Donc, vous avez établi une QPRT, le terme a pris fin, maintenant quoi ?
Par : Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Une fiducie de résidence personnelle qualifiée (QPRT) est un véhicule de planification successorale qui permet à un propriétaire de transférer sa maison à une fiducie, tout en conservant le droit d’y vivre pour une durée de plusieurs années. Cette technique permet à l’individu de transférer la maison à ses bénéficiaires à un coût fiscal réduit et de retirer de sa succession un actif dont la valeur devrait augmenter. Un QPRT est une fiducie irrévocable dans laquelle un fiduciaire ou un concédant transfère la propriété soit d’une résidence principale, soit d’une résidence de vacances, soit d’une fraction d’intérêt indivis dans une résidence principale ou une résidence de vacances. Une maison de vacances est définie, selon l’Internal Revenue Code relatif à cette planification, est une propriété utilisée le plus grand des quatorze jours par an ou 10% des jours loués à d’autres annuellement.
Lorsque l’exclusion à vie des successions était plus faible et qu’il n’y avait pas de transférabilité de l’exemption de chaque conjoint, l’utilisation des QPRTs a gagné en popularité. Beaucoup de ces fiducies approchent tout juste de leur date d’expiration et nécessiteront une planification adéquate pour assurer une transition en douceur pour toutes les personnes concernées.
Parce qu’il n’y a pas de limite à la durée du QPRT, il n’est pas rare de voir des QPRT qui ont été créés il y a 10 ou 15 ans expirer finalement aujourd’hui. Il faut faire beaucoup de planification stratégique pour élaborer un plan qui tient compte des questions économiques et fiscales des bénéficiaires, ainsi que de celles du concédant, au moment où la durée initiale de la fiducie expire.
Les avantages d’un QPRT sont les suivants :
1. Le principal avantage du QPRT pour le concédant et les bénéficiaires est la réduction éventuelle des droits de succession.
2. Un QPRT permet au concédant de transférer les biens aux enfants à une valeur réduite en matière de droits de donation. Parce que le don est d’un « intérêt futur » dans la propriété (ce qui signifie que les bénéficiaires ne peuvent réellement le posséder qu’à une date future), la valeur est actualisée aux fins de l’impôt sur les dons.
3. Si le ou les concédants vivent au-delà de la durée de la fiducie, la valeur marchande totale du bien, y compris toute appréciation pendant la durée de la fiducie, est retirée de la succession du concédant.
4. Le ou les concédants peuvent continuer à utiliser et à jouir de la possession du bien pendant la durée de la fiducie. Si les concédants vivent au-delà de la durée de la fiducie, les bénéficiaires peuvent » louer » le bien aux concédants pour un loyer équitable sur le marché, ce qui empêchera le bien de revenir à la succession du concédant aux fins de l’impôt sur les successions.
5. Les concédants peuvent servir de fiduciaires du QPRT et ainsi contrôler la propriété pendant la durée de la fiducie.
Prévoir l’expiration de la durée initiale du QPRT et tracer une transition réussie permettra non seulement d’éviter des conséquences imprévues pour le concédant et les nouveaux propriétaires, mais aussi de s’assurer que l’intention initiale de ce précieux véhicule de planification successorale est réalisée.
Quelles options, décisions et considérations doivent être prises lorsque la durée du QPRT prend fin ? En voici quelques-unes à considérer.
Si le concédant décède pendant le terme
En guise de bref aperçu, si le concédant décède pendant la période du QPRT, la juste valeur marchande (JVM) de la fiducie sera incluse dans la succession du concédant à des fins fiscales. Si le concédant décède pendant la durée de la fiducie, le bien est ramené dans la succession du concédant comme si le QPRT n’avait jamais existé et toutes les économies d’impôt sont perdues. Il est important de noter, cependant, que le résultat aurait été le même si le concédant n’avait jamais établi la fiducie. En tant que tel, vous n’êtes pas plus mal loti qu’en essayant!
Scénarios à la fin du QPRT
L’une des raisons les plus fondamentales pour planifier ce qu’il faut faire une fois le QPRT expiré est que, à la fin d’un terme QPRT, le concédant n’est plus le propriétaire de la maison et perd le contrôle de la propriété. Avant la fin de la durée fixe, vous devez examiner le document de fiducie du QPRT pour déterminer ce qu’il advient du bien à la fin du QPRT. La propriété est-elle transférée purement et simplement aux enfants, en fiducie pour les enfants ou prévoit-elle une période pendant laquelle le conjoint du concédant a le droit d’utiliser la propriété à vie, moyennant un loyer, ce qui permet au concédant du QPRT d’utiliser la résidence tant qu’ils sont mariés.
