten, um die Einsparungen durch die Zinssenkung zu realisieren.
Wie sich Hypothekenpunkte auf den effektiven Jahreszins auswirken
Banken verwenden manchmal das als „effektiver Jahreszins“ bekannte Instrument für den Kauf von Hypotheken, um ein Darlehen mit Rabattpunkten attraktiver erscheinen zu lassen, als es tatsächlich ist.
Der effektive Jahreszins, der für Annual Percentage Rate steht, ist eine Berechnung, die die langfristigen Kosten einer Hypothek aufzeigen soll, und die Zahlung von Punkten senkt die langfristigen Kosten in Form eines niedrigeren Hypothekenzinssatzes.
Aber der effektive Jahreszins setzt auch voraus, dass Sie Ihr Darlehen 30 Jahre lang halten. Sehr oft ist das nicht der Fall, was die Berechnung des effektiven Jahreszinses zunichte macht.
Deshalb ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass der effektive Jahreszins nicht der Hypothekenzins ist. Ihr Hypothekenzins ist Ihr Hypothekenzins.
Der Vergleich von Darlehensangeboten nach der Methode des „niedrigsten effektiven Jahreszinses“ ist selten ein guter Plan. Dabei werden Rabattpunkte zu Ihren Ungunsten verwendet.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie viel Sie für ein Darlehen zahlen müssen, bitten Sie Ihren Kreditsachbearbeiter, mit Ihnen den Kostenvoranschlag oder den Haftungsausschluss für die Wahrheit bei der Kreditvergabe durchzugehen.
„Negative“ Rabattpunkte (Darlehen ohne Abschlusskosten)
Ein weiterer hilfreicher Aspekt der Rabattpunkte ist, dass die Kreditgeber sie manchmal auch umgekehrt anbieten.
Anstatt Rabattpunkte zu zahlen, um Zugang zu niedrigeren Hypothekenzinsen zu erhalten, können Sie von Ihrem Kreditgeber Punkte erhalten und das Geld für die Abschlusskosten und Gebühren im Zusammenhang mit Ihrem Hausdarlehen verwenden.
Der Fachbegriff für Umkehrpunkte ist „Rabatt“.
Hypothekenbewerber können in der Regel bis zu 5 Punkte als Rabatt erhalten. Je höher jedoch der Rabatt ist, desto höher ist auch der Hypothekenzins.
Das folgende Beispiel zeigt, wie Rabattpunkte bei einer Hypothek von 100.000 $ mit einer Laufzeit von 30 Jahren wirken können:
- 3,50 % mit 0 Rabattpunkten.Monatliche Zahlung von 449 $
- 3,75 % mit 1 „negativen“ Rabattpunkt. Monatliche Zahlung von 463 $. 1.000 $ Kreditkostengutschrift
- 4,00% mit 2 „negativen“ Rabattpunkten. Monatliche Zahlung von 477 $, Gutschrift von 2.000 $ für die Darlehenskosten
Die geschätzten Zahlungen enthalten keine Grundsteuer und keine Hausratversicherung. Sie umfassen nur die Hypothekenschuld und die Zinsen.
Hauseigentümer können Rabatte nutzen, um einen Teil oder alle Abschlusskosten ihres Kredits zu bezahlen. Wenn Sie einen Rabatt verwenden, um die gesamten Abschlusskosten zu bezahlen, spricht man von einem Hypothekendarlehen ohne Abschlusskosten.
Hypotheken mit Abschlusskosten ohne Abschlusskosten verringern den Betrag, der beim Abschluss erforderlich ist. Die Kreditgeber Rabatte können Bankgebühren wie Origination Gebühren zusammen mit Abschlusskosten von Dritten geladen zu decken.
Käufer, die Hypotheken mit niedriger oder ohne Anzahlung in Anspruch nehmen, finden diese Option möglicherweise attraktiv – vor allem, wenn sie sich Sorgen machen, Geld für Notfälle oder andere Lebensereignisse zu sparen.
Wenn Sie eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten abschließen, können Sie so liquide wie möglich bleiben, da Ihr gesamtes Bargeld bei der Bank liegt.
Rabatte können auch bei der Refinanzierung von Vorteil sein.
Mit Hilfe von Rabatten können die gesamten Abschlusskosten eines Kredits „erlassen“ werden, so dass der Hausbesitzer refinanzieren kann, ohne dass sich der Hypothekenbetrag erhöht.
Wenn die Hypothekenzinsen sinken, sind Hypotheken ohne Abschlusskosten eine hervorragende Möglichkeit, Ihren Zinssatz zu senken, ohne immer wieder Gebühren zu zahlen. Sie könnten innerhalb eines Jahres dreimal oder öfter refinanzieren, ohne Gebühren an die Bank zu zahlen.
Sind Hypothekenpunkte steuerlich absetzbar?
Rabattpunkte können steuerlich absetzbar sein, je nachdem, welche Abzüge Sie bei Ihren Bundeseinkommenssteuern geltend machen.
Um Diskontpunkte oder andere qualifizierte Hypothekenzinszahlungen abzuschreiben, müssen Sie Ihre Abzüge in Schema A des Formulars 1040 aufschlüsseln.
Wenn Sie den Standardabzug in Anspruch nehmen, können Sie keine Hypothekenzinsen oder Hypothekenpunkte absetzen.
Die für ein Hypothekendarlehen zum Erwerb eines Eigenheims gezahlten Abschlagspunkte können in dem Jahr, in dem sie gezahlt werden, zu 100 % abgezogen werden. Rabattpunkte für ein Hypothekendarlehen zur Refinanzierung sind nicht absetzbar.
Der Steuerabzug für Punkte, die für ein Refinanzierungsdarlehen gezahlt werden, wird über die Laufzeit des Darlehens verteilt. Ein Hauseigentümer, der für ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren Punkte zahlt, kann jährlich 1/30 der gezahlten Punkte als Abzug geltend machen.
Ziehen Sie vor der Einreichung der Steuererklärung immer einen Fachmann zu Rate. Diese Website gibt keine Steuerberatung. Informieren Sie Ihren Steuerberater, wenn Sie Hypothekenzinszahlungen und Diskontpunkte abschreiben möchten.
Wie hoch sind die heutigen Hypothekenzinsen?
Die heutigen Hypothekenzinsen sind auf einem historischen Tiefstand. Hypothekenpunkte ermöglichen es den Kreditnehmern, ihren Zinssatz noch weiter zu senken, was zu enormen Einsparungen führen kann.
Allerdings lohnen sich Hypothekenpunkte nicht immer. Und wenn Sie sich dafür entscheiden, sie nicht zu bezahlen, können Sie bei den heutigen extrem niedrigen Zinsen immer noch ein gutes Geschäft machen.
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