Préstamos FHA 203k: ¿Cómo funciona? | Requisitos 2021

Préstamos FHA 203k: ¿Cómo funciona? | Requisitos 2021

¿Ha encontrado una casa que le encanta, pero está en mal estado? El préstamo 203k puede ser una manera perfecta de comprar una casa que es un poco áspero alrededor de los bordes.

El préstamo de rehabilitación FHA 203k se ha convertido en una opción de préstamo popular en el mercado actual donde muchas casas necesitan un poco, o mucho, de TLC.

El préstamo 203k permite a un comprador para financiar el precio de compra de la casa y los costos de renovación – todo con un préstamo. No hay que dar vueltas antes del cierre tratando de reparar la casa para que el banco la preste. No hay que andar buscando una segunda hipoteca para financiar las reparaciones. No hay que vivir con un tejado con goteras durante cinco años mientras se ahorra el dinero para arreglarlo. Un préstamo 203k puede hacerse cargo de estas reparaciones y más con una sola transacción de préstamo.

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En este artículo:

• Resumen del programa Streamline 203k
• Lista de reparaciones permitidas
• Proceso de préstamo 203k
• Desglose de los costes del 203k
• Importe máximo de la hipoteca
• 203k Requisitos de la oferta del contratista
• Valoración del 203k
• Nuestros prestamistas FHA recomendados

Dos tipos de préstamos FHA 203k

Es importante tener en cuenta que hay dos subtipos de programa de préstamos 203k: el 203k completo, y el Streamline 203k.

En este artículo, nos centraremos principalmente en el préstamo Streamline 203k, ya que es el tipo más popular, y se adaptará a la mayoría de los propietarios de viviendas que buscan comprar un fixer-upper. Además, muchos más prestamistas ofrecen el programa Streamline 203k.

Hable con un prestamista sobre el programa FHA 203k.

Aquí hay algunas diferencias básicas entre los subtipos 203k:

Streamline 203k:

• No se permiten cambios estructurales
• Se pueden financiar un máximo de $35,000 para reparaciones

Full 203k:

• Se permiten cambios estructurales. De hecho, la casa puede ser nivelada y reconstruida. (Si una casa es demolida, una parte del sistema de cimentación existente debe permanecer en su lugar.)
• No hay límite máximo de reparación, siempre y cuando la totalidad del préstamo esté por debajo de la cantidad máxima de préstamo de la FHA para la región.

Descripción general del programa Streamline 203k

Este préstamo es perfecto para alguien que ya califica para un préstamo de la FHA, pero termina encontrando una casa que no califica para la financiación de la FHA como es. El préstamo 203k ayuda al prestatario a abrir un préstamo para pagar el precio de compra de la casa, más el costo de las mejoras en el hogar. Los compradores terminan con un préstamo FHA de tasa fija, y una casa que está en mucho mejor forma que cuando la encontraron.

El aspecto más importante del Streamline 203k es la cantidad de dinero que puede financiar para las reparaciones, que tiene un máximo de $ 35,000.

Sin embargo, tenga cuidado de que su oferta no va mucho más allá de $ 30,500. Esto se debe a que hay «costos blandos» adicionales – honorarios de inspección, honorarios adicionales de originación y contingencias – que se comen alrededor de $4,000 a $5,000 de su cantidad permitida. Vea nuestra sección de honorarios 203k a continuación y descargue la hoja de trabajo 203k que muestra estos «costos blandos».

El préstamo 203k establece una cuenta de depósito en garantía para los costos de reparación. Esto permite que el préstamo se cierre antes de que la construcción haya comenzado. Esto es importante porque la mayoría de los vendedores no permitirán que la construcción se realice antes del cierre de la venta. Tampoco es buena idea que los compradores inviertan dinero en una casa que aún no es suya. Esto es a menudo una tentación porque muchas casas están en necesidad de reparaciones con el fin de obtener financiación.

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El préstamo 203k establece una cuenta de depósito en garantía que mantiene el dinero para que el contratista puede ser pagado ½ de los costos de reparación por adelantado, y ½ cuando todo el trabajo está completo. Esto asegura que el contratista tiene suficiente dinero para empezar, pero no abandona el proyecto antes de su finalización.

Los costes de reparación se determinan mediante una oferta finalizada y fijada antes del cierre del préstamo. Para las reparaciones que suman más de $15,000, un inspector 203k se asegura de que el trabajo esté completo según las normas de la FHA cuando todo el trabajo esté terminado. Si el costo total de sus reparaciones es menor a $15,000, no necesitará que se inspeccione el trabajo terminado.

