Wie niedrig können Sie gehen? Ein Einblick in die HERS-Bewertung
Als Nick Blue von Blue Sky Homes, einem Bauunternehmen in Phoenix, beschloss, die Häuser seines Unternehmens „zukunftssicher“ zu machen und ihre Energieeffizienz zu erhöhen, bestand sein erster Schritt darin, einen HERS-Wert (Home Energy Rating System) zu ermitteln. Wir dachten: „Machen wir einen Test, um zu sehen, wie wir abschneiden“, und wir sahen, dass wir viel Raum für Verbesserungen hatten“, sagt er.
Zu dieser Zeit baute das Unternehmen einfach nach den Vorschriften, was sich in der HERS-Bewertung widerspiegelte, die Mitte der 70er Jahre lag. Nach der Zusammenarbeit mit einem HERS-Prüfer und einem externen Energieprüfer bei Verbesserungen wie der passiven Sonnenausrichtung, der Spritzschaumisolierung und der LED-Beleuchtung sind die Häuser von Blue Sky jetzt alle Energy Star-zertifiziert und haben einen durchschnittlichen HERS-Wert von unter 50. „HERS ist fantastisch – es ist wirklich schwer, ein Ziel zu erreichen, wenn man seine Auftragnehmer nicht zur Rechenschaft ziehen kann“, sagt Blue.
Heute wird fast jedes vierte neu gebaute Haus in den USA nach HERS bewertet, und die Häuser werden sowohl von kleinen, individuell gestalteten Bauunternehmen als auch von großen, serienmäßig hergestellten Bauunternehmen gebaut, darunter große Namen wie Lennar, KB Home und Pulte. Das 1995 entwickelte HERS-System ist das ursprüngliche System zur Bewertung der Energieeffizienz und auf dem besten Weg, sich zu etablieren. Durch die Quantifizierung des betrieblichen Kohlenstoff-Fußabdrucks eines Hauses liefert es eine wichtige Kennzahl, die dazu beiträgt, Häuser in Richtung Nachhaltigkeit zu entwickeln.
„Sie würden nie ein Auto kaufen, ohne eine Probefahrt zu machen oder zu wissen, wie viele Meilen pro Gallone es verbraucht, aber wir tätigen die größte Investition unseres Lebens, ohne beides zu wissen – das ist ein ‚Glühbirnen‘-Moment“, sagt Sandra Adomatis, eine in Punta Gorda, Florida, ansässige Gutachterin und Autorin von Residential Green Valuation Tools. „
Energizing the Market
Das HERS-Rating ist zwar freiwillig, aber das von einem Dritten geprüfte Programm passt gut zu den immer strengeren Anforderungen der Energievorschriften. Fünfzehn Staaten – die den International Energy Conservation Code (IECC) 2015-18 übernommen haben – akzeptieren HERS-Bewertungen, die die Zielvorgaben für den Energy Rating Index (ERI) erfüllen, als einen Leistungspfad zur Einhaltung der Vorschriften, anstelle des traditionellen vorgeschriebenen Ansatzes. (Zugegeben, es gibt einen alternativen Leistungspfad zur Einhaltung der Vorschriften, der kostengünstiger ist als HERS, aber zu den Vorteilen von HERS gehört eine verbraucherfreundliche Dokumentation, die als nützliches Marketinginstrument dienen kann).
Das Erreichen eines bestimmten HERS-Wertes ist auch eine Voraussetzung für den Energy Star for Homes, so dass HERS eine Möglichkeit ist, das Wasser zu testen, bevor man sich in Energy Star, Zero Energy Ready, LEED, Passivhaus oder andere Programme für grünes Bauen stürzt. Das Bewertungssystem deckt jetzt auch niedrige und hohe Mehrfamilienhäuser ab, und das gemeinnützige Residential Energy Services Network (RESNET) hat eine ergänzende Bewertung der Wassereffizienz, HERS H20, herausgebracht. HERS hat auch ein großes Potenzial für die Bewertung bestehender Häuser, was das Energieministerium mit dem Home Energy Score anspricht, allerdings auf weniger solide Art und Weise.
