Kiinteistösijoittaminen

Kiinteistösijoittaminen

Kun ajattelet kiinteistösijoittamista, ensimmäinen asia, joka luultavasti tulee mieleesi, on kotisi. Toki kiinteistösijoittajilla on paljon muitakin vaihtoehtoja sijoituskohteiden valinnassa, eivätkä ne kaikki ole fyysisiä kiinteistöjä.

Kiinteistöistä on tullut suosittu sijoituskohde noin 50 viime vuoden aikana. Seuraavassa tarkastellaan joitakin johtavia vaihtoehtoja yksittäisille sijoittajille sekä syitä sijoittamiseen.

Vuokrakiinteistöt

Jos sijoitat vuokrakiinteistöihin, sinusta tulee vuokranantaja – sinun on siis harkittava, viihdytkö siinä roolissa. Vuokranantajana olet vastuussa muun muassa asuntolainan, kiinteistöverojen ja vakuutusten maksamisesta, kiinteistön ylläpidosta, vuokralaisten etsimisestä ja mahdollisten ongelmien hoitamisesta.

Jos et palkkaa isännöitsijää hoitamaan yksityiskohtia, vuokranantajana toimiminen on käytännönläheinen investointi. Tilanteestasi riippuen kiinteistöstä ja vuokralaisista huolehtiminen voi olla ympärivuorokautista työtä, joka ei aina ole miellyttävää. Jos kuitenkin valitset kiinteistösi ja vuokralaisesi huolellisesti, voit pienentää suurten ongelmien riskiä.

Yksi tapa, jolla vuokranantajat ansaitsevat rahaa, on vuokran kerääminen. Se, kuinka paljon vuokraa voit periä, riippuu siitä, missä vuokra-asunto sijaitsee. Silti parhaan vuokran määrittäminen voi olla vaikeaa, sillä jos veloitat liikaa, karkotat vuokralaiset, ja jos veloitat liian vähän, jätät rahaa pöydälle. Yleinen strategia on periä vuokraa niin paljon, että se riittää kattamaan kulut siihen asti, kunnes asuntolaina on maksettu, jolloin suurin osa vuokrasta muuttuu voitoksi.

Toinen ensisijainen tapa, jolla vuokranantajat ansaitsevat rahaa, on arvonnousu. Jos kiinteistösi arvo nousee, voit ehkä myydä sen voitolla (kun sen aika koittaa) tai ottaa lainaa pääomaa vastaan seuraavaa investointia varten. Vaikka kiinteistöillä on taipumus arvonnousuun, mitään takeita ei ole.

Historialliset hinnat

Kiinteistöjä on pitkään pidetty hyvänä sijoituskohteena, ja hyvästä syystä. Ennen vuotta 2007 historialliset asuntotiedot saivat näyttämään siltä, että hinnat voisivat jatkaa nousuaan loputtomiin. Muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta asuntojen keskimääräinen myyntihinta Yhdysvalloissa nousi joka vuosi vuodesta 1963 vuoteen 2007 – suuren laman alkuun.

Tämässä Federal Reserve Bank of St. Louisin laatimassa kaaviossa näkyvät keskimääräiset myyntihinnat vuosina 1963-2019 (viimeisimmät saatavilla olevat tiedot). Vaaleanharmaalla tummennetut alueet merkitsevät Yhdysvaltain taantumia.

Kiinteistömarkkinoiden merkittävin laskusuhdanne ennen COVID-19-pandemiaa osui tietysti samaan aikaan suuren laman kanssa. Koronaviruskriisin seuraukset ovat vielä näkemättä. Sulkemisten, sosiaalisen etääntymisen ja huikeiden työttömyyslukujen keskellä on todennäköistä, että asuntojen myynti vähenee merkittävästi. Vaikka se ei välttämättä tarkoita, että asuntojen hinnat seuraisivat perässä, se muuttaa ainakin tapaa, jolla ihmiset ostavat ja myyvät kiinteistöjä – ainakin lyhyellä aikavälillä.

