Tieoikeudet: 12 asiaa, jotka sinun on tiedettävä vuonna 2020
Selvittäessäsi maanomistusta ja kiinteistöjen ostamista saatat törmätä tiepalvelusoikeuksiin.
Tiepalvelusoikeus on ei-omistajan laillinen oikeus käyttää osaa toisen henkilön maasta tiettyyn tarkoitukseen.
Tiepalvelusoikeudet tulevat usein kyseeseen, kun jonkun on päästävä kiinteistölleen.
Kun tietyn tontin ja yleisten teiden välillä ei ole tieyhteyttä, voi olla uskomattoman vaikeaa käyttää laillisesti maata, jonka olet ostanut.
Tässä blogissa keskustelemme kaikesta siitä, mitä sinun on tiedettävä tiepalvelusoikeuksista ennen kuin ostat.
Millaisia palvelusoikeuksia on olemassa?
Pääasiallisesti palvelusoikeuksia on kahta eri tyyppiä: liitännäispalvelusoikeudet ja bruttopalvelusoikeudet.
Kahtaa näistä palvelusoikeustyypeistä voidaan käyttää sisään- ja ulospääsyyn, yleishyödyllisiin palveluihin ja kuivatukseen.
Tässä ovat keskeiset erot, jotka sinun tulisi ymmärtää.
Appurtenant Easements
Nämä palvelusoikeudet siirtyvät automaattisesti sen maa-alueen mukana, jota ne hyödyttävät, kun maa-alue myydään tai siirretään (ellei nimenomaisesti toisin mainita).
Ne ovat olemassa viereisen maa-alueen hyväksi, joten ajattele, että kyseessä on sisäänkäyntiä, uloskäyntiä, yleishyödyllisiä palveluja tai viemäröintiä koskeva palvelusoikeus, joka kulkee sellaisen maa-alueen yli, joka erottaa hyödyn kohteena olevan kiinteistön yleisestä tiestä.
Jos sinulla on siis tontti, jolle et pääsisi kulkemaan ilman, että ylität viereisen tontin, kaikki tiepalvelusoikeudet olisivat todennäköisesti liitännäispalvelusoikeuksia.
Palstasi olisi ”määräävässä asemassa oleva kiinteistö”, koska se hyötyy palvelusoikeudesta.
Palstaa, jonka yli palvelusoikeus kulkee, kutsutaan ”palvelevaksi kiinteistöksi”.
A vaikka palveleva kiinteistö myytäisiin tai siirrettäisiin, tämä ei katkaise appurtenanttipalvelusoikeutta (vaikka sitä ei mainittaisikaan kauppakirjassa!).
Bruttoapupalvelusoikeudet
Bruttoapupalvelusoikeudet eivät hyödytä vain maa-aluetta, vaan ne on tarkoitettu hyödyttämään jotakin henkilöitä tai yrityksiä.
Valtio tai valtio voi esimerkiksi antaa yleishyödylliselle yhtiölle bruttopalvelusoikeuden sähkö-, puhelin- tai internet-siirtolinjoja varten.
Tällainen palvelusoikeus ei hyödytä mitään kiinteistöä, eikä yleishyödyllisen yhtiön tarvitse omistaa lähistöllä olevaa maata saadakseen palvelusoikeuden.
Bruttopalvelusoikeudet (easements in gross) eivät kulje maa-alueen mukana, ja tällaiset palvelusoikeudet koskevat ”palvelevia kiinteistöjä” (servient estatifs), koska ne eivät ole määrättyjen kiinteistöjen hyväksi.
Mutta samoin kuin appurtenant easements, servienttiomaisuuden myynti ei lopeta easement in gross -palvelusoikeutta (vaikka sitä ei mainittaisikaan kauppakirjassa!).
Tiesitkö, että on olemassa myös negatiivisia palvelusoikeuksia?
Useimmat mieleen tulevat palvelusoikeudet ovat affirmatiivisia palvelusoikeuksia (affirmative easements): ne antavat palvelusoikeudenhaltijalle oikeuden tehdä jotakin asiaa (vaikkapa käyttämään kiinteistöä sisääntuloon tai ulospääsyn mahdollistavaksi).
Mutta on olemassa myös negatiivisia palvelusoikeuksia.
Näissä palvelusoikeuden haltija voi estää palvelusoikeuden haltijaa käyttämästä kiinteistöä tietyllä tavalla (esimerkiksi rakentamasta tietylle alueelle).
Miten tietää, onko kiinteistöllä palvelusoikeuksia?
