El proceso completo de venta corta
El proceso de venta corta puede ser confuso para algunos compradores y vendedores de casas. Puede ser difícil explicar cómo se origina una venta corta, y el proceso de recibir la aprobación de un prestamista puede ser largo.
Un vendedor y una casa deben cumplir con ciertos criterios para ser vendidos en corto. Toda la información con respecto a las finanzas del vendedor y el valor de la casa tendrá que ser reunido y presentado al prestamista junto con otros elementos en un paquete, así como tener un posible comprador.
Definición de una venta corta
Cuando un prestamista aprueba una venta corta, están de acuerdo en vender la propiedad por menos del saldo pendiente de la hipoteca en contra de ella.
Los prestamistas generalmente sólo aprobarán las ventas cortas cuando la ejecución hipotecaria parece ser inevitable. Con una venta al descubierto, el prestamista no tiene que recuperar la propiedad y asumir los gastos de mantenimiento hasta que pueda venderse. También evitarán arriesgarse a que la propiedad no se venda de nuevo a un precio lo suficientemente alto como para recuperar sus pérdidas, como es más que probable que ocurra en una ejecución hipotecaria.
Las ventas en subasta de ejecuciones hipotecarias son generalmente mucho más bajas que el valor de mercado de una propiedad. Una venta corta es una oportunidad para un prestamista para recibir más de lo que tendría en una ejecución hipotecaria, pero no van a querer liberar cualquier obligación hipotecaria a precios mínimos, tampoco.
El proceso típico
Este es el proceso típico de venta corta desde el extremo del banco de las cosas, una vez que reciben el paquete del vendedor:
- Ellos acusan recibo del archivo. Esto puede tardar más de 10 días; a veces, es un mes o más.
- Se asigna un negociador, que puede tardar hasta 30 días.
- Se pide una opción de precio de agente (BPO), donde un agente genera una opinión educada sobre el valor de la casa.Por lo general, los bancos se niegan a compartir los resultados de la BPO.
- Se puede asignar un segundo negociador, que tarda otros 30 días.
- El expediente se envía para su revisión en función del acuerdo de agrupación y servicios. Esto también puede llevar hasta 30 días.
- El banco puede entonces solicitar que todas las partes firmen una declaración jurada de «libre competencia», que es un documento firmado por el comprador y el vendedor en el que se declara que ninguna de las partes conoce a la otra, ni existe ningún tipo de relación preexistente entre ambas.
- El banco entonces emitirá una carta de aprobación de la venta corta si la venta es aprobada.
Lo básico para el vendedor
Si bien hay más de unos pocos requisitos para calificar para una venta corta, los bancos generalmente conceden las ventas cortas por dos razones. En primer lugar, el vendedor debe estar experimentando dificultades financieras y, en segundo lugar, no hay suficiente capital en la casa para pagar la hipoteca después de los costos de cierre.
Algunos ejemplos de dificultades incluyen la reducción de los ingresos por el desempleo, el divorcio, una emergencia médica, la quiebra o la muerte del único proveedor de ingresos.
El vendedor debe preparar un paquete financiero para su presentación al banco de la venta corta. Cada banco tiene sus propias directrices, pero el procedimiento es similar de un banco a otro.
El paquete del vendedor
El paquete de venta al descubierto de un vendedor probablemente consistirá en:
- Una carta de autorización para que su agente hable con el banco.
- Una declaración de cierre preliminar.
- Un estado financiero completado o una solicitud de asistencia hipotecaria (RMA).
- Una carta de dificultad del vendedor.
- Declaración de la renta de los dos años anteriores.
- W-2 de los dos años anteriores.
- Resumen de la nómina de los últimos 30 días.
- Dos meses de extractos bancarios.
- Un análisis comparativo del mercado o una lista de ventas comparables recientes en la zona.
Escribir una oferta y presentarla al banco
Como comprador, pida a su agente una lista de ventas comparables antes de escribir una oferta de venta al descubierto. El banco querrá recibir una oferta lo más cercana posible a la cantidad adeudada.
El precio de venta al descubierto puede no reflejar el valor de mercado. De hecho, la propiedad podría tener un precio inferior a las ventas comparables en un esfuerzo por fomentar múltiples ofertas. Algunas ventas cortas pueden comenzar antes de una oferta, pero los bancos suelen iniciar el procedimiento al recibir una oferta de compra aceptada.
Después de que el vendedor acepte la oferta, el agente del listado enviará el acuerdo de listado, la oferta de compra ejecutada, la carta de preaprobación del comprador, una copia del cheque de garantía y la prueba de fondos al banco. También enviarán el paquete de venta al descubierto del vendedor.
El proceso de venta al descubierto se retrasará si el paquete está incompleto. Es posible que no lo envíen de vuelta a usted, tratando de reducir la mayor parte del costo para ellos mismos como sea posible.
El Banco
Los compradores pueden esperar mucho tiempo para obtener una respuesta de venta corta de un banco. Es importante que el agente del listado llame al banco con regularidad y mantenga notas cuidadosas del progreso.
Algunas ventas cortas obtienen la aprobación en dos a ocho semanas. Otros pueden tomar 90 a 120 días en promedio. Un agente de ventas al descubierto de primera línea puede ayudar a acelerar un poco el proceso manteniéndose informado del progreso de la oferta y responsabilizando al banco.
Comprobar con el banco al menos una o dos veces por semana es imprescindible. También suele ser necesario reconocer el comportamiento de los negociadores incompetentes y solicitar su sustitución. Nunca tenga miedo de abogar por sí mismo, o escalar sus acciones hasta la cadena de gestión del banco.
Algunos consejos finales
Los compradores pueden cansarse de esperar la aprobación de la venta al descubierto y amenazar con echarse atrás si no obtienen una respuesta en un plazo determinado. El proceso puede ser frustrante; tanto los agentes del comprador como los del vendedor pueden tener que trabajar para tranquilizar al comprador y al vendedor de que la paciencia es necesaria, ya que la espera puede ser larga.
Un agente de ventas a menudo tendrá alguna idea de cuándo llegará la aprobación, ya que el archivo se envía para su revisión final. En ese momento, los compradores podrían querer iniciar el proceso de préstamo y otras diligencias para tener una ventaja en caso de que el banco permita sólo unas pocas semanas para el cierre.