Mitä ovat asuntolainan alennuspisteet ja miten ne toimivat?
Mitä ovat asuntolainan alennuspisteet?
Kiinnityspisteiden tai ”alennuspisteiden” avulla voit maksaa enemmän sulkemiskustannuksia vastineeksi alhaisemmasta asuntolainasta. Tämä merkitsee suurempaa etumaksua, mutta pienempää kuukausimaksua laina-aikana.
Tyypillisesti yhden kiinnityspisteen hinta on 1 % lainasummasta, ja tämä yksi piste alentaa korkoasi noin 0,25 %.
Jos lainasummasi on esimerkiksi 300 000 dollaria ja sinulle tarjotaan 3 %:n kiinnityskorkoa, voit ostaa yhden alennuspisteen 3 000 dollarilla saadaksesi sen sijaan 2,75 %:n koron.
Jos aiot pitää lainan pitkäaikaisesti, kiinnityspisteet ovat hyvä tapa säästää rahaa laina-aikana.
Tarkista kiinnityskorkosi (26.3.2021)
Tässä artikkelissa (Siirry…)
- Kuinka kiinnityspisteet toimivat
- Kuinka kiinnityspisteet vaikuttavat korkoihisi
- Ovatko edullisuuspisteet kannattavia?
- ”Negatiiviset” kiinnityspisteet (nolla sulkemiskustannusta)
- Ovatko kiinnityspisteet verovähennyskelpoisia?
- Mitkä ovat tämän päivän kiinnityskorot?
Miten kiinnityspisteet toimivat
Kun tarkistat nykyiset kiinnityskorot lainanantajilta, näet usein kolme eri numeroa listattuna: korko, todellinen vuosikorko ja ”pisteet”.
Pisteet – joita kutsutaan myös nimellä ”kiinnityspisteet” tai ”alennuspisteet” – ovat maksuja, joita käytetään nimenomaan korkosi ostamiseen alaspäin.
Jokainen diskonttopiste maksaa 1 % lainasummastasi ja alentaa asuntolainan korkoa yleensä noin 0,25 %.
Tämä tarkoittaa, että kun katsot korkotarjousta, joka sisältää pisteitä, sinun on maksettava ylimääräistä etukäteen saadaksesi oikeasti näytetyn koron.
Kuvittele esimerkiksi, että otat 300 000 dollarin asuntolainan. Korkosi voisi näyttää seuraavalta kiinnityspisteiden kanssa ja ilman niitä:
| Kiinnityspisteet | Pisteiden oston etukäteiskustannukset | Korko | Kokonaiskorko, joka maksetaan 30 vuoden aikana |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155,300 |
Kuvatut korot ovat vain esimerkkitarkoituksiin. Oma asuntolainakorkosi ja maksut vaihtelevat. Hanki yksilöllinen korkoarvio täältä.
Alennuspisteiden ostamisesta aiheutuvat kustannukset nousevat nopeasti. Mutta kuten yllä olevasta esimerkistä näet, pitkän aikavälin säästöt voivat olla huomattavia.
Jos kuitenkin aiot asua asunnossasi vain muutaman vuoden, kiinnityspisteiden ostamisesta aiheutuvat kustannukset voivat helposti olla suuremmat kuin ne säästöt, jotka todellisuudessa ”saavutat” ostamalla korkosi alaspäin. Varmista, että harkitset, kuinka kauan aiot pitää lainasi, ennen kuin päätät, maksatko alennuspisteitä vai et.
Asiakasselvityksessä alennuspisteet merkitään joskus ”Discount Fee” (alennuspalkkio) tai ”MortgageRate Buydown” (asuntolainan koron alentaminen), ja ne eroavat ”origination points” (aloituspisteet) -palkkioista, joita pankki perii lainan myöntämisestä.
Tarkista asuntolainakorkosi (26.3.2021)
Miten alennuspisteet vaikuttavat asuntolainan korkoon
Kun alennuspisteitä maksetaan, pankki perii kertaluonteisen maksun sulkemisvaiheessa vastineeksi alhaisemmasta korosta laina-aikana.
Koronalennuksen suuruus vaihtelee kuitenkin pankkikohtaisesti.
Tämä on yksi syy siihen, miksi on tärkeää etsiä paras asuntolainan korko.
Nyrkkisääntönä voidaan todeta, että yhden alennuspisteen maksaminen alentaa asuntolainan korkoa 25 peruspisteellä (0,25 %). Kahden alennuspisteen maksaminen ei kuitenkaan aina alenna korkoa 50 peruspisteellä (0,50 %), kuten voisi olettaa.
Kolmen alennuspisteen maksaminen ei myöskään välttämättä alenna korkoa 75 peruspisteellä (0,75 %).
Tässä on esimerkki siitä, miten alennuspisteet voivat toimia 100 000 dollarin asuntolainassa:
- 3,50 % 0 alennuspisteellä.Kuukausimaksu 449 dollaria.