Koska palvelusoikeuksia ei tarvitse kirjata kauppakirjaan ollakseen olemassa, saatat ihmetellä, mistä tiedät, onko ostamallasi maalla palvelusoikeuksia.
Joissain osavaltioissa myyjiltä vaaditaan laillisesti, että he ilmoittavat kiinteistöllään olevista palvelusoikeuksista, joten sinulla pitäisi olla jonkinlainen käsitys siitä, onko palvelusoikeuksia olemassa, kun teet ostosopimuksen.
Jos olet kuitenkin ostamassa pankin omistamaa asuntoa, sinun on ehkä tehtävä jonkin verran due diligence -tutkimuksia.
Tiedustellaksesi asiaa, sinun kannattaa jakaa etsintäsi palvelusoikeuden tyypin mukaan.
Liikelaitoksen palvelusoikeus:
Tämä palvelusoikeustyyppi antaa yleishyödyllisille laitoksille luvan asentaa kiinteistöllesi voimalinjoja, kännykkämastoa tms.
Soita paikalliselle yleishyödylliselle laitokselle tai mene piirikunnan maarekisterinpitotoimistoon tai kaupungintalolle.
Voit pyytää virkailijaa näyttämään sinulle kartan käyttöoikeussopimusten sijainneista.
Voit myös hankkia kiinteistöstä kartoituksen, josta käy ilmi mahdollisten käyttöoikeussopimusten sijainti.
yksityinen palvelusoikeus:
Erityiset palvelusoikeudet ovat usein polun, ajotien, viemärin tai aurinkoenergialle johtavan liittymän muodossa.
Jos omistusoikeutesi sisältää yksityisiä palvelusoikeuksia, sinun tulisi hankkia kopiot varsinaisista palvelusoikeusasiakirjoista kiinteistöä ostaessasi.
Pystyt löytämään viitenumeron näistä asiakirjoista.
Kreivikunnan virkailija voi myös auttaa sinua etsimään nämä yksityiset palvelusoikeudet julkisista rekistereistä, jotta voit hankkia kopion, jonka voit säilyttää kauppakirjan kanssa.
Eritysoikeudet välttämättömyyden perusteella:
Tässä kohtaa asia voi mennä sekavaksi maanomistajille tai mahdollisille ostajille.
Joskus laillisen palvelusoikeuden ei tarvitse olla kirjoitettu ylös ollakseen olemassa.
Jos on ehdottoman välttämätöntä ylittää jonkun toisen maa-alue laillista tarkoitusta varten (kuten pääsy hänen kotiinsa), kyseessä voi olla ”välttämättömyysperusteinen palvelusoikeus.”
Tällöin et voi puuttua naapurisi laillisiin oikeuksiin.
Jos huomaat, että näin tapahtuu, sinun on ehkä puhuttava lakimiehen kanssa selvittääksesi mahdollisuutesi.
Prescriptive easements:
Prescriptive easement on samankaltainen kuin välttämättömyysperusteinen palvelusoikeus siinä mielessä, että se sallii jonkun pääsyn toisen maa-alueelle tiettyä tarkoitusta varten (kuten pääsyn hänen kotinsa luokse).
Ne tulee kuitenkin tyypillisesti kyseeseen vasta määrätyn ajanjakson jälkeen.
Esimerkiksi prescriptive road easements voi syntyä, jos olet käyttänyt osaa naapurin tontista kulkuyhteytenä ilman virallista palvelusoikeutta viimeisten 20 vuoden ajan.
Tällöin palvelusoikeuden haltija voi periaatteessa omistaa haitallisesti osan palvelusoikeutetusta tontista tiettyä tarkoitusta varten.
Erilaisissa osavaltioissa on erilaiset säännöt ja määräykset.
Parasta, mitä voit tehdä, on etsiä ”easements” osavaltiosi lakien hakemistosta, jotta voit ymmärtää prescriptive easementsia koskevia oikeuden päätöksiä.
Kuten huomaat, kiinteistölläsi voi olla useita erilaisia easioita, eivätkä kaikki niistä ole helposti haettavissa julkisista rekistereistä.
Voidaksesi olla täysin varma, että olet löytänyt kaikki kiinteistölläsi olevat palvelusoikeudet, paras vaihtoehto on teettää omistusoikeustutkimus.
Mitä voin tehdä, jos en pidä ihmisistä kiinteistölläni?
Kiinteistönomistajat eivät voi puuttua laillisen palvelusoikeuden tarkoitukseen.