Flipping Houses

Kuten päiväkauppiaat, jotka ovat liigan päässä buy-and-hold-sijoittajista, kiinteistöflipparit ovat täysin eri rotu kuin buy-and-rent-vuokranantajat. Flipperit ostavat kiinteistöjä tarkoituksenaan pitää ne hallussaan lyhyen aikaa – usein korkeintaan kolme-neljä kuukautta – ja myydä ne nopeasti voitolla.

Kiinteistön flippaamiseen on kaksi ensisijaista lähestymistapaa:

1. Korjaa ja päivitä. Tässä lähestymistavassa ostat kiinteistön, jonka arvon uskot nousevan tiettyjen korjausten ja päivitysten avulla. Ihannetapauksessa saat työt valmiiksi mahdollisimman nopeasti ja myyt sitten hintaan, joka ylittää kokonaisinvestointisi (remontit mukaan lukien).
2. Pidä ja myy uudelleen. Tämä flippaustyyppi toimii eri tavalla. Sen sijaan, että ostaisit kiinteistön ja korjaisit sen, ostat nopeasti nousevilla markkinoilla, pidät sen muutaman kuukauden ajan ja myyt sen jälkeen voitolla.

Kummassakin flippaustyypissä sinulla on riski, ettet pysty myymään kiinteistöä hintaan, joka tuottaa voittoa. Tämä voi muodostua haasteeksi, koska flippaajilla ei yleensä ole tarpeeksi käteistä valmiina maksamaan kiinteistöjen kiinnityksiä pitkällä aikavälillä. Silti flippaaminen voi olla tuottoisa tapa sijoittaa kiinteistöihin, jos se tehdään oikein.

REIT:t

Kiinteistösijoitusyhtiö (real estate investment trust, REIT) syntyy, kun perustetaan yhtiö (tai trust), joka käyttää sijoittajien rahoja tuloa tuottavien kiinteistöjen ostamiseen, käyttämiseen ja myymiseen. REIT-rahastoja ostetaan ja myydään tärkeimmissä pörsseissä, aivan kuten osakkeita ja pörssinoteerattuja rahastoja (ETF).

Yksikön on maksettava 90 % veronalaisista voitoistaan osinkoina osakkeenomistajille, jotta se voidaan luokitella REITiksi. Näin REIT-yhtiöt välttyvät yhteisöveron maksamiselta, kun taas tavallinen yhtiö joutuisi verottamaan voittojaan, mikä vähentäisi tuottoja, joita se voisi jakaa osakkeenomistajilleen.

Kuten tavalliset osinkoa maksavat osakkeet, REIT-yhtiöt sopivat sijoittajille, jotka haluavat säännöllistä tuloa, vaikka ne tarjoavat mahdollisuuden myös arvonnousuun. REIT-yhtiöt sijoittavat erilaisiin kiinteistöihin, kuten ostoskeskuksiin (noin neljännes kaikista REIT-yhtiöistä on erikoistunut näihin), terveydenhuollon laitoksiin, kiinnityksiin ja toimistorakennuksiin. Muihin kiinteistösijoitustyyppeihin verrattuna REIT-rahastojen etuna on, että ne ovat erittäin likvidejä.

Kiinteistösijoitusryhmät

Kiinteistösijoitusryhmät (Real Estate Investment Groups, REIG) ovat ikään kuin pieniä vuokrakiinteistöjen sijoitusrahastoja. Jos haluat omistaa vuokrakiinteistön, mutta et halua olla vuokranantaja, kiinteistösijoitusryhmä voi olla ratkaisu sinulle.

Yhtiö ostaa tai rakentaa joukon rakennuksia, usein asuntoja, ja antaa sitten sijoittajien ostaa ne yhtiön kautta, jolloin he liittyvät ryhmään. Yksittäinen sijoittaja voi omistaa yhden tai useamman itsenäisen asuintilan yksikön. Sijoitusryhmää pyörittävä yritys kuitenkin hallinnoi kaikkia yksiköitä ja huolehtii ylläpidosta, mainonnasta ja vuokralaisten löytämisestä. Vastineeksi tästä hallinnoinnista yhtiö ottaa prosenttiosuuden kuukausivuokrista.

Sijoitusryhmistä on useita versioita. Tavallisessa versiossa vuokrasopimus on sijoittajan nimissä, ja kaikki yksiköt yhdistävät osan vuokrasta suojautuakseen satunnaiselta tyhjäkäynniltä. Tämä tarkoittaa, että saat tarpeeksi asuntolainan maksamiseen, vaikka yksikkösi olisi tyhjillään.

