Servidumbres de paso: 12 cosas que debe saber en 2020
Al navegar por la propiedad de la tierra y la compra de propiedades, es posible que se encuentre con servidumbres de paso.
Una servidumbre es el derecho legal de un no-propietario a utilizar una parte de la tierra de otra persona para un propósito específico.
Las servidumbres de paso a menudo entran en juego cuando alguien necesita acceder a su propiedad.
Cuando no hay una vía de acceso entre una determinada parcela de tierra y las carreteras públicas, puede llegar a ser increíblemente difícil de utilizar legalmente la tierra que ha comprado.
En este blog, vamos a discutir todo lo que necesita saber acerca de las servidumbres de paso antes de comprar.
¿Qué tipos de servidumbres existen?
Existen dos tipos principales de servidumbres: las servidumbres accesorias y las servidumbres en bruto.
Ambos tipos de servidumbres pueden utilizarse para la entrada, la salida, los servicios públicos y el drenaje.
Aquí están las diferencias fundamentales que debe entender.
Servidumbres de paso
Estas servidumbres se transmiten automáticamente con el terreno al que benefician cuando se vende o transfiere el terreno (a menos que se indique expresamente lo contrario).
Existen en beneficio de los terrenos colindantes, por lo que piénsese en ellas como una servidumbre de entrada, salida, servicios públicos o drenaje que cruza por encima de una parcela que separa la propiedad beneficiada de una vía pública.
Entonces, si usted tiene una parcela a la que no tendría acceso sin cruzar un terreno contiguo, entonces cualquier servidumbre de paso sería probablemente una servidumbre accesoria.
Su parcela sería el «predio dominante» porque es beneficiado por la servidumbre.
La parcela sobre la que discurre la servidumbre se conoce como el «fundo sirviente».
Incluso si el fundo sirviente se vende o transfiere, esto no rompe una servidumbre accesoria (¡incluso si no se menciona en la escritura!).
Servidumbres en bruto
En lugar de beneficiar a la tierra, las servidumbres en bruto están destinadas a beneficiar a una persona o empresa.
Por ejemplo, una servidumbre en bruto puede ser otorgada a una empresa de servicios públicos por un país o estado para llevar líneas de transmisión eléctrica, telefónica o de internet.
Este tipo de servidumbre no beneficia a una propiedad, y la empresa de servicios públicos no tiene que ser dueña de ningún terreno cercano para obtenerla.
Las servidumbres en bruto no corren con la tierra, y estas servidumbres son sobre «predios sirvientes» porque no son para el beneficio de propiedades particulares.
Sin embargo, al igual que ocurre con las servidumbres accesorias, la venta del fundo sirviente no extingue la servidumbre en bruto (¡aunque no se mencione en la escritura!).
¿Sabías que también existen las servidumbres negativas?
La mayoría de las servidumbres que me vienen a la mente son servidumbres afirmativas: otorgan al titular de la servidumbre el derecho a hacer algo (como el uso de una propiedad para entrar o salir).
Pero también existen las servidumbres negativas.
Estas permiten al titular de la servidumbre impedir que el propietario del predio sirviente utilice la propiedad de una manera específica (como construir dentro de un área determinada).
¿Cómo saber si hay servidumbres en una propiedad?
Debido a que las servidumbres no tienen que estar escritas en la escritura para que existan, es posible que se pregunte cómo puede saber si hay servidumbres en un terreno que va a comprar.
En algunos estados, se requiere legalmente para los vendedores para revelar las servidumbres en su propiedad, por lo que debe tener alguna idea si las servidumbres existen cuando usted entra en un acuerdo de compra.
Sin embargo, si usted está comprando una casa de propiedad del banco, entonces puede que tenga que hacer un poco de diligencia debida.
Para averiguarlo, le conviene dividir su búsqueda en función del tipo de servidumbre.
