Wie ein Hypothekenvertrag funktioniert

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Wie ein Hypothekenvertrag funktioniert

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Harry Jensen, Vertrauenswürdiger Hypothekenexperte mit mehr als 45 Jahren Erfahrung

Aktualisiert am 7. November 2020

Ein Grundstückskaufvertrag, auch bekannt als Grundstücksvertrag, ist eine Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, ohne eine Hypothek von einem traditionellen Kreditgeber wie einer Bank aufzunehmen. Bei einem Grundstückskaufvertrag stellt der Verkäufer der Immobilie dem Käufer ein Darlehen zur Verfügung, mit dem er die Immobilie zu den in einem Vertrag festgelegten Bedingungen erwerben kann. Aus diesem Grund wird ein Kaufvertrag auch als Verkäuferfinanzierung bezeichnet. Der Käufer muss in der Regel keine Anzahlung leisten. Der Käufer übernimmt den Besitz und die Verantwortung für die Immobilie, wenn die Kauftransaktion abgeschlossen ist, ist aber erst dann rechtlich Eigentümer der Immobilie, wenn die Vertragsbedingungen erfüllt sind, was in der Regel der Fall ist, wenn das Verkäuferdarlehen vollständig zurückgezahlt ist. Dies geschieht in der Regel, wenn das Verkäuferdarlehen vollständig zurückgezahlt ist. Es ist vergleichbar mit dem Kauf eines Hauses über einen Mietkauf- oder Ratenzahlungsplan.

Die Vertragsbedingungen sehen in der Regel vor, dass der Käufer die monatlichen Darlehenszahlungen für einen bestimmten Zeitraum leistet und auch für die Grundsteuer, die Hausratversicherung und alle Reparaturen und Renovierungen aufkommt. Bei baufälligen Immobilien kann der Vertrag verlangen, dass der Käufer die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums auf den neuesten Stand bringt und bewohnbar macht.

Auch wenn der Käufer in der Immobilie wohnt, eine monatliche Darlehenszahlung an den Verkäufer leistet und für Steuern, Versicherung und Renovierung der Immobilie verantwortlich ist, ist der Käufer bei einem Kaufvertrag NICHT rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Der Käufer wird erst dann rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie, wenn die Bedingungen des Vertrags erfüllt sind. So kann der Vertrag beispielsweise vorsehen, dass der Kreditnehmer das vom Verkäufer gewährte Darlehen über einen Zeitraum von zwanzig Jahren tilgt (zusammen mit den Grundsteuern, der Versicherung und etwaigen Reparaturen). Hält sich der Käufer an die Vertragsbedingungen, so erwirbt er nach zwanzig Jahren mit der letzten Darlehenszahlung das Eigentum an der Immobilie (oder früher, wenn der Käufer das Darlehen des Verkäufers vor Ablauf der zwanzig Jahre refinanzieren und abbezahlen kann). Hält sich der Käufer nicht an die Vertragsbedingungen, weil er z. B. eine Darlehenszahlung auslässt oder die Grundsteuer nicht bezahlt, kann der Verkäufer die Immobilie in Besitz nehmen, den Käufer zwangsräumen und alles Geld einbehalten, das der Käufer bis zu diesem Zeitpunkt an den Verkäufer gezahlt hat.

Hauskäufer, die den Vertrag für Urkunden nutzen, sind in der Regel einkommensschwache Personen mit schlechtem Kreditprofil oder Personen, die keine Hypothek von einem herkömmlichen Kreditgeber erhalten können oder wollen. Sie funktionieren in der Regel am besten, wenn ein Käufer sie als Zwischenschritt auf dem Weg zu einer regulären Hypothek und zum Kauf eines Hauses nutzt. Zum Beispiel kann ein Käufer mit schlechter Kreditwürdigkeit oder einer fehlenden Beschäftigungsgeschichte einen solchen Kredit nutzen, um ein Haus zu kaufen. Wenn sich das Kreditprofil des KÀufers verbessert hat, kann er sich fÃŒr eine regulÀre Hypothek qualifizieren und mit dem Erlös das VerkÀuferdarlehen abbezahlen, womit die Vertragsbedingungen erfÃŒllt sind. Im Gegensatz zum Vertrag hat eine reguläre Hypothek in der Regel einen niedrigeren Zinssatz, und der Kreditnehmer übernimmt das volle rechtliche Eigentum an der Immobilie.

Kaufverträge werden von verschiedenen Arten von Immobilienverkäufern angeboten, darunter Privatpersonen, Immobilieninvestmentfirmen und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften. Es gibt ein höheres Maß an Betrug im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen, so dass wir empfehlen, mit einer örtlichen Wohnungsbaugesellschaft zusammenzuarbeiten, um Ihre Interessen zu schützen.