La casa que se está comprando debe tener al menos 1 año de antigüedad. Esto tiene sentido, ya que, normalmente las casas de menos de un año de antigüedad no necesitan una rehabilitación significativa. Además, la casa debe ser comprada como la residencia ocupada por el propietario del comprador, al igual que con cualquier préstamo de la FHA.

Además de tener una cuenta de depósito en garantía de reparación, el préstamo 203k funciona mucho como un préstamo de compra estándar de la FHA. La mayoría de las personas que califican para FHA estándar pueden calificar para un préstamo Streamline 203k.

Más: Guía completa de préstamos para la renovación de viviendas

¿Por qué hacer un 203k? ¿Vale la pena la molestia?

El préstamo 203k puede dar al comprador una ventaja para salir adelante en cuanto a la equidad. Muchas viviendas que necesitan reparaciones tienen un descuento superior al que realmente cuestan esas reparaciones. La razón es que el número de compradores que quieren tomar en un fixer-upper es significativamente menor que la cantidad de compradores que quieren un movimiento en el hogar listo. Además, la mayoría de los tipos de financiación no están disponibles para estas casas. El vendedor necesita un comprador 203k, o un comprador en efectivo. Los vendedores tienen que reducir su precio significativamente para atraer a estos compradores.

El préstamo FHA 203k es un programa respaldado por la Administración Federal de Vivienda, diseñado para ayudar a los compradores a conseguir estas casas.

El precio más bajo significa a menudo, el comprador puede comprar la casa, pagar las reparaciones, y tener la equidad instantánea. Esto puede hacer que sea una opción atractiva para los compradores de vivienda por primera vez. Cada casa y la situación es diferente, pero con un poco de ayuda de su agente de bienes raíces y el contratista, se puede determinar el valor futuro de la casa en comparación con el costo total para adquirir y reparar la casa.

Pregunte a un funcionario de préstamos sobre el programa 203k aquí.

Lista de reparaciones permitidas y no permitidas del programa 203k

Muchos compradores se sorprenden de lo que el 203k les permite hacer. Este préstamo puede ser utilizado únicamente para fines cosméticos, no sólo cuando una casa está en grave deterioro. Usted puede remodelar una cocina o un baño, añadiendo comodidades como encimeras de granito y electrodomésticos de gama alta. Las reparaciones ni siquiera tienen que ser necesarias para que la casa sea elegible para la financiación de la FHA. En otras palabras, si una casa tiene una cocina funcional, pero es anticuado, el comprador podría utilizar un préstamo 203k para remodelar los gabinetes y encimeras, mejorar los electrodomésticos, y similares, con un préstamo 203k.

Tenga en cuenta que las reparaciones no pueden ser estructurales cuando se utiliza el Streamline 203k. Esto significa que los cimientos, los muros de carga, etc. no pueden ser alterados.

Si la propiedad que está buscando necesita reparaciones estructurales para calificar para la financiación, tendrá que utilizar un 203k completo en lugar de un Streamline 203k, o encontrar una propiedad diferente.

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Reparaciones Streamline 203k aceptables:

• Techos, canalones y bajantes
• HVAC, Plomería &Electricidad
• Mejoras de accesibilidad para personas discapacitadas
• Estabilización de pintura a base de plomo
• Reparación de moho/ácaros
• Retirada de amianto (debe ser realizada por un experto en amianto con licencia)
• Acabado/remodelación de sótanos (noestructural solamente)
• Reparación del sistema séptico/pozo
• Pisos (sin incluir el subsuelo que se considera estructural)
• Remodelación de la cocina/baño
• Pintura
• Aislamiento térmico
• Compra e instalación de electrodomésticos
• Paisajismo

Pregunte a un agente de préstamos sobre los elementos de reparación FHA 203k que propone.

Reparaciones no permitidas por la FHA 203k

Hay algunas comodidades que la FHA considera como artículos de «lujo» o artículos no fijados permanentemente a la casa, que no están permitidos:

• Barbacoas
• Casas de baño
• Servidores
• Jacuzzis exteriores, saunas, spas
• Combustibles exteriores (aunque las chimeneas interiores están permitidas)
• Piscinas
• Parabólicas
• Canchas de tenis
• Alteraciones para mejorar el uso comercial de la propiedad

El proceso del préstamo 203k de la FHA

Aquí se desglosa el proceso general del préstamo 203k:

1. El comprador encuentra una casa que le gusta, pero está en mal estado.
2. El comprador habla con su profesional de préstamos sobre el FHA 203k. Aunque fueron pre-aprobados para el financiamiento regular de la FHA o convencional, lo más probable es que necesiten ser re-aprobados para un préstamo 203k. El profesional de préstamos emite otra preaprobación basada en el precio de compra estimado y los costos de reparación, además de otros cargos relacionados con el 203k.
3. El comprador encontrará un contratista general para elaborar una oferta detallada de todas las reparaciones. Cuando la oferta está completa, el comprador y el prestamista reciben una copia.
4. Se solicita una tasación, que reflejará el futuro valor de tasación de la vivienda. El tasador utiliza la oferta final para determinar el valor de la vivienda una vez finalizado el trabajo.
5. El prestamista presenta la oferta, la tasación y toda la documentación sobre los ingresos, el crédito y los activos del prestatario a la entidad aseguradora.
6. La entidad aseguradora emite una aprobación, normalmente con las condiciones necesarias por parte del comprador y el contratista.
7. Una vez recibidas todas las condiciones, el comprador firma los documentos finales del préstamo. El prestamista financia el préstamo. Una parte de los fondos del préstamo se deposita en una cuenta de depósito en garantía, donde se guarda el dinero para las reparaciones.
8. El 50% de los costes de reparación se entrega al contratista por adelantado. El otro 50% se pagará al contratista cuando todo el trabajo se ha completado.
9. El contratista tiene seis meses para completar el trabajo.
10. Cuando el trabajo se ha completado, los costes de reparación restantes se emiten al contratista.
11. La cuenta de depósito en garantía se cierra. El comprador tiene una casa que es 100% completa, y un préstamo con una tasa de interés que cubrió el precio de compra original y todos los costos de reparación.

Pregunte a un funcionario de préstamos con conocimientos sobre los préstamos 203k aquí.

¿Quién califica para un FHA 203k?

Generalmente, la mayoría de las personas que califican para un préstamo FHA estándar pueden calificar para un préstamo 203k, siempre que el monto del préstamo 203k no sea significativamente más alto que la pre-aprobación original del comprador. El prestamista puede cobrar una tasa de interés más alta o cargos más altos para el préstamo 203k, así que asegúrese con su profesional de préstamos que aún califica.

203k Desglose de Costos

Aquí hay algunos cargos adicionales que puede esperar pagar con un préstamo 203k:

• 203k Cargos de inspección: 2 inspecciones a $150 cada una. Estos aseguran que el trabajo se está haciendo a las normas de la FHA.
• 203k Título cuota de actualización: $ 150. Esta cuota protege el título en caso de que el constructor pone cualquier gravamen sobre la propiedad para el pago en disputa con respecto a los trabajos de construcción de la casa. Si se coloca algún gravamen sobre la vivienda, esta cuota garantiza que el préstamo de la FHA permanecerá en primera posición en el título.
• 203k Cuota de originación suplementaria: 1.5% de los costos de rehabilitación, o $350, lo que sea mayor. Esta tarifa se cobra por el trabajo adicional que implica la creación y gestión de la cuenta de depósito en garantía.
• 203k Reserva de contingencia: Esto es generalmente el 10% de la oferta final de reparación, pero puede ser tan alto como el 20%. Esto se mantiene en la cuenta de depósito en garantía 203k en el caso de sobrecostos en el proyecto.

Para un desglose de muestra de todos los honorarios, vea la sección HUD-92700 a continuación.

¿Qué pasa si excedo el límite de costos de reparación?

Si parece que excederá unos $30,500 en reparaciones, vea si alguna de sus reparaciones califica para el programa de Hipoteca de Eficiencia Energética (EEM). Si es así, su prestamista puede permitirle exceder el límite de la 203k en la cantidad de los costos elegibles para la EEM, siempre y cuando estén por debajo del límite de la EEM, típicamente $8000.

Si sus reparaciones no califican para la EEM y su oferta está por encima del límite de la 203k, tendrá que eliminar los elementos de reparación de su oferta. No se le permite traer dinero en efectivo en el cierre para pagar los elementos adicionales de la oferta de su bolsillo.

No hay costo mínimo de reparación para un Streamline 203k. Sin embargo, puede no ser rentable para pagar los honorarios adicionales 203k para sólo unos pocos cientos de dólares de las reparaciones.

Haga su FHA 203k preguntas aquí.

203k y Condos

Típicamente, los préstamos 203k son para viviendas unifamiliares, pero se les permite para los condominios también. Para los condominios, el trabajo se permite en el interior solamente, y no más de 4 otras unidades en el complejo de condominio puede ser objeto de reparaciones 203k al mismo tiempo.

