¿La pandemia está causando un boom o una burbuja en el mercado de la vivienda de Las Vegas? | Nevada Public Radio
Los promotores están viendo un récord de ventas de viviendas en Las Vegas y los precios de las viviendas alcanzaron un máximo histórico en junio debido a un aumento de las reventas.
Algunos expertos dicen que la pandemia de coronavirus es el centro de la misma, pero también podría ser simplemente los tipos de interés más bajos.
Jonathan Gedde es el CEO de SimpliFi Mortgage. Dijo que el aumento de las ventas es una combinación de factores, pero uno de los más importantes es el históricamente bajas tasas de interés.
Las tasas de interés se determinan comprador a comprador, dijo, pero alguien con un gran crédito y una gran cantidad de dinero para poner en un pago inicial podría obtener una tasa de interés en el rango de 2 por ciento y los que tienen algunas muescas en su informe de crédito y el pago inicial más pequeño podría conseguir algo en el rango de 3 por ciento.
Más allá de las tasas de interés, el atractivo de vivir en el sur de Nevada está trayendo la gente aquí.
«Estamos creciendo como población», dijo Gedde. «En 2019, creo, fue un poco más de 10,000 personas por mes el crecimiento neto de la población, que es un número enorme».
Con esos factores, más los esfuerzos del gobierno para mantener el dinero fluyendo en la economía y la gente en sus hogares con la expansión de los programas de indulgencia hipotecaria, no ve una razón para una caída en los precios de la vivienda.
«No veo que se produzca ningún tipo de caída en la vivienda», dijo, «No vamos a tener un número masivo de ejecuciones hipotecarias».
El apoyo viene de
John Benedict es abogado y profesor adjunto del Centro Lied de Bienes Raíces de la UNLV. Está de acuerdo en que el crecimiento de la población y los buenos tipos de interés están impulsando la demanda.
«Creo que también están llegando más jubilados sólo por la demografía de los Baby Boomers», dijo, «Nuestro sistema de salud se ha vuelto más y más fuerte, así que hay un montón de razones positivas para mudarse y vivir aquí».
Pero no estuvo de acuerdo en que Las Vegas podría no ver una caída en los precios de la vivienda.
«Creo que los indicadores económicos son mixtos», dijo Benedict, señalando el número masivo de despidos que ha sufrido la región. «Personalmente, espero alguna corrección, pero nada como lo que vimos en 2008, 2009, 2010, cuando era sólo una caída libre».
La Gran Recesión todavía persiste en la mente de la mayoría de los habitantes del sur de Nevada. El desplome de la vivienda hizo que miles de personas perdieran sus casas en ejecuciones hipotecarias y obligó a miles más a vender en corto.
Sin embargo, ni Benedict ni Gedde creen que el mercado se dirija a una burbuja inmobiliaria y a una quiebra como la que el Valle vio en la recesión.
Por un lado, Gedde señaló que algunas de las opciones de préstamo que hicieron que la gente tuviera problemas financieros ya no están disponibles.
«Los tipos de los que hablamos hoy son de hipotecas de tipo fijo a 30 años totalmente amortizadas, aseguradas por el gobierno y respaldadas por el gobierno», dijo, «Son los préstamos estándar que han existido durante muchas, muchas décadas».
Además de eso, Benedict dijo que el gobierno está haciendo más para poner dinero en la economía esta vez que cuando la Gran Recesión.
«El Congreso no ha esperado a actuar esta vez, permitiendo el programa de indulgencia, poniendo mucho dinero en circulación para apuntalar la economía y dejarlo ir directamente al trabajador medio para que pueda cumplir con sus obligaciones», dijo.
Benedict dijo que el programa de indulgencia, en particular, está ayudando a mantener la economía en marcha y a mantener a la gente en sus hogares.
Bajo el programa, las personas que se han visto afectadas por la pandemia de coronavirus pueden negociar con su prestamista hipotecario el aplazamiento de los pagos durante seis meses y, si después de ese periodo siguen afectados, pueden pedir otros seis meses.
La obligación de la hipoteca no desaparece, pero los propietarios de las viviendas pueden añadir esos pagos al período de tiempo de la hipoteca.
Una cosa que un propietario no puede hacer mientras está en indulgencia es refinanciar su casa, lo que Gedde sugiere a las personas que pueden hacerlo, con una advertencia.
«Se trata realmente de la combinación de cuánto está ahorrando en correlación con el gasto del préstamo», dijo, «El punto de equilibrio, es decir, el ahorro de pago mensual, el costo del préstamo dividido por el ahorro de pago mensual le dice cuánto tiempo se necesita para compensar la refinanciación que es lo que realmente debe estar buscando «.
Dijo que los propietarios de viviendas deben tener el préstamo durante al menos el tiempo que se necesita para romper incluso desde el proceso. Gedde dijo que, por lo general, la gente está viendo un punto de equilibrio de alrededor de 12 meses, lo que hace que valga la pena para mucha gente.
Nadie sabe cuánto tiempo los tipos de interés se mantendrán bajos, dijo, pero no van a estar en el 2 por ciento en 10 años.
«Cronometrar el mercado es un poco una tarea de tontos cuando se trata tanto del mercado inmobiliario como del mercado de los tipos de interés. Nunca va a ser perfecto en el día exacto más bajo en cualquiera de los dos», dijo Gedde.
Dijo que si le gusta la casa que ha seleccionado y se siente cómodo con el prestamista, entonces compre la casa.
Debido a que hay tanta incertidumbre en este momento, Benedict dijo que los compradores de vivienda deben hablar con los promotores sobre lo que se conoce como fuerza mayor, que es el término legal para un acto de Dios.
«Es una petición justa decir a un constructor: ‘¿Podemos tener un acuerdo de que si no puedo conseguir financiación o no puedo completar esta venta o pierdo mi trabajo, todo debido a una fuerza mayor, que me libere de este contrato?»
Dijo que ha visto ese tipo de lenguaje en todo tipo de contratos debido a la pandemia y sus efectos.