Interessanterweise wurde HERS nicht von der Bauindustrie vorangetrieben. Stattdessen war es die Finanzindustrie – eine Gruppe von Hypothekenbankern, die sich Anfang der 1980er Jahre zusammenfand – die in der Lage sein wollte, die Einsparungen durch energieeffiziente Häuser bei Hypothekenberechnungen zu ermitteln. Schließlich richtete RESNET ein Bewertungssystem ein, das sich auf zertifizierte HERS-Bewerter stützt, um die Leistung unabhängig zu überprüfen. Ein HERS-Bewerter fungiert im Grunde genommen als Energieeffizienz-Experte. „Der erste Schritt besteht darin, einen qualifizierten HERS-Bewerter ausfindig zu machen und ihn als Berater in Anspruch zu nehmen“, sagt Steve Tapio, Projektmanager und Teamleiter für Gebäudetechnik bei New Tradition Homes im Bundesstaat Washington, das auf der aktuellen Builder 100-Liste auf Platz 149 steht. „Für diejenigen, die gerade erst anfangen, kann das sehr entmutigend sein. Aber die HERS-Bewerter werden Ihnen sagen, was Ihnen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.“
Die HERS-Bewertung eines Hauses zeigt, wie es im Vergleich zu einem Referenzhaus abschneidet, d. h. einem nach den Bauvorschriften von 2006 gebauten Haus derselben Größe, Form und Klimazone, das mit 100 bewertet wird. Je niedriger der Wert, desto besser. Ein Haus mit einem HERS-Wert von 110 ist 10 % ineffizienter als das Referenzhaus, und ein Haus mit einem HERS-Wert von 30 ist 70 % effizienter. (Ein Netto-Null-Haus hätte einen HERS-Wert von 0.) Da das Referenzhaus die Vorschriften von 2006 widerspiegelt, sollte ein Haus, das so gebaut wurde, dass es den heutigen Vorschriften entspricht, automatisch einen Wert von etwa 70 erreichen. Laut RESNET liegt der durchschnittliche HERS-Wert für Häuser landesweit bei 61. In Arizona jedoch, wo 63 % der neu gebauten Häuser nach HERS bewertet werden, liegt die durchschnittliche Punktzahl bei 59. Dies deutet darauf hin, dass der Wettbewerb unter den Bauherren und die Möglichkeit, „Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen“, die Energieeffizienz auf diesem Markt vorantreibt.
Die zusätzliche Prüfung durch einen HERS-Prüfer bietet den Häusern ein zusätzliches Maß an Qualitätssicherheit. „Bauherren, die 15.000 Häuser pro Jahr bewerten, haben die Rechnung gemacht und sehen, dass es ein Vorteil ist“, sagt Ryan Meres, seit 2017 HERS-Programmdirektor bei RESNET. „Es ist ein zusätzlicher Blick, der nach potenziellen energiebezogenen Problemen sucht, und das kann dem Bauherrn Rückrufe ersparen, die viel Zeit und Geld kosten.“ Die Bewerter verwenden ein akkreditiertes Softwareprogramm, um die Energieleistung des Hauses vor dem Bau zu modellieren, geben Empfehlungen für Änderungen auf der Grundlage der HERS-Ziele des Bauherrn, führen zwei Inspektionen durch (vor dem Trockenbau und bei der Endabnahme) und führen Dichtheitsprüfungen an den Rohrleitungen (idealerweise vor dem Trockenbau) sowie einen Blower-Door-Test für das gesamte Haus durch. Stephen Mogowski von Desert Skies Energy, der mit mehr als 200 Häuslebauern in Phoenix und Scottsdale, Arizona, zusammenarbeitet, sagt, dass er in etwa jedem zweiten von ihm geprüften Haus ein Problem mit den Leitungen oder der Isolierung feststellt.
„Man glaubt gar nicht, welche Probleme es im modernen Bauwesen gibt“, sagt Mogowski. „Alles kann so aussehen, als sei es gut installiert, aber wenn man nicht sorgfältig arbeitet, werden Dinge übersehen.“ Die Kosten für eine HERS-Bewertung variieren je nach Produktionsvolumen und anderen Faktoren, aber rechnen Sie mit Kosten von 400 bis 800 Dollar und mehr.
Beyond Curb Appeal
Bauherren sind in der Regel motiviert, HERS-Bewertungen zu erhalten, um sich einen Vorteil zu verschaffen oder mit der Konkurrenz mitzuhalten. Laut dem 2019 Realtors and Sustainability Report gaben 69 % der befragten Immobilienmakler an, dass die Werbung für Energieeffizienz in Angeboten sehr oder eher wertvoll sei, und 59 % sagten, dass Kunden zumindest ein gewisses Interesse an Nachhaltigkeit hätten. Während das Interesse der Verbraucher an gesunden, energieeffizienten Häusern wächst, schwankt ihre Bereitschaft, dafür einen Aufpreis zu zahlen. Positiv zu vermerken ist, dass ein Bericht der North Carolina Building Performance Association aus dem Jahr 2017 eine starke Korrelation zwischen niedrigeren HERS-Bewertungen und höheren Verkaufspreisen und Quadratmeterpreisen feststellte. Die Analyse der Verkäufe von 3.900 leistungsstarken Häusern über einen Zeitraum von zwei Jahren ergab, dass sie in drei Metropolen in North Carolina für einen durchschnittlichen Aufschlag von 9,5 % verkauft wurden. Aber jeder lokale Markt ist anders.