Servidumbre de servicios públicos:
Este tipo de servidumbre da permiso a las compañías de servicios públicos para instalar líneas eléctricas, una torre de telefonía móvil, etc. en su propiedad.
Llame a su compañía local de servicios públicos o vaya a la oficina de registros de tierras del condado o al ayuntamiento.
Puede pedir a un empleado que le muestre un mapa de las ubicaciones de las servidumbres.
También podría obtener un estudio de la propiedad para mostrar la ubicación de cualquier servidumbre de servicios públicos.
Servidumbre privada:
Las servidumbres privadas a menudo vienen en forma de un camino, calzada, alcantarillado o acceso solar.
Si su título contiene servidumbres privadas, entonces usted debe obtener copias de los documentos de servidumbre reales al comprar la propiedad.
Podrá encontrar un número de referencia en esos documentos.
El secretario del condado también puede ayudarle a localizar estas servidumbres privadas en los registros públicos, por lo que puede obtener una copia para mantener con su escritura.
Servidumbre por necesidad:
Aquí es donde puede llegar a ser confuso para los propietarios de tierras o compradores potenciales.
A veces una servidumbre legal no tiene que estar escrita para existir.
Si es absolutamente necesario cruzar la tierra de alguien para un propósito legítimo (como el acceso a su casa), entonces puede haber una «servidumbre por necesidad».
En este caso, usted no puede interferir con los derechos legales de su vecino.
Si se da cuenta de que esto está ocurriendo, es posible que tenga que hablar con un abogado para averiguar sus opciones.
Servidumbres preceptivas:
Una servidumbre preceptiva es similar a una servidumbre por necesidad en el sentido de que permite a alguien acceder a la tierra de otro para un propósito particular (como el acceso a su casa).
Sin embargo, normalmente sólo entra en juego después de un período de tiempo determinado.
Por ejemplo, las servidumbres de paso prescriptivas pueden crearse si usted ha estado utilizando una parte de la propiedad de un vecino para el acceso sin una servidumbre formal durante los últimos 20 años.
Esto esencialmente permite al titular de la servidumbre poseer negativamente una parte del lote sirviente para un propósito específico.
Diferentes estados tienen diferentes reglas y regulaciones.
Lo mejor que puede hacer es buscar «servidumbres» en el índice de los estatutos de su estado para que pueda entender las decisiones de los tribunales sobre las servidumbres prescriptivas.
Como puede ver, hay un número de diferentes servidumbres que pueden existir en su propiedad y no todos ellos serán fáciles de buscar en los registros públicos.
Para estar absolutamente seguro de que ha encontrado todas las servidumbres en su propiedad, su mejor apuesta es hacer una búsqueda de títulos.
¿Qué puedo hacer si no me gusta la gente en mi propiedad?
Los propietarios no pueden interferir con el propósito de una servidumbre legal.
Por ejemplo, si una compañía eléctrica con una servidumbre de servicios públicos ha tendido cables a través de su derecho de paso, usted no está legalmente autorizado a quitarlos o bloquear su camino.
Interferir con una servidumbre puede hacerle responsable de los daños y estar sujeto a una acción judicial.
Si cree que alguien está entrando ilegalmente en su propiedad o tiene una buena razón para disputar la servidumbre, entonces debe hablar con un abogado local de bienes raíces con experiencia.
Ellos pueden ofrecer asesoramiento sobre la mejor manera de proceder (especialmente si no hay nada por escrito).
¿Por qué existen las servidumbres de paso?
Las servidumbres de paso existen con el propósito de entrada y salida – el derecho a entrar y salir de una propiedad.
Esta necesidad se produce cuando una parcela de tierra no colinda con una vía pública, propiedad del gobierno.
Si usted compra un terreno que es en sí mismo «sin salida al mar», entonces usted necesitaría una servidumbre de paso para acceder a la vía pública para entrar y salir de su propiedad.