203k Período de Construcción

El contratista debe certificar el trabajo comenzará dentro de los 30 días del cierre del préstamo y debe ser completado dentro de 6 meses. Dado que el Streamline 203k es para reparaciones no estructurales, el contratista puede necesitar certificar que los prestatarios no serán desplazados por más de 30 días durante el período de reparación.

Monto máximo de la hipoteca

¿Cuál es el monto máximo del préstamo para un préstamo 203k?

El monto máximo de la hipoteca es el mismo para 203k que para los préstamos estándar de la FHA. Compruebe el sitio web de HUD para la cantidad máxima para su condado.

Además de esta limitación, la cantidad del préstamo 203k no debe exceder:

• El precio de compra más los costos de rehabilitación, menos el 3.El precio de compra más los costes de rehabilitación, menos el 3,5% de pago inicial
• O el 110% del valor de mercado previsto una vez finalizados todos los trabajos, menos el 3,5% de pago inicial

Por ejemplo, digamos que una casa vale 100.000 dólares antes de las reparaciones y el prestatario desea financiar 20.000 dólares en costes de rehabilitación, incluidos los honorarios. El importe máximo del préstamo base antes del seguro hipotecario inicial es:

• $120.000 – 3,5% de pago inicial= $115.800

Si la tasación indica que la casa sólo valdrá $105.000 después de realizar todas las reparaciones, el importe máximo del préstamo se basa en el 110% del futuro valor de tasación:

• $115.500 (110% de $105.000) – 3.5% de pago inicial = $111,457

El HUD-92700 «Hoja de trabajo 203k»

Como parte del proceso 203k, deberá firmar la Hoja de trabajo FHA 203k, también llamada HUD-92700. Esta forma es un desglose de todos los costos del préstamo, los honorarios 203k, el precio de compra, la cantidad de la oferta de reparación, la cantidad final del préstamo, etc. Su prestamista le proporcionará este formulario.

Compruebe su elegibilidad 203k aquí.

¿Se necesita un pago inicial en un préstamo 203k?

Sí. Al igual que con un préstamo FHA estándar, tendrá que hacer un pago inicial.

¿Cuál es el requisito de pago inicial en un 203k?

El pago inicial es el mismo que un FHA estándar. Usted debe poner el 3,5% del precio total de compra más los costos de reparación.

¿Cuáles son los requisitos para la oferta 203k?

Uno de los aspectos más desafiantes de un préstamo 203k es conseguir el contratista para trabajar en una oferta adecuada. Muchos contratistas nunca han suministrado una oferta de reparación para los fines de la financiación 203k, por lo que a menudo se sorprenden de los requisitos. Antes de obtener una oferta para el trabajo 203k, asegúrese de que su contratista está dispuesto a trabajar y reelaborar la oferta hasta que sea perfecta. Si su contratista parece receloso, busque otro contratista. Una oferta incompleta puede matar su transacción 203k.

Una oferta no puede cambiar ni los costos de reparación pueden aumentar después del cierre del préstamo. Asegúrese de que su contratista ha suministrado una oferta sólida y no ha subestimado el proyecto de ninguna manera. Es mejor sobrevalorar la oferta. Cualquier dinero no utilizado para las reparaciones se aplica de nuevo a su principio de préstamo después de que el trabajo se ha completado.

Aquí hay una lista de elementos generalmente necesarios en la oferta:

• Nombre del contratista, dirección, número de teléfono y número de licencia actual
• Nombre del comprador
• Dirección de la propiedad donde se va a realizar el trabajo
• Costes del permiso, si hay
• Licitación para indicar que el trabajo comenzará dentro de los 30 días del cierre del préstamo y todo el trabajo se hará dentro de los 6 meses del cierre
• El reconocimiento del contratista que él / ella recibirá el 50% de los fondos de reparación en el cierre del préstamo y el otro 50% cuando todo el trabajo se ha completado
• Declaración el comprador no será desplazado de la casa por más de 30 días
• La mano de obra y los materiales deben ser desglosados a las partidas separadas en la oferta
• El impuesto debe ser desglosado en la oferta
• La cantidad final de la oferta debe coincidir con la cantidad en el acuerdo 203k Propietario / Contratista.
• Firma y fecha del comprador y del contratista

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Es mejor tener sólo 1 o 2 contratistas en el trabajo, porque necesitará ofertas separadas para cada contratista. Conseguir toda la documentación requerida de varios contratistas puede llevar mucho tiempo.

Sin embargo, necesitará contratistas adicionales para la electricidad/plomería/reparación de moho si el contratista general no está específicamente autorizado en estas áreas. Por ejemplo, un contratista general que sólo tiene una licencia de contratista no puede hacer ni siquiera un trabajo eléctrico menor en un proyecto 203k.