„In unserer Gegend müssen wir versuchen, die Preise von Häusern ähnlicher Größe und Ausstattung einzuhalten, aber die Energieeffizienz ist für uns ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal“, sagt Tapio von New Tradition Homes, dessen Häuser in der Regel HERS-Werte von 50 bis 52 haben. „Wir haben durchweg einen größeren Marktanteil als unsere Konkurrenten, sowohl was das Volumen als auch die Dollarbeträge angeht. Unsere Gewinnspanne ist zwar nicht so groß, aber das machen wir durch das Volumen wieder wett.“
Eine HERS-Bewertung hilft den Bauherren, ihre energieeffizienten Verbesserungen für die Käufer zu quantifizieren. „Jeder kann sagen, dass er ein energieeffizientes Haus baut, aber eine Zertifizierung durch einen Dritten macht einen großen Unterschied“, sagt Jason McAllister von McAllister Construction, einem Bauunternehmen für individuelle Häuser in Amherst, Ohio, das derzeit an einer Unterteilung von 27 Reihenhäusern arbeitet, die alle nach HERS bewertet werden sollen. „Der Käufer weiß, dass Sie nicht nur versuchen, Rauch zu verbreiten.“
Eine HERS-Bewertung ist leicht zu verstehen als das Äquivalent zu einer Meilen-pro-Gallone-Bewertung für ein Haus. Und das HERS-Zertifikat gibt die voraussichtlichen Energieeinsparungen pro Jahr an, so dass Käufer die Gesamtkosten eines Eigenheims besser verstehen können. Käufer können auch von speziellen Hypotheken profitieren, bei denen die Energieeinsparungen auf die Hypothek selbst angerechnet werden. „Mit einer energieeffizienten Hypothek, die einen niedrigeren Zinssatz hat, können sich Käufer ein teureres Haus leisten“, sagt Gutachter Adomatis. „Wenn man die Zahlen zusammenzählt, einschließlich der niedrigeren Stromrechnungen, kann es tatsächlich teurer sein, das billigere Haus zu kaufen als das energieeffiziente.“
Noch 40 Jahre nach dem ersten Treffen dieser Hypothekenbanker kann man sagen, dass der Immobilienmarkt immer noch Schwierigkeiten hat, HERS und Verbesserungen der Energieeffizienz im Allgemeinen zu bewerten. Viele Immobiliengutachter sind darin nicht geschult, und die Hypothekenbanken sind nicht immer bereit, staatlich geförderte energieeffiziente Hypothekenprodukte anzubieten, so dass es in der Verantwortung des Bauherrn liegt, den Käufer aufzuklären. Um eine genaue Bewertung zu ermöglichen, kann ein HERS-Prüfer oder ein sachkundiger Bauunternehmer den Zusatz des Appraisal Institute’s Residential Green and Energy Efficient Addendum zum Bewertungsbericht ausfüllen. RESNET arbeitet auch an einer Programmierschnittstelle, so dass Immobilienangebote im MLS (Multiple Listing Service) automatisch HERS-Bewertungen enthalten können, was das allgemeine Bewusstsein stark fördern dürfte.
Wie man die Werte senkt
Es gibt viele Möglichkeiten, den Energieverbrauch eines Hauses zu senken, von der Beschattung der Südseite bis hin zur Installation von Sonnenkollektoren, aber einige Strategien sind wesentlich kostengünstiger als andere.
Auch in gemäßigteren Klimazonen sind Isolierung und Luftabdichtung wichtig, um eine gleichmäßige, angenehme Temperatur zu gewährleisten. Eine sorgfältige Luftabdichtung an den richtigen Stellen ist das „niedrig hängende Obst“, sagt Matt Gingrich, Direktor für Qualitätssicherung und Schulung bei Energy Diagnostics, das HERS-Bewertungen für Bauherren in Indiana, Illinois und Michigan durchführt. An zweiter Stelle der Prioritäten steht die Isolierung.
