Cómo funciona un contrato de escritura pública

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Cómo funciona un contrato de escritura pública

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Harry Jensen, Experto hipotecario de confianza con más de 45 años de experiencia

Actualizado el 7 de noviembre de 2020

Un contrato de escritura, también conocido como contrato de terreno, es una forma de comprar una casa sin obtener una hipoteca de un prestamista tradicional, como un banco. Con un contrato para la escritura, el vendedor de la propiedad proporciona un préstamo para el comprador para comprar la propiedad de acuerdo con los términos establecidos en un contrato. Por este motivo, el contrato de compraventa también se conoce como financiación del vendedor. Por lo general, el comprador no está obligado a realizar un pago inicial. El comprador toma posesión y se responsabiliza de la propiedad cuando se cierra la transacción de compra, pero no es legalmente dueño de la propiedad hasta que se cumplan los términos del contrato, lo que suele ocurrir cuando el préstamo del vendedor se paga en su totalidad. Es similar a la compra de una vivienda mediante un plan de alquiler con opción a compra o a plazos.

Los términos del contrato suelen requerir que el comprador realice el pago mensual del préstamo durante un determinado periodo de tiempo, así como que pague los impuestos de la propiedad, el seguro del propietario y todas las reparaciones y renovaciones de la propiedad. En el caso de las propiedades en mal estado, el contrato puede requerir que los compradores adapten las propiedades a las normas y las hagan habitables en un determinado período de tiempo.

Aunque el comprador vive en la propiedad, hace un pago mensual del préstamo al vendedor y es responsable de los impuestos, el seguro y las renovaciones de la propiedad, el comprador NO es legalmente dueño de la propiedad con un contrato de escritura

El comprador sólo adquiere la propiedad legal de la propiedad cuando se cumplen los términos del contrato. Por ejemplo, los términos del contrato pueden requerir que el prestatario pague el préstamo proporcionado por el vendedor durante veinte años (junto con los impuestos de la propiedad, el seguro y cualquier reparación). Si el comprador se atiene a las condiciones del contrato, recibirá la propiedad legal del inmueble al cabo de veinte años, cuando se realice el último pago del préstamo (o antes si el comprador puede refinanciar y pagar el préstamo del vendedor antes de los veinte años). Si el comprador no respeta las condiciones del contrato, por ejemplo, si no paga el préstamo o los impuestos de la propiedad, el vendedor puede asumir la posesión de la propiedad, desalojar al comprador y quedarse con el dinero que éste haya pagado al vendedor hasta ese momento.

Los compradores de viviendas que recurren a los contratos por escrituras suelen ser personas de bajos ingresos con un perfil crediticio pobre o personas que no pueden o no quieren obtener una hipoteca de un prestamista tradicional. Suelen funcionar mejor cuando el comprador lo utiliza como paso intermedio para conseguir una hipoteca normal y comprar una casa. Por ejemplo, un comprador con mal crédito o con falta de historial laboral puede utilizar una para comprar una casa. Una vez que el perfil crediticio del comprador mejore, podrá optar a una hipoteca normal y utilizar los ingresos para pagar el préstamo del vendedor, cumpliendo los términos del contrato. A diferencia del contrato, una hipoteca normal suele tener un tipo de interés más bajo y el prestatario adquiere la plena titularidad legal de la propiedad.

Los contratos de compraventa de viviendas son ofrecidos por diferentes tipos de vendedores de propiedades, incluyendo particulares, empresas de inversión inmobiliaria y a través de agencias de vivienda sin ánimo de lucro. Ha habido un mayor grado de fraude asociado a las transacciones de contrato por escritura, por lo que recomendamos trabajar con una agencia de vivienda local para proteger sus intereses.

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Comprar una casa con un contrato de compraventa le ofrece menos protección legal que comprar una casa con una hipoteca. Con una hipoteca, si se retrasa en los pagos o entra en mora por cualquier motivo, suele tener de seis meses a un año para resolver el problema antes de perder la propiedad. Con un contrato, es posible que sólo tenga sesenta días para corregir cualquier problema antes de perder la propiedad, dependiendo de los términos del contrato y de las leyes inmobiliarias del estado.

El tipo de interés de un contrato de préstamo para escritura es normalmente entre un 3% y un 6% más alto que el tipo de una hipoteca normal. Un tipo de interés más alto significa un pago mensual de la hipoteca más alto, además de que usted es responsable de los impuestos y el seguro de la propiedad, aunque no sea el dueño de la misma. Algunos contratos exigen que el comprador realice un gran pago al final del préstamo, lo que también se conoce como pago global. Si el comprador no puede realizar el pago global, normalmente obteniendo una nueva hipoteca sobre la propiedad, el comprador incumple el préstamo del vendedor y éste pierde la propiedad en favor del vendedor.

Además, los pagos del préstamo realizados en virtud del contrato no suelen incluirse en su informe crediticio, por lo que el comprador no puede obtener un aumento de su puntuación crediticia al realizar los pagos puntualmente. Puede trabajar con el vendedor y las agencias de crédito para intentar que estos pagos se incluyan en su puntuación crediticia, pero no ocurre automáticamente, a diferencia de lo que ocurre con los pagos de la hipoteca.