Descargue nuestra hoja de cálculo de lista de comprobación de ofertas en PDF de muestra y hoja de cálculo editable para ayudarle a usted y a su(s) contratista(s) a entender los requisitos exactos de la oferta y otros documentos necesarios. Esta hoja de cálculo es especialmente útil si tiene varios contratistas en su proyecto.

¿Qué elementos necesito del contratista?

Además de una oferta correcta, aquí hay algunas cosas que su contratista puede necesitar proporcionar. Su prestamista puede requerir más o menos documentación en función de sus directrices.

• Licencia vigente
• Seguro de responsabilidad, seguro de errores y omisiones, y una fianza
• Currículum vitae del contratista que muestre su experiencia laboral
• Seguro de accidentes de trabajo si el contratista tiene empleados o contrata a subcontratistas
• Referencias comerciales escritas que indiquen que el contratista tiene buenos informes con clientes anteriores
• Parte del acuerdo 203k propietario/contratista del contratista
• W9

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Formularios 203k adicionales

Además de la oferta, tendrá que reconocer y firmar estos formularios:

• HUD-92700 Hoja de trabajo 203k (proporcionada por el prestamista)
• Acuerdo de propietario/contratista FHA 203k (debe coincidir con los montos en dólares de la oferta y se necesita uno de cada contratista)
• Acuerdo de autoayuda (si hace el trabajo usted mismo y está calificado)
• Reconocimiento del prestatario 203k (proporcionado por el prestamista)

Para versiones editables de estos documentos, y más formularios descargables, consulte nuestra página de formularios hipotecarios descargables.

¿Puedo refinanciar y reparar mi casa con un 203k?

Sí. El refinanciamiento 203k funciona igual que el programa de compra. En lugar de que el precio de compra esté en la hoja de trabajo 203k, el «precio de compra» será esencialmente el costo para pagar el préstamo existente. Por lo general, los costes de reparación se suman al importe del saldo del préstamo existente para determinar el importe total del nuevo préstamo. Sin embargo, al refinanciar, el nuevo importe del préstamo no puede superar el 110% del futuro valor de tasación.

El prestatario no puede recibir dinero en efectivo con una refinanciación 203k. Todos los fondos deben ir al contratista que hace el trabajo y el prestamista actual para pagar la hipoteca existente.

Consulte con un funcionario de préstamos sobre su proyecto 203k.

La tasación 203k

El tasador necesitará la oferta de reparación final para determinar el valor de tasación futuro de la casa. Asegúrese de que ha decidido todas las reparaciones, y todas esas reparaciones están en la oferta. Si usted cambia de opinion acerca de las reparaciones despues de que la valoracion se ha completado, puede dar lugar a retrasos debido a la reedicion de la valoracion (y tasadores molestos).

¿Puedo hacer el trabajo yo mismo con un prestamo FHA 203k?

En algunos casos, esto esta permitido. Los prestamistas pueden requerir documentación que usted está calificado para hacer el trabajo, y puede hacerlo de manera oportuna. Por lo general, esto significa que usted tiene licencia como contratista o en una profesión similar, ya que es difícil de othequrwise documento que ha tenido suficiente experiencia para hacer el trabajo.

Si usted puede demostrar que está calificado, sólo puede financiar el costo de los materiales, y usted todavía tendrá que proporcionar una oferta detallada para los materiales que usted planea comprar.

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El Consultor 203k

Un consultor 203k no es necesario para un Streamline 203k. Si necesita un préstamo 203k completo, contratará a un consultor aprobado por el HUD.

Préstamo Streamline 203k: El ajuste correcto para muchos compradores

Aunque el 203k implica algunos saltos y obstáculos más que el préstamo FHA estándar, puede ser una gran herramienta para comprar una casa que tiene potencial. No se asuste por las normas y los requisitos, porque su profesional de préstamos debe conocer los pormenores del préstamo 203k.

Para estar seguro, pregunte a su agente de préstamos cuántos préstamos 203k ha realizado en el último año y cuántos ha hecho el personal de tramitación. La experiencia por parte del prestamista puede ahorrar mucho tiempo y dolor de cabeza al prestatario. Busque un prestamista que haya hecho 2 o 3 de ellos en el último año, por lo menos.

Con un poco de ayuda de su prestamista, y sabiendo qué esperar, usted puede comprar una casa y arreglarla según sus necesidades y deseos. En pocos meses podría estar en su casa de ensueño arreglada y retocada.

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