La limite du ratio d’endettement au revenu pour qualifier un prêt hypothécaire
Ce BLOG sur la limite du ratio d’endettement au revenu pour qualifier un prêt hypothécaire a été mis à jour le 8 avril 2019
Prêts immobiliers et limite du ratio d’endettement au revenu:
Chaque programme de prêt hypothécaire a une limite du ratio d’endettement au revenu (DTI). Le ratio dette/revenu est calculé en prenant la somme de tous les paiements mensuels minimums de la dette qui figurent sur le rapport de crédit et en la divisant par le revenu mensuel brut de l’emprunteur.
Il existe deux types de ratios dette/revenu :
- Ratio dette/revenu avant : Ce ratio consiste à prendre le paiement proposé pour le logement (PITI) et à le diviser par le revenu mensuel brut de l’emprunteur
- Ratio dette/revenu arrière : Le ratio dette/revenu arrière est la somme du paiement proposé pour le logement PLUS tous les autres paiements mensuels de la dette et divisé par le revenu brut de l’emprunteur
La limite du ratio dette/revenu sur les prêts conventionnels
Fannie Mae a une limite du ratio dette/revenu plafonnée à 45% sur les prêts conventionnels pour obtenir une approbation/éligibilité par Automated Underwriting System. Freddie Mac peut aller jusqu’à 50% de DTI sur les prêts conventionnels. Il n’y a pas d’exigence initiale en matière de ratio dette/revenu. Front End DTI exigences sur les prêts conventionnels est jusqu’à la prêteur individuel dans le cadre de leurs chevauchements de prêteur.
- Ce que cela signifie, c’est que le total des paiements mensuels divisé par le total des revenus mensuels bruts ne peut pas dépasser 50% avec Fannie Mae et Freddie Mac
- Si le revenu mensuel brut est de 10 000 $, le total des paiements mensuels ne peut pas dépasser 4 500 $, ce qui comprend les dépenses de logement proposées ( principal, intérêts, taxes, assurance, association de propriétaires)
- Cependant, Freddie Mac étendra le ratio dette/revenu de 45% jusqu’à 49.9% avec Freddie Mac
Pour ceux qui ont un ratio dette/revenu élevé et qui dépassent les limites du ratio dette/revenu des prêts conventionnels, les prêts FHA pourraient être une option.
- Les prêts FHA ont des exigences de ratio dette/revenu plus clémentes que tout autre programme de prêt hypothécaire
- La FHA permet de plafonner la limite de ratio dette/revenu arrière à 46,9% de DTI avant et 56.9% DTI arrière pour obtenir une approbation/éligibilité par Automated Underwriting System
La limite du ratio dette/revenu du prêt FHA
La limite du ratio dette/revenu de la FHA dépend des scores de crédit de l’emprunteur :
- Le ratio dette/revenu maximum de la FHA peut atteindre 56.9% back end et 46,9% DTI front end pour obtenir une approbation/éligibilité
- Par contre, si les scores de crédit des emprunteurs sont inférieurs à 620 FICO, le ratio dette/revenu du prêt FHA limite le ratio dette/revenu à 43% pour obtenir une approbation/éligibilité par AUS
- L’équipe Gustan Cho n’a pas de superpositions de prêteurs donc tant que le DTI front end est de 46.9% DTI et back end DTI est de 56,9% avec des scores de crédit supérieurs à 620 FICO.
- Pour ceux dont le ratio dette/revenu est supérieur à 56,9%, FHA permet des co-emprunteurs non-occupants
- HUD, le parent de FHA, permet d’ajouter un nombre illimité de co-emprunteurs non-occupants sur un prêt FHA
- L’ajout de co-emprunteurs non-occupants est l’un des nombreux avantages des emprunteurs qui dépassent les 56.9% du ratio dette/revenu
La limite du ratio dette/revenu des prêts VA
Les prêts VA n’ont pas de limite maximale du ratio dette/revenu. Cependant, la plupart des prêteurs plafonnent la limite du ratio dette/revenu sur les prêts VA entre 45% et 50%.