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Der Kauf eines Hauses mit einem Contract for Deed bietet Ihnen weniger Rechtsschutz als der Kauf eines Hauses mit einer Hypothek. Wenn Sie mit einer Hypothek in Verzug geraten, haben Sie in der Regel sechs Monate bis ein Jahr Zeit, das Problem zu lösen, bevor Sie die Immobilie verlieren. Bei einem Vertrag haben Sie je nach den Vertragsbedingungen und den staatlichen Immobiliengesetzen nur sechzig Tage Zeit, um die Probleme zu beheben, bevor Sie die Immobilie verlieren.

Der Zinssatz für einen Vertrag für ein Immobiliendarlehen ist in der Regel 3 % bis 6 % höher als der Zinssatz für eine normale Hypothek. Ein höherer Zinssatz bedeutet eine höhere monatliche Hypothekenzahlung und Sie sind auch für die Grundsteuer und die Versicherung verantwortlich, obwohl Sie nicht Eigentümer der Immobilie sind. Bei einigen Verträgen muss der Käufer am Ende des Darlehens eine hohe Zahlung leisten, die auch als Ballonzahlung bezeichnet wird. Kann der Käufer die Abschlusszahlung nicht leisten, indem er in der Regel eine neue Hypothek auf die Immobilie aufnimmt, gerät er mit dem Verkäuferdarlehen in Verzug und verliert die Immobilie an den Verkäufer.

Außerdem werden die im Rahmen des Vertrags geleisteten Darlehenszahlungen in der Regel nicht in die Kreditauskunft aufgenommen, so dass sich die Kreditwürdigkeit des Käufers durch rechtzeitige Zahlungen möglicherweise nicht verbessert. Sie können mit dem Verkäufer und den Kreditbüros zusammenarbeiten, um zu erreichen, dass diese Zahlungen in Ihre Kreditwürdigkeit aufgenommen werden, aber anders als bei Hypothekenzahlungen geschieht dies nicht automatisch.

Beim Kauf eines Hauses mit einem Grundstückskaufvertrag ist keine Immobilienbewertung, kein Eigentumsbericht und keine Hausinspektion erforderlich. Dies birgt für den Käufer ein erhebliches Risiko, da auf der Immobilie ausstehende Pfandrechte (z. B. eine unbezahlte Grundsteuer oder eine zweite Hypothek) oder erhebliche Sachschäden bestehen können, die dem Käufer nicht bekannt sind. Wenn Sie einen solchen Vertrag abschließen, sollten Sie einen unabhängigen Immobilieninspektor beauftragen, der die Kosten für etwaige Reparaturen dokumentiert und schätzt, da Sie unter Umständen für die Renovierung aufkommen müssen.

Bei einem Kaufvertrag erwirbt der Käufer mit dem Abschluss des Kaufvertrags nicht das Eigentumsrecht an der Immobilie. Das ist für Käufer sehr wichtig zu verstehen. Obwohl Sie die Immobilie gekauft haben und in ihr wohnen, sind Sie bis zur ErfÃŒllung des Vertrags nicht rechtmÀßig Eigentümer, was fÃŒr Sie ein erhebliches Risiko bedeutet. Diese Probleme könnten dazu fÃ?hren, dass der VerkÃ?ufer das Eigentum an der Immobilie verliert, und Sie wÃ?rden den Besitz an der Immobilie verlieren. Außerdem werden die Kauftransaktion und der Kaufvertrag nicht automatisch bei der Registrierstelle Ihres Bezirks eingereicht. Es liegt im besten Interesse des KÀufers, den Kaufvertrag persönlich bei der Registrierstelle seines Bezirks einzureichen. Dies bietet Ihnen mehr Schutz im Falle eines Rechtsstreits mit dem VerkÀufer.

Nutzen Sie das FREEandCLEAR Kreditgeberverzeichnis, um Kreditgeber zu finden, die eine breite Palette von Programmen ohne oder mit geringer Anzahlung anbieten. Der Kauf eines Hauses mit einer niedrigen Anzahlung kann eine bessere Option sein als ein Grundstückskaufvertrag.

Es ist auch schwieriger für Sie, auf das Eigenkapital zuzugreifen, das Sie in der Immobilie aufbauen, weil sie Ihnen nicht wirklich gehört. Selbst wenn Sie das vom Verkäufer gewährte Darlehen tilgen, können Sie erst dann auf das Eigenkapital der Immobilie zugreifen, wenn Sie sie rechtlich besitzen. Auch wenn die Immobilie wesentlich mehr wert ist als Ihr Kredit, können Sie sie nicht verkaufen oder einen Kredit aufnehmen, bevor die Vertragsbedingungen erfüllt sind und Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind.