- 3,25 % 1 alennuspisteellä.Kuukausimaksu 435 dollaria. Ennakkomaksu 1000 dollaria
- 3,00 % 2 alennuspisteellä. Kuukausimaksu $422. Ennakkomaksu $2,000
Maksuarviot eivät sisällä kiinteistöveroja tai kotivakuutusta. Niihin sisältyvät ainoastaan asuntolainan pääoma ja korot.
Koska ne tarjoavat alhaisemman koron, alennuspisteet pienentävät kuukausittaisia asuntolainan maksuja laina-aikana. Tarvitset kuitenkin aikaa, ennen kuin alhaiset korot muuttuvat todellisiksi säästöiksi.
Pankit pitävät tätä maksua lisäksi ”ennakkoon maksettuna asuntolainan korkona”, joka on verovähennyskelpoinen verovelvollisille. Joten joillekin asuntolainanottajille pisteiden ostamisesta on verotuksellista lisäetua.
Et kuitenkaan maksa alennuspisteistä saadaksesi verohelpotuksen. Maksat saadaksesi asuntolainan korkotuen.
Ovatko asuntolainan alennuspisteet sen arvoisia?
Yllä olevassa esimerkissä asuntolainan hakija säästää 14 dollaria kuukaudessa jokaista asuntolainapisteisiin käytettyä 1 000 dollaria kohden. Jotta asunnonostaja saisi takaisin koko 1 000 dollarin pistekustannukset, hänen olisi maksettava 71 säännöllistä kuukausimaksua. Tämä kestäisi lähes kuusi vuotta.
Asuntorahoitusasiantuntijat kutsuvat ”kannattavuusrajaksi” aikaa, joka kuluu etukäteiskustannusten kattamiseen.
Jokaiseen asuntolainaan liittyy oma katetuottopisteensä ostopisteiden osalta.
Jos aiot pysyä asunnossasi yli kannattavuusrajan ja – tämä on tärkeää! – jos et aio jälleenrahoittaa asuntoa ennen kannattavuusrajaa, pisteiden maksaminen voi olla hyvä ajatus.
Mitä kauemmin pysyt asunnossasi yli kannattavuusrajan, sitä enemmän säästät, koska korkovähennys jatkuu ja tuottaa kuukausittaisia säästöjä niin kauan kuin laina on voimassa.
Kodin myyminen tai asuntolainan jälleenrahoittaminen ennen sen kannattavuusrajaa voi tehdä alennuspisteistä rahan tuhlausta. Tällöin on parempi laittaa rahat käsirahaan ja kasvattaa asuntosi osakepääomaa.
Freddie Macin mukaan tyypillisessä 30 vuoden kiinteäkorkoisessa asuntolainassa on 0,5-0,7 alennuspistettä.
Säädettäväkorkoisissa asuntolainoissa on yleensä vähemmän korkopisteitä, koska ARM-asunnonostajat aikovat myydä tai jälleenrahoittaa asuntonsa aikaisemmin. Pisteet maksavat itsensä takaisin vain, jos laina pysyy voimassa niin kauan, että koronalennuksen tuomat säästöt realisoituvat.
Miten kiinnityspisteet vaikuttavat todelliseen vuosikorkoon
Pankit käyttävät toisinaan kiinnityspisteiden ostotyökalua, joka tunnetaan nimellä ”todellinen vuosikorko”, saadakseen alennuspisteitä sisältävän lainan näyttämään houkuttelevammalta kuin se todellisuudessa on.
APR, joka on lyhenne sanoista AnnualPercentage Rate (vuotuinen prosenttikorko), on laskelma, jonka tarkoituksena on osoittaa asuntolainan hallussapidon pitkän aikavälin kustannukset; ja pisteiden maksaminen alentaa pitkän aikavälin kustannuksia alhaisemman asuntolainan koron muodossa.
Mutta APR:n oletuksena on myös se, että lainasi kestää 30 vuotta. Hyvin usein näin ei tapahdu, mikä mitätöi todellisen vuosikoron laskennan.
Tämän vuoksi on tärkeää muistaa, että todellinen vuosikorko ei ole asuntolainan korko. Asuntolainan korko on asuntolainan korko.
Laina-arvioiden vertailu ”alhaisimman todellisen vuosikoron” menetelmällä on harvoin hyvä suunnitelma. Se käyttääalennuspisteitä sinua vastaan.
Jos sinulle on epäselvää, kuinka paljon joudut maksamaan lainasta, pyydä lainanmyöntäjääsi käymään läpi lainaestimaattisi tai totuudenmukaisen luotonannon vastuuvapauslauseke.
”Negatiiviset” alennuspisteet (lainat, joiden sulkeutumiskustannus on nolla)
Muuten hyödyllinen näkökohta on se, että lainanmyöntäjät toisinaan tarjoavat alennuspisteitä käänteisesti.