Jos esimerkiksi sähköyhtiö, jolla on kunnallistekninen palvelusoikeus, on ripustanut johtoja tieoikeutensa poikki, sinulla ei ole laillista oikeutta purkaa niitä tai estää niiden kulkua.
Palvelusoikeuteen puuttuminen voi tehdä sinusta vahingonkorvausvastuullisen, ja voit joutua oikeuteen.
Jos sinusta tuntuu, että joku tunkeutuu laittomasti kiinteistöllesi tai sinulla on hyvä syy kiistää palvelusoikeus, sinun kannattaa keskustella kokeneen paikallisen kiinteistöasianajajan kanssa.
He voivat antaa neuvoja parhaasta tavasta edetä (varsinkin jos mitään ei ole kirjallisesti kirjattu).
Miksi tiepalveluksia on olemassa?
Tiepalvelusoikeudet ovat olemassa sisään- ja ulospääsyä varten – oikeutta tulla kiinteistölle ja poistua sieltä.
Tämä tarve syntyy silloin, kun tontti ei rajaudu julkiseen, valtion omistamaan tielinjaan.
Jos ostat tontin, joka itsessään on ”umpikortteleissa”, niin silloin tarvitsisit tiepalvelusoikeutta, jotta voisit kulkea yleiselle tielle tullaksesi kiinteistöllesi sisäänkäyntiä varten ja poistuaksesi siitä uloskäynnillä.
Kotien ja tonttien ostajien tulisi asettaa kiinteistön oston ehdoksi, että heillä on sisään- ja ulospääsy yleiselle tielle.
Jos sinulla ei ole tätä, et voisi käyttää ostamaasi maata tai kotia.
Voit varmistaa, että sinulla on tämä hankkimalla maanmittauksen ennen kiinteistön kaupan tekemistä.
Jotta sinulla on kulkuyhteys ilman palvelusoikeutta, vähintään yhden kiinteistön rajan on oltava täsmälleen yhteneväinen ilman aukkoa tai poikkeamaa tielinjan reunan kanssa.
Tätä kutsutaan tieoikeuslinjaksi.
Jos nämä linjat eivät osu yksiin, sinun (ostajana) on oltava varma siitä, että kyseisellä kiinteistöllä on palvelusoikeus, joka antaa ostajalle laillisen oikeuden ylittää minkä tahansa kiinteistön, joka sijaitsee hänen kiinteistönsä ja yleisen tien välissä.
Jos aiot asua kiinteistöllä, sinun tulisi sisällyttää tiepalvelusoikeuden lisäksi myös oikeus kunnallisteknisiin linjoihin ja putkiin.
Ellei tätä ole, maa-alueella ei ole vain vaikea asua, vaan se menettää myös paljon arvoaan.
Valvonnassasi olisi todennäköisesti vaikeuksia myydä kiinteistöä, jos sinulla olisi joskus sellainen halu.
Miten luodaan rasiteoikeus?
Rasitteet luodaan yleensä asiakirjoissa (vaikka niiden ei tarvitse olla).
Rasitteet voidaan luoda kauppakirjoissa, rasitesopimuksissa, osa-aluejakoilmoituksissa ja osakehuoneistoilmoituksissa.
Kaikki nämä kirjataan kiinteistörekisteriin aivan kuten kauppakirjat tai kiinnitykset.
Jos olet kiinnostunut palvelusoikeuden luomisesta, paras käytäntö on luoda palvelusoikeus sopimuksessa tai ilmoituksessa (eikä kauppakirjassa), koska näin voit käsitellä kaikkia palvelusoikeuksiin liittyviä kysymyksiä.
Kun olet laatinut asiakirjan, teetä se notaarilla kahden todistajan läsnä ollessa.
Mitä eroa on yksityisen tien ja palvelusoikeuden välillä?
Tiepalvelusoikeus antaa jollekin oikeuden kulkea jonkun toisen kiinteistön yli päästäkseen omalle maalleen.
Eivät kaikki palvelusoikeudet ole tiepalvelusoikeuksia.
Joitakin liitännäispalvelusoikeuksia käyttävät esimerkiksi yleishyödylliset yhtiöt sijoittaakseen matkapuhelinmastoja ihmisten maille.
Lyhyesti sanottuna, vaikka kaikki yksityistiet ovat myös palvelusoikeuksia, kaikki palvelusoikeudet eivät ole yksityisteitä.
Erityistiet tarjoavat kulkuyhteyden samalla tavalla kuin tiepalvelus, ja sekaannusta syntyi vasta, kun joissakin osavaltioiden oikeustapauksissa ryhdyttiin määrittelemään ”yksityisen tien” merkitystä.