Wenn Sie den Vertrag nicht erfüllen, bevor Sie Eigentümer der Immobilie sind, haben Sie möglicherweise keinen Anspruch auf das Eigenkapital der Immobilie. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit einem Verkäuferdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren kaufen und im Jahr 19 in Verzug geraten, verlieren Sie möglicherweise das gesamte Eigenkapital, das Sie in den ersten 19 Jahren des Darlehens erworben haben. Mit anderen Worten: Sie verlieren das gesamte Geld, das Sie bis zu diesem Zeitpunkt an den Verkäufer gezahlt oder in die Immobilie investiert haben, und haben nicht die Möglichkeit, einen Teil Ihres Geldes durch den Verkauf der Immobilie zurückzubekommen, wie es bei einer Hypothek der Fall wäre. Die Immobiliengesetze variieren von Staat zu Staat, so dass Käufer je nach Wohnort mehr Schutz im Falle eines Kreditausfalls genießen können.

Der Verkäufer ist für die Zahlung der Hypotheken auf die Immobilie verantwortlich. Da der Verkäufer das Eigentumsrecht an der Immobilie behält, kann er eine Hypothek auf der Immobilie belassen und möglicherweise eine zweite Hypothek aufnehmen. Wenn der Verkäufer mit einer Hypothek auf die Immobilie in Verzug gerät, könnte der Kreditgeber das Eigentum an der Immobilie übernehmen, und der Käufer könnte gezwungen sein, die Immobilie ohne Entschädigung zu räumen.

Der Hauptvorteil eines Grundstückskaufvertrags besteht darin, dass der Käufer in der Regel keine Anzahlung leisten muss, wodurch der Kauf eines Hauses erschwinglicher wird. Es gelten nicht die gleichen Anforderungen an die Kreditwürdigkeit oder die Qualifikation des Kreditnehmers wie bei einer regulären Hypothek, so dass der Kauf eines Hauses auch für Personen möglich ist, die sich sonst nicht qualifizieren würden. Für die Kauftransaktion sind kein Hypothekenantrag, keine Schätzung und kein Eigentumsbericht erforderlich. Dies führt zu niedrigeren Abschlusskosten und einem wesentlich schnelleren Abschluss, birgt aber für den Käufer ein erhebliches Risiko, dass die Immobilie erhebliche Schäden aufweist oder mit Pfandrechten belastet ist.

Käufer müssen die Vertragsbedingungen verstehen, einschließlich des Kaufpreises der Immobilie, des Zinssatzes für das Verkäuferdarlehen, der Dauer des Darlehens und ob das Darlehen eine Schlussrate erfordert. Die Käufer sollten genau wissen, welche Kosten sie im Rahmen des Kaufvertrags zu tragen haben. Neben den monatlichen Darlehenszahlungen an den Verkäufer müssen die Käufer in der Regel auch die Grundsteuer, die Hausratversicherung und eventuelle Reparaturen an der Immobilie bezahlen. Der Käufer kann auch für umfangreiche Renovierungsarbeiten verantwortlich sein, um die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens nach Abschluss der Transaktion auf den neuesten Stand zu bringen. Vergewissern Sie sich, dass Sie wissen, welche Kosten auf Sie zukommen und dass Sie sich diese auch leisten können. Beauftragen Sie einen unabhängigen Immobilieninspektor, um festzustellen, welche Reparaturen erforderlich sind, da Sie diese wahrscheinlich bezahlen müssen, wenn Sie das Haus in Besitz nehmen.

Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und dass es keine ausstehenden Pfandrechte an der Immobilie gibt. Wenden Sie sich dazu an Ihr zuständiges Grundbuchamt oder an eine Grundbuchgesellschaft. Sie sollten sich vergewissern, dass die Person, von der Sie die Immobilie kaufen, tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und nicht versucht, Sie übers Ohr zu hauen. Sie sollten auch sicherstellen, dass keine Ansprüche gegen die Immobilie bestehen, die Sie daran hindern könnten, in der Immobilie zu wohnen oder sie in Zukunft rechtmäßig zu besitzen. Vergewissern Sie sich, dass der Grundstückskaufvertrag bei Ihrem Bezirksamt eingereicht wurde. Je nachdem, in welchem Bundesstaat Sie leben, kann dies automatisch geschehen oder auch nicht.

Quellen

Myslajek, Crystal. „Risks and realities of the contract for deed“. Federal Reserve Bank Of Minneapolis, 1. Januar 2009. Web.

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