Entendiendo el compromiso de título
Compromisos de título: ¿QUÉ SON?
Un compromiso de seguro de título («Compromiso de Título») proporciona un comprador y el prestamista con los términos y condiciones de cómo la póliza de título final se emitirá. El seguro de título ofrece protección a los compradores y prestamistas frente a ciertos defectos o errores en el título de una propiedad. El compromiso de título consta de cuatro partes principales (denominadas «Anexos»).
¿Qué contiene cada anexo del compromiso de título? ¿QUÉ DEBE REVISAR UN AGENTE INMOBILIARIO?
Un agente inmobiliario debe conocer el compromiso de título para poder dirigir a su cliente a las partes adecuadas del compromiso que debe revisar. La emisión del compromiso de título es una parte importante del proceso de cierre para un comprador porque muestra al comprador el tipo de cobertura que va a recibir y también las limitaciones (llamadas «Excepciones») a esa cobertura.
El Anexo A
El Anexo A del compromiso representa los DETALLES de la transacción. La sección 1 del Anexo A enumera los tipos de pólizas que se van a emitir (póliza de título del propietario y/o póliza de título del prestamista). Cuando represente a un comprador, el agente inmobiliario debe revisar esta parte del Anexo A para asegurarse de que el nombre de su comprador y el precio de venta aparecen correctamente. La sección 2 del Anexo A muestra el tipo de interés que el comprador va a adquirir en la propiedad, que en la mayoría de las ventas debe ser siempre «Fee Simple»
La sección 3 muestra quién es el propietario legal de la propiedad después de una búsqueda en los registros de propiedad inmobiliaria. La sección 3 es importante para que tanto el agente vendedor como el agente de ventas la revisen para asegurarse de que los nombres que aparecen aquí coinciden con el vendedor en el contrato. Si hay personas adicionales que figuran aquí, que no firmaron el contrato, entonces es probable que no tenga un contrato vinculante válido. Hay muchas razones por las que esto puede no coincidir y suelen incluir cuestiones como: una muerte o un divorcio en la cadena de títulos, la quiebra o los matrimonios desde la adquisición de la propiedad. En todos los casos, algo que se muestra en esta sección que no coincide con el contrato significa que el agente del listado y los vendedores necesitan trabajar estrechamente con su equipo de custodia en Texas National Title para ayudar a resolver cualquier problema. Los agentes trabajan para obtener firmas adicionales en el contrato tan pronto como sea posible.
La sección 4 del Anexo A muestra la descripción legal. Cuando se trata de bienes inmuebles, es la descripción legal la que controla la transacción, no la dirección física de la propiedad. Los documentos legales que se registran en el momento del cierre siempre deben describir la propiedad por la descripción que se encuentra en la Sección 4. Los agentes inmobiliarios deben revisar esta sección para asegurarse de que lo que se muestra aquí es lo que las partes pretenden transferir en el momento del cierre.
Cuadro B
Este cuadro está dirigido al comprador y al prestamista que recibirá una póliza de título. Este anexo incluye las EXCEPCIONES a la póliza que se emitirá. Una excepción es algo que no estará cubierto en la póliza de título y el Anexo B incluye tanto excepciones estándar como excepciones específicas de la propiedad. Una «excepción estándar» es aquella que incluye el lenguaje promulgado por el Departamento de Seguros de Texas. Estas son excepciones a la cobertura que se encuentran en cada póliza de título del propietario o del prestamista que se emite. Estas excepciones no cambian. Una excepción específica es aquella que afecta a la propiedad a asegurar y no es estándar en todas las pólizas de título de Texas. Las excepciones específicas pueden incluir cosas como: restricciones, servidumbres, cortes de minerales y requisitos de retroceso. El agente del comprador debe alentar a su cliente a revisar el Anexo B en detalle, ya que el Anexo B le informa al comprador sobre posibles limitaciones de uso o gravámenes sobre la propiedad.
El Anexo C
El Anexo C puede considerarse como el anexo de «autorización para el cierre», ya que los elementos enumerados aquí deben abordarse antes o durante el cierre para que una compañía de títulos pueda financiar y emitir sus pólizas. Los llamamos REQUISITOS. En esta sección se enumeran elementos como: gravámenes hipotecarios, gravámenes fiscales, resúmenes de sentencias y gravámenes de tasación. El Anexo C también enumera los requisitos que deben cumplirse para llegar al cierre. Este anexo es importante tanto para los compradores como para los vendedores, ya que detalla lo que debe cumplirse antes de que se produzca el cierre. El vendedor debe prestar especial atención a este anexo, ya que es la lista de tareas que debe subsanar para poder cerrar a tiempo. Muchos asuntos «sencillos» se resuelven fácilmente mediante tareas que el equipo de cierre se encarga de realizar durante el proceso de cierre. Lo más habitual es que se trate de asuntos como pedir una declaración de pago de un gravamen existente o buscar copias certificadas de documentos. Los asuntos más complejos requerirán la participación del vendedor y del agente de ventas para poder llegar al cierre a tiempo. Por lo tanto, es importante que el agente del listado trabaje estrechamente con su equipo de cierre de confianza en Texas National Title para asegurarse de que todo está en camino.
Programa D
Este programa es principalmente para fines de divulgación. Este horario describe las partes que tienen una participación en cualquier parte de las primas de título, incluyendo suscriptores y agentes de título.
La comprensión del compromiso de título es una parte importante del proceso de cierre para un agente de bienes raíces. El compromiso de título establece el marco para la facilidad de una transacción puede ir (o no en algunos casos). Trabajar con uno de nuestros fabulosos equipos de cierre en Texas National Title es una gran manera de asegurarse de que usted tiene un equipo muy bien informado de su lado para ayudar a sus clientes a través de una transacción. Nosotros, en Texas National Title, estamos aquí para ser su socio de título y para conseguir sus ofertas cerradas!
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