Un autre scénario qui se produit plus souvent est le refus du concédant de poursuivre le QPRT à l’expiration de celui-ci. Avec une augmentation de l’exemption de l’impôt sur les successions disponible (et l’abrogation possible de l’impôt sur les successions en vertu des propositions actuelles, la nécessité du QPRT peut ne plus être intéressante pour le concédant.
Compte tenu de l’état de l’économie, il n’est pas rare que les biens immobiliers qui ont été transférés à un QPRT aient connu une appréciation ou même une dépréciation moins importante que prévu. Par conséquent, l’un des objectifs du QPRT – retirer l’appréciation future d’une succession – peut ne pas être atteint. Certains cédants dans cette situation peuvent être enclins à « déboucler » (annuler) le TVRP. Cependant, ce n’est peut-être pas la meilleure option.
Si vous dénouez le QPRT, vous aurez gaspillé tout paiement de l’impôt fédéral sur les dons ou de l’exemption d’impôt sur les dons que vous auriez pu utiliser lors de la transaction initiale. Vous aurez gaspillé ce montant parce que vous ne le récupérerez pas lorsque vous dénouerez le QPRT.
En outre, lorsque le QPRT prendra fin, vous devrez payer aux bénéficiaires restants un loyer conforme au marché. Ces paiements réduiront encore davantage votre succession. Cela dit, si vous voulez quand même dénouer le QPRT, quelles options s’offrent à vous :
1. Vivre dans la maison sans payer de loyer, ce qui entraînera l’inclusion de l’impôt sur les successions
2. Les détenteurs d’intérêts résiduels vous cèdent à nouveau leurs intérêts
Préoccupations des bénéficiaires
Les bénéficiaires du QPRT peuvent ne pas savoir comment gérer la propriété ou ne pas vouloir en assumer la responsabilité. Une partie de la planification préalable à la cessation d’emploi devrait inclure la détermination de la personne qui sera responsable du paiement des factures de la résidence, du maintien de l’assurance des propriétaires sur la propriété, de l’apport d’améliorations à la propriété, de la perception du revenu locatif si la propriété est louée ou de l’organisation de la vente si la propriété doit être vendue. Un compte chèque doit également être ouvert au nom du ou des nouveaux propriétaires.
Autres considérations lorsqu’il y a plus d’un bénéficiaire individuel : Les individus veulent-ils posséder la propriété en tant que coentreprise, chaque propriétaire déclarant sa part proportionnelle des revenus et des dépenses de location (ou du produit des ventes) dans sa déclaration de revenus individuelle ? Dans ce cas, qui sera chargé de tenir les comptes et d’informer les autres propriétaires de leur part ? Que feront les propriétaires lorsque les revenus locatifs ne couvriront pas les dépenses ou que des améliorations seront nécessaires ? Quel sera le montant du fonds de réserve si les revenus locatifs sont supérieurs aux dépenses ? Que se passera-t-il si l’un des bénéficiaires individuels décède ?
Transfert d’intérêts
Les nouveaux propriétaires individuels peuvent vouloir apporter leurs intérêts dans la résidence à une société à responsabilité limitée (SARL). Une planification adéquate peut faire en sorte que ce transfert ait lieu simultanément à la résiliation du QPRT. Le membre dirigeant de la SARL ou le fiduciaire de la fiducie sera alors responsable de la propriété, et les revenus seront versés aux propriétaires sur les formulaires K-1. Si la propriété est vendue ou génère un revenu locatif excédentaire, une LLC ou une fiducie peut effectuer des distributions ou peut être mise en place pour que les fonds soient investis.
Si le concédant reste ou s’en va
Une planification supplémentaire est nécessaire avant la résiliation de la fiducie pour décider si le concédant veut rester dans la résidence, et si non, si la résidence doit être louée à une partie extérieure ou vendue. Dans certains cas – par exemple, si la résidence est une résidence d’été – les bénéficiaires pourraient vouloir conserver la résidence pour leur propre usage. Comme mentionné précédemment, le concédant ne conserve plus le droit d’habiter la résidence une fois la durée de la fiducie terminée.