„Das Isolierpaket ist das, was die Kosten erhöht und den Komfort steigert, daher sollten Sie darauf achten, dass die Gebäudehülle wirklich gut gemacht ist“, sagt Mogowski von Desert Skies Energy. Er empfiehlt Sprühschaumisolierung, die sich ausdehnt, um eine luftdichte Passform zu schaffen, ohne die Hohlräume und Lücken, die bei Glasfasermatten auftreten, insbesondere für Dachböden mit Leitungsnetzen. „Im Sommer kann ein nicht klimatisierter Dachboden in unserer Gegend bis zu 130 bis 150 Grad heiß werden. Durch die Verwendung von Sprühschaum und die Verlegung der thermischen Barriere auf die Dachterrasse wird der gesamte Wärmegewinn vom Kanalsystem abgeleitet“, sagt er.
Für diejenigen, die sich über die Kosten Gedanken machen, bietet Mogowski ein Value-Engineering an, bei dem der R-Wert zwar niedriger ist, aber immer noch deutlich besser als bei einer herkömmlichen Dämmung. Der Bauunternehmer Tony Fiore von Fiore Construction, der in den Bezirken Charlotte und Sarasota in Florida tätig ist, hat ein Musterhaus mit einem HERS-Wert von -58 gebaut und dabei R-30-Sprühschaum für das Dach verwendet (siehe Kasten auf der gegenüberliegenden Seite). Sprühschaum kann auch selektiv eingesetzt werden, um knifflige Aufgaben wie die Isolierung von Rand- und Dachbalken zu bewältigen.
Die moderne Rahmung mit 2×6-Rahmen im Abstand von 24 Zoll in der Mitte reduziert die benötigte Holzmenge und ermöglicht eine bessere Isolierung des Hauses. „Wir können durch die fortschrittliche Rahmung 30 % mehr Dämmung anbringen“, sagt McAllister, der sich 2014 als Passivhaus-Bauer zertifizieren ließ. Er wählt Häuser mit HERS-Bewertungen im mittleren 40er-Bereich anstelle von Passivhäusern, um den Gesamtenergieverbrauch so niedrig wie möglich zu halten, ohne die Bank zu sprengen, mit Standardprodukten und lokal gekauften Materialien, mit dem Ziel, dies auf dem Niveau eines Serienbauers zu tun. Er achtet darauf, alle Außenwände vollständig zu isolieren, um Wärmebrücken zu vermeiden.
Eine weitere Möglichkeit, den R-Wert zu erhöhen, ist der Bau von Staffelwänden, die eine thermische Trennung zwischen der Außen- und der Innenseite der Wandkonstruktion schaffen. „Wir haben festgestellt, dass die kosteneffektivste Art, die Hülle zu bauen, darin besteht, 2×6-Wände mit 2×4-Ständern zu bauen, die im Abstand von 24 Zoll an der Innen- und Außenkante der Platte versetzt sind, kombiniert mit Zellulosedämmung“, sagt Luis Imery, dessen in Atlanta ansässiges Unternehmen sowohl den Bau von Eigenheimen als auch HERS-Bewertungen (von Projekten anderer Bauherren) durchführt. „Diese Konstruktionstechnik erhöht den R-Wert der Wand um 20 %, ohne zusätzliche Kosten zu verursachen – man erhält die gleiche Leistung wie mit einer Hartschaumisolierung. Die Imery Group verwendet auch das Aerosol-Abdichtungssystem AeroBarrier, um die Luftdichtheit der Häuser zu gewährleisten. Die maßgeschneiderten Häuser, die in der Regel HERS-Bewertungen im mittleren 50er-Bereich aufweisen, verfügen über Ventilatoren mit Energierückgewinnung für die Frischluftzirkulation sowie über kanalisierte und kanalfreie Mini-Splits für Heizung und Kühlung.
„Das Wichtigste ist, dass sich jede Komponente auf alles im Haus auswirkt, so dass man das Geld verschieben kann, um etwas zu bezahlen“, fügt Imery hinzu. „Man kann zum Beispiel mehr für die Isolierung ausgeben, dafür aber an kleineren Heiz- und Kühleinheiten sparen. Das Haus kostet am Ende ungefähr das Gleiche, aber man baut ein besseres Haus.“
Nick Blue von Blue Star Homes stimmt dem zu und stellt fest, dass es „für jeden Bauherrn hilfreich ist, wenn er weiß, wo er am Anfang steht, und dann kann er seine eigene Entscheidung über die Kosten-Nutzen-Abwägung treffen. Aber jeder Bauherr sollte wissen, wie effizient seine Häuser sind.“