Prêt de rénovation VA
Lignes directrices du prêt de rénovation VA
Les lignes directrices du prêt de rénovation VA sont un peu plus impliquées qu’un simple prêt immobilier VA. Initialement, vous demandez deux prêts – le prêt d’achat initial et le prêt de rénovation. Les deux prêts sont ensuite regroupés en un seul paiement mensuel. Toutes les modifications et réparations couvertes par le prêt à la rénovation sont incluses dans la valeur finale. Il s’agit de la valeur à l’achèvement. Les réparations peuvent avoir lieu après la conclusion du prêt ! Le prêteur verse les fonds du prêt à l’entrepreneur au fur et à mesure qu’il effectue les transformations. Nous en apprendrons davantage à ce sujet dans un instant.
Vous vous demandez peut-être comment le prêteur arrive à trouver le montant total nécessaire pour acheter la maison et terminer les rénovations. Ils utilisent le moindre du coût d’acquisition par rapport à la valeur telle qu’achevée déterminée par un évaluateur du panel des frais VA. C’est ce qu’on appelle l’avis de valeur, ou NOV. L’évaluateur détermine le coût d’acquisition en additionnant le prix de vente du contrat, le coût total des modifications et des réparations, les frais d’inspection, les frais de mise à jour du titre et les permis.
Que sont ces réserves ? Les fonds constituent un coussin pour toute situation juste au cas où qui pourrait survenir. Tout le monde le sait, une fois qu’un entrepreneur commence à creuser dans un projet, il trouve des choses qui peuvent coûter plus cher ou prolonger la durée des réparations nécessaires. L’éventualité maximale autorisée est de 15 % du coût du projet. Bien que cela ne soit pas obligatoire, le prêteur décidera si un imprévu est justifié en fonction de l’étendue des travaux à effectuer. Tout montant restant dans la réserve pour imprévus à la fin des travaux doit être appliqué au solde du principal. Si vous avez payé la contingence de votre poche à la clôture, l’argent vous reviendra une fois le projet terminé.
C’était beaucoup d’informations, alors mettons cela en chiffres réels pour que vous compreniez l’idée. Vous trouverez l’exemple suivant dans la circulaire 26-18-6, publiée en avril 2018.
Scénario A
Le prix de vente contractuel est de 100 000 $, les modifications et réparations de 75 000 $, la réserve pour incident (10 %) de 7 500 $, l’inspection de 250 $, le permis de 250 $ vous donne un coût d’acquisition total de 183 000 $. L’avis de valeur est déclaré à 180 000 $. Comme le montant de 180 000 $ est inférieur à celui de 183 000 $, il est considéré comme le coût d’acquisition. Par conséquent, vous êtes tenu d’apporter les 3 000 $ supplémentaires à la clôture. Cela n’est pas considéré comme un acompte parce que le coût d’acquisition est supérieur à la valeur marchande déclarée de la maison.
Scénario B
Le prix de vente contractuel est de 100 000 $, les modifications et les réparations de 75 000 $, la réserve pour incident (10 %) de 7 500 $, l’inspection de 250 $, le permis de 250 $ vous donnent un coût d’acquisition total de 183 000 $. L’avis de valeur est déclaré à 190 000 $. Le montant le moins élevé de 183 000 $ est utilisé comme coût d’acquisition, ce qui permet de financer la totalité du montant, ainsi que les frais de financement.
Comme vous pouvez le voir, l’essentiel est que le coût tel que réalisé devra être inférieur à l’avis de valeur pour être entièrement financé. Tout ce qui dépasse l’avis de valeur nécessitera des fonds de poche au moment de la clôture.