Sijoitusryhmän laatu riippuu täysin sitä tarjoavasta yhtiöstä. Teoriassa se on turvallinen tapa päästä mukaan kiinteistösijoittamiseen, mutta ryhmät saattavat periä samankaltaisia korkeita palkkioita kuin sijoitusrahastoalalla. Kuten kaikkien sijoitusten kohdalla, tutkimus on avainasemassa.

Kiinteistökomandiittiyhtiöt

Kiinteistökomandiittiyhtiö (Real Estate Limited Partnership, RELP) on samanlainen kuin kiinteistösijoitusryhmä. Se on yhteisö, joka on muodostettu ostamaan ja pitämään hallussaan kiinteistösalkkua tai joskus vain yhtä kiinteistöä. RELP:t ovat kuitenkin olemassa vain rajallisen määrän vuosia.

Kokenut kiinteistönhoitaja tai kiinteistökehitysyritys toimii vastuunalaisena yhtiömiehenä. Ulkopuolisia sijoittajia etsitään tarjoamaan rahoitusta kiinteistöhankkeelle vastineeksi omistusosuudesta kommandiittiosakkaina. Osakkaat voivat saada säännöllisiä jakoja RELP:n kiinteistöjen tuottamista tuloista, mutta todellinen voitto tulee, kun kiinteistöt myydään – hyvällä tuurilla huomattavalla voitolla – ja RELP purkautuu myöhemmin.

Kiinteistösijoitusrahastot

Kiinteistösijoitusrahastot sijoittavat ensisijaisesti kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT:iin) ja kiinteistöyhtiöihin. Ne tarjoavat mahdollisuuden saada hajautettua altistumista kiinteistöihin suhteellisen pienellä pääomamäärällä. Strategiasta ja hajauttamistavoitteista riippuen ne tarjoavat sijoittajille paljon laajemman omaisuuslajivalikoiman kuin mitä voidaan saavuttaa ostamalla yksittäisiä REIT-rahastoja.

Kuten REIT-rahastot, myös nämä rahastot ovat melko likvidejä. Toinen merkittävä etu yksityissijoittajille on rahaston tarjoama analyyttinen ja tutkimustieto. Näihin voi sisältyä yksityiskohtia hankituista omaisuuseristä ja johdon näkemys tiettyjen kiinteistösijoitusten elinkelpoisuudesta ja tuotosta sekä omaisuusluokkana. Spekulatiivisemmat sijoittajat voivat sijoittaa kiinteistösijoitusrahastojen perheeseen ja taktisesti ylipainottaa tiettyjä kiinteistötyyppejä tai alueita tuoton maksimoimiseksi.

Miksi sijoittaa kiinteistöihin?

Kiinteistöt voivat parantaa sijoittajan salkun riski- ja tuottoprofiilia ja tarjota kilpailukykyisen riskikorjatun tuoton. Yleisesti ottaen kiinteistömarkkinoilla on alhainen volatiliteetti, erityisesti verrattuna osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin.

Kiinteistöt ovat myös houkuttelevia, kun niitä verrataan perinteisempiin tuottolähteisiin. Tämä omaisuusluokka käy tyypillisesti kauppaa tuottopreemiolla Yhdysvaltain valtionlainoihin nähden, ja se on erityisen houkutteleva ympäristössä, jossa valtionlainojen korot ovat alhaiset.

Hajauttaminen ja suojautuminen

Kiinteistöihin sijoittamisen toinen hyöty on sen hajautuspotentiaali. Kiinteistöillä on alhainen ja joissakin tapauksissa negatiivinen korrelaatio muiden tärkeimpien omaisuusluokkien kanssa – mikä tarkoittaa, että kun osakkeet ovat laskussa, kiinteistöt ovat usein nousussa. Tämä tarkoittaa, että kiinteistöjen lisääminen salkkuun voi alentaa sen volatiliteettia ja tarjota suuremman tuoton riskiä kohti. Mitä suorempi kiinteistösijoitus on, sitä parempi suojaus: Vähemmän suorat, julkisesti noteeratut välineet, kuten REIT-rahastot, tulevat heijastamaan osakemarkkinoiden yleistä kehitystä.