Sen sijaan, että maksaisit alennuspisteitä saadaksesi alhaisemmat asuntolainan korot, voit saada pisteitä lainanantajaltasi ja käyttää käteistä rahaa asuntolainan sulkemiskustannusten ja -maksujen maksamiseen.
Tekninen termi käänteispisteille on ”hyvitys”.
Korkolainan hakijat voivat tyypillisesti saada jopa 5 pistettä hyvityksenä. Mitä korkeampi alennus on, sitä korkeampi on myös asuntolainan korko.
Tässä on esimerkki siitä, miten hyvityspisteet voivat toimia 100 000 dollarin asuntolainassa, jonka laina-aika on 30 vuotta:
- 3,50 %, kun alennuspisteitä on 0.Kuukausimaksu on 449
- 3,75 %, kun alennuspisteitä on 0. Kuukausimaksu on 449
- 3,75 %, kun alennuspisteitä on 1. Kuukausimaksu $463. 1000 dollarin luotto lainakustannuksiin
- 4.00%2 ’negatiivisella’ alennuspisteellä. Kuukausimaksu 477 dollaria. 2 000 dollarin luotto lainakustannuksiin
Maksuarviot eivät sisällä kiinteistöveroja tai kotivakuutusta. Niihin sisältyvät ainoastaan asuntolainan pääoma ja korot.
Omistajat voivat käyttää hyvityksiä maksaakseen osan tai kaikki lainansa sulkemiskustannukset. Kun käytät alennusta maksaaksesi kaikki sulkemiskustannukset, sitä kutsutaan nollasulkemiskustannuksettomaksi asuntolainaksi.
Nollasulkemiskustannuksettomat asuntolainat vähentävät sulkemisvaiheessa vaadittavien käteisvarojen määrää. Lainanantajan alennukset voivat kattaa pankkikulut, kuten aloituspalkkiot, sekä kolmansien osapuolten veloittamat sulkemiskulut.
Ostajat, jotka käyttävät matalan tai ei-ennakkomaksun asuntolainoja, voivat pitää tätä vaihtoehtoa houkuttelevana – varsinkin jos he ovat huolissaan siitä, että he pitävät rahaa säästössä hätätilanteiden tai muiden elämäntapahtumien varalta.
Kun teet nollapäättymiskustannusrahoituksen, voit pysyä mahdollisimman likvidinä, kun kaikki käteisvarasi ovat pankissa.
Alennukset voivat olla hyviä myös jälleenrahoituksessa.
Alennusten avulla lainan täydellisistä sulkemiskustannuksista voidaan ”luopua”, jolloin asunnonomistaja voi jälleenrahoittaa lisäämättä asuntolainan määrää.
Kun asuntolainojen korot laskevat, nollasulkemiskustannuksiset asuntolainat ovat erinomainen tapa alentaa korkoasi ilman, että maksat maksuja uudestaan ja uudestaan. Voit mahdollisesti tehdä jälleenrahoituksen kolme kertaa vuodessa tai useammin, etkä koskaan maksa pankille maksuja.
Ovatko kiinnityspisteet verotuksessa vähennyskelpoisia?
Alennuspisteet voivat olla verotuksessa vähennyskelpoisia riippuen siitä, mitä vähennyksiä vaadit liittovaltion tuloverotuksessa.
Voidaksesi vähentää alennuspisteet tai muut oikeutetut asuntolainan korkomaksut, sinun on eriteltävä vähennyksesi käyttäen lomakkeen 1040 A-liitettä.
Jos käytät vakiovähennystä, et voi vähentää asuntolainan korkoja tai asuntolainapisteitä.
Asunnonostolainasta maksetut asuntolainapisteet voivat olla 100-prosenttisesti vähennyskelpoisia sinä vuonna, jona ne maksetaan. Asunnon jälleenrahoituslainasta maksettuja alennuspisteitä ei voi vähentää.
Jälleenrahoituslainasta maksettujen korkopisteiden verovähennys jakautuu laina-aikana. Asunnonomistaja, joka maksaa pisteitä 30-vuotisesta asuntolainasta, voi vaatia vuosittain 1/30 maksetuista pisteistä vähennyksenä.
Konsultoi aina ammattilaista ennen hakemuksen tekemistä. Tämä verkkosivusto ei anna veroneuvontaa. Kerro verovalmistelijallesi, jos haluat vähentää asuntolainan korkomaksut ja alennuspisteet.
Mitkä ovat tämän päivän asuntolainakorot?
Tämän päivän asuntolainakorot ovat historiallisen alhaiset. Kiinnityspisteiden avulla lainanottajat voivat ostaa korkoaan vieläkin alemmas, mikä voi tuottaa valtavia säästöjä.
Kiinnityspisteet eivät kuitenkaan aina ole sen arvoisia. Ja jos päätät olla maksamatta niitä, saat todennäköisesti silti hyvän tarjouksen nykyisessä erittäin alhaisessa korkotilanteessa.
Tarkista uusi korkosi (26.3.2021)