Si le concédant souhaite continuer à occuper la résidence après l’expiration de la durée initiale du QPRT, il doit payer au bénéficiaire résiduaire, à la juste valeur marchande, un loyer pour l’utilisation de la résidence, sous peine d’inclusion dans l’impôt sur les successions. Il convient de consulter un courtier immobilier ou un évaluateur indépendant pour déterminer le juste loyer du marché en se basant sur le loyer de résidences comparables. A chaque renouvellement du contrat de bail, les conditions de location devraient être revues pour s’assurer qu’elles sont comparables au marché.
Le concédant et le nouveau propriétaire devraient signer un contrat de location avant l’expiration de la durée du QPRT. Le bail devrait indiquer qui est responsable du paiement des services publics (généralement le locataire) et des dépenses d’entretien et de réparation, comme le jardinage, le déneigement et la sécurité. Les propriétaires sont généralement responsables du paiement des taxes foncières, de l’assurance des propriétaires, des grosses réparations et des améliorations.
Les loyers sont considérés comme un revenu pour le bénéficiaire. Bien sûr, le bénéficiaire pourra utiliser les dépenses de location et l’amortissement pour réduire la morsure fiscale du revenu de location. Mais, supposons qu’à l’avenir, il n’y ait pas de droits de succession. Serait-il judicieux pour le cédant de rester dans la résidence et de payer un loyer ? Le concédant peut envisager d’autres options de vie qui lui permettraient d’économiser de l’argent ou de générer des déductions fiscales. Par exemple, le concédant peut avoir des alternatives moins coûteuses, comme un logement pour personnes âgées ou l’achat d’une résidence plus petite. Par conséquent, pour permettre une certaine flexibilité, il ne devrait pas y avoir un long contrat de location en place.
Dépenses de propriété
Avant la fin du terme initial, il est crucial de s’assurer que des fonds adéquats sont disponibles pour payer toutes les dépenses de propriété. À moins que le concédant n’ait l’intention de louer le bien à long terme, fournissant ainsi aux bénéficiaires une source continue de fonds pour payer les dépenses immobilières, les nouveaux propriétaires devront prendre des dispositions pour payer les factures – y compris les impôts fonciers et l’assurance. Si les fonds ne sont pas facilement disponibles, il peut être nécessaire de louer la propriété à court terme au concédant ou à un tiers.
Cost Basis
En vertu de la loi actuelle, si une personne détient une maison en son nom jusqu’à son décès, le coût de base aux fins de la détermination du gain sur une vente est augmenté à la valeur à la date du décès. Cela réduit le gain imposable à déclarer par les héritiers lorsque le bien est vendu par la suite, au prix d’être inclus dans la succession du descendant aux fins de l’impôt sur les successions. La capacité des QPRT à transférer des biens avec une base de report, et non une augmentation de la base, les rend idéaux pour les héritiers qui souhaitent conserver les biens pendant plusieurs générations. Il est important de tenir des registres de base, car ils seront nécessaires pour calculer la dépréciation si le bien est loué ou pour déterminer les gains en capital si le bien est vendu. En vertu de la section 1015(a) de l’IRC, la base du bien est la base originale du concédant plus toute amélioration apportée. Si la nouvelle fiducie se qualifie comme une fiducie de concédant et que la résidence est la résidence principale du concédant, l’exclusion des gains en capital peut être disponible en vertu de la section 121 de l’IRC.
Assurance
L’une des étapes les plus importantes que le fiduciaire doit suivre à la fin de la durée du QPRT est de transférer le titre et la propriété de la résidence aux noms des bénéficiaires restants pour assurer le titre et l’assurance corrects du bien. La police d’assurance du propriétaire devra être ajustée à la fin du mandat du QPRT ; les bénéficiaires doivent donc contacter l’assureur avant la résiliation. Une nouvelle police doit être mise en place en désignant les nouveaux propriétaires (soit la nouvelle fiducie, soit les propriétaires individuels) comme assurés pour couvrir la responsabilité, y compris pour la location de la propriété (même si c’est au concédant) et pour les dommages ou la perte de la résidence. Étant donné que toutes les compagnies d’assurance n’ont pas les mêmes exigences ou processus pour assurer les biens détenus en fiducie, il est important de communiquer avec un courtier d’assurance qui comprend les complexités de la situation. Le locataire (même s’il s’agit du concédant) devra obtenir une assurance locataire pour couvrir sa responsabilité personnelle et le contenu. Si la résidence ne doit pas être louée, mais plutôt conservée par les bénéficiaires individuels pour leur propre usage, ils peuvent être en mesure d’ajouter une couverture pour la responsabilité personnelle et le contenu à la police d’assurance habitation.