Los compradores de casas y terrenos deberían condicionar su compra de la propiedad a tener entrada y salida a una carretera pública.
Si no tiene esto, entonces no podría usar el terreno o la casa que ha comprado.
Puede asegurarse de que tendrá esto obteniendo un estudio del terreno antes de cerrar la propiedad.
Para tener acceso sin una servidumbre, al menos uno de los límites de la propiedad debe coincidir exactamente sin brecha o desviación con el borde de una carretera.
Esto se conoce como la línea de derecho de paso.
Si estas líneas no coinciden, entonces usted (como comprador) necesita estar seguro de que la propiedad en cuestión tiene una servidumbre que proporciona al comprador el derecho legal de cruzar sobre cualquier propiedad que se encuentre entre su propiedad y la vía pública.
Si usted planea vivir en la propiedad, entonces también debe incluir el derecho a las líneas de servicios públicos y tuberías, además de la servidumbre de paso.
Sin esto, no sólo es la tierra difícil de vivir, pero pierde mucho valor.
Es probable que tenga dificultades para vender la propiedad si alguna vez tuvo ese deseo.
¿Cómo se crea una servidumbre?
Las servidumbres suelen crearse en documentos (aunque no es necesario).
Las servidumbres pueden crearse en escrituras, acuerdos de servidumbre, declaraciones de subdivisión y declaraciones de condominio.
Todos ellos se inscriben en los registros de la propiedad al igual que las escrituras o las hipotecas.
Si usted está interesado en la creación de una servidumbre, es la mejor práctica para crear una servidumbre en un acuerdo o declaración (en lugar de una escritura) porque esto le ayudará a abordar todas las cuestiones relativas a las servidumbres.
Después de redactar el documento, hágalo certificar por un notario público con dos testigos presentes.
¿Cuál es la diferencia entre un camino privado y una servidumbre?
Una servidumbre de carretera proporciona a alguien el derecho a pasar por encima de la propiedad de otra persona para acceder a la suya.
No todas las servidumbres son de carretera.
Por ejemplo, algunas servidumbres accesorias son utilizadas por las empresas de servicios públicos para colocar torres de telefonía móvil en los terrenos de la gente.
Para ser breve, mientras que todas las carreteras privadas son también servidumbres, no todas las servidumbres son carreteras privadas.
Los caminos privados proporcionan acceso de la misma manera que una servidumbre de paso, y no fue hasta que algunos casos de los tribunales estatales comenzaron a tratar de definir el significado de «camino privado» que la confusión se produjo.
Cómo se define un camino privado variará de una jurisdicción a otra.
Sin embargo, tanto la servidumbre de paso como los caminos privados son similares en el sentido de que un municipio no tiene derecho a utilizar o regular ninguno de los dos sin el consentimiento del propietario o la imposición de un estatuto.
¿Quién es responsable de mantener una servidumbre de paso?
Las leyes que rigen las servidumbres pueden ser complicadas.
Sin embargo, las leyes son bastante claras en cuanto a quién es responsable de mantener una servidumbre una vez que se ha establecido.
La persona o parte que utiliza la servidumbre (también conocida como el titular de la servidumbre) es a menudo la que tiene el deber de mantenerla.
Aunque los propietarios de la servidumbre no son los dueños del terreno en sí, deben mantenerlo mientras lo utilizan.
El propietario del terreno (propietario de la servidumbre) conservará la mayoría de los derechos sobre el mismo.
Entonces, ¿qué significa esto cuando se trata de una servidumbre de paso?
Los propietarios de la servidumbre seguirán pudiendo limpiar la maleza o pavimentar un camino sin asfaltar.
Sin embargo, no pueden bloquear el uso o disfrute del titular de la servidumbre.
Tampoco tienen el deber o la obligación de mantener o reparar las mejoras de la servidumbre.
Pueden hacerlo si lo desean, pero en ningún caso están obligados a ello.
¿Cómo se perfila una servidumbre?