La compra de una vivienda mediante un contrato de compraventa no requiere una tasación de la propiedad, un informe del título o una inspección de la vivienda. Esto expone al comprador a un riesgo importante, ya que puede haber gravámenes pendientes (como una factura de impuestos sobre la propiedad no pagada o una segunda hipoteca) en la propiedad o daños importantes en la propiedad que el comprador desconoce. Si utiliza uno, contrate a un inspector de propiedades independiente para que documente y estime el coste de las reparaciones de la propiedad, ya que es posible que tenga que pagar por las renovaciones.

Con un contrato de compraventa, el comprador no adquiere el título legal de la propiedad cuando se cierra la transacción de compra. Esto es muy importante para los compradores a entender. A pesar de comprar y vivir en la propiedad, usted no la posee legalmente hasta que cumpla el contrato, lo que le expone a un riesgo significativo

Además, compruebe con la oficina de registro de su condado y con la empresa hipotecaria del vendedor para asegurarse de que no hay embargos pendientes o préstamos en mora sobre la propiedad. Estos problemas podrÃan hacer que el vendedor perdiera la titularidad de la propiedad y usted perderÃa la posesión de la misma. Además, la transacción de compra de la propiedad y el contrato no se registran automáticamente en la oficina de registro de su condado. Lo mejor para el comprador es presentar personalmente el contrato de compraventa en la oficina de registro de su condado. Esto le brinda más protección en caso de que tenga una disputa con el vendedor.

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También es más difícil para usted acceder a la equidad que usted construye en la propiedad porque usted no es realmente dueño de ella. Aunque esté pagando el préstamo que le proporciona el vendedor, no puede acceder al capital de la propiedad hasta que sea legalmente dueño de ella. Aunque la propiedad puede valer mucho más que el saldo de su préstamo, no puede vender la propiedad o pedir un préstamo sobre el valor neto de la vivienda hasta que se completen los términos del contrato y adquiera el título de propiedad legal de la misma.

Además, si incumple el contrato antes de tomar posesión de la propiedad, es posible que no tenga derecho a ningún valor neto de la misma. Por ejemplo, si usted compra una casa con un préstamo del vendedor a 20 años y deja de pagar el préstamo en el año 19, puede perder todo el capital que ha ganado los primeros 19 años del préstamo. En otras palabras, pierde todo el dinero que ha pagado al vendedor o que ha invertido en la propiedad hasta ese momento y no tiene la oportunidad de recuperar parte de su dinero vendiendo la propiedad como haría con una hipoteca. Las leyes inmobiliarias varían según el estado, por lo que los compradores pueden recibir más protección en caso de impago del préstamo dependiendo del lugar en el que vivan.

El vendedor es responsable de realizar los pagos de cualquier hipoteca sobre la propiedad. Debido a que el vendedor mantiene el título de la propiedad puede mantener una hipoteca sobre la propiedad y potencialmente tomar una segunda hipoteca. Si el vendedor no paga una hipoteca sobre la propiedad, el prestamista podría tomar la propiedad y el comprador podría ser obligado a desalojar la propiedad sin compensación.

El principal beneficio de un contrato de compraventa es que normalmente no requiere que el comprador haga un pago inicial, lo que hace que la compra de una casa sea más asequible. No tiene la misma puntuación de crédito o requisitos de calificación del prestatario como una hipoteca regular por lo que hace que la compra de una casa posible para las personas que no pueden calificar de otra manera. La operación de compra no requiere una solicitud de hipoteca, una tasación o un informe de titularidad. Esto se traduce en menores costos de cierre y un plazo de cierre mucho más rápido, pero expone al comprador a un riesgo significativo de que la propiedad tenga daños significativos o gravámenes pendientes contra ella.

Los compradores deben entender los términos del contrato, incluyendo el precio de compra de la propiedad, la tasa de interés del préstamo del vendedor, la duración del préstamo y si el préstamo requiere un pago global. Los compradores deben entender exactamente lo que son responsables de pagar en virtud del contrato de compraventa. Además de realizar los pagos mensuales del préstamo al vendedor, los compradores suelen tener que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro del propietario y las reparaciones de la vivienda. Los compradores también pueden ser responsables de realizar renovaciones significativas para adecuar la propiedad a las normas en un plazo determinado tras el cierre de la transacción. Asegúrese de saber de qué costes es responsable y de que puede pagarlos. Contrate a un inspector de propiedades independiente para que identifique las reparaciones que requiere la propiedad, ya que probablemente tendrá que pagarlas cuando tome posesión de la casa.

Asegúrese de que el vendedor es realmente el dueño de la propiedad y de que no hay embargos pendientes contra la misma. Para ello, póngase en contacto con la oficina de registro de su condado o con una empresa de títulos. Usted quiere asegurarse de que la persona a la que está comprando la propiedad es realmente la dueña y no está tratando de estafarle. También debe asegurarse de que no hay reclamaciones contra la propiedad que puedan impedirle vivir en ella o tomar posesión legal de la misma en el futuro. Asegúrese de que el contrato de compraventa está registrado en la oficina de registro de su condado. Dependiendo del estado en el que vivas, esto puede ocurrir automáticamente o no.

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Fuentes

Myslajek, Crystal. «Riesgos y realidades del contrato de compraventa». Banco de la Reserva Federal de Minneapolis, 1 de enero de 2009. Web.

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