Que se passe-t-il si vous êtes déjà propriétaire de votre maison et que vous voulez refinancer ? Les scénarios sont les mêmes. La seule différence est que vous devez rembourser complètement votre hypothèque actuelle en refinançant le prêt existant. Pour calculer le coût d’acquisition d’un refinancement, il suffit d’additionner le remboursement du prêt existant, le coût total des réparations et des modifications, les frais d’inspection, les frais de mise à jour du titre et les permis. Si le total est supérieur à l’avis de valeur, vous devrez soit payer le supplément de votre poche, soit réduire les coûts du projet. Si le total est inférieur à l’avis de valeur, vous avez le bonus supplémentaire de pouvoir rouler dans les frais de clôture ou de prendre un cash-out jusqu’à 100 pour cent de la valeur du prêt.
Option d’achat de maison
– Une grande option pour améliorer les saisies ou la vente à découvert
– Améliorer les maisons désuètes
– Achat de nouvelle maison VA qui a besoin de quelques réparations.
Option de refinancement de maison
-Améliorer une maison existante plutôt que de déménager dans une nouvelle propriété.
-Rénovation sur une maison VA dans le besoin d’un peu de TLC.
Ok, vous avez votre financement, vous avez votre prêt – maintenant quoi ? Vous commencez votre projet ! La partie du prêt affectée à la rénovation est conservée sur un compte séquestre de garde. Vous devrez vérifier auprès du prêteur que les réparations sont effectuées dans les délais et de manière acceptable. Une fois que le prêteur aura reçu ces mises à jour, il déboursera les fonds à votre entrepreneur.
Parlons de votre entrepreneur. Il y a des exigences spécifiques liées au prêt de rénovation VA concernant qui vous pouvez utiliser. Vous pouvez connaître un gars qui fait un excellent travail, et il se trouve être un de vos amis, donc vous savez qu’il est digne de confiance. Il est important de savoir que l’entrepreneur que vous choisissez doit être enregistré et posséder un numéro d’identification de constructeur VA valide avant l’émission de l’avis de valeur VA. Vous devez également avoir une relation sans lien de dépendance avec le constructeur. Cela signifie qu’il ne doit pas s’agir d’amis ou de membres de la famille. Il ne peut y avoir de conflit d’intérêt potentiel entre vous et le constructeur. Les constructeurs devront souscrire une assurance responsabilité civile générale d’une valeur minimale de 100 000 $ et fournir des estimations détaillées des réparations, en séparant le coût de la main-d’œuvre du coût des fournitures.
Que se passe-t-il si, au milieu de votre entreprise de rénovation, vous décidez de faire quelques changements ? Vous devrez créer un ordre de modification. Vous avez le droit d’apporter tous les changements que vous voulez tant que vous les payez de votre poche. Toute décision prise après l’achèvement de l’évaluation ne peut être intégrée au nouveau prêt. Si vous décidez d’apporter un changement, vous devez le soumettre à l’évaluateur pour approbation avant de commencer les travaux. C’est parce qu’il devra s’assurer que l’ordre de modification ne diminue pas la valeur de l’évaluation initiale.
C’est la responsabilité ultime du prêteur de surveiller le projet et de s’assurer qu’il est terminé correctement comme indiqué dans l’étendue des travaux. Ceci est vital pour s’assurer que la valeur de la maison est préservée. Une fois les travaux terminés, le prêteur enverra l’évaluateur des frais VA sur place pour une inspection finale. Il s’assurera que les travaux répondent aux exigences minimales de la propriété (MPR).
Ouf ! C’était beaucoup d’informations. Les choses les plus importantes à retenir sont les suivantes.
1. Un prêt de rénovation VA vous donne la possibilité d’acheter une maison qui a besoin de quelques travaux avant de pouvoir y emménager. Vous pouvez même l’utiliser pour une maison en forclusion !
2. Le prêt comprend le prix d’achat initial et le coût des rénovations, des modifications et des réparations en un seul prêt.
3. Les travaux peuvent être achevés après la clôture, ce qui vous évite d’avoir à payer les réparations de votre poche avant de pouvoir emménager.
4. Toute personne qui est admissible à un prêt immobilier VA sera admissible à un prêt de rénovation VA. Cela est vrai même si vous détenez actuellement un prêt immobilier VA ou conventionnel. C’est une option parfaite si vous voulez refinancer et faire des réparations indispensables à votre maison actuelle.