Las servidumbres se otorgan para fines específicos en una ubicación concreta (entrada, salida, servicios públicos, drenaje, etc.).
Una servidumbre de carretera se otorga para la entrada y la salida.
En la mayoría de los casos, los acuerdos de servidumbre suelen perfilar la ubicación específica en la que se puede utilizar la servidumbre en las fincas sirvientes.
Así, si usted tiene una servidumbre de paso, no podrá atravesar la propiedad de su vecino por donde quiera.
Habrá un lugar específico delineado para que el titular de la servidumbre no pueda ejercer en exceso el poder proporcionado por la servidumbre.
¿Existen restricciones sobre cómo se puede utilizar la servidumbre de paso?
En general, las servidumbres deben ser utilizadas para sus fines originales.
Sin embargo, si hay necesidad de cambios entonces sus usos pueden ser modificados para adaptarse a un desarrollo razonable.
Todo esto para decir que el hecho de haber concedido una servidumbre de paso (como propietario de la servidumbre) no significa que el titular de la servidumbre pueda utilizarla para lo que quiera.
Por ejemplo, si hubiera un evento (concierto, festival, etc.) en las cercanías, el titular de la servidumbre no podría utilizar la carretera o el camino de entrada como zona de aparcamiento de pago para la propiedad (ganando así dinero con ello).
Dicho esto, los titulares de la servidumbre deberían poder utilizar y disfrutar del acuerdo dentro de unos límites razonables, y una o dos noches de gente aparcando en el camino de entrada para una fiesta privada puede no ser un problema.
11. ¿Pueden las servidumbres afectar a las renovaciones o adiciones?
Esta puede ser una gran pregunta para los compradores de terrenos que buscan comprar una casa o un terreno con la intención de construir.
En este caso, es especialmente importante saber qué servidumbres existen en la propiedad para no crear complicaciones legales innecesarias que interfieran con el derecho del titular de la servidumbre a usar y disfrutar de lo que se indica en la servidumbre.
¿Se pueden extinguir las servidumbres?
Sí, las servidumbres pueden extinguirse de diferentes maneras dependiendo de quién lo haga.
Esto es lo que debe saber.
Por el titular de la servidumbre
El titular de la servidumbre puede extinguir la servidumbre ejecutando, entregando y registrando una liberación escrita de la servidumbre, también conocida como escritura de renuncia, transmitiendo la servidumbre de vuelta al propietario de la servidumbre.
De mutuo acuerdo
Si tanto el titular de la servidumbre como el propietario de la misma están de acuerdo, entonces pueden ejecutar y registrar una terminación de la servidumbre.
Este documento debe contener una liberación por escrito de la servidumbre (una escritura de renuncia) por parte del titular de la servidumbre que transmite la servidumbre de vuelta al propietario de la misma.
Por la doctrina de la fusión
Si el titular de la servidumbre se convierte en el propietario de ambas propiedades (sobre las que corre la servidumbre), entonces hay una «unidad de dos títulos».
Pensamientos finales
Una servidumbre de paso le da el derecho de acceder a una parte de la propiedad de otra persona para entrar y salir de la suya.
Se dan comúnmente a los propietarios con propiedades sin salida al mar, lo que significa que no podrían llegar a su propiedad sin una servidumbre de paso.
Las reglas para las servidumbres varían según el estado, el municipio y el tipo de uso involucrado.
Por lo tanto, es importante hacer una investigación sobre la propiedad que está comprando para entender si usted tiene una necesidad de cualquier servidumbre O si cualquier servidumbre está actualmente en su propiedad.
Consulte a su agente de bienes raíces o un abogado local de bienes raíces con experiencia que le puede ayudar con estos detalles.
Si la información relativa a una servidumbre de paso no existe ya en los documentos de su propiedad, es posible que tenga que buscar más información con los registros locales del condado o hacer una búsqueda de títulos.
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