Understanding The Title Commitment
TITLE COMMITMENTS:
Tittelivakuutussitoumus (”Title Commitment”) antaa ostajalle ja lainanantajalle ehdot siitä, miten lopullinen title policy myönnetään. Omistusoikeusvakuutus tarjoaa ostajille ja lainanantajille suojaa tiettyjä kiinteistön omistusoikeuteen liittyviä puutteita tai virheitä vastaan. Omistusoikeussitoumuksessa on neljä pääosaa (joita kutsutaan ”aikatauluiksi”).
MITÄ ON JOKAISESSA OMAISUUSSITOUMUKSEN TAULUKOSSA? MITÄ KIINTEISTÖNMYYJÄN PITÄISI TARKASTELLA?
Kiinteistönvälittäjän on tunnettava omistusoikeussitoumus, jotta hän voi ohjata asiakkaansa tarkistamaan sitoumuksen asianmukaiset osat. Osoitesitoumuksen antaminen on tärkeä osa ostajan sulkemisprosessia, koska se osoittaa ostajalle, minkälaisen vakuutusturvan hän saa ja myös rajoitukset (ns. ”poikkeukset”) tähän vakuutusturvaan.
Luettelo A
Sitoumuksen luettelo A edustaa KAUPAN TIEDOT. Liitteen A kohdassa 1 luetellaan myönnettävät vakuutustyypit (Owner’s Title Policy ja/tai Lender’s Title Policy). Kun kiinteistönvälittäjä edustaa ostajaa, hänen on tarkistettava tämä A-luettelon osa varmistaakseen, että ostajan nimi ja myyntihinta on ilmoitettu oikein. Schedule A:n kohdassa 2 ilmoitetaan, minkälaisen osuuden ostaja aikoo hankkia kiinteistöstä, ja useimmissa myynneissä sen pitäisi aina olla ”Fee Simple.”
Kohdassa 3 ilmoitetaan, kuka on kiinteistön laillinen omistaja kiinteistörekisteristä tehdyn haun jälkeen. Kohta 3 on tärkeää, että sekä myyjä- että listayhtiöiden välittäjät tarkastavat sen varmistaakseen, että tässä luetellut nimet vastaavat sopimuksessa mainittua myyjää. Jos tässä on muita henkilöitä, jotka eivät ole allekirjoittaneet sopimusta, sinulla ei todennäköisesti ole voimassa olevaa sitovaa sopimusta. On monia syitä, miksi tämä ei välttämättä täsmää, ja niihin kuuluvat tyypillisesti esimerkiksi seuraavat seikat: kuolemantapaus tai avioero omistusoikeusketjussa, konkurssi tai avioliitot kiinteistön hankinnan jälkeen. Kaikissa tapauksissa jokin tässä osiossa näkyvä asia, joka ei vastaa sopimusta, tarkoittaa sitä, että listausagentin ja myyjien on työskenneltävä tiiviisti Texas National Title -yhtiön escrow-tiimin kanssa mahdollisten ongelmien selvittämiseksi. Agentit työskentelevät saadakseen sopimukseen lisäkirjoituksia mahdollisimman nopeasti.
Luettelon A kohdassa 4 näkyy oikeudellinen kuvaus. Kun on kyse kiinteistöstä, oikeudellinen kuvaus ohjaa kauppaa, ei kiinteistön fyysinen osoite. Sulkemisen yhteydessä kirjattavissa oikeudellisissa asiakirjoissa on aina kuvattava kiinteistö kohdassa 4 olevan kuvauksen mukaisesti. Kiinteistönvälittäjien olisi tarkistettava tämä osio varmistaakseen, että se, mitä tässä näytetään, on se, mitä osapuolet tarkoittavat siirrettäväksi sulkemisen yhteydessä.