Miten yksityinen tie määritellään, vaihtelee lainkäyttöalueesta toiseen.
Kummatkin tiepalvelusoikeudelliset hiekkatiet ovat kuitenkin samankaltaisia siinä mielessä, että kunnalla ei ole oikeutta käyttää tai säännellä kumpaakaan ilman maanomistajan suostumusta tai lakisääteistä määräystä.
Kuka on vastuussa tiepalvelusoikeuden ylläpidosta?
Palvelusoikeuksia koskevat lait voivat olla monimutkaisia.
Lait ovat kuitenkin melko selkeitä sen suhteen, kuka on vastuussa palvelusoikeuden ylläpidosta, kun se on otettu käyttöön.
Palvelusoikeutta käyttävä henkilö tai taho (jota kutsutaan myös palvelusoikeuden haltijaksi) on usein se, jolla on velvollisuus ylläpitää palvelusoikeutta.
Vaikka palvelusoikeudenhaltijat eivät olekaan varsinaisen maa-alueen maanomistajia, heidän olisi ylläpidettävä maata, koska he käyttävät sitä.
Maanomistaja (palvelusoikeuden haltija) säilyttää suurimman osan oikeuksista siihen.
Mitä tämä sitten tarkoittaa tien palvelusoikeuden osalta?
Palvelusoikeuden haltija voi edelleen raivata pois pensaikkoa tai päällystää päällystämätöntä tietä.
Hän ei kuitenkaan voi estää palvelusoikeuden haltijaa käyttämästä tai nauttimasta siitä.
Hänellä ei myöskään ole mitään velvollisuutta tai velvoitetta ylläpitää tai korjata palvelusoikeuden parannuksia.
Hän voi tehdä niin halutessaan, mutta hän ei ole millään tavalla velvollinen siihen.
Miten palvelusoikeus hahmotellaan?
Palvelusoikeudet annetaan tiettyä tarkoitusta varten tiettyyn paikkaan (sisään- ja ulospääsy, yleishyödylliset palvelut, kuivatus jne.).
Tiepalvelusoikeus annetaan sisään- ja ulospääsyä varten.
Useimmissa tapauksissa palvelusoikeussopimuksissa hahmotellaan usein erityinen paikka, jossa palvelusoikeutta voidaan käyttää palveluksessa olevilla kiinteistöillä.
Jos sinulla on tiepalvelusoikeus, et siis voi ajaa naapurin kiinteistön läpi minne haluat.
Tiepalvelusoikeudelle hahmotellaan tietty paikka, jotta palvelusoikeuden haltija ei voi käyttää liikaa palvelusoikeuden antamaa valtaa.
Onko tiepalvelusoikeuksia rajoitettu?
Yleisesti palvelusoikeuksia on käytettävä alkuperäiseen tarkoitukseensa.
Mutta jos on tarvetta muutoksiin, niiden käyttöä voidaan muuttaa kohtuullisen kehityksen mukaiseksi.
Kaiken kaikkiaan se, että olet myöntänyt tiepalvelusoikeuden (palvelusoikeuden omistajana), ei tarkoita sitä, että palvelusoikeuden haltija voi käyttää sitä mihin haluaa.
Vaikka esimerkiksi jos olisi tapahtuma (konsertti, festivaali tms.) tapahtuisi lähistöllä, palvelusoikeuden haltija ei voisi käyttää tietä tai ajoväylää kiinteistön maksullisena pysäköintialueena (ja siten tienata sillä rahaa).
Tämän sanottuaan, palvelusoikeuden haltijoiden pitäisi voida käyttää ja nauttia sopimuksesta kohtuullisissa rajoissa, ja yksi tai kaksi yötä, jolloin ihmiset parkkeeraavat ajoväylälle yksityisiä juhlia varten, ei välttämättä ole ongelma.
11. Palvelusoikeuden haltija voi käyttää tietä tai ajoväylää maksullisena pysäköintialueena. Voivatko käyttöoikeussopimukset vaikuttaa remontteihin tai lisäyksiin?
Tämä voi olla valtava kysymys maanostajille, jotka haluavat ostaa kodin tai tontin aikomuksenaan rakentaa.
Tässä tapauksessa on erityisen tärkeää tietää, mitä palvelusoikeuksia kiinteistöllä on, jotta et aiheuta tarpeettomia oikeudellisia komplikaatioita, jotka häiritsevät palvelusoikeuden haltijan oikeutta käyttää ja nauttia siitä, mitä palvelusoikeussopimuksessa on esitetty.