- Ce plafond n’est pas une ligne directrice VA sur le DTI mais plutôt une surcharge du prêteur sur chaque prêteur VA individuel
- J’ai fait approuver des emprunteurs VA avec des scores de crédit de 580 et un ratio dette/revenu de 60%
- Tout dépend du système de souscription automatisé. Système
- L’équipe Gustan Cho n’a pas de superposition de prêteurs sur les prêts VA et va juste aller sur les conclusions AUS
- Si les conclusions rendent une approbation/éligibilité avec 60% DTI avec des scores de crédit inférieurs à 600 et l’emprunteur vétéran peut répondre aux conditions de l’approbation automatisée, nous pouvons aller de l’avant avec le processus de prêt VA et fermer
Limite du ratio dette/revenu des prêts jumbo
Avec les prêts jumbo, qui sont des prêts hypothécaires qui dépassent 484 350 $, le ratio dette/revenu maximum est normalement fixé à 43%.
- La plupart des prêteurs de prêts jumbo sont assez fixés sur leurs exigences de ratio dette/revenu de 43% et les exceptions ne sont normalement pas faites dans la plupart des circonstances
Prêt conventionnel vers prêt FHA
Dans certains cas, les emprunteurs de prêts conventionnels se convertissent en programmes de prêts hypothécaires FHA parce qu’ils ont des ratios dette/revenu élevés.
- Un inconvénient majeur des prêts FHA par rapport aux prêts conventionnels est que la prime d’assurance hypothécaire est obligatoire pendant toute la durée du prêt.
- En raison des nouvelles réglementations de la FHA, en vigueur depuis le 3 juin 2013, l’assurance hypothécaire FHA est obligatoire, quelle que soit la valeur du prêt sur la propriété concernée
- Avant que la nouvelle règle de la FHA n’entre en vigueur, la prime d’assurance hypothécaire FHA n’était requise que pour un minimum de 5 ans et était automatiquement annulée une fois que le prêt sur la valeur de la maison atteignait 78%
- Maintenant, la prime d’assurance hypothécaire FHA est requise aussi longtemps que vous avez le prêt FHA
- La seule façon de sortir de la prime d’assurance hypothécaire FHA est soit de rembourser le prêt, soit de le refinancer pour un prêt hypothécaire conventionnel à 80 % de la valeur du logement
Comment les prêts étudiants différés et les paiements IBR affectent le DTI
Les prêts étudiants différés et les paiements de prêts étudiants sur IBR ne sont plus exemptés avec les prêts FHA.
- La plupart des prêteurs prendront 1.0% du solde du prêt étudiant et l’utiliser comme un paiement mensuel de la dette
- Ceci disqualifiera souvent de nombreux acheteurs de maison
- Les prêts étudiants différés qui sont différés pendant 12 mois ou plus sont exemptés des calculs DTI uniquement avec les prêts VA
- Cependant, il existe une solution
Contacter le fournisseur de prêt étudiant pour obtenir des paiements mensuels de prêt étudiant plus bas
Les emprunteurs ayant un solde de prêt étudiant élevé qui est différé peuvent contacter le fournisseur de prêt étudiant et demander ce qui suit :
- Dire au fournisseur de prêts étudiants qu’ils demandent un prêt hypothécaire
- Demander un paiement mensuel entièrement amorti sur un plan de paiement étendu qui est normalement de 25 ans
- Il s’avère normalement être de 0.50% du montant du prêt étudiant
- Les emprunteurs n’ont pas à changer les termes du prêt étudiant et peuvent simplement garder les termes du prêt étudiant différé ou sur un plan de paiement IBR
- Tout ce qui est requis est une déclaration écrite hypothétique ce qui se passe si le prêt étudiant différé était hors du différé
- Nécessite une déclaration écrite du fournisseur de prêt étudiant
- Si le fournisseur étudiant donne un temps difficile, veuillez nous contacter et nous pouvons faire une conférence téléphonique à trois avec le fournisseur de prêt étudiant et demander un superviseur
Les prêts conventionnels permettent les paiements de prêts étudiants IBR.
Les acheteurs de maison qui ont un ratio dette/revenu plus élevé et qui ont besoin de se qualifier pour un prêt hypothécaire avec un prêteur sans superposition de prêteurs, veuillez nous contacter au 1-262-716-8151 ou nous envoyer un texto pour une réponse plus rapide. Ou envoyez-nous un courriel à [email protected]. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7, les soirs, les week-ends et les jours fériés.
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