Liite B
Tämä luettelo on suunnattu ostajalle ja lainanantajalle, jotka saavat omistusoikeuskirjan. Tämä aikataulu sisältää POIKKEUKSET myönnettävään vakuutukseen. Poikkeus on asia, jota omistusoikeuskirjavakuutus ei kata, ja aikataulu B sisältää sekä tavanomaisia poikkeuksia että kiinteistökohtaisia poikkeuksia. Vakiopoikkeus on poikkeus, joka sisältää Texasin vakuutusministeriön julkaisemaa kieltä. Nämä ovat vakuutusturvaa koskevia poikkeuksia, jotka löytyvät jokaisesta omistajan tai lainanantajan myöntämästä omistusoikeuskirjasta. Nämä poikkeukset eivät muutu. Erityinen poikkeus on poikkeus, joka vaikuttaa vakuutettavaan omaisuuteen ja joka ei ole vakiona kaikissa Texasin omistusoikeuskirjavakuutuksissa. Erityisiä poikkeuksia voivat olla esimerkiksi seuraavat: rajoitukset, palvelusoikeudet, kivennäisainekivennäisten erottaminen ja etäisyysvaatimukset. Ostajan asiamiehen tulisi kannustaa asiakastaan tutustumaan yksityiskohtaisesti B-luetteloon, sillä B-luettelo kertoo ostajalle kiinteistön mahdollisista käyttörajoituksista tai rasitteista.
C-luettelo
C-luetteloa voidaan pitää ”Clear To Close” -luettelona, koska siinä luetellut asiat on käsiteltävä ennen sulkemista tai sulkemisvaiheessa, jotta title-yhtiö voi rahoittaa ja myöntää vakuutuksensa. Kutsumme niitä VAATIMUKSIKSI. Tässä osiossa luetellaan muun muassa seuraavat seikat: kiinnelainojen panttioikeudet, veropanttioikeudet, tuomiolauselmat ja arviointipanttikirjat. C-luettelossa luetellaan myös kaikki vaatimukset, jotka on täytettävä, jotta sopimus voidaan sulkea. Tämä aikataulu on tärkeä sekä ostajille että myyjille, koska siinä eritellään, mitä vaatimuksia on täytettävä ennen sulkemista. Myyjän on kiinnitettävä erityistä huomiota tähän aikatauluun, sillä se on tarkistuslista tehtävistä, jotka hänen on hoidettava, jotta kauppa voidaan sulkea ajoissa. Monet ”yksinkertaiset” asiat on helppo ratkaista tehtävillä, jotka sulkemisryhmä hoitaa sulkemisprosessin aikana. Yleisimmin tällaisia asioita ovat esimerkiksi olemassa olevaa panttioikeutta koskevan maksuselvityksen tilaaminen tai asiakirjojen oikeaksi todistettujen jäljennösten jäljittäminen. Monimutkaisemmat asiat edellyttävät myyjän ja listausasiamiehen osallistumista, jotta kauppa voidaan saattaa päätökseen ajoissa. Siksi on tärkeää, että listausagentti tekee tiivistä yhteistyötä Texas National Title -yhtiössä toimivan luotettavan sulkemisryhmänsä kanssa varmistaakseen, että kaikki sujuu aikataulussa.
Luettelo D
Tämä aikataulu on ensisijaisesti tiedonantoa varten. Tässä aikataulussa hahmotellaan osapuolet, joilla on osuus mistä tahansa osasta omistusoikeusmaksuja, mukaan lukien vakuutuksenantajat ja omistusoikeusasiamiehet.
Omistusoikeussitoumuksen ymmärtäminen on kiinteistönvälittäjälle tärkeä osa sulkemisprosessia. Omistusoikeussitoumus asettaa puitteet sille, miten sujuvasti kauppa voi sujua (tai joissain tapauksissa ei). Työskentely yhden Texas National Title -yhtiön upean sulkemisryhmän kanssa on hyvä tapa varmistaa, että sinulla on erittäin asiantunteva tiimi puolellasi auttamassa asiakkaitasi transaktion läpi. Me Texas National Title -yhtiössä olemme täällä ollaksemme yhteistyökumppanisi ja saadaksemme kaupat päätökseen!
Sisältyvä materiaali on tarkoitettu vain tiedotus- ja koulutustarkoituksiin. Sitä ei pidä käyttää oikeudellisen neuvonnan korvikkeena. Jos tarvitaan tai halutaan oikeudellista neuvontaa, on syytä kääntyä pätevän asianajajan puoleen. Tämän asiakirjan sisältö on Texas National Title, Inc:n omaisuutta, lukuun ottamatta mainintoja tai kolmannen osapuolen linkkejä. Jäljentäminen ilman Texas National Title -yhtiön etukäteen antamaa kirjallista lupaa on kielletty.