Le processus complet de vente à découvert
Le processus de vente à découvert peut être déroutant pour certains acheteurs et vendeurs de maison. Il peut être difficile d’expliquer comment une vente à découvert est initiée, et le processus pour recevoir l’approbation d’un prêteur peut être long.
Un vendeur et une maison doivent tous deux répondre à certains critères pour être vendus à découvert. Toutes les informations concernant les finances du vendeur et la valeur de la maison devront être rassemblées et présentées au prêteur avec d’autres éléments dans un paquet, ainsi que d’avoir un acheteur potentiel.
Définir une vente à découvert
Lorsqu’un prêteur approuve une vente à découvert, il accepte de vendre la propriété pour un montant inférieur au solde hypothécaire en cours contre elle.
Les prêteurs n’approuvent généralement les ventes à découvert que lorsque la forclusion semble être inévitable. Avec une vente à découvert, le prêteur n’a pas à reprendre la propriété et à supporter les dépenses d’entretien jusqu’à ce qu’elle puisse être vendue. Ils éviteront également de risquer que la propriété ne se vende pas à nouveau à un prix suffisamment élevé pour récupérer leurs pertes – comme ce serait plus que probable dans le cas d’une forclusion.
Les ventes aux enchères de forclusion sont généralement beaucoup plus basses que la valeur marchande d’une propriété. Une vente à découvert est une chance pour un prêteur de recevoir plus qu’il ne l’aurait fait dans le cadre d’une forclusion – mais ils ne vont pas non plus vouloir libérer des obligations hypothécaires à des prix très bas.
Le processus typique
Voici le processus typique de vente à découvert du côté de la banque, une fois qu’elle reçoit le dossier du vendeur :
- Elle accuse réception du dossier. Cela peut prendre plus de 10 jours ; parfois, c’est un mois ou plus.
- Un négociateur est désigné, ce qui peut prendre jusqu’à 30 jours.
- Une option de prix du courtier (BPO) est commandée, où un courtier génère une opinion éclairée sur la valeur de la maison.Les banques refusent généralement de partager les résultats de la BPO.
- Un deuxième négociateur peut être affecté, ce qui prend 30 jours supplémentaires.
- Le dossier est envoyé pour examen sur la base de l’accord de mise en commun et de services. Cela peut également prendre jusqu’à 30 jours.
- La banque pourrait alors demander à toutes les parties de signer un affidavit de « pleine concurrence », qui est un document signé par l’acheteur et le vendeur déclarant qu’aucune des parties ne connaît l’autre, et qu’il n’y a aucun type de relation préexistante entre les deux.
- La banque émettra ensuite une lettre d’approbation de vente à découvert si la vente est approuvée.
Les bases pour le vendeur
Bien qu’il y ait plus que quelques exigences pour se qualifier pour une vente à découvert, les banques accordent généralement les ventes à découvert pour deux raisons. Premièrement, le vendeur doit éprouver des difficultés financières et deuxièmement, il n’y a pas assez de capitaux propres dans la maison pour rembourser l’hypothèque après les frais de clôture.
Parmi les exemples de difficultés, on peut citer la réduction des revenus due au chômage, au divorce, à une urgence médicale, à la faillite ou au décès du seul pourvoyeur de revenus.
Le vendeur doit préparer un dossier financier à soumettre à la banque de la vente à découvert. Chaque banque a ses propres directives, mais la procédure est similaire d’une banque à l’autre.
Le dossier du vendeur
Le dossier de vente à découvert d’un vendeur comprendra très probablement :
- Une lettre d’autorisation pour votre agent de parler avec la banque.
- Une déclaration préliminaire de clôture.
- Un état financier rempli ou une demande d’aide hypothécaire (RMA).
- Une lettre de difficultés du vendeur.
- Les déclarations de revenus des deux années précédentes.
- Les W-2 des deux années précédentes.
- Les talons de paie des 30 derniers jours.
- Deux mois de relevés bancaires.
- Une analyse comparative du marché ou une liste de ventes comparables récentes dans la région.
Rédiger une offre et la soumettre à la banque
En tant qu’acheteur, demandez à votre agent une liste de ventes comparables avant de rédiger une offre de vente à découvert. La banque voudra recevoir une offre aussi proche que possible du montant dû.
Le prix d’inscription de la vente à découvert pourrait ne pas refléter la valeur du marché. En fait, le prix de la propriété peut être inférieur à celui de ventes comparables dans le but d’encourager les offres multiples. Certaines ventes à découvert peuvent commencer avant une offre, mais les banques lancent le plus souvent la procédure à la réception d’une offre d’achat acceptée.
Après l’acceptation de l’offre par le vendeur, l’agent inscripteur enverra à la banque le contrat d’inscription, l’offre d’achat exécutée, la lettre de préapprobation de l’acheteur, une copie du chèque d’arrhes et la preuve des fonds. Il soumettra également le dossier de vente à découvert du vendeur.
Le processus de vente à découvert sera retardé si le dossier est incomplet. Ils peuvent ne pas vous le renvoyer, tentant de réduire autant que possible le coût pour eux-mêmes.
La banque
Les acheteurs pourraient attendre longtemps pour obtenir une réponse de vente à découvert d’une banque. Il est important que l’agent inscripteur appelle la banque régulièrement et qu’il prenne soigneusement note des progrès réalisés.
Certaines ventes à découvert obtiennent une approbation en deux à huit semaines. D’autres peuvent prendre 90 à 120 jours en moyenne. Un excellent agent de vente à découvert peut contribuer à accélérer un peu le processus en se tenant informé de l’évolution de l’offre et en tenant la banque responsable.
Vérifier auprès de la banque au moins une ou deux fois par semaine est impératif. Reconnaître le comportement des négociateurs incompétents et demander un remplacement est souvent nécessaire aussi. N’ayez jamais peur de défendre vos intérêts ou de faire remonter vos actions dans la chaîne de gestion de la banque.
Quelques conseils finaux
Les acheteurs pourraient en avoir assez d’attendre l’approbation de la vente à découvert et menacer de se retirer s’ils n’obtiennent pas de réponse dans un délai déterminé. Le processus peut être frustrant – les agents de l’acheteur et du vendeur peuvent avoir besoin de travailler pour rassurer l’acheteur et le vendeur que la patience est nécessaire, car l’attente peut être longue.
Un agent d’inscription aura souvent une idée du moment où l’approbation arrivera, car le dossier est envoyé pour un examen final. À ce moment-là, les acheteurs pourraient vouloir commencer le processus de prêt et d’autres vérifications préalables afin d’avoir une longueur d’avance au cas où la banque n’accorderait que quelques semaines pour la clôture.