Voidaanko palvelusoikeudet irtisanoa?
Kyllä, palvelusoikeudet voidaan irtisanoa muutamalla eri tavalla riippuen siitä, kuka sen tekee.
Tässä kerrotaan, mitä sinun on tiedettävä.
Palvelusoikeuden haltija
Palvelusoikeuden haltija voi irtisanoa palvelusoikeuden suorittamalla, toimittamalla ja kirjaamalla kirjallisen vapautuksen palvelusoikeudesta eli niin sanotun luovutuskirjan, jolla palvelusoikeus siirretään takaisin palvelusoikeuden omistajalle.
Yhteisestä sopimuksesta
Jos sekä palvelusoikeuden haltija että palvelusoikeuden omistaja ovat yksimielisiä, he voivat laatia ja kirjata palvelusoikeuden irtisanomisen.
Tässä asiakirjassa on oltava palvelusoikeuden haltijan kirjallinen vapautus palvelusoikeudesta (ns. quit claim deed), jolla palvelusoikeus siirretään takaisin palvelusoikeuden omistajalle.
Yhdistymisoppi
Jos palvelusoikeuden haltijasta tulee molempien kiinteistöjen (joiden yli palvelusoikeus kulkee) omistaja, kyseessä on ”kahden omistusoikeuden yhtenäisyys.”
Omistajilla ei ole tarvetta palvelusoikeudelle omassa kiinteistössään, ja näin ollen palvelusoikeus on poistunut käytöstä.
Loppuajatuksia
Tiepalvelusoikeus antaa sinulle oikeuden käyttää jonkun toisen kiinteistön osaa, jotta voit päästä omalle kiinteistöllesi ja poistua sieltä.
Tiepalvelusoikeuksia annetaan yleisesti kiinteistönomistajille, joilla on sisämaakiinteistö, mikä tarkoittaa, etteivät he pääsisi kiinteistölleen ilman tiepalvelusoikeutta.
Tiepalvelusoikeuksia koskevat säännöt vaihtelevat osavaltioittain, kunnittain ja kyseessä olevan käyttötarkoituksen mukaan.
On siis tärkeää tutkia ostamaasi kiinteistöä, jotta ymmärrät, tarvitsetko palvelusoikeuksia TAI onko kiinteistölläsi tällä hetkellä palvelusoikeuksia.
Konsultoi kiinteistönvälittäjääsi tai kokenutta paikallista kiinteistönvälitysasiamiestä, joka voi auttaa sinua näissä yksityiskohdissa.
Jos tiepalvelusoikeutta koskevia tietoja ei vielä ole kiinteistösi asiakirjoissa, sinun on ehkä etsittävä lisätietoja paikallisista piirikunnan rekistereistä tai teetettävä omistusoikeushaku.
Onko meiltä jäänyt jotain huomaamatta? Kerro meille kommenteissa.
Lisätietoa tyhjän maan ostamisesta, myymisestä tai siihen sijoittamisesta saat tutustumalla muihin alla oleviin resursseihimme.
Me autamme sinua koko maan osto- ja myyntiprosessin ajan!
Jos haluat ostaa kohtuuhintaista maata, voit tutustua Listings-sivuumme.
Jos tämän artikkelin lukeminen sai sinut kiinnostumaan maalle sijoittamisesta, voit tutustua artikkeliin How to Get Started in Land Investing.
Ja jos haluat myydä maata, käy sivuillamme Miten myydä maata.
Jos etsit ilmaista maata, tutustu ilmaiseen maa-avustukseemme.
Vastuunlauseke: emme ole lakimiehiä, kirjanpitäjiä emmekä taloudellisia neuvonantajia, ja tämän artikkelin sisältämät tiedot on tarkoitettu vain tiedoksi. Tämä artikkeli perustuu omiin tutkimuksiimme ja kokemuksiimme, ja teemme parhaamme pitääksemme sen tarkkana ja ajantasaisena, mutta se voi sisältää virheitä. Kysy ehdottomasti neuvoa juridiselta tai rahoitusalan ammattilaiselta ennen sijoituspäätösten tekemistä.
- Author
- Recent Posts
- 12 tapaa pitää tunkeilijat poissa tontiltasi vuonna 2021 – 24. maaliskuuta 2021
- Tiivistelmä omistusoikeudesta: 11 asiaa, jotka sinun on tiedettävä vuonna 2021 – 20. maaliskuuta 2021
- Addendum vs. Amendment: 10 asiaa (2021), jotka sinun on tiedettävä – 14. maaliskuuta 2021