Suoriin kiinteistöihin liittyy myös vähemmän päämies-agentti-ristiriitoja eli sitä, missä määrin sijoittajan etu on riippuvainen johtajien ja velallisten rehellisyydestä ja pätevyydestä. Jopa epäsuoremmat sijoitusmuodot sisältävät jonkin verran suojaa. Esimerkiksi REIT-rahastot velvoittavat maksamaan vähintään 90 prosenttia voitoista osinkoina.

Inflaation suojaus

Kiinteistöjen inflaation suojauskyky johtuu bruttokansantuotteen (BKT) kasvun ja kiinteistöjen kysynnän välisestä positiivisesta suhteesta. Kun taloudet kasvavat, kiinteistöjen kysyntä nostaa vuokria, mikä puolestaan johtaa korkeampiin pääoma-arvoihin. Näin ollen kiinteistöillä on taipumus ylläpitää pääoman ostovoimaa, jolloin osa inflaatiopaineesta ohitetaan vuokralaisiin ja osa inflaatiopaineesta sisällytetään niihin pääoman arvonnousun muodossa.

Vipuvoiman voima

Kiinteistöihin sijoittaminen antaa sijoittajalle kiinteistösijoituksia lukuun ottamatta yhden välineen, jota pörssisijoittajilla ei ole käytettävissään: vipuvaikutuksen. Jos haluat ostaa osakkeen, sinun on maksettava osakkeen koko arvo ostotilauksen tekohetkellä – paitsi jos ostat marginaalilla. Ja silloinkin prosenttiosuus, jonka voit lainata, on edelleen paljon pienempi kuin kiinteistöissä, kiitos tuon maagisen rahoitusmenetelmän, asuntolainan.

Useimmat tavanomaiset asuntolainat edellyttävät 20 prosentin käsirahaa. Riippuen siitä, missä asut, saatat kuitenkin löytää asuntolainan, joka vaatii vain 5 %. Tämä tarkoittaa, että voit hallita koko kiinteistöä ja siinä olevaa pääomaa maksamalla vain murto-osan kokonaisarvosta. Tietenkin asuntolainan suuruus vaikuttaa siihen, kuinka paljon omistusoikeutta sinulla todellisuudessa on kiinteistössä, mutta hallitset sitä sillä hetkellä, kun paperit on allekirjoitettu.

Juuri tämä rohkaisee sekä kiinteistöjen flippereitä että vuokranantajia. He voivat ottaa toisen asuntolainan asunnostaan ja laittaa käsirahaa kahteen tai kolmeen muuhun kiinteistöön. Riippumatta siitä, vuokraavatko he nämä niin, että vuokralaiset maksavat asuntolainan, vai odottavatko he tilaisuutta myydä ne voitolla, he hallitsevat näitä omaisuuseriä siitä huolimatta, että he ovat maksaneet vain pienen osan kokonaisarvosta.

Lopputulos

Kiinteistöt voivat olla järkevä sijoitus, jolla on potentiaalia tarjota tasaista toimeentuloa ja kartuttaa vaurautta. Silti yksi kiinteistöihin sijoittamisen haittapuoli on epälikviditeetti: suhteellinen vaikeus muuttaa omaisuuserä käteiseksi ja käteinen omaisuudeksi.

Toisin kuin osake- tai joukkovelkakirjakauppa, joka voidaan toteuttaa muutamassa sekunnissa, kiinteistökauppa voi kestää kuukausia. Jopa välittäjän avulla pelkästään oikean vastapuolen löytäminen voi viedä useita viikkoja. REIT-rahastot ja kiinteistösijoitusrahastot tarjoavat tietysti paremman likviditeetin ja markkinahinnoittelun. Niiden hintana on kuitenkin suurempi volatiliteetti ja vähäisemmät hajautushyödyt, sillä niiden korrelaatio yleisiin osakemarkkinoihin on paljon suurempi kuin suorien kiinteistösijoitusten.

Kuten minkä tahansa sijoituksen kohdalla, pidä odotuksesi realistisina ja muista tehdä kotitehtäväsi ja tutkimuksesi ennen kuin teet päätöksiä.